2022，洗浴投资筹备全流程

作者 | 张培哲
原发 | www.peizhe.com
6 [( j4 `; n! L5 _+ e( h联络 | 159 21 654321

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这年头，赚钱难，糟蹋钱很容易，一项投资失误很可能就是万丈深渊。如何规避风险，保障投资安全，降低运营成本，提升消费体验，是每一个洗浴投资都要思考的问题。本文能力所限，难免以偏概全，初心是为了较为全面、系统、清晰的介绍洗浴投资筹备的流程，以及筹备中容易踩的坑、犯的错。希望对您有所帮助。
: }+ z  V% ~, Z% k' j1、立项
1)为什么
洗浴行业属于高投资、高风险、轻收益行业；投资洗浴门槛不高，但发展不容易；虽然洗浴大多有稳定收益，运营稳健，容易变现等优点，如果没有经验，没有人才，贸然进入这个行业，风险也是很高的。
. Q" ]3 @7 h6 W: u. @' u  s$ t另外，不少投资人是从其他行业跨行做洗浴的，虽然其他行业很成功，但隔行如隔山，再加上惯性思维和人才缺失，依然风险不小。不同行业有不同的服务调性和市场风险，了解的越透彻，成功的把握就越大。
, D8 p9 R; Z3 W8 \" k# ^2)怎么做
2 g8 S: R# }2 ^3 F" Q几个问题要清楚
i.投资规模多大，多少钱
6 I, g5 `# i3 _: z& Jii.准备在那个城市开
iii.和谁合伙或合作
3)凭什么
i.我们有什么优势
* j* g6 z# w; U* |# Aii.当地市场摸底
: A4 M9 F% j4 n4)要什么
4 a! w& i$ u( e2 @% P0 ui.如果资金不足，建议不做。

因为资金匮乏，容易引发连锁反应，很容易伤筋动骨。
ii.如果股东不合，建议不做。

' V& `, T7 ~2 z( M股东之间抗风险能力差，不建议合作。堡垒最容易从内部打破，股权关系、顶层设计是开洗浴最大的难题。
5 j+ ?2 b0 _$ X7 Qiii.没有专业人才，建议不做。
1 F& r7 U- F5 T9 c2 [: }

核心团队千万不能是绣花枕头，经得住千锤百炼才能做好服务体验。

2、风控

把所有的能够预料的风险找出来，然后找出解决方案，未谋胜先谋败。如果把已知的风险，尤其是致命风险能够解决，那么这项目可以做，如果不行或没有把握，宁可不做。
1）选址
# E* t' g$ h% {$ |关于选址的风险，详见本人的专题文章《洗浴选址，懂这些就够了》
5 G# W( {! K+ A6 f! o0 |2）消防
同上一款。
3）车位
) \1 O; p! b% q如果项目的配套车位低于1辆/100m2，那这个项目基本可以一票否决了。
" }* `& c5 U1 @, j0 i: V这里讲的配套车位不是说自己的车位，包括公共的收费车位。
7 u3 j# @. `9 c- o5 X+ @' f5 f4）股权
投资多少钱，享受多大收益，这是最原始的股权逻辑。这种朴素的合作逻辑虽然简单纯粹，却最容易出问题。
最典型的就是权力的分配，最容易出问题，最好在合作之处，把这些内容考虑清楚。或者借鉴现代企业制度，所有权和经营权分离。
2 m5 K" ?  W; ?/ O& i0 ~' ^5）人才
3 s1 z$ B8 Y" S2 Y/ Y  u& v8 b& F顶层设计，就是经营权的分配和优化。大部分的投资团队没有现成的管理人才或经营人才，而解决这个难题的办法往往是从社会上招聘一名店总。
. ^' s  q2 C2 ]6 d, d8 I6 ^结果问题很多，这样的反面教材不少，风险也很高。这样说的目的不是说招聘管理人才不好，而是说你的顶层设计，对人才的激励和约束机制不足以制衡公司的发展和运营。
6）资金
# ?' ?% E! u3 G3 c( Z0 |如果资金不够，我建议暂缓。因为资金短缺出问题的太多太多了。
6 w; K, M/ ~/ u# n# i8 C5 i7）环评
! k+ E. g5 z- b' |! c. C裙楼底商，主楼住宅，这样的环评风险也挺高，很简单，临近住户的老太天天天打市长电话投诉，你就吃不了兜着走。
" M8 ^1 W6 d( L& b8）班底
设计班底、施工班底、筹备班底、材料商、等等都要考核。

