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盈利焦虑,不懂不开洗浴

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发表于 2019-5-14 15:19:59 | 显示全部楼层 |阅读模式
从一线反馈的数据,洗浴行业都面临着盈利焦虑。. W5 W8 E5 g& b* q+ O

+ ?/ F8 j! m9 g  K+ M* N' F; ~  H1 J. A+ d
见回复
 楼主| 发表于 2019-5-17 11:51:07 | 显示全部楼层

不懂盈利焦虑,怎敢投资洗浴

说到底,洗浴属于重资产投资。- ~& t; o& g5 r1 c1 E
投机心理要不得。4 l$ Y& h& A( y9 h3 D3 n
投资之前,有笔账要算清楚。3 W: o- L) L* j/ p

0 T# @8 s' a8 U
, O' W9 r* s$ X% e9 V) ?  v市场1 a# q6 b! W8 }2 F6 W$ }
剖析某地的洗浴投资市场,可以用几个指标来确定3 D; t5 ?7 p0 W2 n% ^8 }* [; r) c
行业总规模( r% m* w0 F8 c  A; D- |. f! h( @
产业结构; `/ H: l4 U8 w& q+ ^, q2 K! ]
发展速度
; M' w# v! H7 d3 E, t消费密度
! v% g/ v2 P) f1、行业总规模1 K) F6 U- c  P: x
如果当地规模以上洗浴(1000m2以上)洗浴总规模低于0.1m2/人,8 W9 u# _3 T& X
基本属于空白市场。
; L$ J; w* y% x" H2、产业结构
5 R# l6 ^, p3 Y# Z1 G8 V6 b虽然都是开洗浴,但定位不同,经营模式不同,竞争也不在一个跑道上。3 C" h8 ?1 ^4 \; ~) t( V- t
就好比餐饮行业,开快餐的和开私房菜的各有各的生存之道。
+ X% h3 j! {/ w1 K8 o/ B剖析一个城市的洗浴行业结构,要结合当地的洗浴文化和消费结构综合分析。2 O2 v$ ?! [( @5 }1 ~
比如深圳的洗浴和沈阳的洗浴完全两个概念。
2 A" j; K8 K* g) k% s( i' A3、发展速度
6 ?# h% U: T, P/ ~主要是客户端的发展速度,比如年人均洗浴综合消费水平, S+ O- ?1 s, S: \
另外就是服务端也就是浴场端发展速度,每年新增多少平米
% o" N+ E  F  `+ `( K8 j4、消费密度  }# Y. h# k- _1 {! F- ^, d
我个人主张,一个浴场的有效消费半径是浴场规模/1000m2+1km; Z+ m6 R: F( E8 ~; {3 q3 @
基本上80%的客户都在这个范围内。当然也有例外。
4 m' Z8 ]% s3 |( b' p- a比如1000m2浴场,有效消费半径是1+1=2km
# L9 f1 c7 F' A7 j2000m2浴场,有效消费半径是2+1=3km
5 ]" H3 y7 c2 w1 F! \这个数值要乘以当地的人口密度1 i$ H8 k1 ~4 N' r& ^: s
比如3000m2的浴场,有效消费面积$ |- H0 J+ t" t, Q% ]5 J9 @; }
3.14*4km*4km=50.24km2*1000人/km2=5万人,9 a# q- e" V5 C* n" K
如果人均年洗浴综合消费200元,总消费潜能1000万。2 |9 E( ?( Q; D! x$ w
按35%的净利润,年收益最高350万。, k! _1 d3 F9 s+ F: h
上述只是评估方法,实际要比这复杂得多。
2 |  N' r' Y0 j: p0 H& N
, j! H( L! Q( l+ E3 h, x9 w/ T0 |2 T# k
投资. V* R! {1 u0 Y0 r9 X
1、投资规划  L' \( S; x$ Q* t
我们目前设计的项目综合投资大多在2000~2500元/m2之间
( ^& U$ k9 E! ]6 o' B5 ^这个费用不包括租金,员工工资,不包括布草费用。
/ @. J; U' z3 q5 R) R  x其他基本都已经包括。% A% k5 k& \- P! \
很多投资者对此投资规划仍不满意,希望降低更多。% D9 V3 m  H1 r  o) V& V4 Y
说实话,我已经尽力了。  i# U6 k/ W1 {6 S; g
虽然我更明白轻投资,重运营的道理。: W: L# @! Z+ B( x" w
但强妇难为无米之炊。, z5 C  h9 `1 C$ ^. S" c
那些投资规划超过3000元/m2甚至4000元/m2的项目,0 }( E, O. [- G3 p, s
我更为他们担心,因为投入倍增,收入不能倍增。, j0 }; Y6 F9 A2 S3 L
项目一但开始运营,就会感受到巨大的资金压力。
3 b5 ]: P( S! v9 [4 n- W如果是自有资金尚好,如果是借贷资金,压力就无法言喻了。
8 q! Z6 {. x5 Q2、投资回报3 W* r3 E) q, Q9 J+ I' Q& `+ u
如果我们的投资是2190元,如果两年回本,不算财务成本,转让费等。4 J3 |  d$ Y, }3 k! m( f
每天每平米的净收益要达到3元才可以。
2 u% i$ O7 u9 h: e5 P8 A% h" N4 \365*2年*3元/m2/天=2190元
