2022，洗浴投资筹备全流程

作者 | 张培哲
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这年头，赚钱难，糟蹋钱很容易，一项投资失误很可能就是万丈深渊。如何规避风险，保障投资安全，降低运营成本，提升消费体验，是每一个洗浴投资都要思考的问题。本文能力所限，难免以偏概全，初心是为了较为全面、系统、清晰的介绍洗浴投资筹备的流程，以及筹备中容易踩的坑、犯的错。希望对您有所帮助。
1、立项
1)为什么
洗浴行业属于高投资、高风险、轻收益行业；投资洗浴门槛不高，但发展不容易；虽然洗浴大多有稳定收益，运营稳健，容易变现等优点，如果没有经验，没有人才，贸然进入这个行业，风险也是很高的。
另外，不少投资人是从其他行业跨行做洗浴的，虽然其他行业很成功，但隔行如隔山，再加上惯性思维和人才缺失，依然风险不小。不同行业有不同的服务调性和市场风险，了解的越透彻，成功的把握就越大。
, }9 g) d2 e( n& @$ \1 s2)怎么做
几个问题要清楚
i.投资规模多大，多少钱
2 ~+ f* i6 Q8 o* E; J3 y# B; J+ k: Tii.准备在那个城市开
6 [& o6 r9 Q# Z8 e' F1 E( P- X3 U3 Hiii.和谁合伙或合作
3)凭什么
  f$ m. s3 b% p/ M1 C* k% S- R+ G. ei.我们有什么优势
, J8 Z9 k6 f/ s, Iii.当地市场摸底
8 h0 A. L8 k4 o& h% m) o2 K% K/ F4)要什么
# y0 X" m+ P3 a) I4 A" Ei.如果资金不足，建议不做。

因为资金匮乏，容易引发连锁反应，很容易伤筋动骨。
6 _  V% P) P- ^$ t* }ii.如果股东不合，建议不做。

股东之间抗风险能力差，不建议合作。堡垒最容易从内部打破，股权关系、顶层设计是开洗浴最大的难题。
: ?" f) V& {# I5 _! miii.没有专业人才，建议不做。

核心团队千万不能是绣花枕头，经得住千锤百炼才能做好服务体验。

2、风控

把所有的能够预料的风险找出来，然后找出解决方案，未谋胜先谋败。如果把已知的风险，尤其是致命风险能够解决，那么这项目可以做，如果不行或没有把握，宁可不做。
1）选址
关于选址的风险，详见本人的专题文章《洗浴选址，懂这些就够了》
$ H, k7 O4 b* a: }2）消防
同上一款。
3）车位
如果项目的配套车位低于1辆/100m2，那这个项目基本可以一票否决了。
# }% {. F; Z- t" _- f7 H8 O这里讲的配套车位不是说自己的车位，包括公共的收费车位。
4）股权
; ~+ Q" z4 ?8 M( N投资多少钱，享受多大收益，这是最原始的股权逻辑。这种朴素的合作逻辑虽然简单纯粹，却最容易出问题。
; R" K. d* j3 i0 @7 j/ Z最典型的就是权力的分配，最容易出问题，最好在合作之处，把这些内容考虑清楚。或者借鉴现代企业制度，所有权和经营权分离。
3 h& W8 c; z+ M, E5）人才
4 D5 ?/ b/ F2 }% \) {# I顶层设计，就是经营权的分配和优化。大部分的投资团队没有现成的管理人才或经营人才，而解决这个难题的办法往往是从社会上招聘一名店总。
结果问题很多，这样的反面教材不少，风险也很高。这样说的目的不是说招聘管理人才不好，而是说你的顶层设计，对人才的激励和约束机制不足以制衡公司的发展和运营。
$ s) J6 {: O( H6）资金
如果资金不够，我建议暂缓。因为资金短缺出问题的太多太多了。
3 w9 {- C. m" _# S6 P* i4 ?7）环评
裙楼底商，主楼住宅，这样的环评风险也挺高，很简单，临近住户的老太天天天打市长电话投诉，你就吃不了兜着走。
9 \9 o$ w/ D) y% ^# T2 H( }, |8 [8）班底
! [/ u+ R: m! ?设计班底、施工班底、筹备班底、材料商、等等都要考核。

