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盈利焦虑,不懂不开洗浴

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发表于 2019-5-14 15:19:59 | 显示全部楼层 |阅读模式
从一线反馈的数据,洗浴行业都面临着盈利焦虑。
4 Y" R7 z# q+ u' |
; B& U, `- Q" p( m
7 G, w% S; j" G8 C! z, r见回复
 楼主| 发表于 2019-5-17 11:51:07 | 显示全部楼层

不懂盈利焦虑,怎敢投资洗浴

说到底,洗浴属于重资产投资。6 w( y) p, E2 c) x7 V. R6 u; o
投机心理要不得。- ]8 o* O+ `6 c& s3 v
投资之前,有笔账要算清楚。1 p4 M. C: G) d5 ~/ ?5 n7 p* e

3 A. ?3 M2 N6 Z$ j, W0 Y# P% W3 G4 q4 G/ J: t6 o6 m0 R
市场! I( b- S5 h8 R1 g
剖析某地的洗浴投资市场,可以用几个指标来确定
  U: \1 U/ V7 m行业总规模6 s) U2 M. I. C
产业结构
% m1 I+ u% @" F! M4 J' q$ ]% T发展速度
$ o  R6 B: ^7 j: j消费密度
. Y/ p. ^# F8 R2 T* j& V1、行业总规模
; @$ o% h) d) L0 R' T8 {& O) c如果当地规模以上洗浴(1000m2以上)洗浴总规模低于0.1m2/人,. I% \: y' u% G, o* w! K  G3 r
基本属于空白市场。
6 S4 h( @: l  v$ h1 r3 @0 @% I' k2、产业结构
) K! g- j  t* o3 A. p虽然都是开洗浴,但定位不同,经营模式不同,竞争也不在一个跑道上。3 v* y: P7 `. _
就好比餐饮行业,开快餐的和开私房菜的各有各的生存之道。# [, ]. w9 B$ I, ~
剖析一个城市的洗浴行业结构,要结合当地的洗浴文化和消费结构综合分析。
' ]. D* t* \$ H, O! Q比如深圳的洗浴和沈阳的洗浴完全两个概念。
, A7 D  J+ d1 S7 I5 V, r% j) V3、发展速度
$ Z# v' Z9 N, C- v, j主要是客户端的发展速度,比如年人均洗浴综合消费水平5 r# @7 O5 m) f
另外就是服务端也就是浴场端发展速度,每年新增多少平米5 E* [" N9 E3 a1 }  z6 `
4、消费密度
, I: @+ K/ N4 W# a9 ?# o) M我个人主张,一个浴场的有效消费半径是浴场规模/1000m2+1km2 `$ e) v. E' e8 z: ~' L  f6 Q
基本上80%的客户都在这个范围内。当然也有例外。
2 f+ U( s4 s/ W比如1000m2浴场,有效消费半径是1+1=2km
# X) \. M5 U+ Y7 ]4 w2000m2浴场,有效消费半径是2+1=3km
% A* Q: K) f. n" e; D% o8 d! q; t这个数值要乘以当地的人口密度& N9 ~) i1 Y  q# E/ {6 `4 c# l
比如3000m2的浴场,有效消费面积) G* N& R; T* b' d  p
3.14*4km*4km=50.24km2*1000人/km2=5万人,; v5 K, C- X- s: }6 ]
如果人均年洗浴综合消费200元,总消费潜能1000万。
/ Q- L6 y4 }3 e# x' z+ P. N: C; y按35%的净利润,年收益最高350万。$ j8 e9 o% l; \& A2 [
上述只是评估方法,实际要比这复杂得多。2 L5 E" l- h3 Q* B- H, w0 R

