2022,洗浴投资筹备全流程

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查看1448 | 回复8 | 2022-1-18 17:11:01 | 显示全部楼层 |阅读模式
作者 | 张培哲
8 r! @) p5 h; {7 G6 A原发 | www.peizhe.com8 Y" y' _; h2 G+ ?1 u% |
联络 | 159 21 6543214 ]0 q# Z& D. j2 Z1 m% o7 B4 ?

* F# V% g8 L' W这年头,赚钱难,糟蹋钱很容易,一项投资失误很可能就是万丈深渊。如何规避风险,保障投资安全,降低运营成本,提升消费体验,是每一个洗浴投资都要思考的问题。本文能力所限,难免以偏概全,初心是为了较为全面、系统、清晰的介绍洗浴投资筹备的流程,以及筹备中容易踩的坑、犯的错。希望对您有所帮助。
! x% [5 [/ N8 w2 B2 Z$ o1、立项8 C6 k$ E  d1 x% ?1 i
1)为什么
( m. s7 w& [' _2 q9 f0 b# c8 M  ]洗浴行业属于高投资、高风险、轻收益行业;投资洗浴门槛不高,但发展不容易;虽然洗浴大多有稳定收益,运营稳健,容易变现等优点,如果没有经验,没有人才,贸然进入这个行业,风险也是很高的。$ W% D( F. y- ]9 k& z
另外,不少投资人是从其他行业跨行做洗浴的,虽然其他行业很成功,但隔行如隔山,再加上惯性思维和人才缺失,依然风险不小。不同行业有不同的服务调性和市场风险,了解的越透彻,成功的把握就越大。
' z8 n4 |8 l3 e& W9 X9 _0 G! T* d2)怎么做' w, ~# S. z& J1 f* l( C; o! k
几个问题要清楚
5 J7 f; z! G. C1 K0 }+ c! K5 pi.投资规模多大,多少钱3 t7 ]$ f0 c' e* J" V$ P
ii.准备在那个城市开1 D5 W+ O; W# `+ x
iii.和谁合伙或合作4 V. D3 V7 i  Q- p
3)凭什么) N8 t+ x6 g+ I2 R1 j
i.我们有什么优势4 n( s2 q3 V- v2 t1 W" z
ii.当地市场摸底
8 l3 R4 @( d0 x  V% x3 f0 i* ]4)要什么6 W- e" `7 x% K8 h2 C$ y  `! s/ N
i.如果资金不足,建议不做。因为资金匮乏,容易引发连锁反应,很容易伤筋动骨。/ v" T; u" z* M& T# i5 h7 \
ii.如果股东不合,建议不做。堡垒最容易从内部打破,股权关系、顶层设计是开洗浴最大的难题。
1 j7 K& B0 o/ U) G$ |  J% kiii.没有专业人才,建议不做。核心团队千万不能是绣花枕头,经得住千锤百炼才能做好服务体验。9 C# a$ ^1 a& p7 K+ I
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张培哲 | 2022-1-18 17:26:30 | 显示全部楼层

