2022，洗浴投资筹备全流程

作者 | 张培哲
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这年头，赚钱难，糟蹋钱很容易，一项投资失误很可能就是万丈深渊。如何规避风险，保障投资安全，降低运营成本，提升消费体验，是每一个洗浴投资都要思考的问题。本文能力所限，难免以偏概全，初心是为了较为全面、系统、清晰的介绍洗浴投资筹备的流程，以及筹备中容易踩的坑、犯的错。希望对您有所帮助。
9 q5 S& m2 b2 u0 N8 L1、立项
! f' e1 I) i8 k5 y1 N; C7 l% r) F3 H1)为什么
* k5 ~2 Y9 v* G0 c& D( C9 i洗浴行业属于高投资、高风险、轻收益行业；投资洗浴门槛不高，但发展不容易；虽然洗浴大多有稳定收益，运营稳健，容易变现等优点，如果没有经验，没有人才，贸然进入这个行业，风险也是很高的。
3 t. w& g# ~: X( M3 b2 c( f& r' V8 s' T另外，不少投资人是从其他行业跨行做洗浴的，虽然其他行业很成功，但隔行如隔山，再加上惯性思维和人才缺失，依然风险不小。不同行业有不同的服务调性和市场风险，了解的越透彻，成功的把握就越大。
2)怎么做
8 n; m3 }% L; j& B0 v几个问题要清楚
i.投资规模多大，多少钱
1 t% Q2 h7 f& m  `7 z- N8 Y9 wii.准备在那个城市开
iii.和谁合伙或合作
6 H8 {% w8 {0 j6 p2 K+ o4 P3)凭什么
i.我们有什么优势
ii.当地市场摸底
4)要什么
; I& f6 r$ H4 [1 vi.如果资金不足，建议不做。

因为资金匮乏，容易引发连锁反应，很容易伤筋动骨。
( Q& U+ t0 K5 E- Cii.如果股东不合，建议不做。

股东之间抗风险能力差，不建议合作。堡垒最容易从内部打破，股权关系、顶层设计是开洗浴最大的难题。
iii.没有专业人才，建议不做。
# g/ e/ k, c4 _& F, _6 M- @# o4 [9 t

核心团队千万不能是绣花枕头，经得住千锤百炼才能做好服务体验。

2、风控

把所有的能够预料的风险找出来，然后找出解决方案，未谋胜先谋败。如果把已知的风险，尤其是致命风险能够解决，那么这项目可以做，如果不行或没有把握，宁可不做。
+ m) ]+ ]6 I  U, V6 Q$ D* ]: f1）选址
关于选址的风险，详见本人的专题文章《洗浴选址，懂这些就够了》
5 X. t. a. @+ r6 r" x/ s% T2）消防
同上一款。
3）车位
如果项目的配套车位低于1辆/100m2，那这个项目基本可以一票否决了。
这里讲的配套车位不是说自己的车位，包括公共的收费车位。
4）股权
6 N% H# |1 J7 F/ V+ F投资多少钱，享受多大收益，这是最原始的股权逻辑。这种朴素的合作逻辑虽然简单纯粹，却最容易出问题。
最典型的就是权力的分配，最容易出问题，最好在合作之处，把这些内容考虑清楚。或者借鉴现代企业制度，所有权和经营权分离。
7 J  i8 ^! J' P3 }+ H3 N5）人才
' d' G% q  p: K; Q顶层设计，就是经营权的分配和优化。大部分的投资团队没有现成的管理人才或经营人才，而解决这个难题的办法往往是从社会上招聘一名店总。
! k5 J4 \6 [+ t结果问题很多，这样的反面教材不少，风险也很高。这样说的目的不是说招聘管理人才不好，而是说你的顶层设计，对人才的激励和约束机制不足以制衡公司的发展和运营。
6）资金
如果资金不够，我建议暂缓。因为资金短缺出问题的太多太多了。
" T6 M7 k4 f' L7）环评
4 O5 U/ e- ~* ~! O裙楼底商，主楼住宅，这样的环评风险也挺高，很简单，临近住户的老太天天天打市长电话投诉，你就吃不了兜着走。
8）班底
& r* U5 }/ B5 X5 o  ]9 J设计班底、施工班底、筹备班底、材料商、等等都要考核。

