害怕

做商业研究这么多年，一直很关注一个数据。
% P& h" |8 }, u' s0 J" S/ l8 r
人均商业面积，目前国际上比较认可的数据是一线城市的荣枯线是人均商业面积1~1.2m2，二三线或核心旅游城市稍次0.6~0.8m2，四五线城市人均商业面积0.3~0.5m2。人均商业面积是衡量流通行业存量资源和市场需求的标杆数据。
比如，上海2000万人口，上海市的商业总面积应该是2000~2400万m2，比如南京500万人口，商业总面积300-400万m2……这个数据并不适用，但在宏观角度最能解读市场供需关系。超过了这个数值，商铺空置率高，经营不好。我们实际的数据是多少呢？2~3m2/人。
* E. L5 t# g0 F0 e/ h我经常到全国各地考察，你就发现一些县城人口也就20万，他一个小区的商业配套就能达到两三万平米，有的小城市，人均商业面积甚至达到5-8m2，这些城市往往是一条街一条街的空着，租不出去，更卖不掉。所以每年都有五六个项目想让我拉资金进来设计，奈何狼多肉少，基本很难做到。
我有一个洗浴行业的数据，我自己总结的，并不科学，人均休闲洗浴消费面积0.1~0.2m2，如果一个县城10万人，那么这个县城的足疗，洗浴，按摩所有的商业业态加起来，不宜超过2万平米，超过了就不能投资了，低于1万平也就是人均0.1m2，那可以放心大胆的投；即便加上乡镇的人口，放大0.5倍。3万平米足够。如果你所在的县城不像苏州盛泽、湖州织里、江苏昆山、广东佛山一些强镇那样，这样的商业总体量足够了。在这个市场里能不能投资洗浴，要用全局的眼光来判断。
6 X  j/ u$ T# s9 G0 m& X* n! u: b& e另外，人均休闲消费，也是可以参考的数据，计算方法比较复杂，这里就不提了。
以上仅仅是经验分析，并不科学，但从以上数据可以对当地市场做初步判断。
8 X3 A/ `- K1 A4 }