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盈利焦虑,不懂不开洗浴

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发表于 2019-5-14 15:19:59 | 显示全部楼层 |阅读模式
从一线反馈的数据,洗浴行业都面临着盈利焦虑。
/ L. t2 Q7 m0 u! M4 G1 K, Q' ]  A# K& ^9 W  R* x
4 j! n" V5 r, w4 n9 ^# L8 J$ K
见回复
 楼主| 发表于 2019-5-17 11:51:07 | 显示全部楼层

不懂盈利焦虑,怎敢投资洗浴

说到底,洗浴属于重资产投资。
9 m% a2 `3 N2 ?7 j9 a投机心理要不得。
' ~9 l+ z; g4 ^& K6 n投资之前,有笔账要算清楚。
- R- V, w( t, i* v! W! f* S. O3 ~1 I; v2 L! v; @
* N8 ]& Q2 d! p" h& D: S
市场
. H# h; ]5 P0 x( |, O剖析某地的洗浴投资市场,可以用几个指标来确定1 o& ]" w2 K4 w- g4 k1 Y1 [
行业总规模8 r1 U6 r0 c2 y2 q0 A/ B. i* ], A
产业结构
! _( ^0 S' F4 o0 j发展速度/ ^8 d8 B3 T! `( q. Z3 e6 x
消费密度
$ A: }6 l! z8 q6 k6 V1、行业总规模
% Q! l) o" Y4 p* M! F如果当地规模以上洗浴(1000m2以上)洗浴总规模低于0.1m2/人,
: g6 J7 r% I6 E& n8 d6 M基本属于空白市场。
0 T7 x$ d4 ^- t2、产业结构
( `! K1 a: ~1 l- t/ i虽然都是开洗浴,但定位不同,经营模式不同,竞争也不在一个跑道上。
6 ]2 f# d& c$ u3 }% T就好比餐饮行业,开快餐的和开私房菜的各有各的生存之道。
  _8 h! U8 k, m8 }* R# R剖析一个城市的洗浴行业结构,要结合当地的洗浴文化和消费结构综合分析。
( p5 t, ~  T% e比如深圳的洗浴和沈阳的洗浴完全两个概念。8 h& x" a. E& b& g7 a) J: i2 y0 `
3、发展速度( X" @1 J8 t! z8 f5 k/ J. X
主要是客户端的发展速度,比如年人均洗浴综合消费水平
* ?( b2 s5 }( F0 F另外就是服务端也就是浴场端发展速度,每年新增多少平米* Q! S1 G8 n8 j) w5 ^4 |" E
4、消费密度  \$ K1 O: @( l% T
我个人主张,一个浴场的有效消费半径是浴场规模/1000m2+1km
! {7 {3 p$ C1 g/ }8 Q# d基本上80%的客户都在这个范围内。当然也有例外。  z3 V5 w" w+ p* _0 e1 N  {: @
比如1000m2浴场,有效消费半径是1+1=2km
$ G6 J: V' S1 L/ [6 L8 M2000m2浴场,有效消费半径是2+1=3km# d2 o3 Q- j4 _! |* R" u
这个数值要乘以当地的人口密度
4 |2 d" y# Q! {* ?+ e比如3000m2的浴场,有效消费面积
: H: H  c5 d3 ~& U: V3.14*4km*4km=50.24km2*1000人/km2=5万人,3 z3 P, W1 G1 L. z7 g$ p
如果人均年洗浴综合消费200元,总消费潜能1000万。# }- @$ L0 f  q
按35%的净利润,年收益最高350万。1 ]$ r3 t* g: [
上述只是评估方法,实际要比这复杂得多。
" B  s6 u/ r2 @8 Z
$ e8 I, u" Y! a( V5 j; ?- J. T  {3 w" t! K8 {* r8 V
投资, |5 U, t6 B5 F5 w  p, Z
1、投资规划
3 x6 A1 V" Q, x8 j& I我们目前设计的项目综合投资大多在2000~2500元/m2之间
  O1 G- h0 C9 H; Q4 L; A这个费用不包括租金,员工工资,不包括布草费用。
