作者 | 张培哲
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这年头，赚钱难，糟蹋钱很容易，一项投资失误很可能就是万丈深渊。如何规避风险，保障投资安全，降低运营成本，提升消费体验，是每一个洗浴投资都要思考的问题。本文能力所限，难免以偏概全，初心是为了较为全面、系统、清晰的介绍洗浴投资筹备的流程，以及筹备中容易踩的坑、犯的错。希望对您有所帮助。
4 L( c: T7 C1 |' e1、立项
1 w! o* J9 O( D0 @4 j1)为什么) A5 _- I4 o$ ^: Z8 s, g
洗浴行业属于高投资、高风险、轻收益行业；投资洗浴门槛不高，但发展不容易；虽然洗浴大多有稳定收益，运营稳健，容易变现等优点，如果没有经验，没有人才，贸然进入这个行业，风险也是很高的。
. s9 K& }# P8 b# m u另外，不少投资人是从其他行业跨行做洗浴的，虽然其他行业很成功，但隔行如隔山，再加上惯性思维和人才缺失，依然风险不小。不同行业有不同的服务调性和市场风险，了解的越透彻，成功的把握就越大。 \: S) c W4 |
2)怎么做
+ c4 D1 ^0 l5 p6 [0 S6 Z; b几个问题要清楚
, J v9 U6 T. a. \: Xi.投资规模多大，多少钱8 ^7 w1 z' B1 B2 Q' P
ii.准备在那个城市开
3 I" m( X5 \5 \( v! \% Kiii.和谁合伙或合作
% r- Z6 ^. p& U. N' }+ Y0 i3)凭什么( ^; R3 p; j" M6 }% k; h7 A
i.我们有什么优势9 h9 c9 W. {/ o
ii.当地市场摸底
" u, L8 M. g4 H$ s4)要什么+ z) m: [% F/ F9 P) s4 U5 J
i.如果资金不足，建议不做。. R) J _" ?. a0 I3 B( C: B! s
因为资金匮乏，容易引发连锁反应，很容易伤筋动骨。 A' R8 P* u4 a8 Q; e) F
ii.如果股东不合，建议不做。
+ `+ h. `/ W- _/ y股东之间抗风险能力差，不建议合作。堡垒最容易从内部打破，股权关系、顶层设计是开洗浴最大的难题。
: F" W/ P, J0 Z0 r- | ^iii.没有专业人才，建议不做。
7 x- [3 H3 I5 @: }9 ] z核心团队千万不能是绣花枕头，经得住千锤百炼才能做好服务体验。 2、风控 把所有的能够预料的风险找出来，然后找出解决方案，未谋胜先谋败。如果把已知的风险，尤其是致命风险能够解决，那么这项目可以做，如果不行或没有把握，宁可不做。+ ~: { X9 a, E7 @4 o8 |& I' x5 ^
1）选址" d1 Y- T9 H1 g# J$ f5 Z
关于选址的风险，详见本人的专题文章《洗浴选址，懂这些就够了》( t/ j$ a+ K( O
2）消防0 S" z# V9 Z: M8 M4 x
同上一款。
( g* r0 X- T+ k& e3 k3）车位4 f1 a" J' c; D6 O# d
如果项目的配套车位低于1辆/100m2，那这个项目基本可以一票否决了。
- j; j9 {8 `2 X. Q$ ^( Z. y这里讲的配套车位不是说自己的车位，包括公共的收费车位。1 F( C# M- l- r6 k+ M% w
4）股权
9 v" H+ E1 ]0 y$ I4 {0 \% U' D/ ?" j投资多少钱，享受多大收益，这是最原始的股权逻辑。这种朴素的合作逻辑虽然简单纯粹，却最容易出问题。* h* B* |% z/ P j9 g
最典型的就是权力的分配，最容易出问题，最好在合作之处，把这些内容考虑清楚。或者借鉴现代企业制度，所有权和经营权分离。5 w' a: |8 v) @) G
5）人才
- V4 Z, u4 p2 G顶层设计，就是经营权的分配和优化。大部分的投资团队没有现成的管理人才或经营人才，而解决这个难题的办法往往是从社会上招聘一名店总。* V2 V! \$ r/ m1 Z% I' D
结果问题很多，这样的反面教材不少，风险也很高。这样说的目的不是说招聘管理人才不好，而是说你的顶层设计，对人才的激励和约束机制不足以制衡公司的发展和运营。2 a( d$ u( R3 J' @5 t
6）资金
% n$ l0 ~; {7 C2 x& c" e8 ?如果资金不够，我建议暂缓。因为资金短缺出问题的太多太多了。
' f/ j$ w" A6 w- q, M7）环评% ^% U& y2 D" l3 X) ~
裙楼底商，主楼住宅，这样的环评风险也挺高，很简单，临近住户的老太天天天打市长电话投诉，你就吃不了兜着走。
$ x6 j+ Z6 d# ^ y" q' B$ W" a8）班底
- f2 O) B f: u7 B2 l0 {设计班底、施工班底、筹备班底、材料商、等等都要考核。 3、可行性 风控属于定性风险，可行性分析属于定量的可量化的风险。
, x* Y& l( m# R+ _6 v7 }4 [比如投资多少，运营成本多少，收入多少，市场尽调等
# U3 {5 L) i4 L: I7 f* d: d) q4 S主要包括以下预案2 H3 V0 [9 H9 X5 P4 h( o. M1 h
1）投资* Q: |$ ]' n7 E/ ?
