| 平均商业面积为衡量商业流通行业市场饱和度的一个重要指标。国际公认的平均商业面积，一线城市为1-1.2m2/人，比如上海的黄浦区人均商业面积3.23m2/人，纽约的人均商业面积为1.1m2/人，东京的人均商业面积为0.365m2/人。可以看出上海的人均商业面积已经远远超过国际一线大都市的水平，其实这并不是最严重的，最严重的往往是三四线城市，本来消费能力很弱，结果商业开发严重超标，中部某县城人均商业面积达到4.5m2，市场严重饱和，导致县城里半条街半条街的空置。 对于便民商业项目的荣枯线，看某个项目周边的商业氛围好不好，你只需要观察项目周边500m内一天的总客流量即可。用这500m范围内所有的商业的一楼面积之和除以500m范围内一天的客流量。就是项目的荣枯线。这个方法试过几次，但不保障百试百灵。 至于房租多少合适，你不妨打开百度地图，打开热力图标签，看周边的每平方公里的人口密度，人口密度每平方公里3000人，一楼租金3元每天每平左右合适；每平方公里人口密度8000人，一楼租金8元每平每天左右比较合适。 培哲顾问设计的经验，洗浴休闲行业人均商业面积的荣枯线，一二线城市为0.2m2/人，三四五线城市为0.1m2/人，什么概念，一个10万人口的县城，如果所有的足疗、洗浴、按摩、KTV、棋牌等店面的总面积之和为1万平米，那么人均休闲面积为0.1m2/人，这个时候就要慎重投资了。当然了如果当地的经济像苏南小镇那样发达，这个比例可以适当放大。 以上数据模型仅为经验值，不作为投资依据，更详细内容可以电话联系我。159,21,654321，欢迎垂询。
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