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盈利焦虑,不懂不开洗浴

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发表于 2019-5-14 15:19:59 | 显示全部楼层 |阅读模式
从一线反馈的数据,洗浴行业都面临着盈利焦虑。  k+ ~; Y- c; a' A

1 n* {; Z! n2 L1 T# P: [- I4 _- F
见回复
 楼主| 发表于 2019-5-17 11:51:07 | 显示全部楼层

不懂盈利焦虑,怎敢投资洗浴

说到底,洗浴属于重资产投资。; w1 a' g  X1 ?# M# A3 l8 i  o
投机心理要不得。
4 L7 e. s5 E. U9 ~* f5 j投资之前,有笔账要算清楚。6 @* o4 k9 r! T& N9 B# B/ i
. a, B; ?0 _( Z0 b

$ \8 u3 W- S  J市场) F, F  Z  B" `5 u* y/ A5 G( n. t( P
剖析某地的洗浴投资市场,可以用几个指标来确定; c3 K% t  o" m+ f" j% |
行业总规模& t5 a& ^3 |; x# L7 e+ R) b
产业结构. T5 ]: v+ e. D1 Z0 }6 j4 [, g; P6 P* Q
发展速度
+ K0 i: }) T' u4 M消费密度8 V4 K6 }3 I8 C. p/ _1 ?8 f
1、行业总规模6 g7 ~6 {  |3 x9 O* `6 z! M
如果当地规模以上洗浴(1000m2以上)洗浴总规模低于0.1m2/人,
# U3 B: i: S& ^/ K6 \基本属于空白市场。
  ^# Y- c5 v& v, ^' B7 c; y2、产业结构
$ ?" h% l/ P1 `( B7 A虽然都是开洗浴,但定位不同,经营模式不同,竞争也不在一个跑道上。
* [9 k5 f! Q' n: y( x就好比餐饮行业,开快餐的和开私房菜的各有各的生存之道。
" U- x! j0 ]+ ^% k. ~) \/ _6 u剖析一个城市的洗浴行业结构,要结合当地的洗浴文化和消费结构综合分析。" P& R5 ^4 v7 N' c; G7 N
比如深圳的洗浴和沈阳的洗浴完全两个概念。0 s% x4 Q5 N  C$ e/ y# Q! ]
3、发展速度5 O- i6 L1 y+ Z/ O/ A; c  B/ {
主要是客户端的发展速度,比如年人均洗浴综合消费水平
1 x/ j) O9 Y& t4 Q. T7 ^1 U4 A) w另外就是服务端也就是浴场端发展速度,每年新增多少平米5 G6 J8 _" ^8 ^. Z+ _" @7 H
4、消费密度
1 l. n$ U- [4 |! D- B我个人主张,一个浴场的有效消费半径是浴场规模/1000m2+1km
; y0 y! f2 @2 D- ~4 }1 D; G6 u基本上80%的客户都在这个范围内。当然也有例外。- M" v6 z! H: D4 B0 u, K5 y, V
比如1000m2浴场,有效消费半径是1+1=2km6 m- I- f" m. d8 I
2000m2浴场,有效消费半径是2+1=3km
2 U% J" F* r- m: ^4 u6 ^这个数值要乘以当地的人口密度! M: l8 X, k, R( m6 }: x3 [! W
比如3000m2的浴场,有效消费面积- l8 \% F- ^& S" V& [5 h) ]: _
3.14*4km*4km=50.24km2*1000人/km2=5万人,
' c- a9 Q) P# J. E6 Z$ ]如果人均年洗浴综合消费200元,总消费潜能1000万。# u9 P; h; b9 y+ G4 y) ~. {
按35%的净利润,年收益最高350万。' ]4 ^0 V. D4 ]& M1 P% f
上述只是评估方法,实际要比这复杂得多。3 A7 A" Z+ o6 }4 M8 j$ K

