2022，洗浴投资筹备全流程

作者 | 张培哲
原发 | www.peizhe.com
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这年头，赚钱难，糟蹋钱很容易，一项投资失误很可能就是万丈深渊。如何规避风险，保障投资安全，降低运营成本，提升消费体验，是每一个洗浴投资都要思考的问题。本文能力所限，难免以偏概全，初心是为了较为全面、系统、清晰的介绍洗浴投资筹备的流程，以及筹备中容易踩的坑、犯的错。希望对您有所帮助。
7 S" B8 y. b5 p5 M6 R1 W( A. u1、立项
/ s" |  Y4 [( m# k% z7 i# G1)为什么
7 |/ Z% ?* u& C: ?" U* A洗浴行业属于高投资、高风险、轻收益行业；投资洗浴门槛不高，但发展不容易；虽然洗浴大多有稳定收益，运营稳健，容易变现等优点，如果没有经验，没有人才，贸然进入这个行业，风险也是很高的。
另外，不少投资人是从其他行业跨行做洗浴的，虽然其他行业很成功，但隔行如隔山，再加上惯性思维和人才缺失，依然风险不小。不同行业有不同的服务调性和市场风险，了解的越透彻，成功的把握就越大。
" d/ F, r4 ^% a0 z2 z2)怎么做
! N. u# l' N9 Q- \' j, K- N几个问题要清楚
i.投资规模多大，多少钱
ii.准备在那个城市开
iii.和谁合伙或合作
3)凭什么
( w6 |/ }# n- ki.我们有什么优势
2 }9 z/ P$ O3 D) ]* M8 ]- rii.当地市场摸底
3 m2 e" C* `" T, G& p) A' Z4)要什么
i.如果资金不足，建议不做。
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因为资金匮乏，容易引发连锁反应，很容易伤筋动骨。
  l+ G! u1 t# r  w1 Uii.如果股东不合，建议不做。

股东之间抗风险能力差，不建议合作。堡垒最容易从内部打破，股权关系、顶层设计是开洗浴最大的难题。
iii.没有专业人才，建议不做。
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核心团队千万不能是绣花枕头，经得住千锤百炼才能做好服务体验。

2、风控

把所有的能够预料的风险找出来，然后找出解决方案，未谋胜先谋败。如果把已知的风险，尤其是致命风险能够解决，那么这项目可以做，如果不行或没有把握，宁可不做。
1）选址
关于选址的风险，详见本人的专题文章《洗浴选址，懂这些就够了》
: D  g2 P: q9 ?( r$ q" M0 n, j2）消防
9 Y/ |$ `+ ]4 @, A# z5 ?4 ]# C同上一款。
; O% h# E+ V4 ^) P* Q, j# X8 R3）车位
如果项目的配套车位低于1辆/100m2，那这个项目基本可以一票否决了。
9 L. n$ W  E8 V6 Q. n- u: X; T这里讲的配套车位不是说自己的车位，包括公共的收费车位。
# M, X* s2 t4 i" o% L7 x4）股权
投资多少钱，享受多大收益，这是最原始的股权逻辑。这种朴素的合作逻辑虽然简单纯粹，却最容易出问题。
最典型的就是权力的分配，最容易出问题，最好在合作之处，把这些内容考虑清楚。或者借鉴现代企业制度，所有权和经营权分离。
  `% _) f( W4 J5）人才
顶层设计，就是经营权的分配和优化。大部分的投资团队没有现成的管理人才或经营人才，而解决这个难题的办法往往是从社会上招聘一名店总。
结果问题很多，这样的反面教材不少，风险也很高。这样说的目的不是说招聘管理人才不好，而是说你的顶层设计，对人才的激励和约束机制不足以制衡公司的发展和运营。
6）资金
如果资金不够，我建议暂缓。因为资金短缺出问题的太多太多了。
7）环评
裙楼底商，主楼住宅，这样的环评风险也挺高，很简单，临近住户的老太天天天打市长电话投诉，你就吃不了兜着走。
8）班底
设计班底、施工班底、筹备班底、材料商、等等都要考核。

