2022,洗浴投资筹备全流程

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查看802 | 回复8 | 2022-1-18 17:11:01 | 显示全部楼层 |阅读模式
作者 | 张培哲
5 h* R( x# e+ u% D/ R8 d原发 | www.peizhe.com. n" `9 B& W7 M" C% B( ~9 W7 G
联络 | 159 21 654321
8 Y3 B" T& N9 v8 l8 y0 @# W0 u) @6 Q) K- Y- Z
这年头,赚钱难,糟蹋钱很容易,一项投资失误很可能就是万丈深渊。如何规避风险,保障投资安全,降低运营成本,提升消费体验,是每一个洗浴投资都要思考的问题。本文能力所限,难免以偏概全,初心是为了较为全面、系统、清晰的介绍洗浴投资筹备的流程,以及筹备中容易踩的坑、犯的错。希望对您有所帮助。
. m6 p$ a0 g+ Q# `8 ~" _* Q$ M1、立项
1 W4 c8 \2 [5 a: n) l  b1)为什么5 p2 R. L. |# g  f$ U8 u1 E
洗浴行业属于高投资、高风险、轻收益行业;投资洗浴门槛不高,但发展不容易;虽然洗浴大多有稳定收益,运营稳健,容易变现等优点,如果没有经验,没有人才,贸然进入这个行业,风险也是很高的。
& o) p- }  l2 D) j另外,不少投资人是从其他行业跨行做洗浴的,虽然其他行业很成功,但隔行如隔山,再加上惯性思维和人才缺失,依然风险不小。不同行业有不同的服务调性和市场风险,了解的越透彻,成功的把握就越大。
( ~3 B# T* A5 b, [% s8 X9 v2)怎么做
- S9 w# o; [+ B4 d: H7 |' c几个问题要清楚3 @+ r6 B9 J5 L4 a
i.投资规模多大,多少钱
' H6 z" c$ Z, b6 ]1 tii.准备在那个城市开7 ~- M- j- I. u6 S
iii.和谁合伙或合作
* T; Y- a" j( {! N$ _3)凭什么  h. ^- l) N5 u/ f
i.我们有什么优势0 U, F, U% Y+ b$ o) N; y  S6 t
ii.当地市场摸底" z: D- k( a; m' l: p7 b. N
4)要什么5 r2 @; V5 o; i
i.如果资金不足,建议不做。因为资金匮乏,容易引发连锁反应,很容易伤筋动骨。
1 n8 H# n% {& S5 G7 eii.如果股东不合,建议不做。堡垒最容易从内部打破,股权关系、顶层设计是开洗浴最大的难题。
2 [- ^. l  o; W5 biii.没有专业人才,建议不做。核心团队千万不能是绣花枕头,经得住千锤百炼才能做好服务体验。9 k1 x7 _% T; t
. \% G2 G2 Y7 \+ x3 N
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张培哲 | 2022-1-18 17:26:30 | 显示全部楼层

