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对不起,这个店开业就亏

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发表于 2018-11-5 22:16:34 | 显示全部楼层 |阅读模式
朋友准备做一个大店的店总,踌躇满志,多次诚邀请我去给他的项目把把关。听完投资方热情洋溢的介绍,现场走了一圈,审视了一番布局。
* Q* x( o  v- w' W  N6 Z甲方董事长想听听我的观感. ?8 E$ i2 C' X$ c6 v
思索再三,我还是说了实话" {7 K9 g; ~3 D4 b  |- [) {
“很抱歉,这个店开业就亏”
4 z, R0 ?5 a$ Y% E6 v% F4 M+ [4 ^时至今日,我已经不记的当时的尴尬,1 z3 n2 T& x9 W, e" i( B6 d0 y& l
只是甲方董事长连饭都没请我,就把我打发了。) ?. r) r7 n3 o/ O- l1 h
……  Z: c9 V& ^4 m$ f
无语,但心安。$ z. |8 v* c: F* c4 A) i
( {" P& }2 ]: v5 c
) ~9 `+ s& m0 t' i9 a
成本
- e7 }1 g9 C* {4 H对于超过10000m2项目,鲜有人算运营成本。
- T) q* n9 f! ~+ j. k0 D1 D2 {# u房租,即便自己的,按2元/m2/天。5 x( y: g1 ~% s; p1 F* u
人工成本,2元/m2/天: z: j! [/ K8 S1 V
水电能耗,1元/m2/天
" |8 s8 b% h; A日耗品,0.5元/m2/天
; l6 ?  M/ x2 y& h9 Y/ `5 j5 @小计,5.5万元。
/ b$ O+ ~% ~. m4 w5 `* @' @- V3 h如果门票按55元计,每天需要1000人才能维持成本。  x9 b  w: ?7 v

% b7 c* R+ k! b# w! y4 \1 }" d; n8 y
  e- x5 ^. g. x# V) [& j$ Q服务7 R# X- T3 ?' n" i! B: R
洗浴项目不是按大小个儿收费的。
; l' y# N& y, C5 }' F1 T你规模增大一倍,门票并不能增加,- P' h1 f1 L7 M" C& Q7 }  q
里面的服务内容也并不会因为规模增大了,足疗就从100涨到200了。6 p' m7 H$ \# v4 O0 T$ ]4 ?
关键还是靠服务的多样性和产品的丰富性赚钱。
4 g" P! H3 O4 Q0 C但是我见很多的浴场,就是一个大号的澡堂子。/ T6 \* `1 h3 [" J
服务空心化非常严重。6 B# Z& J. d0 Q6 l6 {5 c
就以上面提到的浴场,拿了4000m2一整层做了十几种汤池,
8 [6 t) ]2 D7 ^. t2 B+ h我问甲方,这层的赢利点在哪儿
8 z  G- @. f- ~& Q# y3 u- o2 ~8 J甲方无言以对。
; I. [8 p9 t% j3 w. k更可怕的是,很多浴场的规划只是在传统的浴场基础上放大。( H  L- r$ J+ }
或者简单的叠加。不是规模大吗,7 w& G) K8 }/ [  I1 e
哪就增加房间数量。
- D) r& k) D' Z) S或者原来40m2的泡池,改成100m2
% h9 w- h8 A/ k1 q4 f好好的项目就这样被设计师糟蹋了
, `9 p5 x! j/ L/ C/ D+ d我自己总结了110多种设计陷阱,
; H8 H$ ]# L3 d+ H% y, l8 D: \只可惜,我不能分享给大家。- f, C8 p1 ^8 S' v+ q
4 n& C( v( F  [0 S

3 ~+ V1 p$ a. V/ R1 f  w经营
; G9 B8 O' k; m% x对于所有的浴场,难题有三个
/ u2 a0 s3 p2 E# v; T; D3 C( o1、如何吸引更多人来. M+ u! R8 ~1 K1 v' G
2、如何让客人乐意花钱! x* ^3 N( Z- I
3、如何节能增效
% q8 r$ S; m7 T+ e7 I+ x7 ~. z  {但是遗憾的是,我们今天所建的浴场,大多一个模子。; [: z' O0 V% R. t
同样的蒙古包,同样的凉亭,同样的窑洞,同样的……
5 Q/ w- U& W2 Y( f家家一个样,天天一个样7 j6 _/ v# I' D: U
洗浴消费不是刚需,这样的浴场来一次就不新鲜了。
( a( q% l" s2 {. ~  a* w想想看,你要花多少心思,才能多吸引一个人进来消费。
8 Y+ {; ?5 [7 w4 c' y2 w% C1 R0 Z# L! J, t  K. x0 n5 R
主题5 ~' D0 |( p! ~6 v
4 t; ]" n9 G  H' h; z  @( W

+ \; [  F$ F; R) S5 ^正是因为服务空心化、降低拓客成本,拉动消费等原因。7 w( x4 j& U; \7 L6 N  Z
我们才做了主题浴场
. w' K$ B- U% f比如武侠主题乐园
0 X' V& h/ O+ N$ E+ G1 Y6 `1 c比如唐朝生活馆
* R! P7 E( O& `& }% V1 R: `比如健康公社/ l2 H3 }7 }) R; R: J
我们的目的,一是要独树一帜的主题定位,降低营销成本,吸引更多客流
6 O' p3 _- W# v0 r6 L# p, u二是消费场景的营造,增加消费动力。% u7 d! v) b  `( k! |+ k0 H
三是场景互动,客人之间互动,客人与服务互动等多维互动方式,增强客户体验。
( y2 |4 [; O) [. w9 h: z具体详见我的武侠主题乐园和唐朝生活馆的介绍。% r' @3 P5 ^8 O

; H  q7 g3 x! |6 c- N* R3 k# O
* W: c3 Y* E8 j产业1 w: m7 n7 y. O, X% P+ S1 G
对于大浴场,如果想不亏钱。
" `4 {" C0 W! {2 u3 {0 }5 b/ A一是经营上下功夫。
9 t1 n' I) y4 p) |7 o& j二是权益开发。就是把股权、经营权卖掉,或着市场众筹资金进来。通过股权、经营权溢价赚钱。
, \- V* {& e; c三是产业经营。8 {% F* y, w' y- D
羊毛出在猪身上,牛买单。- N& t! x5 J/ R1 j0 B
好比郭鹤年在山东曲阜开香格里拉酒店,怎么算都亏钱。
& Q. Y  F' _; S但土地赚钱,另外,因为和曲阜孔子文化的合作开发。又可以从文化开发上赚钱。
& j6 _! r/ p( O' I1 z不管哪种方案,浴场,尤其是上万平的浴场。
+ H3 G% z0 K5 _一定要做好可行性分析,再做装修设计。- q, M& D( B( {

: W. Y5 W- k+ }3 {
2 D! x% e9 D9 J% K, b3 J4 X2 {  M
设计是一种修行

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