2022,洗浴投资筹备全流程

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查看498 | 回复0 | 2022-1-20 09:49:20 | 显示全部楼层 |阅读模式
作者 | 张培哲
8 n  l+ k- }8 ]原发 | www.peizhe.com
$ k  n4 {0 k( z% R联络 | 159 21 654321/ j4 p- P% |9 r) y! U6 }

这年头,赚钱难,糟蹋钱很容易,一项投资失误很可能就是万丈深渊。如何规避风险,保障投资安全,降低运营成本,提升消费体验,是每一个洗浴投资都要思考的问题。本文能力所限,难免以偏概全,初心是为了较为全面、系统、清晰的介绍洗浴投资筹备的流程,以及筹备中容易踩的坑、犯的错。希望对您有所帮助。( p9 M+ B5 x  r8 W0 Y. V
1、立项& ]9 F( g3 \: K7 P0 r9 X1 J2 O5 d
1)为什么
% z9 W. p/ p( e% ^  A洗浴行业属于高投资、高风险、轻收益行业;投资洗浴门槛不高,但发展不容易;虽然洗浴大多有稳定收益,运营稳健,容易变现等优点,如果没有经验,没有人才,贸然进入这个行业,风险也是很高的。8 `! V; B$ I  y, Q
另外,不少投资人是从其他行业跨行做洗浴的,虽然其他行业很成功,但隔行如隔山,再加上惯性思维和人才缺失,依然风险不小。不同行业有不同的服务调性和市场风险,了解的越透彻,成功的把握就越大。
" B! H8 M! N, v0 G; I% @) k( j2)怎么做
1 D, b. D% O' s几个问题要清楚8 r, H' E6 n# |: w7 [
i.投资规模多大,多少钱
+ q& a2 N" k) Kii.准备在那个城市开
( D  [. p1 h, ciii.和谁合伙或合作
& a  h7 |7 T5 u2 _3)凭什么
. d: B' A5 z6 Ti.我们有什么优势
7 ?7 t% D/ M: Jii.当地市场摸底
5 v7 N  v: V6 J/ W4 S3 U6 W4)要什么' G, E/ d: c& t; l1 D
i.如果资金不足,建议不做。6 g9 }! r9 i8 l
因为资金匮乏,容易引发连锁反应,很容易伤筋动骨。. O- b8 q9 S0 g8 i5 ]9 n; i* r
ii.如果股东不合,建议不做。

