作者 | 张培哲6 s! P. h" _& i' W: G
原发 | www.peizhe.com, ?# U, P( O% t0 _. W
联络 | 159 21 654321" R3 j/ U# l1 B9 o0 K
这年头，赚钱难，糟蹋钱很容易，一项投资失误很可能就是万丈深渊。如何规避风险，保障投资安全，降低运营成本，提升消费体验，是每一个洗浴投资都要思考的问题。本文能力所限，难免以偏概全，初心是为了较为全面、系统、清晰的介绍洗浴投资筹备的流程，以及筹备中容易踩的坑、犯的错。希望对您有所帮助。
4 r& x `' `3 e- r7 F- Q9 a/ J1、立项* I* B/ n, G, N
1)为什么
: O) i+ O, D0 m4 |洗浴行业属于高投资、高风险、轻收益行业；投资洗浴门槛不高，但发展不容易；虽然洗浴大多有稳定收益，运营稳健，容易变现等优点，如果没有经验，没有人才，贸然进入这个行业，风险也是很高的。
1 V6 r8 k! z, l/ L/ C; I* c% D+ y另外，不少投资人是从其他行业跨行做洗浴的，虽然其他行业很成功，但隔行如隔山，再加上惯性思维和人才缺失，依然风险不小。不同行业有不同的服务调性和市场风险，了解的越透彻，成功的把握就越大。
9 }# T0 k1 V: Q! }2)怎么做
& S2 ~0 v7 _% n, |; i4 o( O几个问题要清楚
& B5 V3 E: b* P- [$ ?' }1 yi.投资规模多大，多少钱! x& J# v/ P3 o: N
ii.准备在那个城市开
8 Z; E4 Y7 ]8 r% biii.和谁合伙或合作( |3 E5 L+ c. w( [
3)凭什么1 q( B( @6 C1 S) M0 T/ i
i.我们有什么优势
3 p3 I. N; P( ~ C2 C! y1 t+ Aii.当地市场摸底& R) \, Z, r2 e5 Z5 o
4)要什么
5 W4 }1 s' X" b8 ]2 ri.如果资金不足，建议不做。9 L! {# Y8 ?3 C0 g- E0 v5 `2 E
因为资金匮乏，容易引发连锁反应，很容易伤筋动骨。) H) q5 j" R1 }; @9 C
ii.如果股东不合，建议不做。 ( b# A6 m. E/ _
股东之间抗风险能力差，不建议合作。堡垒最容易从内部打破，股权关系、顶层设计是开洗浴最大的难题。% |& f4 l) H [2 g3 P
iii.没有专业人才，建议不做。6 q. X0 {1 l% C2 O" T0 z. s7 u
核心团队千万不能是绣花枕头，经得住千锤百炼才能做好服务体验。 2、风控 把所有的能够预料的风险找出来，然后找出解决方案，未谋胜先谋败。如果把已知的风险，尤其是致命风险能够解决，那么这项目可以做，如果不行或没有把握，宁可不做。, K+ {% _0 l* W
1）选址. d0 G. G% K8 \' D" D* i
关于选址的风险，详见本人的专题文章《洗浴选址，懂这些就够了》
2 M: F8 Y! l A6 n8 p2）消防
5 A' g. `+ W* c1 e* s同上一款。0 G$ s% O5 \" O8 b: s5 w1 u6 V
3）车位
& x6 }7 I! ^: V5 o7 A% L如果项目的配套车位低于1辆/100m2，那这个项目基本可以一票否决了。
. `8 V# o% l/ v+ n2 N. Z& K. p这里讲的配套车位不是说自己的车位，包括公共的收费车位。
* v+ }: {4 V6 M4 ]) W4 v, A2 o# f, e4）股权
' w& k; ^1 W5 z$ Y) }8 Q6 {3 d3 b投资多少钱，享受多大收益，这是最原始的股权逻辑。这种朴素的合作逻辑虽然简单纯粹，却最容易出问题。
G/ W' }0 {( ^" h; U3 m最典型的就是权力的分配，最容易出问题，最好在合作之处，把这些内容考虑清楚。或者借鉴现代企业制度，所有权和经营权分离。
' s/ o: D0 W( N5）人才
. N. W8 U e7 W顶层设计，就是经营权的分配和优化。大部分的投资团队没有现成的管理人才或经营人才，而解决这个难题的办法往往是从社会上招聘一名店总。
3 F! U0 f" }) n |; x! e, u结果问题很多，这样的反面教材不少，风险也很高。这样说的目的不是说招聘管理人才不好，而是说你的顶层设计，对人才的激励和约束机制不足以制衡公司的发展和运营。" ~5 Q3 c+ t3 x
6）资金6 |% k5 H, i# ^) U! M
如果资金不够，我建议暂缓。因为资金短缺出问题的太多太多了。
, Y+ Q) [, _( ]% Z7）环评
" }* ~, y; F* f裙楼底商，主楼住宅，这样的环评风险也挺高，很简单，临近住户的老太天天天打市长电话投诉，你就吃不了兜着走。8 s% \/ M; }1 D( _
8）班底
" M/ z2 X: S& V: R设计班底、施工班底、筹备班底、材料商、等等都要考核。 3、可行性 风控属于定性风险，可行性分析属于定量的可量化的风险。
' o2 d' Y9 O9 g. D! E/ D4 Z& e+ B+ P比如投资多少，运营成本多少，收入多少，市场尽调等