0 Y" ^, r3 u6 r" L; ~* L, N$ j( M) q+ ?) t7 L/ O
投资% e3 {, }% p8 z* U) I- o
1、投资规划
# X2 n) n7 c5 N; J3 _6 b我们目前设计的项目综合投资大多在2000~2500元/m2之间% {1 @* S) U6 I5 q1 ~, t! C
这个费用不包括租金,员工工资,不包括布草费用。0 k9 d1 K- j2 n$ [' i7 @8 a
其他基本都已经包括。
0 @# x! ?( o8 B很多投资者对此投资规划仍不满意,希望降低更多。9 v/ Z; e6 ~1 n. V- S7 m
说实话,我已经尽力了。
; d% S! H- h$ ^' r3 K虽然我更明白轻投资,重运营的道理。$ g# |+ l  E. j" I: h
但强妇难为无米之炊。  B# @+ a3 d+ H' u
那些投资规划超过3000元/m2甚至4000元/m2的项目,
5 \# I  _3 f8 _我更为他们担心,因为投入倍增,收入不能倍增。& `, L# \& T& |5 \
项目一但开始运营,就会感受到巨大的资金压力。0 N* Q- O0 }  T% H3 K
如果是自有资金尚好,如果是借贷资金,压力就无法言喻了。
# `, I- m( F5 u5 D; r2、投资回报
! k: E; x2 m) [1 E. O; L如果我们的投资是2190元,如果两年回本,不算财务成本,转让费等。
# f. m0 i+ w) Q4 I每天每平米的净收益要达到3元才可以。
6 `9 ?$ t+ w3 c2 f# y  o365*2年*3元/m2/天=2190元- G- M! s8 [5 o! T6 ~5 G. c
而每天每平米三块钱的净收益,容易做到吗
: k9 [' Q6 z& M/ B8 e下面详细分析。' E! u8 S- Q+ {- d* P9 P

0 ^4 ~0 a4 Y/ x# E# l& B: B
8 ]/ V6 E& _  I. C% Z成本
( L+ ~$ R5 O. `$ K1 ~运营一个洗浴项目,几大成本
8 u" k& c, v6 P9 O6 K2 ?1、租金,1.0元/m2
- w; f0 ^$ G) n2 a. g; F; w3 j需要补充一点,租金可以按辐射半径内的人口密度计算
5 k3 t" u6 y0 n: y比如5000m2项目,半径6公里之内,人口密度如果是2000人/km2
# u  D, A" D# n. Y那么租金在2000人/km2/1000=2元/m2/天
6 ?+ u% h( _4 k( }如果人口密度是2500人/km2,同理租金在2.5元比较适宜。4 O, N4 w7 d+ j6 t
2、人力成本
( c0 a, @. M4 \- ]7 H( e0 Y9 y上海等一线城市2.5元~3.0元/m2/天! I  s, r0 p1 t  Z
南京沈阳等城市2.0~2.5元/m2/天) ?" x1 f0 y# F
三四线城市1.5~2.0元/m2/天# U) c: O- d2 ?0 M: ]0 `; L; N7 ~
县城等在1.2~1.5元/m2/天& S: n( [! c% @% S. z, W
当然了,项目的规模,楼层,规划,以及排班方案都是影响人力成本的重要因素。
6 R1 `/ G- w/ w; ~以上的数据只是行业整体数据,不包括外包团队的工资。
) E3 W" U' L3 m6 `' ~! v只包括公司的直接人力成本,包括了显性和隐性人力成本。
- {+ `. K: B, q3 w4 R1 a3、能源损耗: w6 ~2 F- Q# H% i; M  z, Z
水电暖通等损耗,* K* H; f" Z4 w
以华北地区1.2元/m2/天6 L, ]( C1 d; ^2 _0 k) [- B
华中地区1.0元/m2/天0 E9 u) C. n( T+ D# S2 Z
计算! F$ x/ C2 v& w: I, A4 Q# ^
4、日耗品
$ ~! k( R8 b( d4 h, H6 I# k' E毛巾二次洗涤1 C7 ?9 R. p- B/ V( f4 s$ \
洗发膏$ p0 F2 z5 G9 ]: G5 t  w
抽纸等3 m! p* Y$ L1 f0 ^
按0.4元/m2计算( ^, A0 X& h9 u! v9 v
那么一个三四线城市的运营成本是( K& d2 ^7 H  N$ B- z9 e: X
1.5元租金+1.5元工资+1.0元能耗+0.3元日耗=4.4元/m2/天
/ K5 m1 T( B( W0 b+ V以5000m2三四线城市浴场,每天刚性成本就得22000元。4 Z4 [2 q! H2 a
如果每张门票59元,大概需要400张门票才能收支平衡。$ r" Y5 k( F. u) P4 D  Y- R