' C) k9 b, e  U, y9 k而每天每平米三块钱的净收益,容易做到吗1 ]) T9 Y. b1 ]3 ~6 ~9 K2 H7 S! c
下面详细分析。
( U; r% C0 @8 p0 Z- {! X) H
5 ]- I- O+ P: ]& h
+ R' D4 x. u# r$ a; ^4 i成本
. n* P4 k2 X5 ?/ {) n: O+ T2 W$ _: `2 f运营一个洗浴项目,几大成本
1 y& v) y  }- Q; e1、租金,1.0元/m2
$ g+ |% ~$ Y# P" g  G' g需要补充一点,租金可以按辐射半径内的人口密度计算
0 D, x' z4 u7 k# M比如5000m2项目,半径6公里之内,人口密度如果是2000人/km2  R+ p. [! h2 v& [$ J: v
那么租金在2000人/km2/1000=2元/m2/天
& U- l+ G+ c6 _& |$ T; g: g) w如果人口密度是2500人/km2,同理租金在2.5元比较适宜。' a4 c( L, i3 E
2、人力成本
4 U* d* T) K% ^. o上海等一线城市2.5元~3.0元/m2/天
4 |/ p3 K2 J& }: j9 @4 c南京沈阳等城市2.0~2.5元/m2/天$ ?" S' R- e' X0 w/ @
三四线城市1.5~2.0元/m2/天0 ~" I3 m5 Y4 G
县城等在1.2~1.5元/m2/天" e0 h& R2 T5 d+ b
当然了,项目的规模,楼层,规划,以及排班方案都是影响人力成本的重要因素。
# H6 ~+ M& ^% f1 _; _0 T7 r以上的数据只是行业整体数据,不包括外包团队的工资。
& `9 F" P; L& `5 p只包括公司的直接人力成本,包括了显性和隐性人力成本。9 [, v6 Q9 `8 R- c3 L
3、能源损耗
  x% Y2 E5 \, l* D( D% R/ o水电暖通等损耗,
7 e, B# q' a3 J3 U0 R% x9 X* c以华北地区1.2元/m2/天/ g* i& ^6 T  ]/ K# r' O" V, P9 Y
华中地区1.0元/m2/天2 ]! Y4 u- L2 p; r! Q! r9 w
计算5 Y6 C+ L# K; t8 ?& I, V
4、日耗品
' T" }2 {: _$ c毛巾二次洗涤& j! s( \& W2 \0 Y. b: d- \1 F% Y
洗发膏2 v4 K4 l% O3 P
抽纸等
1 @  x+ Z, s- v% t* ?按0.4元/m2计算+ a' J/ R/ w$ L
那么一个三四线城市的运营成本是
  u: [3 ~3 k% W* I% y1.5元租金+1.5元工资+1.0元能耗+0.3元日耗=4.4元/m2/天* \& J" o1 i  u7 }
以5000m2三四线城市浴场,每天刚性成本就得22000元。
; ^6 V) {; w2 D# T/ F如果每张门票59元,大概需要400张门票才能收支平衡。+ ~2 {+ f- q  E3 F
( w3 U* b, U, D8 f
* r# B$ Q. |& i2 H- b
运营3 d/ B# w  l* h2 F2 ]# O
1、汗蒸& ]. S, S( g; z& X" s0 q2 c4 B9 A) R$ t
我在2016年就发文指出,汗蒸是为经营挖的坑。* q- N9 F5 D/ R4 ^: ?1 F4 Y. V5 S) t6 H
为什么这么说,就是因为汗蒸的成本高居不下,却一直没有有效的盈利模式。$ S2 n5 l2 B6 y
简单直观的说,维持汗蒸的温度,一平米一个小时要1块钱(能源方式不同,差别很大)
8 Q3 P4 X) ]) x' S- y如果100平米的汗蒸,一小时就要损耗100元,一天就要损耗1000元(10个小时)
' h& t" P# P, ~# t) a  \. a2、戏水
2 D4 k4 [, N5 c" d0 \& I. S! e" v' P# `按常规计算方法,室内泳池戏水池的水温每小时下降一度。
  B/ k& K, r1 `4 M% M( [一吨水维持水温,如果用燃气锅炉,每小时需要0.8元成本。! `( G7 j/ Q/ K6 G* L
如果我们有200吨的游泳池,100吨的戏水池。
  T6 S3 b$ ~6 U$ s& v" u那么每小时的成本就是240元。+ E$ ~9 s+ S$ h) i0 T( m1 |. s
想一想有多么可怕。
9 c& r4 C9 e( W5 E# R这个数据并不准确,需要根据能源方案综合计算。但能搞居高不下是不争的事实。
& M2 Z; z4 I. C" n3、人工
9 n* l" B  ^. W. K' ]我对浴场的人力规划,比如排班方案和岗位编制基本是按这个基数考量的3 N$ u1 S4 w9 S* S2 t# z
1)每名员工的服务能效是20-30人
9 X6 ]/ X" L" }; I* R每名员工每天8小时*60分钟=480分钟/20-30人=24-16分钟服务配比。, j3 h% z: R/ \# K. M
也就是半自助式的汗蒸,给每个顾客的服务配比最低是16分钟,最高24分钟。! I% O4 O2 F& e* S2 a) h& ?
如果按员工工资150元/天计算,每位客人的综合服务成本是150元/20~30人=5-7.5元/顾客
. C, d9 H1 p- B' f/ e4 O$ D+ d2)每名厨师的服务能效是40-50人
& O* F& s4 G8 m7 q) R$ b2 {或者控制在每位用餐顾客的服务成本3~5元。
7 c8 P- K! E  {2 h. r; |# [; Z# a8 U$ B& a