% K6 g1 X! E3 v5 i, \: L& m. E+ e; B8 ?9 O7 ^$ a0 k- d
投资4 f9 I& T) o5 Y5 n% z
1、投资规划
  F  I0 z9 ^0 m: g  M. a+ }  k' `我们目前设计的项目综合投资大多在2000~2500元/m2之间* W8 ~; D0 B9 W3 ?) o4 l- c, V
这个费用不包括租金,员工工资,不包括布草费用。
: |8 V4 U4 k! N( R其他基本都已经包括。6 g2 f9 j5 l7 M6 h1 s9 E; u6 ?
很多投资者对此投资规划仍不满意,希望降低更多。
! X( X% l9 o7 k( j$ E2 `$ S" p. n说实话,我已经尽力了。6 Y$ Z& @& b% |' |) S" ]7 Y
虽然我更明白轻投资,重运营的道理。
7 K( B. v) L9 ^; B7 ?) J但强妇难为无米之炊。
0 A9 r, q% d) y# p那些投资规划超过3000元/m2甚至4000元/m2的项目,
8 ^* B: _. j0 M! d& r我更为他们担心,因为投入倍增,收入不能倍增。
7 [) {* w6 T1 C& C  F项目一但开始运营,就会感受到巨大的资金压力。# r3 \! L$ ]1 d! H) c) _# j  r* F
如果是自有资金尚好,如果是借贷资金,压力就无法言喻了。! B' s  W+ M7 W
2、投资回报
, H* x% u/ r4 e如果我们的投资是2190元,如果两年回本,不算财务成本,转让费等。
) @8 Z4 c0 d2 }$ n4 U6 k( A0 P5 e' q! h$ f每天每平米的净收益要达到3元才可以。
9 Y; c1 \+ F- p4 s9 M, y# F365*2年*3元/m2/天=2190元/ l% `/ v$ i, Z6 f
而每天每平米三块钱的净收益,容易做到吗" q- \! g9 l% K  N
下面详细分析。+ s4 l; ?4 L9 c( W( V9 C; l+ r' Z6 E