2、风控

把所有的能够预料的风险找出来,然后找出解决方案,未谋胜先谋败。如果把已知的风险,尤其是致命风险能够解决,那么这项目可以做,如果不行或没有把握,宁可不做。# g  D* }' |' G; D! N
1)选址
* D0 S( t$ N( B: U( Z关于选址的风险,详见本人的专题文章《》
3 _, z' c) w# i! y/ F4 a+ e2)消防
! }% ~1 a( Z( j3 o" i# x( M同上一款。- q; k3 |  G+ z0 y0 P
3)车位) @+ ]* U, g- j! {: R6 v; k
如果项目的配套车位低于1辆/100m2,那这个项目基本可以一票否决了。' ]/ v4 L/ ]0 H  B
这里讲的配套车位不是说自己的车位,包括公共的收费车位。
" w! q4 J' j! x' H" ~! V! ]4)股权
0 C4 h* ?" z5 I投资多少钱,享受多大收益,这是最原始的股权逻辑。这种朴素的合作逻辑虽然简单纯粹,却最容易出问题。2 E, C# ?- ?' b
最典型的就是权力的分配,最容易出问题,最好在合作之处,把这些内容考虑清楚。或者借鉴现代企业制度,所有权和经营权分离。
$ R$ S7 Q/ A5 t/ S+ ]5)人才8 v9 g$ _: T9 t; L. t
顶层设计,就是经营权的分配和优化。大部分的投资团队没有现成的管理人才或经营人才,而解决这个难题的办法往往是从社会上招聘一名店总。" e5 e6 @7 E0 N# {9 A5 i! R8 _* Q
结果问题很多,这样的反面教材不少,风险也很高。这样说的目的不是说招聘管理人才不好,而是说你的顶层设计,对人才的激励和约束机制不足以制衡公司的发展和运营。
% u( M% x3 [. s/ i6)资金3 W' P1 q  f; f1 G" R, r2 f
如果资金不够,我建议暂缓。因为资金短缺出问题的太多太多了。
/ g% t) l0 U0 G% ]: Q7)环评6 f/ S& z; Z5 z0 `7 @: A! ^3 [. D
裙楼底商,主楼住宅,这样的环评风险也挺高,很简单,临近住户的老太天天天打市长电话投诉,你就吃不了兜着走。
4 D1 d4 Q& \' W* u6 p8)班底
' \* V. r5 w7 Z0 p设计班底、施工班底、筹备班底、材料商、等等都要考核。
5 i4 \# t6 E3 V) r
# f) K+ t3 ]4 e, V$ Y- e  p
张培哲 | 2022-1-18 17:31:49 | 显示全部楼层

3、可行性分析

风控属于定性风险,可行性分析属于定量的可量化的风险。9 W# _& r& K- k4 H
比如投资多少,运营成本多少,收入多少,市场尽调等$ [2 M. w) D5 e! }  ^
主要包括以下预案
  W. g4 S; v$ _3 l" R+ c/ M$ _1)投资$ I# q" e" e3 R2 w2 }; D$ d# w
究竟投资多少,如果资金不够,有没有解决方案。
! V4 Q. O, L7 q2)成本6 A# n6 K! E& w- w& C3 {, B
运营成本多少钱,对于有17年从业经验的培哲来说,这些都不是问题。
" Y7 r/ X* z5 ~; d" g+ \3)经营3 Z6 i0 O8 O0 ?# r
产品规划、服务架构,靠什么赚钱,每天的营收,每个项目的营收,成本,利润各多少。* K4 s' R; N, e
这不是做数字填表游戏,而是开业后将这些指标落地到各部门的。5 ]4 C1 d4 j) K. o
4)回收
% O  i" R' u+ n0 W投资回收期多久,利润率如何,风险高不高。
/ {, R$ r! ^; g3 P1 W$ M. l& r- s7 R9 f+ {
张培哲 | 2022-1-18 17:37:33 | 显示全部楼层

4、策划

赚谁的钱,靠什么赚钱,怎么赚钱,怎么面对经营,怎么做营销,淡旺季如何应对。% u3 u/ ^& r# c; @9 f
1)定位
4 S$ N* P2 v# f; X1 G0 E8 `客户结构定位,主做谁的生意,放弃谁的生意。* Y6 w4 r2 ^! z4 D9 M
客群半径多大,靠什么吸引更多的客人。
8 g" z+ a5 V0 z' }2 |自己的核心竞争力是什么?5 m" K; H- y/ u5 ?
2)产品* r0 G9 j. Y* L) L
传统的洗澡、餐饮、按摩之外,还有什么利润点。
6 h% Z0 @  e4 l7 d* H' i8 Y! L3)服务9 G, c" F" |, v! y, {; Z/ h+ n& R
以汗蒸洗浴为主,还是以网红文旅为主。服务架构是什么。
& N( c: m! k. A% \4)体系
. y2 W  R) W  b引流产品是什么?渠道产品是什么?利润产品是什么?品牌产品是什么?
' {: n, C. R; R0 p5)营销1 Q/ E. k2 L% h, @
靠什么降低营销成本,如何吸引客人。( S  @. t: i* i; ?
张培哲 | 2022-1-18 17:39:43 | 显示全部楼层

