盈利焦虑,不懂不开洗浴

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查看1662 | 回复1 | 2019-5-14 15:19:59 | 显示全部楼层 |阅读模式
从一线反馈的数据,洗浴行业都面临着盈利焦虑。2 `7 B6 V8 n$ q- ]6 C
3 e+ K2 b1 ^* T5 ]
3 C. g! L9 ^  r7 s, B
见回复
张培哲 | 2019-5-17 11:51:07 | 显示全部楼层

不懂盈利焦虑,怎敢投资洗浴

说到底,洗浴属于重资产投资。
8 _1 x( G/ @6 p投机心理要不得。$ \$ t* g  k% l6 o, y4 W  p& O
投资之前,有笔账要算清楚。
5 {9 b$ n3 C/ y: v! j0 b
) l) N( P, ]  }+ r' U6 `" r5 ?8 p
# J. C# l# m2 L市场
- x" H5 Q) X4 ]. B( c- a( K/ ?* ~) h剖析某地的洗浴投资市场,可以用几个指标来确定
! q5 R0 Z& I& U; y行业总规模' i. b& r/ ?! R: s( D% K
产业结构
. \9 y; R+ c  b7 e. i发展速度/ R, n9 s. U( [6 }" i
消费密度! {( S, x' {2 d2 G& B2 S0 V2 S
1、行业总规模8 B/ f0 b3 Y2 J- A5 C
如果当地规模以上洗浴(1000m2以上)洗浴总规模低于0.1m2/人,
: t! V6 b2 x4 g2 p1 F, H) y% r基本属于空白市场。+ {5 K1 j5 K7 J" ]8 o
2、产业结构$ ?( z) Q2 f) X9 D# L$ ?1 B2 \
虽然都是开洗浴,但定位不同,经营模式不同,竞争也不在一个跑道上。
0 J/ H" n3 N: V4 y% W6 R$ s7 M就好比餐饮行业,开快餐的和开私房菜的各有各的生存之道。# n% O- P$ ~& `
剖析一个城市的洗浴行业结构,要结合当地的洗浴文化和消费结构综合分析。
1 l% {3 V# U( _% @& f+ Y. x' B比如深圳的洗浴和沈阳的洗浴完全两个概念。, i2 ~% w2 u* D
3、发展速度
, W- o9 m4 @- U3 G主要是客户端的发展速度,比如年人均洗浴综合消费水平; w9 A1 O' \3 n. C; v* X
另外就是服务端也就是浴场端发展速度,每年新增多少平米+ V3 N/ Y+ a+ P" M+ u. Z, z
4、消费密度
# D, |* A. j4 [我个人主张,一个浴场的有效消费半径是浴场规模/1000m2+1km- C& F# e2 s/ p" Z" g
基本上80%的客户都在这个范围内。当然也有例外。
' k1 Z% H% N7 f5 ^$ J" k+ e3 c2 \  o比如1000m2浴场,有效消费半径是1+1=2km8 f, d1 w$ J; n
2000m2浴场,有效消费半径是2+1=3km! z& |' n! w  h' `1 v7 C/ `% }7 S* _
这个数值要乘以当地的人口密度
+ O4 N& p9 }* A* ]* Z比如3000m2的浴场,有效消费面积; e; |) X  i* l# e5 H2 @7 d
3.14*4km*4km=50.24km2*1000人/km2=5万人,7 k/ J/ U, n$ E& V! J4 G
如果人均年洗浴综合消费200元,总消费潜能1000万。
7 I/ d9 @' Y* m! }按35%的净利润,年收益最高350万。6 J9 o" H7 y- Z! }# [
上述只是评估方法,实际要比这复杂得多。
( h! X& C; z# {- G4 @8 c6 E) [: }; z; h' r