5 G6 R5 R6 ^* o% T! g8 D主要包括以下预案
; Q& y: l6 G" y7 e5 C* Z1）投资$ m2 ]& E2 [6 H4 T
究竟投资多少，如果资金不够，有没有解决方案。% k0 H* U( S/ n& G: r5 ]# r
2）成本: b9 @1 m7 A p+ Z8 H
运营成本多少钱，对于有17年从业经验的培哲来说，这些都不是问题。7 u0 C1 Z; W9 v5 @
3）经营
$ n( H. P0 @ V2 \; ?* ], N- b3 \产品规划、服务架构，靠什么赚钱，每天的营收，每个项目的营收，成本，利润各多少。
$ K" e1 [3 P& m/ x, F2 q这不是做数字填表游戏，而是开业后将这些指标落地到各部门的。+ @4 G% z8 q: Q* ?& q5 A a6 g
4）回收
, t. ?' `6 g& v- V8 V$ R4 Z投资回收期多久，利润率如何，风险高不高。 4、策划 赚谁的钱，靠什么赚钱，怎么赚钱，怎么面对经营，怎么做营销，淡旺季如何应对。, H' F# z6 |. T7 D
1）定位
" O7 E6 ]4 R$ c6 x* v/ N客户结构定位，主做谁的生意，放弃谁的生意。5 `6 S* q( E+ D1 l4 E: k# [9 v
客群半径多大，靠什么吸引更多的客人。
7 U: {! \7 m0 k- p) C0 K0 O2 T自己的核心竞争力是什么？
. @. Q2 e }' |2 B. d( F2）产品
& n8 J; i4 y+ V2 O3 k传统的洗澡、餐饮、按摩之外，还有什么利润点。
) u3 T- K% n8 C, {7 f3）服务+ o) Z7 s) Y$ R$ s8 H
以汗蒸洗浴为主，还是以网红文旅为主。服务架构是什么。1 x. E4 k B, U# O
4）体系9 `; x9 T; S( X& ?0 K+ s0 a
引流产品是什么？渠道产品是什么？利润产品是什么？品牌产品是什么？, M: D2 G5 _9 `9 W2 g
5）营销
9 _, z6 Y& z I8 m靠什么降低营销成本，如何吸引客人。 5、规划) l: D7 B; n, X0 L* }2 O! c. E
主要是空间平面规划。有观点认为这个环节很简单，其实恰恰相反。
J9 I- r Q1 z- f8 k# X6 j: h项目今后5-10年的经营完全是在此基础上衍生出来的，如果规划存在缺陷，后期会后悔连连。 有一点需要说明的，不少客户为了省钱，直接照搬，最终往往把店开成了杂货铺，所有的功能都是拼凑起来的。 这还是好的，更有的店消费动线不规划，客流动线不流畅，服务动线不考虑……店还没开业就梗阻和血栓了。 更有不少的项目，功能结构不合理，投资人喜欢啥就着重做啥，动态服务不平衡，什么是动态平衡，就好比餐饮，人不等桌子，桌子也不等人 ……遗憾的是，不少项目都像是墙上的美人儿，虽然好看却不中用，先天带着残疾。 洗浴的平面和经营规划是最考验综合能力和知识结构的环节，正是设计的灵魂。 6、设计 不仅仅包括效果图方案、施工图方案，材料工艺说明，更包括水、电、暖、通、冷、机电、设备、家具、软装、景观、照明、加固、导视、消防、环保、节能，立面、卫生防疫等。 需要提醒的是，这个环节还是要专业事交给专业人干，不能蛮干、盲干，更不能胆大包天，因此出问题的项目屡见不鲜。 7、施工! W( A8 j* j9 ?; X4 `, l8 w& d
8、筹备 1）核心团队
! v; L, H3 a& R' Q- i2）管理体系
* _/ g: i6 |0 @2 u$ d- a( [5 ~4 s3 }8 F3）价格政策8 K- ~ B- V0 n
4）员工招募$ M( ?+ j4 Y: N
5）团队建设
5 T0 \; z- Q0 z* I5 s6）岗前培训9 W3 [- _$ o( u P* Z
7）运营演练 9、开业
8 e F$ q0 ^; n1 m" N$ v3 ` 1）开业手续 譬如消防验收，特行许可证，卫生防疫、城管审批、烟草专卖、食品经营等
8 a( d8 l3 o1 ?2 P9 E! ^2）私域电商2 R& T4 [! K9 V! x2 ]* U
一边盖新房，一边挖鱼塘。盖什么新房？装修；挖什么鱼塘？客户鱼塘。
/ I9 S+ G3 ~1 }0 n* @& @* Z而挖鱼塘的核心目的就是旱涝保丰收，长期稳定吃鱼。如果开业前期不培养自己的客户鱼塘，干等着开业就火，那无异于讲童话故事。* R# h; z. j/ s5 {( T( T
3）广告宣传
) H1 l2 g# X: ]' {* C' _开业前的广告宣传，如何花最少的钱，是难点。
3 X( o9 ^! j3 ?' R4）经营演练" `' F# U) m' H: o3 L4 O8 @
一般建议试营业7-15天，自己检查自己，发现问题，解决优化。 不少客户咨询以上问题，简单整理出来，希望有所帮助。 或电话微信咨询15921654321 , j: p2 f8 i+ w% y! k9 D) b
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