作者 | 张培哲
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这年头，赚钱难，糟蹋钱很容易，一项投资失误很可能就是万丈深渊。如何规避风险，保障投资安全，降低运营成本，提升消费体验，是每一个洗浴投资都要思考的问题。本文能力所限，难免以偏概全，初心是为了较为全面、系统、清晰的介绍洗浴投资筹备的流程，以及筹备中容易踩的坑、犯的错。希望对您有所帮助。
. `( y; L+ [+ `5 a9 a3 X! |1、立项
j1 W" `1 h: e8 ?: i1)为什么; f1 P z q8 E" h L
洗浴行业属于高投资、高风险、轻收益行业；投资洗浴门槛不高，但发展不容易；虽然洗浴大多有稳定收益，运营稳健，容易变现等优点，如果没有经验，没有人才，贸然进入这个行业，风险也是很高的。. t0 _5 u$ g) a
另外，不少投资人是从其他行业跨行做洗浴的，虽然其他行业很成功，但隔行如隔山，再加上惯性思维和人才缺失，依然风险不小。不同行业有不同的服务调性和市场风险，了解的越透彻，成功的把握就越大。: L6 {: y( g K, {, w" r
2)怎么做- Z4 `, }* b4 ]
几个问题要清楚8 l9 r Z5 \4 {4 y
i.投资规模多大，多少钱
0 e" A3 K: S4 \$ C& Aii.准备在那个城市开
" k4 a6 c8 W, @6 Y/ _$ oiii.和谁合伙或合作
* q" c1 o t7 O8 \; \9 N7 Y3)凭什么# m' |8 p: Q$ `4 x2 [, y! o
i.我们有什么优势6 } N* i: r. Y; E9 T
ii.当地市场摸底+ L3 k, }$ X0 @6 V' v* E5 k
4)要什么6 ?8 O3 O# s, s% T: d4 o/ T
i.如果资金不足，建议不做。0 C# g1 z% X) U* j5 ^* u0 D) f! y
因为资金匮乏，容易引发连锁反应，很容易伤筋动骨。: `6 v1 G C; n+ w: K
ii.如果股东不合，建议不做。 , E7 R( ~. y/ H+ J. V
股东之间抗风险能力差，不建议合作。堡垒最容易从内部打破，股权关系、顶层设计是开洗浴最大的难题。
7 B2 b9 [8 |8 v& P" ^0 i0 Miii.没有专业人才，建议不做。0 d+ a( ]9 d& t( W6 W: F; J
核心团队千万不能是绣花枕头，经得住千锤百炼才能做好服务体验。 2、风控 把所有的能够预料的风险找出来，然后找出解决方案，未谋胜先谋败。如果把已知的风险，尤其是致命风险能够解决，那么这项目可以做，如果不行或没有把握，宁可不做。9 W5 {$ b0 i: j C
1）选址
j, [3 }7 X; F" v* E关于选址的风险，详见本人的专题文章《洗浴选址，懂这些就够了》
% }% R1 V' j# [2 l( c `8 I; R E2）消防
3 s! P8 N ]/ P/ n同上一款。
+ ]: @; z+ U2 A3）车位
( x0 M: F# t0 r如果项目的配套车位低于1辆/100m2，那这个项目基本可以一票否决了。2 t- X( s8 e4 h4 V. P
这里讲的配套车位不是说自己的车位，包括公共的收费车位。0 }* Y1 d1 D7 p8 [
4）股权# X& _9 q% U/ w6 {0 g
投资多少钱，享受多大收益，这是最原始的股权逻辑。这种朴素的合作逻辑虽然简单纯粹，却最容易出问题。
; Y) F5 k, j9 D# w) ]9 l最典型的就是权力的分配，最容易出问题，最好在合作之处，把这些内容考虑清楚。或者借鉴现代企业制度，所有权和经营权分离。
4 R9 ~) J/ t9 j* ^! R& t$ t5）人才6 v/ f0 k3 N* W4 Z" b; B
顶层设计，就是经营权的分配和优化。大部分的投资团队没有现成的管理人才或经营人才，而解决这个难题的办法往往是从社会上招聘一名店总。
6 \9 h* A' M7 u4 t结果问题很多，这样的反面教材不少，风险也很高。这样说的目的不是说招聘管理人才不好，而是说你的顶层设计，对人才的激励和约束机制不足以制衡公司的发展和运营。1 o, d% v% a: S1 y- i
6）资金' ~; q$ A, S' P/ U* k7 D" U& M
如果资金不够，我建议暂缓。因为资金短缺出问题的太多太多了。 U$ r* d8 l: V1 A+ _
7）环评7 |. J- @; I1 p4 w1 l, [; n* }
裙楼底商，主楼住宅，这样的环评风险也挺高，很简单，临近住户的老太天天天打市长电话投诉，你就吃不了兜着走。( B* T; F$ A! l0 c. W( ~
8）班底+ K1 ?4 L3 K& t3 O c$ Z4 p
设计班底、施工班底、筹备班底、材料商、等等都要考核。 3、可行性 风控属于定性风险，可行性分析属于定量的可量化的风险。$ E6 d2 z+ W; W+ { v
比如投资多少，运营成本多少，收入多少，市场尽调等+ Z! d) _' L2 k7 i* Q) \1 g, A! N