4 r$ A! ]1 s+ j2 E9 \+ `3 f- p: d- K
成本
$ Q" y" g6 Y2 \+ j运营一个洗浴项目,几大成本
; j- v3 z) B9 ^1 H. ]( Y: i1、租金,1.0元/m2
8 O$ a" U$ H7 j需要补充一点,租金可以按辐射半径内的人口密度计算1 t8 n- p- b& c2 T4 L/ T* W
比如5000m2项目,半径6公里之内,人口密度如果是2000人/km2
6 J* n9 P5 o5 \5 j. N8 ]7 P那么租金在2000人/km2/1000=2元/m2/天
; r, x) e8 Z; m' w: T: k如果人口密度是2500人/km2,同理租金在2.5元比较适宜。
: H2 k5 U5 x  ~2、人力成本% M- I! `1 `$ x' r$ L3 i  I
上海等一线城市2.5元~3.0元/m2/天9 ?; x1 l. ]1 j$ Y  s
南京沈阳等城市2.0~2.5元/m2/天
" f7 N8 e/ S4 N7 n三四线城市1.5~2.0元/m2/天
# p0 v6 Z! k& j县城等在1.2~1.5元/m2/天( ~  o3 A* K% @, x1 x" e2 J, E- w
当然了,项目的规模,楼层,规划,以及排班方案都是影响人力成本的重要因素。
% B! _' f+ Y' D* [9 I. G以上的数据只是行业整体数据,不包括外包团队的工资。/ F9 k' u0 [7 O: u
只包括公司的直接人力成本,包括了显性和隐性人力成本。* J: R5 s) k- L2 c
3、能源损耗
' N/ z( F+ u2 h0 L* O水电暖通等损耗,
) m+ g; Z) C+ Z) B/ t8 ~以华北地区1.2元/m2/天- T9 O7 n! p* d
华中地区1.0元/m2/天
2 I# |) q! E8 e4 W计算
. g. |5 L. r7 r% \4、日耗品
0 A- S4 ?! X5 w6 p0 Y毛巾二次洗涤
) ~" G4 V: {. ]  S' E( p洗发膏
% D" d: J& V1 |抽纸等0 o) }" u% X, w
按0.4元/m2计算0 t) H' j6 g' z8 ~% O$ G
那么一个三四线城市的运营成本是
: n8 x: f0 j2 x; T1.5元租金+1.5元工资+1.0元能耗+0.3元日耗=4.4元/m2/天. l  a9 s" F3 S  r& T4 C  _
以5000m2三四线城市浴场,每天刚性成本就得22000元。
2 q  Y/ _2 T2 C" {( |$ X如果每张门票59元,大概需要400张门票才能收支平衡。
4 F1 V5 k/ D7 n6 }0 Z5 D" Z: ]7 ~
# l# Y' N7 C' |* n; c8 B3 U, }) J3 N$ g; b6 T" I
运营2 p) K3 U) k) B5 V6 x8 w
1、汗蒸
8 k  o1 s1 l' e2 W( t/ \6 P8 ^我在2016年就发文指出,汗蒸是为经营挖的坑。
5 r- C7 V' }% `! b9 m' [  W# m: W为什么这么说,就是因为汗蒸的成本高居不下,却一直没有有效的盈利模式。/ R  ^: p2 Q, ]- g- O- z; \9 l
简单直观的说,维持汗蒸的温度,一平米一个小时要1块钱(能源方式不同,差别很大)
' {7 g3 c: ?$ Q6 ^% v如果100平米的汗蒸,一小时就要损耗100元,一天就要损耗1000元(10个小时)4 R3 B3 L& D$ C2 Z8 y
2、戏水
  H; x5 u9 v; D+ [* w按常规计算方法,室内泳池戏水池的水温每小时下降一度。+ R. H) ?1 d+ q! u- J- \! B1 N
一吨水维持水温,如果用燃气锅炉,每小时需要0.8元成本。5 v# ^; _7 i% ]% Q4 l# m7 }% ?
如果我们有200吨的游泳池,100吨的戏水池。" \* w7 k' N, {1 U0 T* C0 }3 R! p
那么每小时的成本就是240元。( N) W5 u: R. V
想一想有多么可怕。% O) y5 a& L- K% `( |) o
这个数据并不准确,需要根据能源方案综合计算。但能搞居高不下是不争的事实。7 Z1 x3 m) P+ ]/ |/ z8 n. E/ I
3、人工! m8 J/ F1 l/ D' \  S- Y
我对浴场的人力规划,比如排班方案和岗位编制基本是按这个基数考量的! L0 j: E! j0 ~1 J
1)每名员工的服务能效是20-30人
  [4 E! d, g: B9 h1 S/ Q每名员工每天8小时*60分钟=480分钟/20-30人=24-16分钟服务配比。
/ G# P# [! z5 b7 ~7 S, B7 w" N' d3 G也就是半自助式的汗蒸,给每个顾客的服务配比最低是16分钟,最高24分钟。
2 M3 D+ T0 I2 X8 i0 n' T6 r% y& h如果按员工工资150元/天计算,每位客人的综合服务成本是150元/20~30人=5-7.5元/顾客
  O! w; i0 p. C$ L2)每名厨师的服务能效是40-50人# r5 Q8 U' W8 v# m3 D
或者控制在每位用餐顾客的服务成本3~5元。
& v1 E- f8 k0 [. L* v" m- E( Z2 D- E& H8 q5 Y
, j+ L- `9 T4 r" F& k9 |* N: O
收益
, N; n. w3 p; j' v1 H2 {1、消费结构
, M; g" m: {9 D5 d仔细观察浴场的消费结构,基本上门票占30~40%, `4 x) J4 y4 B" K, x# }3 o  D. q6 b
这是很不乐观的,因为这属于资源型消费。说俗点就是吃老本。( W- V5 _& y! ]6 _& x, {
服务型消费,或者说二次消费,所占的比例很低。, M, \, e# ?& z) V/ Z" b
这和浴场的运营能力有关。& s. [5 B5 l$ \
2、客单消费
2 r0 o9 u& F5 P4 \, H留意全国各地的浴场消费数据,尤其是美团上的数据& L0 X( L1 [; b& ]
就会发现,基本上人均消费100元,是个坎儿。
8 W# f( V* o* K: {6 V3、服务内容! G: u) D& q( S& d
除了门票,餐饮,按摩,想想看你的浴场还有什么拿得出手的消费项目。' s0 X1 S% W: _2 s6 f
服务空心化是很多浴场的经营症结所在。
6 z6 g; n) i& f8 n$ s4、顾客体验
2 r1 A% N) B, ?  F' u7 d千篇一律的装修,大同小异的服务。5 K7 c5 e% Z+ f; D
直接导致客户的体验不好。9 y# `2 _& Y& P# V
影响了客户的再消费欲望。# u+ i2 A9 g9 g

/ u0 E3 Q% Q: `& S( d! Y7 F% y6 [5 ~: k& K
8 U8 \0 l- l9 [& Q
设计是一种修行

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