壹
! {8 F) e# }' K$ A( N3 c市场& x3 A% J4 Y y# e$ e v4 }
洗浴选址，首先选的是市场，其次是营商环境，其次才是地段。
6 ?* T( c7 V2 j这里所讲的市场，包括三个方面! {% E7 ]$ G% Y' K/ @
1、供需关系
- P/ J1 V. q5 H, D2 B+ ]$ r UA、人口基数. r5 Q7 X. K, [9 F0 C& j
项目周边5公里之内人口密度是多少。
4 D" X; y( `3 e& t& K0 `& L2000人/平方公里有没有
a! f" O3 ]2 o; _B、市场总量% h- N1 j d* f2 `
当地或项目所在区每人人均洗浴(含汗蒸/主题酒店)面积是多少
- i" r+ @' r& ]' d* H M我的经验，人均消费面积0.1m2/人以下属于尚未开发市场。/ i1 o. G. A1 m9 C3 P1 s/ X0 m4 f
C、消费总量7 _3 R3 ~# v& H) V
网上数据，2014年沈阳市人均洗浴消费220元。
; B9 O {3 x: L$ G6 W我们姑且不去谈论这个数据是否准确。
4 F3 U. l2 c/ @4 }6 T但可以拿当地的经济总量做参考分析。0 I% W0 D6 _1 ?. K( b
比如某城市人均GDP是多少，其中的2~5%为休闲消费。
! R& v; ]" e2 l- s" T! S/ }越是经济发达地区，这个数值越高。
, }4 P& G- O6 u( o! q, `这个指标可以在当地政府工作报告或政府网站的第三产业数据中搜索。' U+ x$ r4 R' c4 {, x
如果没有，看下当地洗浴美团的消费数据也可以管中窥豹。
2 ~" d6 x) q& U; y V5 W以上我们只说了方法，没有说结论。! i& O8 ^; M6 u% l
如果你对某个城市的项目可行性有疑问，可以电话咨询159.21.654321! e4 j+ N/ \' f# G9 ^+ X$ m H
2、产业结构
3 K3 O2 X: W) r4 k3 _* U0 l4 _- o6 |A、经营定位
5 G! q% w. D" j0 A: Y. U' H' C3 M) i同样是饭店，有卖面条的有卖米饭的，这就是经营模式的区分。
" C0 K9 L3 r1 E" U/ N看一个城市的洗浴市场还有没有机会，首先看供需关系，其次是看当地的项目定位。
7 S9 {. O7 { c1 N# [2 c1 v+ p' m往大了说就是产业结构，如果产业结构不合理。
0 ?' f- S* n9 b) Z0 i3 Y, N: j就孕育着商机。
7 d/ N' x* f m N; FB、产业周期8 L) ~$ i1 ~: P
每个城市的洗浴产业发展现状，产业机构，消费水准各不相同。
# S5 H5 V, b4 @比如沿海的和内地的，一线城市和三四线城市的发展周期各不相同。
3 K/ F- q) I3 n% Z南方和北方的也差距很大。
: f Y# }. {4 ]; x6 H江浙沪的洗浴汗蒸投资2016年就已经风生水起，在广东却死水微澜。
) V+ C8 ~3 D& P* u! M4 L0 |- l除了深圳的特有的需求结构外，广东全省的投资需求一直不愠不火。
. v) o. z5 N3 H: M2 ]& H7 |$ lC、投资结构
7 Z2 U8 W2 B% j( M1 N5 P0 ?看看当地城市，都是些什么人，什么机构在投资洗浴。
7 p0 K+ o6 q0 C8 ^" h8 Q: C3 t6 e如果是个人我们还有机会。7 B' _8 F7 E1 l* j6 ~+ N7 V
如果竞争对手是大公司或投资基金，那我们投资的时候就要慎重。/ M& z: q9 Y l! I2 c5 _, g
毕竟洗浴投资不仅仅是市场的竞争，更是资金和人才的竞争。7 q' o7 H1 C' d
3、消费文化+ s2 q/ G( ^, S J# x5 p/ z
我所理解的消费文化，分三个层面$ J+ b2 o" g" x9 J, O! X$ D* G
A、消费习惯3 ~ `$ Q" c$ Z, G4 `9 d
我喜欢请人洗澡还是请人喝酒。各地风俗不尽相同。7 g+ l2 B' {$ D: u3 |( ?- B$ ]
B、消费认知
. g! `* Y7 M8 s9 |8 ]6 _很多人对洗浴的认知还停留在藏污纳垢的传统上。, y4 V" t0 X# `6 q- N; h( G+ _
但在发达城市，浴场作为室内休闲公园存在。
/ T- x3 G- \- h% k- E7 v) \往往是一家人度假休闲的首选。% |* n7 t/ ^% g( a0 b
C、消费体验( S# N- ? f2 |$ ~- w. d& ^0 g6 N