  N0 H" \! N! E6 D9 H  C0 v0 w$ S投资
1 E; K$ ]' X) U) K! f- c1、投资规划
5 `( Q9 D# e/ @: Z9 k- }2 w我们目前设计的项目综合投资大多在2000~2500元/m2之间' Y, z, Q  R  S* A& }4 `& t
这个费用不包括租金,员工工资,不包括布草费用。
( V* \) H/ V+ r其他基本都已经包括。
1 Q1 v" ?7 a$ x9 y很多投资者对此投资规划仍不满意,希望降低更多。
! z+ p& z+ {9 }  H& C说实话,我已经尽力了。
+ R, J7 V! Y& f2 v: ~虽然我更明白轻投资,重运营的道理。
* S. [) ^* a. J3 D5 k但强妇难为无米之炊。& a  W1 L3 z% I
那些投资规划超过3000元/m2甚至4000元/m2的项目,& X  N+ P( e) a$ j6 n& R. t
我更为他们担心,因为投入倍增,收入不能倍增。6 X" A+ h7 ^8 d5 |
项目一但开始运营,就会感受到巨大的资金压力。7 ~9 M" T! a# u, ]! I
如果是自有资金尚好,如果是借贷资金,压力就无法言喻了。$ |" J% H% [& k. O
2、投资回报
% v$ R* I* h! h  m如果我们的投资是2190元,如果两年回本,不算财务成本,转让费等。5 O' \: |, m+ d$ I
每天每平米的净收益要达到3元才可以。' C2 ?5 O( t3 W/ y/ y9 u8 t* d' }
365*2年*3元/m2/天=2190元
6 l" w% `- l4 Y  T7 n0 K. q+ s而每天每平米三块钱的净收益,容易做到吗
+ o  b8 B& ~1 L! _! h5 x; `: Z3 q9 U下面详细分析。
# F6 @) N4 o( p% F7 [$ B
; F" w: a1 |: p, ^$ Z, {: H/ ^: T* p
成本
4 o. H. \& U3 Z! n/ y+ o- j运营一个洗浴项目,几大成本$ Y4 `# X( [/ i. Z- U- K
1、租金,1.0元/m2
( i7 r( [# z' P0 A+ u  @9 Y需要补充一点,租金可以按辐射半径内的人口密度计算$ M* N: A; o  R7 W  ?! A9 P: ~
比如5000m2项目,半径6公里之内,人口密度如果是2000人/km2
, g; o- m% {. \那么租金在2000人/km2/1000=2元/m2/天5 L+ G! n( h5 M$ t3 z, g. I
如果人口密度是2500人/km2,同理租金在2.5元比较适宜。! X2 P3 K, [# l9 b
2、人力成本
5 L  w& x3 b! Q上海等一线城市2.5元~3.0元/m2/天
4 x( k: @' }* Z7 o南京沈阳等城市2.0~2.5元/m2/天6 R+ c, G6 Z1 ~
三四线城市1.5~2.0元/m2/天
1 `4 H0 P& \: T9 M! ~县城等在1.2~1.5元/m2/天
; G( Q4 N6 Q- U4 n, {当然了,项目的规模,楼层,规划,以及排班方案都是影响人力成本的重要因素。- b0 D0 L2 P7 G$ X) W+ k
以上的数据只是行业整体数据,不包括外包团队的工资。
, d3 Y/ y: S# J8 i0 _+ L只包括公司的直接人力成本,包括了显性和隐性人力成本。6 ~( K- J' X4 @2 q
3、能源损耗
) e+ o) T, c9 r# H水电暖通等损耗,6 D! k" x4 {- [4 U
以华北地区1.2元/m2/天
/ h+ D9 G- F. m. `: H% X华中地区1.0元/m2/天
" `: S+ m( k2 k. p* G9 G& [计算
" E- M& K9 u" U  `# Y0 o% N9 k4、日耗品' l2 |. o, F1 {! s' F  I7 S) i
毛巾二次洗涤
5 X4 s! ]2 u2 R1 e/ Z, f洗发膏
" _1 F8 U6 z. B3 |! ?6 r' M) t. e9 M( W) D抽纸等
& c* p7 J6 \( }, g3 c按0.4元/m2计算! F+ u; J& T% c  R9 X
那么一个三四线城市的运营成本是
( p* Z7 V" }3 N% f1.5元租金+1.5元工资+1.0元能耗+0.3元日耗=4.4元/m2/天
* m% V0 @9 G. S9 }1 s以5000m2三四线城市浴场,每天刚性成本就得22000元。
, D% l) U7 K0 k" u; ?如果每张门票59元,大概需要400张门票才能收支平衡。
3 ?3 {8 J8 k. l: c! Y( I9 d- W. S( O" y1 j* [5 ~3 x/ p$ c6 T
3 R+ ~! `. Y( u2 `4 _: J
运营: [! x! [; E; d$ B3 ?# h
1、汗蒸
  V; V8 F. ]7 Q0 @我在2016年就发文指出,汗蒸是为经营挖的坑。6 k! j. o! w" H1 i4 ^' j
为什么这么说,就是因为汗蒸的成本高居不下,却一直没有有效的盈利模式。
% _9 t  F/ ], B- e简单直观的说,维持汗蒸的温度,一平米一个小时要1块钱(能源方式不同,差别很大)6 j# A& ?& Z+ c6 e7 P
如果100平米的汗蒸,一小时就要损耗100元,一天就要损耗1000元(10个小时)
3 ~( \0 Z/ t: Z/ v1 n. ?2、戏水
, R! p) A' T  X' q+ x按常规计算方法,室内泳池戏水池的水温每小时下降一度。" t0 ?4 U- L! O8 n& A/ F- N. B- n
一吨水维持水温,如果用燃气锅炉,每小时需要0.8元成本。
. k4 K: L* L7 b, e  o. y0 T5 j如果我们有200吨的游泳池,100吨的戏水池。
1 A8 K' `. Z1 x% ]; f& |0 x6 z那么每小时的成本就是240元。$ \" n# W5 e" {3 y* ?! f
想一想有多么可怕。9 Y: H, r2 [$ x9 O* b8 j4 e
这个数据并不准确,需要根据能源方案综合计算。但能搞居高不下是不争的事实。
0 M( w+ N  N- E3 }& D3 X5 h- {/ u+ e3、人工8 W" B3 R: T7 b5 Z7 o+ W6 W
我对浴场的人力规划,比如排班方案和岗位编制基本是按这个基数考量的
% e2 [# u6 B& i4 ]# v$ Y" E1)每名员工的服务能效是20-30人! Z( q# z' T. o7 |" s
每名员工每天8小时*60分钟=480分钟/20-30人=24-16分钟服务配比。4 F1 n( M1 F" |
也就是半自助式的汗蒸,给每个顾客的服务配比最低是16分钟,最高24分钟。
6 y0 Z, g1 \# [$ {" |: r如果按员工工资150元/天计算,每位客人的综合服务成本是150元/20~30人=5-7.5元/顾客
+ f$ c6 e1 g9 Q% n. k/ I1 R2)每名厨师的服务能效是40-50人
: Q+ B7 t) G* `或者控制在每位用餐顾客的服务成本3~5元。+ a- a7 o% F& m, v
/ R! `, V* L0 o  E+ b8 l$ c