3 y# Y8 V3 ]4 S. M8 {股东之间抗风险能力差,不建议合作。堡垒最容易从内部打破,股权关系、顶层设计是开洗浴最大的难题。! g2 K* Q# E7 {  I
iii.没有专业人才,建议不做。
: @% n- M  L1 ^
核心团队千万不能是绣花枕头,经得住千锤百炼才能做好服务体验。
2、风控
把所有的能够预料的风险找出来,然后找出解决方案,未谋胜先谋败。如果把已知的风险,尤其是致命风险能够解决,那么这项目可以做,如果不行或没有把握,宁可不做。
7 e6 u( ~8 O. d1)选址
/ N; L1 ?& h$ Z, ?4 @$ o关于选址的风险,详见本人的专题文章《洗浴选址,懂这些就够了
" X/ y1 Y/ H6 h+ N+ f% p" O  O2)消防
, l( h7 G/ ?# [+ N同上一款。
. V2 ~: t% z9 Z% ~3)车位
! G0 |& r( Y: k5 }4 q2 E( {如果项目的配套车位低于1辆/100m2,那这个项目基本可以一票否决了。
* a7 b7 u2 ^+ ~5 u) B8 ?) y4 H3 B这里讲的配套车位不是说自己的车位,包括公共的收费车位。
# x1 c8 I# _0 x, _; R4)股权- {$ R- r% d1 M9 i( Z5 ]% `* X
投资多少钱,享受多大收益,这是最原始的股权逻辑。这种朴素的合作逻辑虽然简单纯粹,却最容易出问题。
4 v% w. g( a5 m最典型的就是权力的分配,最容易出问题,最好在合作之处,把这些内容考虑清楚。或者借鉴现代企业制度,所有权和经营权分离。
% d4 f! B; D9 U8 C2 Z' p  f/ ]; z5)人才$ k# E9 |! U" K! x! i: `9 a
顶层设计,就是经营权的分配和优化。大部分的投资团队没有现成的管理人才或经营人才,而解决这个难题的办法往往是从社会上招聘一名店总。7 ]2 u1 b; s3 @4 J) Q
结果问题很多,这样的反面教材不少,风险也很高。这样说的目的不是说招聘管理人才不好,而是说你的顶层设计,对人才的激励和约束机制不足以制衡公司的发展和运营。6 p2 |; p1 U1 \3 Z
6)资金6 K- A3 A2 m2 |" @8 _
如果资金不够,我建议暂缓。因为资金短缺出问题的太多太多了。
: E! n" {' ?5 b" }# R# Q: O7)环评
' R* C4 V' ?3 H* F! e2 i& ?裙楼底商,主楼住宅,这样的环评风险也挺高,很简单,临近住户的老太天天天打市长电话投诉,你就吃不了兜着走。$ C, x( n5 E* w; j) C, \, j9 a
8)班底9 {5 j3 W  ?' L; J
设计班底、施工班底、筹备班底、材料商、等等都要考核。
3、可行性
风控属于定性风险,可行性分析属于定量的可量化的风险。
3 X, x! g- ~% V比如投资多少,运营成本多少,收入多少,市场尽调等! X+ \8 s' D: |) w
主要包括以下预案3 W2 J  u; [$ b+ Y8 y
1)投资7 |7 k; a0 ]4 j5 a; j
究竟投资多少,如果资金不够,有没有解决方案。
/ f. r5 C. l& O9 f2 Q/ _2)成本
9 z2 F- |! R9 G0 H/ o运营成本多少钱,对于有17年从业经验的培哲来说,这些都不是问题。
8 w; ^/ S( i- Z7 {. U3)经营
! ^% h0 z! R8 q  Q' e产品规划、服务架构,靠什么赚钱,每天的营收,每个项目的营收,成本,利润各多少。' F* b; G' s# D  D5 ?
这不是做数字填表游戏,而是开业后将这些指标落地到各部门的。( v" Z" Q, @* q: \$ s* x. o
4)回收& A6 y6 ]7 n' _! T) V, X
投资回收期多久,利润率如何,风险高不高。
4、策划
赚谁的钱,靠什么赚钱,怎么赚钱,怎么面对经营,怎么做营销,淡旺季如何应对。$ F# Q' G1 t; \& s* O- l
1)定位+ o  v/ M" h: d+ w
客户结构定位,主做谁的生意,放弃谁的生意。
" g$ `) c" ~, j$ i- V# K$ L/ P" P客群半径多大,靠什么吸引更多的客人。
: d* Z% n3 H; U# {自己的核心竞争力是什么?
# i9 Y+ u2 J" {) o5 H* R2)产品
& ^7 t/ h& `* G" O$ a+ {9 O传统的洗澡、餐饮、按摩之外,还有什么利润点。
, I; z0 v* Y4 d4 J! ]) Q2 H; K& Q" l' p3)服务" r0 N/ h4 w- O. f9 y( w
以汗蒸洗浴为主,还是以网红文旅为主。服务架构是什么。
% |) i& \2 U- x+ o" _) w* @4)体系
; p$ H( b) H0 |. J4 S引流产品是什么?渠道产品是什么?利润产品是什么?品牌产品是什么?7 \1 Z# j+ J0 H$ s( m4 i7 l7 ^1 a
5)营销. P8 X, V! m1 s/ g6 ?$ p* n
靠什么降低营销成本,如何吸引客人。
5、规划8 g6 \+ ?: b8 y
主要是空间平面规划。有观点认为这个环节很简单,其实恰恰相反。% m: B3 r: Q9 `! d
项目今后5-10年的经营完全是在此基础上衍生出来的,如果规划存在缺陷,后期会后悔连连。
有一点需要说明的,不少客户为了省钱,直接照搬,最终往往把店开成了杂货铺,所有的功能都是拼凑起来的。
这还是好的,更有的店消费动线不规划,客流动线不流畅,服务动线不考虑……店还没开业就梗阻和血栓了。
更有不少的项目,功能结构不合理,投资人喜欢啥就着重做啥,动态服务不平衡,什么是动态平衡,就好比餐饮,人不等桌子,桌子也不等人
……遗憾的是,不少项目都像是墙上的美人儿,虽然好看却不中用,先天带着残疾。
洗浴的平面和经营规划是最考验综合能力和知识结构的环节,正是设计的灵魂。
6、设计
不仅仅包括效果图方案、施工图方案,材料工艺说明,更包括水、电、暖、通、冷、机电、设备、家具、软装、景观、照明、加固、导视、消防、环保、节能,立面、卫生防疫等。
需要提醒的是,这个环节还是要专业事交给专业人干,不能蛮干、盲干,更不能胆大包天,因此出问题的项目屡见不鲜。
7、施工
) \( O" l) U0 G- {$ V$ R
8、筹备
1)核心团队  y, u  E- m' w  K. m
2)管理体系
1 K$ I: C% ~4 D" s6 K0 y3)价格政策
- e7 O* g1 F8 u. o4)员工招募
2 ^  W9 L$ `: x" A8 Y9 G. h9 s5)团队建设- H+ o: g8 L% I; x- M
6)岗前培训- `3 n+ r- P& j5 T8 T
7)运营演练
9、开业0 G) {1 c( J0 n, |) L1 N0 K
1)开业手续
譬如消防验收,特行许可证,卫生防疫、城管审批、烟草专卖、食品经营等+ w) }, }! k, r* J8 T: F7 u1 ]/ o0 J
2)私域电商
2 s; }, K7 l- w4 X( y" [! n) m一边盖新房,一边挖鱼塘。盖什么新房?装修;挖什么鱼塘?客户鱼塘。
5 Q0 D+ b! Q( }5 L1 l1 A( `- k而挖鱼塘的核心目的就是旱涝保丰收,长期稳定吃鱼。如果开业前期不培养自己的客户鱼塘,干等着开业就火,那无异于讲童话故事。
+ q, q5 T5 s5 h% c, x! r3)广告宣传
. m9 A1 _, l( f4 P开业前的广告宣传,如何花最少的钱,是难点。
! N/ H0 Q7 Y. w4)经营演练
+ z" S' j" B. b- ~一般建议试营业7-15天,自己检查自己,发现问题,解决优化。
不少客户咨询以上问题,简单整理出来,希望有所帮助。
更多更详细内容,可访问培哲官网www.peizhe.com
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