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盈利焦虑,不懂不开洗浴

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发表于 2019-5-14 15:19:59 | 显示全部楼层 |阅读模式
从一线反馈的数据,洗浴行业都面临着盈利焦虑。7 Q  V7 @5 y. j7 a3 j

% J6 S) L9 B7 \0 X4 Y' F1 R* i
+ \' V% `2 }  ^8 o, }, Z见回复
 楼主| 发表于 2019-5-17 11:51:07 | 显示全部楼层

不懂盈利焦虑,怎敢投资洗浴

说到底,洗浴属于重资产投资。/ k; p$ b; F$ Y8 P. ]% j+ n
投机心理要不得。; K6 u7 M2 o6 j! J
投资之前,有笔账要算清楚。
, z# {2 |& s" T; J$ E2 ]+ V& W  ?
% R; V: Z7 ?; `9 X) x5 X+ ?0 {
# ?; z& h( b. H市场
; Z( \' I0 U' d* B$ V$ c- b  p( W剖析某地的洗浴投资市场,可以用几个指标来确定; p% R: k, T/ H8 X6 |) J
行业总规模
7 u+ N" u; t1 E& C/ t( L产业结构
/ m0 R, l' p) d" u2 ]- W+ ]7 M发展速度) U( h7 t5 E9 z( @6 M
消费密度
2 L* H3 ^3 m. k9 q8 d% r1、行业总规模- L3 c, V& `9 [7 e7 ?
如果当地规模以上洗浴(1000m2以上)洗浴总规模低于0.1m2/人,* p; B: {, a+ U. r: M4 B
基本属于空白市场。6 n6 ]) T2 O$ I# J5 F1 q
2、产业结构- C7 r$ h8 F' s+ Q* N8 [8 J
虽然都是开洗浴,但定位不同,经营模式不同,竞争也不在一个跑道上。9 E: L6 _3 J8 _# R8 Q/ {
就好比餐饮行业,开快餐的和开私房菜的各有各的生存之道。+ u+ z* \) z# h5 C4 X
剖析一个城市的洗浴行业结构,要结合当地的洗浴文化和消费结构综合分析。: E$ D7 x7 n$ y7 ?7 s; P
比如深圳的洗浴和沈阳的洗浴完全两个概念。2 B5 L! r7 ~/ B7 @7 `, u8 K
3、发展速度% Q6 d) T+ V- p: H4 [
主要是客户端的发展速度,比如年人均洗浴综合消费水平
% p5 K: x% |5 P$ v( }9 }另外就是服务端也就是浴场端发展速度,每年新增多少平米' M# o' ~+ j  e+ v' R  }3 n1 c
4、消费密度
, k5 e7 g# G7 v0 ]+ T8 M7 w我个人主张,一个浴场的有效消费半径是浴场规模/1000m2+1km; o' r$ A+ d0 f' v3 j- w! p' z
基本上80%的客户都在这个范围内。当然也有例外。
. e  [( _" u8 @2 a: v) D+ N7 S比如1000m2浴场,有效消费半径是1+1=2km
" f. g* F( P- m, r& P, I2000m2浴场,有效消费半径是2+1=3km6 n- Q9 v$ s; k* I! E/ y  S0 Y
这个数值要乘以当地的人口密度5 K3 A$ Z+ m+ T5 k8 X+ |
比如3000m2的浴场,有效消费面积
/ w: Y& R+ m+ F& V/ c1 y, H3.14*4km*4km=50.24km2*1000人/km2=5万人,3 w" U! A0 \) G1 Z; v* ]8 b
如果人均年洗浴综合消费200元,总消费潜能1000万。3 E: \$ L# L4 Z- C" f; E2 Z
按35%的净利润,年收益最高350万。
9 y  r& Z6 ^0 y! o9 B2 g$ Z上述只是评估方法,实际要比这复杂得多。, Z4 Q9 m+ D- `6 ^4 E
! N0 I4 F: m" `