2、风控

把所有的能够预料的风险找出来,然后找出解决方案,未谋胜先谋败。如果把已知的风险,尤其是致命风险能够解决,那么这项目可以做,如果不行或没有把握,宁可不做。
) v3 @+ Y" A& {3 }1)选址  Q  `$ y' h. v! A4 o
关于选址的风险,详见本人的专题文章《》
( X- e' A- b/ i6 |2 N% ]" L/ I7 v2)消防
1 Q& z6 _) o  G( C6 _同上一款。
0 l9 q7 V) f/ v( {3)车位
7 K$ {. R) ?, _  x+ U8 `  s; n如果项目的配套车位低于1辆/100m2,那这个项目基本可以一票否决了。
2 ^' J* S7 P% {. j这里讲的配套车位不是说自己的车位,包括公共的收费车位。
1 R; [" e# V' w. P( H4)股权
0 c- z" |5 E! C$ @; k0 ^投资多少钱,享受多大收益,这是最原始的股权逻辑。这种朴素的合作逻辑虽然简单纯粹,却最容易出问题。. d0 ~. j2 A: k' e2 f' Z$ O/ f, D, J% q
最典型的就是权力的分配,最容易出问题,最好在合作之处,把这些内容考虑清楚。或者借鉴现代企业制度,所有权和经营权分离。- @! M( C8 p5 B
5)人才
) O3 |& Y- ^% M3 e& F! ?; X7 m& _: Y顶层设计,就是经营权的分配和优化。大部分的投资团队没有现成的管理人才或经营人才,而解决这个难题的办法往往是从社会上招聘一名店总。5 z( e4 [* ^4 ]0 i6 ?6 D
结果问题很多,这样的反面教材不少,风险也很高。这样说的目的不是说招聘管理人才不好,而是说你的顶层设计,对人才的激励和约束机制不足以制衡公司的发展和运营。. ^+ }& q# X/ H1 t" Z
6)资金. L2 S) N) P/ [. C6 m' s' g* }
如果资金不够,我建议暂缓。因为资金短缺出问题的太多太多了。/ X1 U, N+ C$ j- [+ z3 x
7)环评* n( y; C2 y5 A$ I) Z& d
裙楼底商,主楼住宅,这样的环评风险也挺高,很简单,临近住户的老太天天天打市长电话投诉,你就吃不了兜着走。- d( ~  S/ \+ U) J
8)班底5 C- N" G5 }, o( h) ]$ m
设计班底、施工班底、筹备班底、材料商、等等都要考核。; ?& e9 y7 k) `# D; F2 [

' |9 x( R9 P" Y( j6 O2 l: o2 N
张培哲 | 2022-1-18 17:31:49 | 显示全部楼层

3、可行性分析

风控属于定性风险,可行性分析属于定量的可量化的风险。. n0 w5 c. r+ {( ?/ e
比如投资多少,运营成本多少,收入多少,市场尽调等
6 \( X( v5 K2 i主要包括以下预案
/ u8 y0 i  y/ ~& z: F9 o8 O1)投资
: X3 L9 ]# k+ [1 Y* B9 {- C1 ]+ P( K究竟投资多少,如果资金不够,有没有解决方案。
! z  w% \, a) d# B* p2)成本1 W1 }! C1 |; p! t
运营成本多少钱,对于有17年从业经验的培哲来说,这些都不是问题。$ G# L4 L5 Q: z4 ]" D( N% k, z
3)经营9 i; B* m# R! |. Q% A3 p0 Z0 y
产品规划、服务架构,靠什么赚钱,每天的营收,每个项目的营收,成本,利润各多少。
+ B2 a6 ?' }: f4 e6 j3 r这不是做数字填表游戏,而是开业后将这些指标落地到各部门的。
- q& I/ ~. [: X4 G0 p0 P6 C1 f8 h4)回收9 p; F$ g6 `: H$ K/ O2 o
投资回收期多久,利润率如何,风险高不高。% }$ `4 B) H$ B
& B/ q, B& Z' x- I
张培哲 | 2022-1-18 17:37:33 | 显示全部楼层

4、策划

赚谁的钱,靠什么赚钱,怎么赚钱,怎么面对经营,怎么做营销,淡旺季如何应对。0 a& o; ?$ ?; {
1)定位
& |4 Q$ e1 K1 h  H* S0 @! C9 `客户结构定位,主做谁的生意,放弃谁的生意。
" q# L! c& ?+ r* ], S8 O: v客群半径多大,靠什么吸引更多的客人。
" ^. K5 W" G/ }" D- U; B! o5 C) k自己的核心竞争力是什么?
& X2 ]" p, r0 h# l5 D6 f2)产品
7 [  A4 F8 |! a% }7 c传统的洗澡、餐饮、按摩之外,还有什么利润点。
1 A) G' u: B% i8 p3)服务
2 I7 d% A9 u0 Y- p2 R: l. [- L以汗蒸洗浴为主,还是以网红文旅为主。服务架构是什么。
6 p/ X# e* `, Q" \3 s7 T4)体系* `! ~9 V1 E" K/ `
引流产品是什么?渠道产品是什么?利润产品是什么?品牌产品是什么?/ ?. _% ^2 }& i2 J, S6 n
5)营销
0 B7 s, E# t9 k: O1 }. {6 E靠什么降低营销成本,如何吸引客人。  I- g+ m& `% k7 V9 I% \& w
张培哲 | 2022-1-18 17:39:43 | 显示全部楼层