2 n6 b( O* b  g! h( q5 `收益8 z4 \* A! h" n. u4 w+ ]8 W0 i
1、消费结构4 \! i' @$ G5 |2 x) w5 q
仔细观察浴场的消费结构,基本上门票占30~40%' t% d1 @5 V" g& c" g" a' S* l- ~/ R
这是很不乐观的,因为这属于资源型消费。说俗点就是吃老本。
4 v& v+ k$ f' \* x( h+ c/ Y; v3 \  }服务型消费,或者说二次消费,所占的比例很低。
$ o- r/ M- i$ ?这和浴场的运营能力有关。
- q& {& I% m7 x2、客单消费
/ \. M! k( o" p9 U; U* w留意全国各地的浴场消费数据,尤其是美团上的数据
& [! O1 ^- c( ?% u$ c' ?7 r' J$ J就会发现,基本上人均消费100元,是个坎儿。
  M/ |9 j7 O! @0 R3、服务内容3 Q. X  _8 X& Q/ ?
除了门票,餐饮,按摩,想想看你的浴场还有什么拿得出手的消费项目。
/ C2 ^/ o' h* z5 t4 ~8 X# K服务空心化是很多浴场的经营症结所在。
8 N3 F- z7 R6 R2 O+ I, e4、顾客体验' f( O. U8 D2 L$ k2 V. D  B
千篇一律的装修,大同小异的服务。
2 \7 G# v4 ?  a) o3 J  Z& k/ m直接导致客户的体验不好。8 r( `6 R7 N% ?& J* a5 F
影响了客户的再消费欲望。4 |( G/ H+ T, m5 b( S* H6 h& P$ s

2 O4 y/ U3 B+ d: B
% f: w0 P% a; i/ b' c
0 d/ l8 B9 e1 D5 S6 T
设计是一种修行

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