& \4 d% X5 U4 v/ u- C0 f8 f投资2 O8 t+ X' }( [6 F( s
1、投资规划
. V1 N5 {3 Z7 ?+ s6 {# N$ Y我们目前设计的项目综合投资大多在2000~2500元/m2之间
/ q( J4 S: Y- W7 r5 M$ ~  [这个费用不包括租金,员工工资,不包括布草费用。
+ Q2 a8 q/ t/ K3 ]( Z) s" H7 i其他基本都已经包括。5 g' b; F/ k9 ~/ C! H" {
很多投资者对此投资规划仍不满意,希望降低更多。
$ ~  O; X5 \- M: n( D2 G说实话,我已经尽力了。
' R* r  ]- k0 l! ^8 |1 e0 @虽然我更明白轻投资,重运营的道理。' H+ e- {+ t1 p; f: Y* Z
但强妇难为无米之炊。: q- Y' t' M+ r
那些投资规划超过3000元/m2甚至4000元/m2的项目,9 c' q5 Z4 O. s0 B% \6 D$ \1 o
我更为他们担心,因为投入倍增,收入不能倍增。
8 l* P9 [, v. Q! B7 d项目一但开始运营,就会感受到巨大的资金压力。$ }# Y+ B+ I* `
如果是自有资金尚好,如果是借贷资金,压力就无法言喻了。3 x' ^4 j: R$ v; U- d
2、投资回报
: A* P. V5 P8 P% g; s如果我们的投资是2190元,如果两年回本,不算财务成本,转让费等。2 x- I  \7 z9 `, A
每天每平米的净收益要达到3元才可以。
) R: L/ ]- P; p% k' C/ D365*2年*3元/m2/天=2190元
* o" S% h! l" L  |8 C而每天每平米三块钱的净收益,容易做到吗/ ^) `6 f8 m5 V  ?4 V% ]+ P
下面详细分析。8 e9 d( U1 ~7 Q' T1 _2 O2 [5 L

: b7 s. i8 b+ y
" a4 j. D1 x1 F成本
1 O# N3 p6 M& n运营一个洗浴项目,几大成本9 r1 G1 Q5 k! w, Q$ a; b8 j
1、租金,1.0元/m2* k# }( \% t+ \' a+ a
需要补充一点,租金可以按辐射半径内的人口密度计算
" b# \, Q+ Z# s/ N2 @- X比如5000m2项目,半径6公里之内,人口密度如果是2000人/km2* W8 O4 Q, n4 q( n& O
那么租金在2000人/km2/1000=2元/m2/天
% [5 t7 Z  X. b: ^2 V( s如果人口密度是2500人/km2,同理租金在2.5元比较适宜。
# [# _. U4 o* }# k8 i+ `2、人力成本  p3 I0 F" `& v+ q& @  L
上海等一线城市2.5元~3.0元/m2/天
4 P* T0 X9 l/ i0 R  f" a南京沈阳等城市2.0~2.5元/m2/天! w! H9 l) \" ?
三四线城市1.5~2.0元/m2/天
- n8 c0 Q" E2 S  @+ W4 z县城等在1.2~1.5元/m2/天3 F& g& P  Q' R- Q' x7 z' I
当然了,项目的规模,楼层,规划,以及排班方案都是影响人力成本的重要因素。& B" a  @. h( j4 E9 g: P# W- e
以上的数据只是行业整体数据,不包括外包团队的工资。" ~/ ?9 s3 e& ^& R
只包括公司的直接人力成本,包括了显性和隐性人力成本。& o8 F3 R9 ^% b- }2 v, _6 E
3、能源损耗% V# Y/ _) @. Z5 \3 `; k) D
水电暖通等损耗,4 ~# r) d) y8 k3 M
以华北地区1.2元/m2/天0 R0 a7 Z. ?1 X$ U
华中地区1.0元/m2/天1 @" b1 ^# ~9 f
计算* g3 M( ]4 s3 j
4、日耗品
* ~5 V/ P; \. U  v7 O- ]; Y5 n毛巾二次洗涤
# N) B) y: M+ T. i洗发膏
* G; z6 A1 d/ b+ T抽纸等4 I' b4 O2 g& C; o3 Y
按0.4元/m2计算
) G4 u' y# q4 }$ r! N) s$ B: x那么一个三四线城市的运营成本是3 S5 c+ L8 Y" A" }5 @1 l
1.5元租金+1.5元工资+1.0元能耗+0.3元日耗=4.4元/m2/天
: u9 h5 o" k! C以5000m2三四线城市浴场,每天刚性成本就得22000元。
+ V+ R( Z: k$ j/ E如果每张门票59元,大概需要400张门票才能收支平衡。
0 e4 k5 [& w. |7 w% W* r5 l+ K. h9 @, i' w2 t
) S( Q" Q7 ~6 ~5 B# Q2 t4 J
运营
5 \4 S6 `  \. ]0 W1、汗蒸
- q* {# e& P1 n' r% R我在2016年就发文指出,汗蒸是为经营挖的坑。! _1 p7 G8 [- O# V+ K- |
为什么这么说,就是因为汗蒸的成本高居不下,却一直没有有效的盈利模式。9 Q' U1 c, e- w3 \# Z
简单直观的说,维持汗蒸的温度,一平米一个小时要1块钱(能源方式不同,差别很大). q4 F: K5 @, y/ D" `4 {) y
如果100平米的汗蒸,一小时就要损耗100元,一天就要损耗1000元(10个小时)
5 J2 @6 }9 E2 m7 t2、戏水/ e% u6 h6 `% J( u
按常规计算方法,室内泳池戏水池的水温每小时下降一度。" ^: S3 E- T. i  A6 J. q
一吨水维持水温,如果用燃气锅炉,每小时需要0.8元成本。# {! D) ^& @! O: d4 \
如果我们有200吨的游泳池,100吨的戏水池。
1 t; v8 N) ^2 e! L7 x那么每小时的成本就是240元。
1 u: l4 I- g# n0 m想一想有多么可怕。6 G4 l% H1 S3 }6 l# K$ t+ }
这个数据并不准确,需要根据能源方案综合计算。但能搞居高不下是不争的事实。
7 I  A0 Y' h$ {* [3、人工3 y; C1 H0 y* n4 ~! B
我对浴场的人力规划,比如排班方案和岗位编制基本是按这个基数考量的% M% h9 R2 v( M$ W7 _: v4 Q
1)每名员工的服务能效是20-30人2 \9 c( Y( z7 J, ]: E$ E. @0 o
每名员工每天8小时*60分钟=480分钟/20-30人=24-16分钟服务配比。  t: Y6 X7 X1 ~& \# g. y/ i6 |
也就是半自助式的汗蒸,给每个顾客的服务配比最低是16分钟,最高24分钟。% O) h2 Y8 j7 P) E. [
如果按员工工资150元/天计算,每位客人的综合服务成本是150元/20~30人=5-7.5元/顾客
( c0 G% A# X  B8 ~2)每名厨师的服务能效是40-50人
6 J% v8 d  ~1 W& p或者控制在每位用餐顾客的服务成本3~5元。
. k4 z2 g/ e0 q/ w+ k5 e+ @) u1 m, o