5 j1 \5 ~4 F  s2 y8 V% Q收益& Y4 ?6 i% W) J) I
1、消费结构3 z- j$ g; T; r" U
仔细观察浴场的消费结构,基本上门票占30~40%7 i/ E0 G1 C! Q5 k
这是很不乐观的,因为这属于资源型消费。说俗点就是吃老本。
9 m8 I2 H* q2 f3 O: O' |服务型消费,或者说二次消费,所占的比例很低。. F% v: J! Y# j! d
这和浴场的运营能力有关。6 q$ G: @/ A' u/ M- B6 v& Y$ i+ ^
2、客单消费
9 J' K& p) r* F4 M留意全国各地的浴场消费数据,尤其是美团上的数据
$ i1 ?, p# p6 h, c; g就会发现,基本上人均消费100元,是个坎儿。
6 J- |4 f* b# p  G% {" j1 I3、服务内容
1 q* D# p7 j/ a) _& }. [% S除了门票,餐饮,按摩,想想看你的浴场还有什么拿得出手的消费项目。
& B7 b6 ]# m% \1 \. n服务空心化是很多浴场的经营症结所在。4 m/ n" V4 `0 [7 r0 |% f- D
4、顾客体验
* F" p( W" a. M5 U6 H千篇一律的装修,大同小异的服务。, S% e: A% Y- [) n
直接导致客户的体验不好。
4 b9 h2 P, t$ H7 V$ y影响了客户的再消费欲望。
3 Q# c4 v+ O6 u- ~0 ~0 d- W; t2 H  S7 r9 {* O5 ^. ~

, G5 G0 n( a* p8 ^$ K
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