作者 | 张培哲
" M* v6 S. e& d1 e( |! |原发 | www.peizhe.com
2 h# V/ Z# j" R' w2 [联络 | 159 21 654321
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这年头，赚钱难，糟蹋钱很容易，一项投资失误很可能就是万丈深渊。如何规避风险，保障投资安全，降低运营成本，提升消费体验，是每一个洗浴投资都要思考的问题。本文能力所限，难免以偏概全，初心是为了较为全面、系统、清晰的介绍洗浴投资筹备的流程，以及筹备中容易踩的坑、犯的错。希望对您有所帮助。
. ]4 e5 k2 y( ?7 C+ u; Y1、立项4 e0 Q( ~: B3 h0 H# T9 [8 X1 b( e
1)为什么
9 n$ I. M& v+ d- ~洗浴行业属于高投资、高风险、轻收益行业；投资洗浴门槛不高，但发展不容易；虽然洗浴大多有稳定收益，运营稳健，容易变现等优点，如果没有经验，没有人才，贸然进入这个行业，风险也是很高的。
* B) m6 k6 w" N* M9 D, ]- \5 W- C另外，不少投资人是从其他行业跨行做洗浴的，虽然其他行业很成功，但隔行如隔山，再加上惯性思维和人才缺失，依然风险不小。不同行业有不同的服务调性和市场风险，了解的越透彻，成功的把握就越大。2 e- w4 @2 @: w; N
2)怎么做# w7 D4 t; P: A" k; n
几个问题要清楚
3 X( O+ O2 {4 ^; x' ki.投资规模多大，多少钱$ X5 V1 M2 @. V& e; n
ii.准备在那个城市开
0 k$ H9 L3 y% r; V5 Biii.和谁合伙或合作
$ P1 |& U" z, d4 w3)凭什么' `8 O( ~# V' d2 r; V$ [
i.我们有什么优势
) i6 E4 ^8 |5 T3 F+ V1 {4 Pii.当地市场摸底7 A) ^# l% ]9 I/ \- w/ D
4)要什么 D3 O% H' C2 }! f+ q$ {
i.如果资金不足，建议不做。; B: @" K! L: L7 @
因为资金匮乏，容易引发连锁反应，很容易伤筋动骨。
% J R+ s9 T7 rii.如果股东不合，建议不做。 , a) ~( r. l a: M" P
股东之间抗风险能力差，不建议合作。堡垒最容易从内部打破，股权关系、顶层设计是开洗浴最大的难题。& [! G: }7 ~& a# [& b
iii.没有专业人才，建议不做。+ D4 M) f; b9 _0 P4 W" B
核心团队千万不能是绣花枕头，经得住千锤百炼才能做好服务体验。 2、风控 把所有的能够预料的风险找出来，然后找出解决方案，未谋胜先谋败。如果把已知的风险，尤其是致命风险能够解决，那么这项目可以做，如果不行或没有把握，宁可不做。- b; p e$ L; p. O
1）选址0 A$ l# \9 u% ]. P1 ]" ~
关于选址的风险，详见本人的专题文章《洗浴选址，懂这些就够了》
) }' a' b4 h! o9 x2）消防1 F. E% y* i; ~/ z$ N0 W# X
同上一款。, I: q6 Q K _: _. F- o
3）车位
: ^. `3 T/ u( K, `4 U$ Z如果项目的配套车位低于1辆/100m2，那这个项目基本可以一票否决了。 h- I2 L2 Q3 L; Q Z' N
这里讲的配套车位不是说自己的车位，包括公共的收费车位。) k {$ D3 h1 G1 x
4）股权
/ S2 a0 T3 g" W5 s) P; Z8 K投资多少钱，享受多大收益，这是最原始的股权逻辑。这种朴素的合作逻辑虽然简单纯粹，却最容易出问题。* Y) g+ f+ r! A& t! O
最典型的就是权力的分配，最容易出问题，最好在合作之处，把这些内容考虑清楚。或者借鉴现代企业制度，所有权和经营权分离。1 m) c8 F5 [8 ~ t: g9 C: i
5）人才# R2 @% i" M* @
顶层设计，就是经营权的分配和优化。大部分的投资团队没有现成的管理人才或经营人才，而解决这个难题的办法往往是从社会上招聘一名店总。8 [1 |) L# u7 G& `, Y! N* k
结果问题很多，这样的反面教材不少，风险也很高。这样说的目的不是说招聘管理人才不好，而是说你的顶层设计，对人才的激励和约束机制不足以制衡公司的发展和运营。
k) Q! `; W; s5 U* t6）资金! a& R$ u8 Q9 _* i
如果资金不够，我建议暂缓。因为资金短缺出问题的太多太多了。
7 q7 o0 [3 F0 X( }9 i+ y3 v7）环评/ p9 j7 \; C' I, |) y7 ]) J
裙楼底商，主楼住宅，这样的环评风险也挺高，很简单，临近住户的老太天天天打市长电话投诉，你就吃不了兜着走。' x9 A( k$ B7 O6 E: v4 n& c" n) B7 c
8）班底
* O& u! l, s, K1 N8 Z% u5 W设计班底、施工班底、筹备班底、材料商、等等都要考核。 3、可行性 风控属于定性风险，可行性分析属于定量的可量化的风险。; U% V u8 M5 Q" e; M/ q A4 H! z5 X