3、可行性

风控属于定性风险，可行性分析属于定量的可量化的风险。
比如投资多少，运营成本多少，收入多少，市场尽调等
主要包括以下预案
- e1 d+ N3 J& M1）投资
& z% f$ R( \! |3 X2 _# m. [6 E$ K究竟投资多少，如果资金不够，有没有解决方案。
2）成本
' ?( r5 G( H$ z0 S, u运营成本多少钱，对于有17年从业经验的培哲来说，这些都不是问题。
3）经营
产品规划、服务架构，靠什么赚钱，每天的营收，每个项目的营收，成本，利润各多少。
这不是做数字填表游戏，而是开业后将这些指标落地到各部门的。
4）回收
$ b/ {8 v2 {3 L% t/ O投资回收期多久，利润率如何，风险高不高。

4、策划

赚谁的钱，靠什么赚钱，怎么赚钱，怎么面对经营，怎么做营销，淡旺季如何应对。
1）定位
客户结构定位，主做谁的生意，放弃谁的生意。
客群半径多大，靠什么吸引更多的客人。
自己的核心竞争力是什么？
2）产品
- [/ @( m  A7 T6 J) r  e2 t  _传统的洗澡、餐饮、按摩之外，还有什么利润点。
3）服务
以汗蒸洗浴为主，还是以网红文旅为主。服务架构是什么。
4）体系
引流产品是什么？渠道产品是什么？利润产品是什么？品牌产品是什么？
7 n$ ]( k: G4 L# w2 F5）营销
; Z8 w- Y, @( n靠什么降低营销成本，如何吸引客人。

5、规划

主要是空间平面规划。有观点认为这个环节很简单，其实恰恰相反。
" t; E9 ?' t9 m* n0 |+ V' g项目今后5-10年的经营完全是在此基础上衍生出来的，如果规划存在缺陷，后期会后悔连连。

有一点需要说明的，不少客户为了省钱，直接照搬，最终往往把店开成了杂货铺，所有的功能都是拼凑起来的。

这还是好的，更有的店消费动线不规划，客流动线不流畅，服务动线不考虑……店还没开业就梗阻和血栓了。

更有不少的项目，功能结构不合理，投资人喜欢啥就着重做啥，动态服务不平衡，什么是动态平衡，就好比餐饮，人不等桌子，桌子也不等人

……遗憾的是，不少项目都像是墙上的美人儿，虽然好看却不中用，先天带着残疾。

洗浴的平面和经营规划是最考验综合能力和知识结构的环节，正是设计的灵魂。

6、设计

不仅仅包括效果图方案、施工图方案，材料工艺说明，更包括水、电、暖、通、冷、机电、设备、家具、软装、景观、照明、加固、导视、消防、环保、节能，立面、卫生防疫等。

需要提醒的是，这个环节还是要专业事交给专业人干，不能蛮干、盲干，更不能胆大包天，因此出问题的项目屡见不鲜。

7、施工
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详见我的文章《浴场筹建工作基本流程》《120天洗浴施工，进度安排》《洗浴施工计划(120天)》

8、筹备

1）核心团队
! d; M' h/ W* V2）管理体系
3）价格政策
4）员工招募
5）团队建设
6）岗前培训
5 w3 W+ ^3 T/ G7）运营演练

9、开业

1）开业手续

譬如消防验收，特行许可证，卫生防疫、城管审批、烟草专卖、食品经营等
+ G6 w5 g1 `1 q0 w$ d2）私域电商
0 h% a' W( b$ v一边盖新房，一边挖鱼塘。盖什么新房？装修；挖什么鱼塘？客户鱼塘。
而挖鱼塘的核心目的就是旱涝保丰收，长期稳定吃鱼。如果开业前期不培养自己的客户鱼塘，干等着开业就火，那无异于讲童话故事。
3 r% C6 A! F6 [) @7 ~( r7 z8 G3）广告宣传
) `: G8 v$ I; @开业前的广告宣传，如何花最少的钱，是难点。
/ S# w7 S1 Z2 d4）经营演练
' t  k5 k! V. S- \) u# S& }1 i一般建议试营业7-15天，自己检查自己，发现问题，解决优化。

不少客户咨询以上问题，简单整理出来，希望有所帮助。

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