  z+ B7 p: v4 d9 ]- ~收益
1 r- E8 M2 _! ^3 ~' G9 c1 a$ {6 R7 T: O" q1、消费结构/ m' x+ G% t$ O9 Y: j# U5 W* E
仔细观察浴场的消费结构,基本上门票占30~40%
5 V. ]4 m( Z# P这是很不乐观的,因为这属于资源型消费。说俗点就是吃老本。3 }1 \+ K2 X" S' `- ]
服务型消费,或者说二次消费,所占的比例很低。
4 x) M# O5 C- S% h6 P$ N6 @这和浴场的运营能力有关。
5 S9 X. o0 s- g% \9 D* K3 w% e2、客单消费
+ d. S* P. b# o: f. m留意全国各地的浴场消费数据,尤其是美团上的数据  F" _+ B( ?$ j3 c8 H. Z. C
就会发现,基本上人均消费100元,是个坎儿。
* x# r2 \/ Z* y! r4 V; {' Q3、服务内容
( G8 r0 F4 z" M1 a4 \2 c除了门票,餐饮,按摩,想想看你的浴场还有什么拿得出手的消费项目。! N  E+ u/ j4 w2 w5 L2 W, {+ y/ _
服务空心化是很多浴场的经营症结所在。6 f* g' G: I0 m' [" |0 a, g: I
4、顾客体验
# R  \7 |+ ~6 C千篇一律的装修,大同小异的服务。
/ g( q& Z/ {+ p3 Q% z直接导致客户的体验不好。
3 ]' g; P3 ^6 C; d( c6 ?6 g' I7 }影响了客户的再消费欲望。% y* L* L! F+ H( J) f& C

/ z, J6 R7 d) m' b+ q" m1 Z. I- w& u- w/ _
- `; s7 O5 Q: ^8 N' g
设计是一种修行

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