主要包括以下预案
8 J2 Q7 o( U, U7 y& k1 k) S0 X8 ~1）投资
' f0 i: ~% M! F. v3 P' R Z+ A究竟投资多少，如果资金不够，有没有解决方案。
0 F) T! v3 n" }& ^* p% T3 o/ E7 h+ W5 X2）成本6 K/ `7 \( Y8 P) h: G7 w7 X
运营成本多少钱，对于有17年从业经验的培哲来说，这些都不是问题。
3 z. `1 }; p. y( y8 T5 b- X3）经营3 N4 P& b' A$ S& U7 O
产品规划、服务架构，靠什么赚钱，每天的营收，每个项目的营收，成本，利润各多少。
7 I9 w# {8 i! j+ w这不是做数字填表游戏，而是开业后将这些指标落地到各部门的。$ m( T3 x2 I' o# [& z" g
4）回收$ a' [2 L- r& @+ G( |3 t1 j
投资回收期多久，利润率如何，风险高不高。 4、策划 赚谁的钱，靠什么赚钱，怎么赚钱，怎么面对经营，怎么做营销，淡旺季如何应对。. I. C# y1 \& u- h8 i( a* X
1）定位
: ~# p g7 U3 D) T/ `7 Q+ M客户结构定位，主做谁的生意，放弃谁的生意。# f' Z T7 Z3 P4 l
客群半径多大，靠什么吸引更多的客人。 I& I$ M) R# u/ k* a' M
自己的核心竞争力是什么？& W6 k% ^) M2 d/ F# L7 |
2）产品
1 i0 q+ I Z( R. b传统的洗澡、餐饮、按摩之外，还有什么利润点。
8 ^ m8 f4 P/ Y! ~* Z/ f3）服务
4 X- v/ {1 p# X/ O' z以汗蒸洗浴为主，还是以网红文旅为主。服务架构是什么。! Q8 N+ F# |+ Y0 b' b4 v7 a& I
4）体系* p8 q! Z3 Z; Z% @( X$ E
引流产品是什么？渠道产品是什么？利润产品是什么？品牌产品是什么？. B$ X+ N. v$ E J1 z- B
5）营销
- R1 _2 H4 u! {$ ]靠什么降低营销成本，如何吸引客人。 5、规划. O( M1 l: c& W: t
主要是空间平面规划。有观点认为这个环节很简单，其实恰恰相反。
$ j- u5 e8 l w9 S项目今后5-10年的经营完全是在此基础上衍生出来的，如果规划存在缺陷，后期会后悔连连。 有一点需要说明的，不少客户为了省钱，直接照搬，最终往往把店开成了杂货铺，所有的功能都是拼凑起来的。 这还是好的，更有的店消费动线不规划，客流动线不流畅，服务动线不考虑……店还没开业就梗阻和血栓了。 更有不少的项目，功能结构不合理，投资人喜欢啥就着重做啥，动态服务不平衡，什么是动态平衡，就好比餐饮，人不等桌子，桌子也不等人 ……遗憾的是，不少项目都像是墙上的美人儿，虽然好看却不中用，先天带着残疾。 洗浴的平面和经营规划是最考验综合能力和知识结构的环节，正是设计的灵魂。 6、设计 不仅仅包括效果图方案、施工图方案，材料工艺说明，更包括水、电、暖、通、冷、机电、设备、家具、软装、景观、照明、加固、导视、消防、环保、节能，立面、卫生防疫等。 需要提醒的是，这个环节还是要专业事交给专业人干，不能蛮干、盲干，更不能胆大包天，因此出问题的项目屡见不鲜。 7、施工
( d; ]4 I4 K; W% x 8、筹备 1）核心团队
+ h, Z f- A; W5 P2）管理体系; A+ V% O4 V) P7 }2 k
3）价格政策
+ L7 K9 q* \( _6 W4）员工招募
5 P# T& s5 Y5 L% a* V/ Y# ?' k5）团队建设
8 B8 y( a8 _# W4 }; l, S6）岗前培训- g6 K! \5 ?" ?# |' A g; M! E
7）运营演练 9、开业
% q" k" \; ^+ }& @ 1）开业手续 譬如消防验收，特行许可证，卫生防疫、城管审批、烟草专卖、食品经营等
+ x* i$ L$ H6 |0 h2）私域电商
* D) M$ W3 E, d& E% {; o一边盖新房，一边挖鱼塘。盖什么新房？装修；挖什么鱼塘？客户鱼塘。
2 ?& [$ h, T+ }! ]/ D; e+ _2 [而挖鱼塘的核心目的就是旱涝保丰收，长期稳定吃鱼。如果开业前期不培养自己的客户鱼塘，干等着开业就火，那无异于讲童话故事。
. g/ t: n- k1 \ T; f3）广告宣传% j' X! A# U4 M4 @3 w
开业前的广告宣传，如何花最少的钱，是难点。8 D& P, r' |- C3 w& P% S( W7 [3 t
4）经营演练
/ R3 G; M& {: s# p( c5 Q6 O一般建议试营业7-15天，自己检查自己，发现问题，解决优化。 不少客户咨询以上问题，简单整理出来，希望有所帮助。 或电话微信咨询15921654321
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