玩过了都说好。3 F9 C- Z) k, x8 W8 I' F
或者都说不好。
8 W3 z l3 P, p! t这是消费的终极体验。也左右着消费习惯进而影响着消费市场。
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环境
5 v: Y* H* ~7 B# M& C1、营商环境
* W: |9 B' o1 \9 ?我无意贬低任何地区的营商环境。
$ J. K& N# K- W. C$ ^不过作为重资产投资的洗浴，一定要首先考察当地的营商环境。
: s ?( R8 F) a0 ~0 m! w. u8 e2 p如果不好，宁可放弃。
9 D r% e% E/ O. G U/ l% t( P2、人力环境
: `: W) x" k6 _: @6 J这几年投资者最头疼的是招聘服务员。
\3 X l4 _ T7 f; g尤其是在一些省份，年轻人好逸恶劳，眼高手低。- y( @* V- d0 ^$ i) I
招聘服务员非常难。
8 k9 K/ Y( h# M9 s直接造成人力成本居高不下，进而降低了服务体验。4 ^7 k) [+ u) ]! l" T# ^: g* n! m
3、地方保护
: r6 q( _( Z7 |* Y2 ?: P这样的例子不多。但确有发生，欺生。
; u# Q( q3 v" A) \, `也要考虑。
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选址1 E: |& I. J. ^$ m0 v/ @! J0 |
简单的说几条原则吧- X6 |" w- a! Y3 D! [/ n$ i" n
1、产权明晰
" s8 _$ B& w$ a0 s( EA、军产房不能租赁，或许当地可以，但尽可能不租，防患于未然。
4 ]7 H7 A- x n: O+ dB、集体房。无论村集体还是生产大队。往往没有房本，属于临建房。没有消防手续。
; }% F* S, }. r5 K需要具体问题具体分析。9 U9 S' G5 I/ y7 j
C、临建房，自己有地，没有手续直接建的房产。这样的房产没有保障。
6 |* U8 n; D! n9 Q0 |! ND、工业用房。不能商业。土地规划和城市规划不符。只要有人告，就会出问题。
6 B% X: ]3 e# \' U4 @' p6 ~E、文教用房。没有严格限定，但有些城市执法很严格。城市规划是办公楼也不能商用。有些城市则弹性很大。! S# a/ q$ Z' P; |9 a8 D9 W
F、包租房。开发商把房子卖出去以后，包房租。有时候对应几十个甚至上百个小业主。这种事也难。" c: y6 x0 U$ I, k4 X
G、城市规划改造。每个城市都有城市改造规划，如果你今年装修好，明年道路拆迁，咋办...
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2、消防手续- a6 x! S5 c/ s& V
理论上只有具备了《建筑主体消防验收合格意见书》的房产，才有出租权限。$ S" A9 I9 J! o( _. ^
如果没有，需要具体问题具体分析。
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/ B- }5 P5 P. e1 U) i/ o3 s3、建筑主体# E1 r5 B/ L4 ?( L5 ]
A、建筑最好为框架结构/ G! T! P9 w+ r0 F
B、建筑层高没有严格要求，最适宜的高度是4200以上。我们也做过3300mm高的。( z& K3 L6 V5 s! g( s" B
C、柱距，没有严格限定，7500mm以上最好。
( F6 X6 j* U' n; G' CD、楼层，地下室、四楼及以上消防要求很严格，除非万不得已，最好选一二三楼. t4 A( _8 a: p* W9 A7 g, ?5 X
E、加固，楼板荷载为200-400kg/m2，浴池部位可以加固解决。
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4、环评3 w5 O' j' R) e6 |7 U
最常见的问题是楼上住户，选址在底商。3 D6 A5 o+ B0 N+ s
会对楼上有噪音等污染，环评不好通过。
" T Y( ~# N. ], Q# ~这种情况尽量避免。
0 `& o& m* l+ Q3 L; P6 q8 x
' C% f$ n& G* v% k4 ^' p/ D5、交通
$ x' s- Z5 D( m' G( }1 T; L6 WA、门口不能有夜市等影响交通因素。
; p, G! q& E! ZB、门前道路交通顺畅，不得有交通堵塞。