3、可行性

风控属于定性风险，可行性分析属于定量的可量化的风险。
" ^8 ]' r+ n" j+ k比如投资多少，运营成本多少，收入多少，市场尽调等
主要包括以下预案
  |) q5 C: ]( O3 K" n1）投资
究竟投资多少，如果资金不够，有没有解决方案。
, d4 \6 w6 @) J: T4 c$ r# e! T2）成本
运营成本多少钱，对于有17年从业经验的培哲来说，这些都不是问题。
; w/ J8 B) E3 z5 D* x3）经营
1 P! O7 y/ W/ n* l$ _产品规划、服务架构，靠什么赚钱，每天的营收，每个项目的营收，成本，利润各多少。
" S( }# \& l1 b) F这不是做数字填表游戏，而是开业后将这些指标落地到各部门的。
1 g, F) A! L7 _, r9 `4 S" U1 H" G4）回收
投资回收期多久，利润率如何，风险高不高。

4、策划

赚谁的钱，靠什么赚钱，怎么赚钱，怎么面对经营，怎么做营销，淡旺季如何应对。
1）定位
4 }& k5 ^0 ~# ]" ^客户结构定位，主做谁的生意，放弃谁的生意。
) y8 K7 ?- U9 g5 M客群半径多大，靠什么吸引更多的客人。
9 a5 Z7 i% L* X, ^& y* U- d4 n自己的核心竞争力是什么？
! `, `& F% h* ^9 L2）产品
) [7 B: k8 e: x. ~6 g! `传统的洗澡、餐饮、按摩之外，还有什么利润点。
3）服务
以汗蒸洗浴为主，还是以网红文旅为主。服务架构是什么。
3 w' B4 e: ], M3 D7 J3 c" S: X/ Y4）体系
引流产品是什么？渠道产品是什么？利润产品是什么？品牌产品是什么？
5）营销
靠什么降低营销成本，如何吸引客人。

5、规划
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主要是空间平面规划。有观点认为这个环节很简单，其实恰恰相反。
项目今后5-10年的经营完全是在此基础上衍生出来的，如果规划存在缺陷，后期会后悔连连。

有一点需要说明的，不少客户为了省钱，直接照搬，最终往往把店开成了杂货铺，所有的功能都是拼凑起来的。

这还是好的，更有的店消费动线不规划，客流动线不流畅，服务动线不考虑……店还没开业就梗阻和血栓了。

更有不少的项目，功能结构不合理，投资人喜欢啥就着重做啥，动态服务不平衡，什么是动态平衡，就好比餐饮，人不等桌子，桌子也不等人

……遗憾的是，不少项目都像是墙上的美人儿，虽然好看却不中用，先天带着残疾。

洗浴的平面和经营规划是最考验综合能力和知识结构的环节，正是设计的灵魂。

6、设计

不仅仅包括效果图方案、施工图方案，材料工艺说明，更包括水、电、暖、通、冷、机电、设备、家具、软装、景观、照明、加固、导视、消防、环保、节能，立面、卫生防疫等。

需要提醒的是，这个环节还是要专业事交给专业人干，不能蛮干、盲干，更不能胆大包天，因此出问题的项目屡见不鲜。

7、施工
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详见我的文章《浴场筹建工作基本流程》《120天洗浴施工，进度安排》《洗浴施工计划(120天)》

8、筹备

1）核心团队
! {/ j9 U$ A+ G; w8 D, d# W2）管理体系
9 v% W, B  n6 h9 E3）价格政策
) F  d# K) R: F4 ^/ Z5 C! ~7 E4）员工招募
/ \  n4 k  b9 V2 s( V. L' N5）团队建设
, @" u6 |6 G) C' Z9 }6）岗前培训
3 \$ l* _/ [$ W; t4 I3 \7）运营演练

9、开业
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1）开业手续

譬如消防验收，特行许可证，卫生防疫、城管审批、烟草专卖、食品经营等
2）私域电商
一边盖新房，一边挖鱼塘。盖什么新房？装修；挖什么鱼塘？客户鱼塘。
6 Z7 n& _8 O. S) W' r( B而挖鱼塘的核心目的就是旱涝保丰收，长期稳定吃鱼。如果开业前期不培养自己的客户鱼塘，干等着开业就火，那无异于讲童话故事。
3）广告宣传
开业前的广告宣传，如何花最少的钱，是难点。
4）经营演练
. v9 v( c! Q  h* i6 z0 \一般建议试营业7-15天，自己检查自己，发现问题，解决优化。

不少客户咨询以上问题，简单整理出来，希望有所帮助。

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