3、可行性

风控属于定性风险，可行性分析属于定量的可量化的风险。
比如投资多少，运营成本多少，收入多少，市场尽调等
主要包括以下预案
" H4 K* J) p4 n; K1）投资
& ]: F0 P0 T3 p) C9 N1 h究竟投资多少，如果资金不够，有没有解决方案。
' V. b$ {; g! |6 X2）成本
运营成本多少钱，对于有17年从业经验的培哲来说，这些都不是问题。
3）经营
产品规划、服务架构，靠什么赚钱，每天的营收，每个项目的营收，成本，利润各多少。
这不是做数字填表游戏，而是开业后将这些指标落地到各部门的。
4）回收
投资回收期多久，利润率如何，风险高不高。

4、策划

赚谁的钱，靠什么赚钱，怎么赚钱，怎么面对经营，怎么做营销，淡旺季如何应对。
0 L/ L: s) G, i1 d1）定位
客户结构定位，主做谁的生意，放弃谁的生意。
客群半径多大，靠什么吸引更多的客人。
自己的核心竞争力是什么？
2）产品
3 t) P9 A6 W5 j+ u! }) s传统的洗澡、餐饮、按摩之外，还有什么利润点。
3）服务
: m* S% g" p) A以汗蒸洗浴为主，还是以网红文旅为主。服务架构是什么。
# v) U7 T2 U" P6 W" r4）体系
引流产品是什么？渠道产品是什么？利润产品是什么？品牌产品是什么？
" v; ?: ^( L$ k! H; L5）营销
9 h! ~+ q9 H* d+ p$ b靠什么降低营销成本，如何吸引客人。

5、规划

主要是空间平面规划。有观点认为这个环节很简单，其实恰恰相反。
( m, B. Y! k$ J) F, G3 @, H5 ~项目今后5-10年的经营完全是在此基础上衍生出来的，如果规划存在缺陷，后期会后悔连连。

有一点需要说明的，不少客户为了省钱，直接照搬，最终往往把店开成了杂货铺，所有的功能都是拼凑起来的。

这还是好的，更有的店消费动线不规划，客流动线不流畅，服务动线不考虑……店还没开业就梗阻和血栓了。

更有不少的项目，功能结构不合理，投资人喜欢啥就着重做啥，动态服务不平衡，什么是动态平衡，就好比餐饮，人不等桌子，桌子也不等人

……遗憾的是，不少项目都像是墙上的美人儿，虽然好看却不中用，先天带着残疾。

洗浴的平面和经营规划是最考验综合能力和知识结构的环节，正是设计的灵魂。

6、设计

不仅仅包括效果图方案、施工图方案，材料工艺说明，更包括水、电、暖、通、冷、机电、设备、家具、软装、景观、照明、加固、导视、消防、环保、节能，立面、卫生防疫等。

需要提醒的是，这个环节还是要专业事交给专业人干，不能蛮干、盲干，更不能胆大包天，因此出问题的项目屡见不鲜。

7、施工
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详见我的文章《浴场筹建工作基本流程》《120天洗浴施工，进度安排》《洗浴施工计划(120天)》

8、筹备

1）核心团队
2）管理体系
3）价格政策
& w5 y4 H0 j8 G! s: s4）员工招募
5）团队建设
  ?5 U$ ~+ V% c$ T2 \; n6）岗前培训
7）运营演练

9、开业
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1）开业手续

譬如消防验收，特行许可证，卫生防疫、城管审批、烟草专卖、食品经营等
* z1 c  f- }3 }  y) k  Q$ h2）私域电商
一边盖新房，一边挖鱼塘。盖什么新房？装修；挖什么鱼塘？客户鱼塘。
而挖鱼塘的核心目的就是旱涝保丰收，长期稳定吃鱼。如果开业前期不培养自己的客户鱼塘，干等着开业就火，那无异于讲童话故事。
4 G0 a, j" e. M* A5 }0 \3）广告宣传
开业前的广告宣传，如何花最少的钱，是难点。
4）经营演练
' O. ]4 I8 ^( ^/ h* z+ }( K* h一般建议试营业7-15天，自己检查自己，发现问题，解决优化。

不少客户咨询以上问题，简单整理出来，希望有所帮助。

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