作者 | 张培哲/ [( ?7 O% \5 V4 D
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这年头，赚钱难，糟蹋钱很容易，一项投资失误很可能就是万丈深渊。如何规避风险，保障投资安全，降低运营成本，提升消费体验，是每一个洗浴投资都要思考的问题。本文能力所限，难免以偏概全，初心是为了较为全面、系统、清晰的介绍洗浴投资筹备的流程，以及筹备中容易踩的坑、犯的错。希望对您有所帮助。
$ C( U: X9 Q% @3 u/ X1、立项: o7 h6 {( [- q& y
1)为什么0 m o. J l) S% h6 `6 M
洗浴行业属于高投资、高风险、轻收益行业；投资洗浴门槛不高，但发展不容易；虽然洗浴大多有稳定收益，运营稳健，容易变现等优点，如果没有经验，没有人才，贸然进入这个行业，风险也是很高的。
- ?: O9 o, u$ }' m1 d* y" \; g' n0 h另外，不少投资人是从其他行业跨行做洗浴的，虽然其他行业很成功，但隔行如隔山，再加上惯性思维和人才缺失，依然风险不小。不同行业有不同的服务调性和市场风险，了解的越透彻，成功的把握就越大。6 y" X6 T7 d h0 S$ C
2)怎么做
4 U v0 O6 C. O几个问题要清楚
* q8 y4 t; O0 a8 r$ N5 u; } s& V- ci.投资规模多大，多少钱
7 H3 O! W% ?" i4 E* V; f# |" o/ N5 o7 D) h Nii.准备在那个城市开2 R; p1 u4 t4 c! O1 G1 P& @
iii.和谁合伙或合作
+ R* s$ B( c/ T3 \# [) n* R( [3)凭什么( h/ W, L+ R" M( B& ~ ?' P
i.我们有什么优势 `' @6 r6 ? w. o# h1 C
ii.当地市场摸底' {0 B# G. C% S7 h, \. @/ }
4)要什么
) }+ v0 }1 S, F$ Si.如果资金不足，建议不做。# A7 b& t! L3 j6 [) A# s- N
因为资金匮乏，容易引发连锁反应，很容易伤筋动骨。) e% E. V7 w( l& }2 z0 ~
ii.如果股东不合，建议不做。
5 J6 P+ Q7 C9 \9 L股东之间抗风险能力差，不建议合作。堡垒最容易从内部打破，股权关系、顶层设计是开洗浴最大的难题。
3 p/ A$ P% Z1 H7 r3 yiii.没有专业人才，建议不做。
p& l2 @! C- E$ P3 T4 Q核心团队千万不能是绣花枕头，经得住千锤百炼才能做好服务体验。 2、风控 把所有的能够预料的风险找出来，然后找出解决方案，未谋胜先谋败。如果把已知的风险，尤其是致命风险能够解决，那么这项目可以做，如果不行或没有把握，宁可不做。
( b- h5 I Q( r8 a- I1）选址% L7 l" S W9 Q+ S# D. ?1 W
关于选址的风险，详见本人的专题文章《洗浴选址，懂这些就够了》
2 E" U6 X( p* s7 c1 s2）消防
}" @/ q2 ?* `% _. f5 z0 c同上一款。3 M4 v. c! r4 z' b$ S9 }" C+ |
3）车位 R% N' J/ C# |: b7 t; z- k
如果项目的配套车位低于1辆/100m2，那这个项目基本可以一票否决了。
' j* h) Z" ~ ^: l这里讲的配套车位不是说自己的车位，包括公共的收费车位。
" y2 P- ?- z, T0 @! f8 q. A; s# i4）股权4 _" k- J! M; h& |0 S/ R- T6 \
投资多少钱，享受多大收益，这是最原始的股权逻辑。这种朴素的合作逻辑虽然简单纯粹，却最容易出问题。
( j3 ?: U! s9 T% n* n最典型的就是权力的分配，最容易出问题，最好在合作之处，把这些内容考虑清楚。或者借鉴现代企业制度，所有权和经营权分离。
6 `+ K$ ?) m/ }8 P5）人才
* ^. w F) l+ |+ K顶层设计，就是经营权的分配和优化。大部分的投资团队没有现成的管理人才或经营人才，而解决这个难题的办法往往是从社会上招聘一名店总。5 p0 \3 @ l5 P8 |
结果问题很多，这样的反面教材不少，风险也很高。这样说的目的不是说招聘管理人才不好，而是说你的顶层设计，对人才的激励和约束机制不足以制衡公司的发展和运营。
9 ] n. W; b$ Q0 o2 u, k6）资金
( W( Y- s2 `2 N如果资金不够，我建议暂缓。因为资金短缺出问题的太多太多了。5 t6 q. x3 V. W" ?+ I
7）环评; u, T0 T( z. g+ _! A8 o8 ]
裙楼底商，主楼住宅，这样的环评风险也挺高，很简单，临近住户的老太天天天打市长电话投诉，你就吃不了兜着走。
: U2 t0 Y$ L7 i9 W9 x) n8）班底
; |% ?! ]1 S* D- ?# j+ U设计班底、施工班底、筹备班底、材料商、等等都要考核。 3、可行性 风控属于定性风险，可行性分析属于定量的可量化的风险。5 Z# r0 h3 I8 Z5 V+ \, p! P$ q( H( ]' ~