究竟投资多少，如果资金不够，有没有解决方案。
; d: b" j$ V6 S* U/ u2）成本% f+ R; A# f8 v% J
运营成本多少钱，对于有17年从业经验的培哲来说，这些都不是问题。, V- V" u6 j6 D' b
3）经营; [. D2 w* f `- I; j6 ~
产品规划、服务架构，靠什么赚钱，每天的营收，每个项目的营收，成本，利润各多少。
$ t, D3 L$ q& i! C, t这不是做数字填表游戏，而是开业后将这些指标落地到各部门的。6 N! b$ P; C6 M4 _/ i
4）回收/ o7 l" C" ^) X
投资回收期多久，利润率如何，风险高不高。 4、策划 赚谁的钱，靠什么赚钱，怎么赚钱，怎么面对经营，怎么做营销，淡旺季如何应对。
$ R3 a, y; H( O8 T, z. m1 z1）定位, g8 H* I) @/ b) J7 I; f
客户结构定位，主做谁的生意，放弃谁的生意。
8 K! a; z) P4 }. o" L8 n客群半径多大，靠什么吸引更多的客人。
: B/ h# e& }0 S) V自己的核心竞争力是什么？3 N) d; V p7 L0 c9 B4 l$ H5 h- J
2）产品
1 T; T+ X6 p* U$ r$ a0 O/ n d传统的洗澡、餐饮、按摩之外，还有什么利润点。
5 `9 C7 m5 h7 f% i2 ~3）服务5 y/ O- o' {' L6 D( _4 }
以汗蒸洗浴为主，还是以网红文旅为主。服务架构是什么。$ S3 Q& a1 P+ ?$ o+ o+ W9 N, V
4）体系3 H# Y% S6 Q9 F- W7 @( [7 n
引流产品是什么？渠道产品是什么？利润产品是什么？品牌产品是什么？
2 v1 u3 i! i6 Z v5）营销
% g) L7 O" f' o( S5 [) h靠什么降低营销成本，如何吸引客人。 5、规划
( t; b/ _* g1 b9 n0 q, s 主要是空间平面规划。有观点认为这个环节很简单，其实恰恰相反。
! L3 y' d5 }! S' D! t8 l" c7 T项目今后5-10年的经营完全是在此基础上衍生出来的，如果规划存在缺陷，后期会后悔连连。 有一点需要说明的，不少客户为了省钱，直接照搬，最终往往把店开成了杂货铺，所有的功能都是拼凑起来的。 这还是好的，更有的店消费动线不规划，客流动线不流畅，服务动线不考虑……店还没开业就梗阻和血栓了。 更有不少的项目，功能结构不合理，投资人喜欢啥就着重做啥，动态服务不平衡，什么是动态平衡，就好比餐饮，人不等桌子，桌子也不等人 ……遗憾的是，不少项目都像是墙上的美人儿，虽然好看却不中用，先天带着残疾。 洗浴的平面和经营规划是最考验综合能力和知识结构的环节，正是设计的灵魂。 6、设计 不仅仅包括效果图方案、施工图方案，材料工艺说明，更包括水、电、暖、通、冷、机电、设备、家具、软装、景观、照明、加固、导视、消防、环保、节能，立面、卫生防疫等。 需要提醒的是，这个环节还是要专业事交给专业人干，不能蛮干、盲干，更不能胆大包天，因此出问题的项目屡见不鲜。 7、施工2 z7 c* |4 c! L8 M! w: e9 s
8、筹备 1）核心团队' @8 {8 ~. i. l& f4 A
2）管理体系
4 e. R( ~. J8 m: j0 ?5 z# T* O3）价格政策2 `: y c0 Z. v! f3 |4 L# R# {! ^
4）员工招募
+ f! {0 G' ?3 F2 g" g- g& k. T- C5）团队建设1 L: N1 g( f- \& ^
6）岗前培训; p+ m+ H3 X6 k5 b. y4 x6 ^3 _
7）运营演练 9、开业, n K5 }" ^4 L4 f. }+ ]% J* u
1）开业手续 譬如消防验收，特行许可证，卫生防疫、城管审批、烟草专卖、食品经营等$ S' k, R$ m6 q* |# J
2）私域电商
( e; N6 U f$ H一边盖新房，一边挖鱼塘。盖什么新房？装修；挖什么鱼塘？客户鱼塘。
( [' E) b" U8 m2 K而挖鱼塘的核心目的就是旱涝保丰收，长期稳定吃鱼。如果开业前期不培养自己的客户鱼塘，干等着开业就火，那无异于讲童话故事。2 H+ n' T2 N1 e' h% ?) m1 W( R) S
3）广告宣传
; p* y3 D/ o2 t8 j/ y开业前的广告宣传，如何花最少的钱，是难点。; `* N# L1 N+ @# T! _+ O
4）经营演练; n# n/ i: o _, r: ]
一般建议试营业7-15天，自己检查自己，发现问题，解决优化。 不少客户咨询以上问题，简单整理出来，希望有所帮助。 或电话微信咨询15921654321
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