5、规划

主要是空间平面规划。有观点认为这个环节很简单,其实恰恰相反。
3 a: ?8 h# i0 ^( ~/ y项目今后5-10年的经营完全是在此基础上衍生出来的,如果规划存在缺陷,后期会后悔连连。有一点需要说明的,不少客户为了省钱,直接照搬,最终往往把店开成了杂货铺,所有的功能都是拼凑起来的。
- r! l9 e. Q- e/ N  p这还是好的,更有的店消费动线不规划,客流动线不流畅,服务动线不考虑……店还没开业就梗阻和血栓了。3 I; K/ C( T+ ?+ i" J/ n
更有不少的项目,功能结构不合理,投资人喜欢啥就着重做啥,动态服务不平衡,什么是动态平衡,就好比餐饮,人不等桌子,桌子也不等人) a; h' I5 N$ w) o7 e
……遗憾的是,不少项目都像是墙上的美人儿,虽然好看却不中用,先天带着残疾。5 z6 G+ |( }& J# l
洗浴的平面和经营规划是最考验综合能力和知识结构的环节,正是设计的灵魂。$ ?& R& B1 {! v% l" c9 J1 Q
张培哲 | 2022-1-18 17:41:25 | 显示全部楼层

6、设计

不仅仅包括效果图方案、施工图方案,材料工艺说明,更包括水、电、暖、通、冷、机电、设备、家具、软装、景观、照明、加固、导视、消防、环保、节能,立面、卫生防疫等。
需要提醒的是,这个环节还是要专业事交给专业人干,不能蛮干、盲干,更不能胆大包天,因此​出问题的项目屡见不鲜。​
张培哲 | 2022-1-18 17:41:56 | 显示全部楼层

7、施工

详见我的文章《120天工期,,,》  q0 @7 \0 N: N
张培哲 | 2022-1-18 17:43:04 | 显示全部楼层

8、筹备

1)核心团队
/ U/ E3 r* ?% {3 ]. S2 w+ L2)管理体系
# b& H  r: t3 S- e  l3)价格政策0 w" u3 o) R! A( C+ C5 `
4)员工招募
- f. N* J3 e3 p. q- J4 h& P5)团队建设  [. V% B' u+ h
6)岗前培训2 y- {/ a* |; l! R8 |0 F7 B8 R+ F! v
7)运营演练4 D8 g% `% G6 C; f1 x- b- q
! b) b& L" X% W) B3 B
张培哲 | 2022-1-18 17:53:23 | 显示全部楼层

9、开业

1)开业手续譬如消防验收,特行许可证,卫生防疫、城管审批、烟草专卖、食品经营等, l( B0 r( ]% B2 E6 I
2)私域电商
  v7 \5 x! c: @/ ]( ~* W% ~: x- m
一边盖新房,一边挖鱼塘。盖什么新房,装修;挖什么鱼塘,客户鱼塘。
3 \' c( l& m% m0 G' x& _而挖鱼塘的核心目的就是旱涝保丰收,长期稳定吃鱼。如果开业前期不培养自己的客户鱼塘,干等着开业就火,那无异于讲童话故事。
/ S; t. ]' j/ \: |3)广告宣传
" ^' e) }7 i6 [开业前的广告宣传,如何花最少的钱,是难点。
8 X: N0 B4 h6 U0 H4)经营演练
7 r" M" s' q1 T一般建议试营业7-15天,自己检查自己,发现问题,解决优化。5 u1 U8 v1 E( S  F8 W. ?5 S

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