# s& h+ z$ K8 c其他基本都已经包括。, b- _* y; z3 {1 X2 e
很多投资者对此投资规划仍不满意,希望降低更多。( N1 i( A' L, ?
说实话,我已经尽力了。
* c; d& a6 o4 C. u; I虽然我更明白轻投资,重运营的道理。8 L5 U; j5 U  Q6 C/ s: K
但强妇难为无米之炊。
: Z0 ]" A/ o6 T7 ]2 e" \* ?那些投资规划超过3000元/m2甚至4000元/m2的项目," L# @; S) I- @
我更为他们担心,因为投入倍增,收入不能倍增。$ @3 a; Z# ~1 |; @
项目一但开始运营,就会感受到巨大的资金压力。0 _. X0 a! o: b" K* l
如果是自有资金尚好,如果是借贷资金,压力就无法言喻了。
3 f. ^2 S0 k7 l$ W  T# j% v& J2、投资回报
. [- H- i8 j( M# G- s. p如果我们的投资是2190元,如果两年回本,不算财务成本,转让费等。
* A. c3 _/ }9 j  c% N4 J( F每天每平米的净收益要达到3元才可以。& V" J0 t+ E/ t# j: v2 n( z  N
365*2年*3元/m2/天=2190元
; a( B2 j' }# N: k0 `& o. j而每天每平米三块钱的净收益,容易做到吗: j% t$ `1 o: a- ~; Q# ^
下面详细分析。# l. w( K1 e; [) q5 k, z
0 W- V& g$ ~& y5 f' [! p. M
5 A, }4 K$ z! s* s# W7 f$ L6 v8 u
成本
. {7 K- L$ }1 \/ ?6 ^运营一个洗浴项目,几大成本
/ u0 e5 X) X4 \& y; {+ z! c1、租金,1.0元/m2
: n4 X! [- s& p8 j- V. S( [需要补充一点,租金可以按辐射半径内的人口密度计算
) U+ J. Z( }& K比如5000m2项目,半径6公里之内,人口密度如果是2000人/km2
( t5 l' t6 G* o6 I4 z+ k那么租金在2000人/km2/1000=2元/m2/天
5 ~) M1 {1 r) g$ I3 S如果人口密度是2500人/km2,同理租金在2.5元比较适宜。6 p7 O- ~# l5 |" ~# l) t
2、人力成本- X3 n: m2 `; @
上海等一线城市2.5元~3.0元/m2/天5 P" a4 M$ q9 v+ X$ h. L( r% ]
南京沈阳等城市2.0~2.5元/m2/天
: m% \" q% U' ~7 E9 j三四线城市1.5~2.0元/m2/天
  ?& g$ n# w- ~9 [( |县城等在1.2~1.5元/m2/天7 b2 s1 P2 L: K) L
当然了,项目的规模,楼层,规划,以及排班方案都是影响人力成本的重要因素。
' o* O% J$ o" B% U以上的数据只是行业整体数据,不包括外包团队的工资。8 L$ Q( a: K) d. f
只包括公司的直接人力成本,包括了显性和隐性人力成本。
# T" R# H5 h' r* O3、能源损耗
1 Y8 d& w  G2 X2 ]3 H水电暖通等损耗,6 ?! ^* F6 C% q2 l1 P
以华北地区1.2元/m2/天
9 t, n4 b( i* s. z$ v华中地区1.0元/m2/天$ N5 g6 m3 J( [9 `  i
计算  _) g7 Z, r4 u  s/ [! r
4、日耗品4 ?- n- ]* d+ C+ p. X) ]/ u$ m
毛巾二次洗涤; p* L! Q2 s- X# c
洗发膏  o6 c  V0 c+ T- h% |8 A' J) s0 M
抽纸等6 a4 t, z0 Y: i  R4 g. ]
按0.4元/m2计算4 b1 D6 w' H! I3 _) n& C
那么一个三四线城市的运营成本是
8 T( d2 z$ T" i7 C: i1.5元租金+1.5元工资+1.0元能耗+0.3元日耗=4.4元/m2/天8 {# D! v- u. m/ I, Z* T
以5000m2三四线城市浴场,每天刚性成本就得22000元。
) A6 b. D5 B2 K1 f/ A# E  [如果每张门票59元,大概需要400张门票才能收支平衡。! K" r, G3 v: M3 `( e9 R, f6 _