比如投资多少，运营成本多少，收入多少，市场尽调等
0 `, \ }- w. w主要包括以下预案
1 ]+ G" O- y3 V! @" v( I1）投资, J* w+ b# O9 _! n- g
究竟投资多少，如果资金不够，有没有解决方案。9 I+ V" A* ~! O3 k9 q
2）成本
# t4 M7 ^6 J3 D) y运营成本多少钱，对于有17年从业经验的培哲来说，这些都不是问题。+ u4 Z) U2 \ S: B/ ^3 [
3）经营8 B1 B' e; T4 F2 ^- G% V
产品规划、服务架构，靠什么赚钱，每天的营收，每个项目的营收，成本，利润各多少。) I9 X5 l" u0 t. | {/ H) ?6 w3 i* Q
这不是做数字填表游戏，而是开业后将这些指标落地到各部门的。
8 G$ A( a. c: W M4）回收" P& }2 F0 h3 q
投资回收期多久，利润率如何，风险高不高。 4、策划 赚谁的钱，靠什么赚钱，怎么赚钱，怎么面对经营，怎么做营销，淡旺季如何应对。
$ s2 N' @3 ?/ C4 m$ [/ [1）定位7 O) m9 G/ m) f+ A0 ^) j" T
客户结构定位，主做谁的生意，放弃谁的生意。
7 L5 R3 J! P2 G) o. |客群半径多大，靠什么吸引更多的客人。: W' A6 G$ B; i% p7 ]" R
自己的核心竞争力是什么？
6 c+ d. Y* N: U& M6 e2）产品/ |1 U) R0 @7 K+ G8 V4 K; x1 W
传统的洗澡、餐饮、按摩之外，还有什么利润点。9 G4 |3 p2 b4 _
3）服务& P& {; ?+ K, V
以汗蒸洗浴为主，还是以网红文旅为主。服务架构是什么。3 a/ M& y/ E! T t, a) z
4）体系
1 v5 A' \7 N8 ]引流产品是什么？渠道产品是什么？利润产品是什么？品牌产品是什么？* y6 t* ~* _$ F1 N. j
5）营销
( V/ N- k1 c/ \# G5 j& H# k0 T靠什么降低营销成本，如何吸引客人。 5、规划 a2 h7 C8 K* a% K
主要是空间平面规划。有观点认为这个环节很简单，其实恰恰相反。
3 M* s4 j) x/ c( @$ l; J项目今后5-10年的经营完全是在此基础上衍生出来的，如果规划存在缺陷，后期会后悔连连。 有一点需要说明的，不少客户为了省钱，直接照搬，最终往往把店开成了杂货铺，所有的功能都是拼凑起来的。 这还是好的，更有的店消费动线不规划，客流动线不流畅，服务动线不考虑……店还没开业就梗阻和血栓了。 更有不少的项目，功能结构不合理，投资人喜欢啥就着重做啥，动态服务不平衡，什么是动态平衡，就好比餐饮，人不等桌子，桌子也不等人 ……遗憾的是，不少项目都像是墙上的美人儿，虽然好看却不中用，先天带着残疾。 洗浴的平面和经营规划是最考验综合能力和知识结构的环节，正是设计的灵魂。 6、设计 不仅仅包括效果图方案、施工图方案，材料工艺说明，更包括水、电、暖、通、冷、机电、设备、家具、软装、景观、照明、加固、导视、消防、环保、节能，立面、卫生防疫等。 需要提醒的是，这个环节还是要专业事交给专业人干，不能蛮干、盲干，更不能胆大包天，因此出问题的项目屡见不鲜。 7、施工
; |0 ]' D' F- Z7 k. a- d 8、筹备 1）核心团队& t- t7 r# x m& V7 \
2）管理体系
5 O) f" n2 w3 L: M/ n/ ?3）价格政策 x! `2 Q& S" H3 d: I& ^
4）员工招募
, [# m# D' x' G' N! B0 l3 t5）团队建设! L2 p U- @, q2 b, T9 _
6）岗前培训7 P& l1 V+ x" F5 F3 I, q' X
7）运营演练 9、开业
- E& A6 T; X. _0 M+ k& t/ j! T 1）开业手续 譬如消防验收，特行许可证，卫生防疫、城管审批、烟草专卖、食品经营等7 r4 I6 w4 o3 q; X5 c& m
2）私域电商
* N! G8 ?, z, l w+ s, ?; W一边盖新房，一边挖鱼塘。盖什么新房？装修；挖什么鱼塘？客户鱼塘。
9 n) @3 L) e) W) I而挖鱼塘的核心目的就是旱涝保丰收，长期稳定吃鱼。如果开业前期不培养自己的客户鱼塘，干等着开业就火，那无异于讲童话故事。
2 V3 l8 h& g$ S/ N# c4 h4 D0 F3）广告宣传: h' k1 w/ D) y8 p% M
开业前的广告宣传，如何花最少的钱，是难点。
/ B2 _+ j5 z9 T4）经营演练# a1 i u* h2 H* b
一般建议试营业7-15天，自己检查自己，发现问题，解决优化。 不少客户咨询以上问题，简单整理出来，希望有所帮助。 或电话微信咨询15921654321 2 G! @: X% [6 M. t2 Z2 e/ [
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