" \5 V+ h- W* ~7 G$ s/ V; YC、停车位最低配置1部/100m2，也就是说5000m2，低配要50个车位。1 e4 g: ~5 ~! F( B: j: G
" I$ k4 c% q9 l5 G, p, H0 @0 o, I/ q肆
' m/ W0 |8 g8 K' O5 \配套
$ {9 u2 z, d' S! l1、水
9 a4 f& R$ \$ B9 f按每人人均用水0.15~0.2吨计算。每天2000人要300~400吨用水量
5 F3 D I7 L. R. {1 F2 E2、电# S2 R: s* q I2 |; L0 b
按100w/m2的用电负荷计算。1000m2要100kw负荷
) q1 N2 X6 Q6 Y' |; u* B3、气
H( O4 r) @$ v/ T各地的差异较大。江浙沪地区高峰用气0.2m3/m2+ ]1 b1 Z4 X& r" F! Q0 O8 A, A
4、后勤4 I9 N2 H V8 T0 h+ ^) x5 Y: x& X( L
设备间、员工食堂、库房、洗衣房等根据具体条件定。
. Q8 ^' u/ E3 d5、条件8 Q& L3 D7 U2 [7 x2 t) M) x& \% ]
一般要求产权方的出租条件
) S: j/ O) f. ]3 o e电气到主配电柜
3 I% L2 R! X+ X; D8 ~2 H燃气到调压柜) h7 R' \4 l# E" h5 g
水接口到水箱间6 a1 {( _$ f+ ~! U$ }
: b3 y5 j! E- c7 K- T7 I, y伍5 |, u; o3 m& ?1 [" F" T
商务
8 R0 ]) k6 q0 z; y, t1、租金" U+ {6 q# @3 w1 l
A、很多客户问我租金多少钱合适。
, v7 r8 V4 d/ Y这确实没有统一标准。
0 z( A! M$ }6 T可以按当地人口密度的1/20~1/30确定每天的租金。; b% Y& o7 g7 x5 l; s
比如某城某区的人口密度为3000人/平方公里，
# X5 L' ?- x* v) r9 M- C3 K4 ]那么合理的租金范围在1~1.5元/m2/天。这样的租金和成本结构比较合理。
# k6 ?2 ` |+ X! a2 R当然这只是参考。同一栋大楼里，位置不一样就差距很大。
. \8 Q* e/ j) G: {% m x/ o这只是我们的建议成本控制范围。
5 r8 r% @. D* L' \0 p& I$ WB、递增+ C& |4 F$ b4 O1 e! k$ f9 ]
房租递增为基础递增，常见的为从第4年开始5%年递增。
. ]6 y. B8 {( P$ L+ Z4 O具体要根据市场供需确定。
. M4 Z X( w: w1 A1 y' d9 KC、租期7 ~4 F% b( ~2 B0 l1 |
不低于10年，合同法规定最高为20年。
" r* {# h5 J( N+ N# KD、合同* r; N/ P; v s; l+ N# L8 Z( K$ K
建议请律师帮你审核下租赁合同。8 `0 O+ [1 U% H( {* I5 s, ?7 O2 }' X
E、广告位$ t6 E* e( p0 r, ]. `. j# f
自己谈吧。
9 v5 l' U9 v4 ?, U1 ?6 u% O6 UF、停车位( i& l* U) t l2 K
有免费的最好，没有的话要几个平价车位。+ J! k u% O$ v, m |
G、电梯9 f4 h, I; ~ Z+ g; \2 k! u7 \
如果物业没有电梯，可以自购电梯，费用从房租核减。: s8 O- h, P) Z' P: x/ j
H、市政
* q1 x) x8 Q( v0 o ]不需要市政供暖(自营交换站除外)
6 C/ T3 {) T: O5 H+ S; P市政化粪池条件需要谈妥
9 c r$ w' V n7 P! s消防水池等需要核实。
" \; N& Y8 V$ j5 ]" e' C+ i0 G' ^
1 G+ B) t1 Y. A% o# N1 s& l陆# w7 q7 Z$ c ^( j1 P; E: ~% r
零零碎碎的要求还有一些。
# j; x& F0 h2 L- u5 t, a. S这里就不一一列举了。' k& @5 i: v% |0 [
有疑问，请垂询+ O8 H; R8 |# ^ L. Y% H4 G5 v
159.21.654321; W! j+ Q$ r @' t2 @% f
张培哲# G: f" G" K0 a: y8 ]6 s
" j: d+ Z7 c* M6 {5 j
7 j, y; w) {9 f) t# k' O7 u |
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