5、规划

主要是空间平面规划。有观点认为这个环节很简单,其实恰恰相反。
% ~6 Q6 j, W! W1 n& u: w* V* ?项目今后5-10年的经营完全是在此基础上衍生出来的,如果规划存在缺陷,后期会后悔连连。有一点需要说明的,不少客户为了省钱,直接照搬,最终往往把店开成了杂货铺,所有的功能都是拼凑起来的。
0 a. w( F3 |* m2 |$ B8 Y这还是好的,更有的店消费动线不规划,客流动线不流畅,服务动线不考虑……店还没开业就梗阻和血栓了。
2 u7 ^% ^( m6 ]更有不少的项目,功能结构不合理,投资人喜欢啥就着重做啥,动态服务不平衡,什么是动态平衡,就好比餐饮,人不等桌子,桌子也不等人
8 j8 K4 c8 ~2 S1 Z( g: {' k) K……遗憾的是,不少项目都像是墙上的美人儿,虽然好看却不中用,先天带着残疾。) w8 R. p1 S: v, T/ M, T
洗浴的平面和经营规划是最考验综合能力和知识结构的环节,正是设计的灵魂。9 p+ o# ~$ `0 i2 u  l6 D, G2 R# w
张培哲 | 2022-1-18 17:41:25 | 显示全部楼层

6、设计

不仅仅包括效果图方案、施工图方案,材料工艺说明,更包括水、电、暖、通、冷、机电、设备、家具、软装、景观、照明、加固、导视、消防、环保、节能,立面、卫生防疫等。
需要提醒的是,这个环节还是要专业事交给专业人干,不能蛮干、盲干,更不能胆大包天,因此​出问题的项目屡见不鲜。​
张培哲 | 2022-1-18 17:41:56 | 显示全部楼层

7、施工

详见我的文章《120天工期,,,》7 Q/ t0 B7 S2 W; d9 E% T) V" x
张培哲 | 2022-1-18 17:43:04 | 显示全部楼层

8、筹备

1)核心团队
, g# H' h6 W5 u0 U" }" S2)管理体系
" x: ?. [$ W1 L3)价格政策4 \& h4 L' A2 I: A/ F
4)员工招募
1 o4 S7 \, A9 J& @5)团队建设8 @7 W2 a6 u  m
6)岗前培训; f" E1 l( s4 L# a/ i2 [
7)运营演练
+ S- e# f* ~* O; C
+ |# m6 V% ^+ {/ ?& X9 h
张培哲 | 2022-1-18 17:53:23 | 显示全部楼层

9、开业

1)开业手续譬如消防验收,特行许可证,卫生防疫、城管审批、烟草专卖、食品经营等
% B! Y1 c* T- J- ^; Q  k2)私域电商: e: t' z# T  }, y0 b0 X7 E5 V

! a) L6 R# C* P一边盖新房,一边挖鱼塘。盖什么新房,装修;挖什么鱼塘,客户鱼塘。
. [, Y! u, l8 s" d而挖鱼塘的核心目的就是旱涝保丰收,长期稳定吃鱼。如果开业前期不培养自己的客户鱼塘,干等着开业就火,那无异于讲童话故事。
- E4 C; S4 x$ T  `  q3)广告宣传
& }" d+ V0 Y4 y开业前的广告宣传,如何花最少的钱,是难点。1 C0 T$ {5 E: I3 H) P
4)经营演练
5 n: c( ^9 o; M% `+ N! _一般建议试营业7-15天,自己检查自己,发现问题,解决优化。7 R! u5 N& [1 G& b! u& v% a
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