$ \2 m' Y$ L3 P2 c" |1 I) Z$ d6 y" A& u& ^; B
运营! l( j; }0 N+ ~* k% k
1、汗蒸% f9 H& @: r9 I" S+ K
我在2016年就发文指出,汗蒸是为经营挖的坑。+ w% E- U1 c" r( p1 h
为什么这么说,就是因为汗蒸的成本高居不下,却一直没有有效的盈利模式。: E- `+ h$ }2 i6 A/ s0 B: y
简单直观的说,维持汗蒸的温度,一平米一个小时要1块钱(能源方式不同,差别很大)
; @9 s+ f  ]- R如果100平米的汗蒸,一小时就要损耗100元,一天就要损耗1000元(10个小时)
, o7 ^+ a" F& u2 G- p2、戏水2 w/ Y  B2 j) m- `
按常规计算方法,室内泳池戏水池的水温每小时下降一度。
0 ?0 d7 ^- x) `1 f9 E一吨水维持水温,如果用燃气锅炉,每小时需要0.8元成本。; g4 j, @0 U  Q1 \2 m. U- b: u
如果我们有200吨的游泳池,100吨的戏水池。6 G0 R. y, u! j% w: T4 U
那么每小时的成本就是240元。$ O  t$ Y+ R4 t4 S+ g
想一想有多么可怕。
1 w2 D0 P) [$ M! r- m) F2 p0 K& `这个数据并不准确,需要根据能源方案综合计算。但能搞居高不下是不争的事实。8 |+ V, s$ o: z, \" T
3、人工& F1 F' a# Z6 Q, o
我对浴场的人力规划,比如排班方案和岗位编制基本是按这个基数考量的
5 F0 `2 H; K4 K. Q, k1)每名员工的服务能效是20-30人
" C3 E5 I3 d; Q每名员工每天8小时*60分钟=480分钟/20-30人=24-16分钟服务配比。1 Q' E. @" S$ Y
也就是半自助式的汗蒸,给每个顾客的服务配比最低是16分钟,最高24分钟。1 z; u( Y0 c6 X7 S: C/ n0 L& v
如果按员工工资150元/天计算,每位客人的综合服务成本是150元/20~30人=5-7.5元/顾客
: h; [, J7 ?, `( V+ M9 U2)每名厨师的服务能效是40-50人4 L* @3 o+ F0 B5 @
或者控制在每位用餐顾客的服务成本3~5元。
7 g  Q5 C% j3 t) w( H( P* Z% A! b7 W
% D4 \& y+ [, y5 h% \) q$ {: S8 O4 T: N: o+ ]
收益( e" w! J8 m: g2 w$ f# H1 L% G' q
1、消费结构, v$ X3 K$ z' ^% n1 l. _
仔细观察浴场的消费结构,基本上门票占30~40%
2 B+ g3 j  b) m# o* P% v这是很不乐观的,因为这属于资源型消费。说俗点就是吃老本。7 L4 b% Y/ b1 i- F" |+ u
服务型消费,或者说二次消费,所占的比例很低。1 k& a# h) s' H1 d" m/ X: y
这和浴场的运营能力有关。
% d4 E$ {+ h$ M6 s0 f# l2、客单消费
3 X9 M8 V! Z. n  p3 O& E留意全国各地的浴场消费数据,尤其是美团上的数据9 q6 h4 q; V1 \# v9 b
就会发现,基本上人均消费100元,是个坎儿。
; X& C/ X% Z9 a" }) q3、服务内容1 f2 n+ J: V4 @* }. a. B2 p
除了门票,餐饮,按摩,想想看你的浴场还有什么拿得出手的消费项目。5 B  x9 F( @* X" P$ q7 v
服务空心化是很多浴场的经营症结所在。
& ~' _5 {% A) C4、顾客体验$ E& y0 P- _8 G: |4 X2 G0 d
千篇一律的装修,大同小异的服务。4 I. `* \& h) x
直接导致客户的体验不好。
8 z" z5 p6 A! {" ]! M6 x影响了客户的再消费欲望。
1 m, p4 m" T4 D, \. Z% N3 H! i4 H
/ z0 Y0 Y- v! B9 r/ C

/ c4 w. G2 R+ c3 e
设计是一种修行

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