3、可行性

风控属于定性风险，可行性分析属于定量的可量化的风险。
比如投资多少，运营成本多少，收入多少，市场尽调等
9 d9 n/ s  n4 b2 j$ ^$ B8 L主要包括以下预案
1）投资
8 i  k- y* [+ b2 O, x究竟投资多少，如果资金不够，有没有解决方案。
! Y- i3 T' v/ `; E& I4 V0 H2）成本
, r* d! Y8 Y& {4 Z3 i! P5 B, Y# ]运营成本多少钱，对于有17年从业经验的培哲来说，这些都不是问题。
# ^, H8 v, B7 Z3）经营
/ P$ P: {& B; _9 o% _: }" }产品规划、服务架构，靠什么赚钱，每天的营收，每个项目的营收，成本，利润各多少。
这不是做数字填表游戏，而是开业后将这些指标落地到各部门的。
) [* o& b) ]0 ^* ~4）回收
# u- _. ?6 c, F* B+ [投资回收期多久，利润率如何，风险高不高。

4、策划

赚谁的钱，靠什么赚钱，怎么赚钱，怎么面对经营，怎么做营销，淡旺季如何应对。
) ?- b% H# B) U; M' u2 I1）定位
客户结构定位，主做谁的生意，放弃谁的生意。
客群半径多大，靠什么吸引更多的客人。
4 |) j9 [+ w$ N" q2 k  k5 l' Z" j" }* `自己的核心竞争力是什么？
2）产品
传统的洗澡、餐饮、按摩之外，还有什么利润点。
3）服务
以汗蒸洗浴为主，还是以网红文旅为主。服务架构是什么。
4）体系
" w$ n: T$ p& Q; \- i' R# r% s+ M2 H! [引流产品是什么？渠道产品是什么？利润产品是什么？品牌产品是什么？
/ Q) r5 G! d; l5）营销
靠什么降低营销成本，如何吸引客人。

5、规划
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主要是空间平面规划。有观点认为这个环节很简单，其实恰恰相反。
/ p1 \4 h7 ^1 l# H9 M项目今后5-10年的经营完全是在此基础上衍生出来的，如果规划存在缺陷，后期会后悔连连。

有一点需要说明的，不少客户为了省钱，直接照搬，最终往往把店开成了杂货铺，所有的功能都是拼凑起来的。

这还是好的，更有的店消费动线不规划，客流动线不流畅，服务动线不考虑……店还没开业就梗阻和血栓了。

更有不少的项目，功能结构不合理，投资人喜欢啥就着重做啥，动态服务不平衡，什么是动态平衡，就好比餐饮，人不等桌子，桌子也不等人

……遗憾的是，不少项目都像是墙上的美人儿，虽然好看却不中用，先天带着残疾。

洗浴的平面和经营规划是最考验综合能力和知识结构的环节，正是设计的灵魂。

6、设计

不仅仅包括效果图方案、施工图方案，材料工艺说明，更包括水、电、暖、通、冷、机电、设备、家具、软装、景观、照明、加固、导视、消防、环保、节能，立面、卫生防疫等。

需要提醒的是，这个环节还是要专业事交给专业人干，不能蛮干、盲干，更不能胆大包天，因此出问题的项目屡见不鲜。

7、施工

详见我的文章《浴场筹建工作基本流程》《120天洗浴施工，进度安排》《洗浴施工计划(120天)》

8、筹备

1）核心团队
2）管理体系
3）价格政策
- ?. S2 G% x/ k" f! l4）员工招募
5）团队建设
6）岗前培训
% j, H' _- \9 T, `7）运营演练

9、开业

1）开业手续

譬如消防验收，特行许可证，卫生防疫、城管审批、烟草专卖、食品经营等
) a" T5 j' x8 S: @9 L- a+ j2）私域电商
+ Q; M& n% T8 g8 {- c1 r7 i一边盖新房，一边挖鱼塘。盖什么新房？装修；挖什么鱼塘？客户鱼塘。
而挖鱼塘的核心目的就是旱涝保丰收，长期稳定吃鱼。如果开业前期不培养自己的客户鱼塘，干等着开业就火，那无异于讲童话故事。
) O$ X: G1 m8 O. h( K9 {0 Q3）广告宣传
6 ?# T. E" F$ o5 K# j开业前的广告宣传，如何花最少的钱，是难点。
4）经营演练
+ a+ n* l- d; [一般建议试营业7-15天，自己检查自己，发现问题，解决优化。

不少客户咨询以上问题，简单整理出来，希望有所帮助。

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