6 u. \# Q. n8 F) M$ J/ m4 j: _
; I  ^+ J- N; ~& \& t% }* l运营
1 T- [0 a2 z4 l/ l# q- F5 }9 P1、汗蒸
3 j1 {: I; }% Y$ E, Q/ R我在2016年就发文指出,汗蒸是为经营挖的坑。* j' s$ c! @- h2 C' a" N, ~- X% J
为什么这么说,就是因为汗蒸的成本高居不下,却一直没有有效的盈利模式。0 D8 L6 z+ y, r$ X. |0 f
简单直观的说,维持汗蒸的温度,一平米一个小时要1块钱(能源方式不同,差别很大)
5 r8 Z) J+ i% x1 m  @, \5 ^+ l如果100平米的汗蒸,一小时就要损耗100元,一天就要损耗1000元(10个小时): [& \2 G: O$ y7 ~0 Y' j. F: e
2、戏水# s7 U* s# Y7 Y' w* R/ k( X
按常规计算方法,室内泳池戏水池的水温每小时下降一度。. z% V, U% T) Z. d" I1 a# a$ R
一吨水维持水温,如果用燃气锅炉,每小时需要0.8元成本。
' w& Y' Y& m' d' H. h4 P  }如果我们有200吨的游泳池,100吨的戏水池。
0 [  d" ]- X9 w! `5 X% c那么每小时的成本就是240元。8 W9 X) H" F. m- S" H1 p$ ^/ z
想一想有多么可怕。) r1 C; D8 f0 g( e4 I/ ^/ G) O+ _) ]
这个数据并不准确,需要根据能源方案综合计算。但能搞居高不下是不争的事实。) P4 v- t2 \( {% f4 G+ s: I- e
3、人工
* e2 W& x5 v7 G, A& s我对浴场的人力规划,比如排班方案和岗位编制基本是按这个基数考量的6 f( a, ^3 T1 p
1)每名员工的服务能效是20-30人
" s% i7 U' E6 M# [+ u9 H每名员工每天8小时*60分钟=480分钟/20-30人=24-16分钟服务配比。
3 J. Z" k. i- Z7 W0 {也就是半自助式的汗蒸,给每个顾客的服务配比最低是16分钟,最高24分钟。& Q, h: F; T0 \
如果按员工工资150元/天计算,每位客人的综合服务成本是150元/20~30人=5-7.5元/顾客
/ \! ?4 `9 ]; R# j3 |2)每名厨师的服务能效是40-50人, W1 }  A+ e* J
或者控制在每位用餐顾客的服务成本3~5元。
) e* P  q+ {; k3 K1 J) B; X  ~# s. R0 f7 [4 p
! N  x1 W1 P3 P. \
收益
5 t* ]0 c% b' H& V7 @1、消费结构1 i4 m( f( [/ S/ w- Q, `& u6 R7 k% e
仔细观察浴场的消费结构,基本上门票占30~40%( Q# H$ P5 N6 q4 O
这是很不乐观的,因为这属于资源型消费。说俗点就是吃老本。  m  ^2 O; ?9 L/ H  r
服务型消费,或者说二次消费,所占的比例很低。8 P6 A3 r1 @8 B. c& t' d! c2 C" e2 d- a
这和浴场的运营能力有关。2 U( O# Z, `0 }# s+ C  o* H
2、客单消费# v( Z8 |9 @. l0 f
留意全国各地的浴场消费数据,尤其是美团上的数据
; m/ L% j0 G8 U" h( r1 @( q  ]就会发现,基本上人均消费100元,是个坎儿。7 k- n6 ]+ E/ W: r2 _# [" T( Q
3、服务内容
* w0 d* R/ x7 a' T除了门票,餐饮,按摩,想想看你的浴场还有什么拿得出手的消费项目。; F( L- ^0 B1 _$ N% m1 O  z/ K( ?
服务空心化是很多浴场的经营症结所在。
$ _/ {% I, |; J( n' x4、顾客体验
" |1 L5 U& B- q千篇一律的装修,大同小异的服务。  N. W9 I2 K' ^; C- y6 G
直接导致客户的体验不好。
$ S' H1 y( [. d  X: c& D  {' i' C影响了客户的再消费欲望。2 D8 T0 \' Y* ~+ K& }

4 @3 K  L& D. y$ n6 \; @0 K! m4 c; m* y+ n6 \1 m+ A
5 X. \2 P# c% x' ~% N2 x' A
设计是一种修行

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