比如投资多少，运营成本多少，收入多少，市场尽调等
0 U5 e8 c; j3 ?8 Y主要包括以下预案
; q. q. c$ ?' n8 ]3 S# v1）投资2 W+ E. r, i: e! m$ `2 D
究竟投资多少，如果资金不够，有没有解决方案。9 U% C ?. L; L% F" H
2）成本& Q( r- B2 J0 s8 U7 w
运营成本多少钱，对于有17年从业经验的培哲来说，这些都不是问题。
( Z: B$ U$ c/ P, q3）经营; n' z7 q! _' j7 T8 C% @+ k
产品规划、服务架构，靠什么赚钱，每天的营收，每个项目的营收，成本，利润各多少。
6 U0 |# W) ^- S. z. d' ?1 t这不是做数字填表游戏，而是开业后将这些指标落地到各部门的。' H# {7 g D5 Y8 w3 E8 ~3 q- b: }0 ^* G: c
4）回收
# o& E; G+ {' c |7 U" B7 [6 t5 @9 q投资回收期多久，利润率如何，风险高不高。 4、策划 赚谁的钱，靠什么赚钱，怎么赚钱，怎么面对经营，怎么做营销，淡旺季如何应对。
K# _2 `+ r& k/ m* H: a) b9 \1）定位
9 B- y7 E+ } J2 D客户结构定位，主做谁的生意，放弃谁的生意。& D; D* k9 D% }9 d8 r( t
客群半径多大，靠什么吸引更多的客人。8 @4 y( n; x# k- A+ A6 v
自己的核心竞争力是什么？
/ Y7 d3 l6 s( ^+ Q7 ?2）产品; Q; t# G# w7 [) B" g8 F' `1 d5 P" U
传统的洗澡、餐饮、按摩之外，还有什么利润点。7 u2 r2 H, z) W
3）服务
1 C3 O8 [* w( s" \" J( N以汗蒸洗浴为主，还是以网红文旅为主。服务架构是什么。
" n4 k7 Y3 j: e7 B. b4）体系
7 t. P1 L% }/ ?! W: \8 p; t引流产品是什么？渠道产品是什么？利润产品是什么？品牌产品是什么？
+ I( R6 W$ V0 h5 V/ f6 m5）营销" m9 D! g$ {# a( \3 `! M/ q
靠什么降低营销成本，如何吸引客人。 5、规划
2 [5 ^+ ~) d6 m 主要是空间平面规划。有观点认为这个环节很简单，其实恰恰相反。/ i' C! E1 n3 |( w
项目今后5-10年的经营完全是在此基础上衍生出来的，如果规划存在缺陷，后期会后悔连连。 有一点需要说明的，不少客户为了省钱，直接照搬，最终往往把店开成了杂货铺，所有的功能都是拼凑起来的。 这还是好的，更有的店消费动线不规划，客流动线不流畅，服务动线不考虑……店还没开业就梗阻和血栓了。 更有不少的项目，功能结构不合理，投资人喜欢啥就着重做啥，动态服务不平衡，什么是动态平衡，就好比餐饮，人不等桌子，桌子也不等人 ……遗憾的是，不少项目都像是墙上的美人儿，虽然好看却不中用，先天带着残疾。 洗浴的平面和经营规划是最考验综合能力和知识结构的环节，正是设计的灵魂。 6、设计 不仅仅包括效果图方案、施工图方案，材料工艺说明，更包括水、电、暖、通、冷、机电、设备、家具、软装、景观、照明、加固、导视、消防、环保、节能，立面、卫生防疫等。 需要提醒的是，这个环节还是要专业事交给专业人干，不能蛮干、盲干，更不能胆大包天，因此出问题的项目屡见不鲜。 7、施工
. T. N2 R; b* l 8、筹备 1）核心团队
0 I* o5 {% h3 R; k8 ^8 R5 N2）管理体系9 D8 _3 B% O% a$ \
3）价格政策4 N6 O% c& W( r- l4 x; y9 ~
4）员工招募' X0 Y9 F7 F3 E( X
5）团队建设% |/ \+ T! y$ L
6）岗前培训
. g% ^! o P5 ]/ m( T& \! \# \7 n) s: p7）运营演练 9、开业& Y8 z8 j) M w5 H8 `4 G4 [4 o
1）开业手续 譬如消防验收，特行许可证，卫生防疫、城管审批、烟草专卖、食品经营等7 `. O; I' Y* w3 }
2）私域电商1 R( U1 A3 ^( h! \. C& [( |
一边盖新房，一边挖鱼塘。盖什么新房？装修；挖什么鱼塘？客户鱼塘。3 b ~' o, [ N' P+ I O _0 }
而挖鱼塘的核心目的就是旱涝保丰收，长期稳定吃鱼。如果开业前期不培养自己的客户鱼塘，干等着开业就火，那无异于讲童话故事。
" D4 Q* k) r9 O9 p7 l3）广告宣传
* _* c+ z' o& t3 x; Q# p% w开业前的广告宣传，如何花最少的钱，是难点。! `5 b" C ]+ x# w5 Q
4）经营演练0 ^( L2 M5 M/ D3 e% N6 U+ [- A% l
一般建议试营业7-15天，自己检查自己，发现问题，解决优化。 不少客户咨询以上问题，简单整理出来，希望有所帮助。 或电话微信咨询15921654321
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