洗浴投资筹备全流程

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查看5403 | 回复8 | 2022-1-18 17:11:01 | 显示全部楼层 |阅读模式
作者 | 张培哲
, q/ p2 n) K* m! M; N7 a原发 | www.peizhe.com
( E! T% Q9 I* r联络 | 159 21 6543215 `& s  ^6 f+ X- [/ T7 y* [5 `  u$ Z
: d/ P( F9 F) `% M( A6 r4 l
这年头,赚钱难,糟蹋钱很容易,一项投资失误很可能就是万丈深渊。如何规避风险,保障投资安全,降低运营成本,提升消费体验,是每一个洗浴投资都要思考的问题。本文能力所限,难免以偏概全,初心是为了较为全面、系统、清晰的介绍洗浴投资筹备的流程,以及筹备中容易踩的坑、犯的错。希望对您有所帮助。
2 N0 O- V& A& m3 [7 a  O) S1、立项
3 h/ p5 h& B$ ^1 h1)为什么
7 D) X$ Q( y9 H+ F0 n+ Z- M+ j8 \洗浴行业属于高投资、高风险、轻收益行业;投资洗浴门槛不高,但发展不容易;虽然洗浴大多有稳定收益,运营稳健,容易变现等优点,如果没有经验,没有人才,贸然进入这个行业,风险也是很高的。
; X5 o7 L+ Q! Z  T另外,不少投资人是从其他行业跨行做洗浴的,虽然其他行业很成功,但隔行如隔山,再加上惯性思维和人才缺失,依然风险不小。不同行业有不同的服务调性和市场风险,了解的越透彻,成功的把握就越大。  O4 M. {! A8 R: T
2)怎么做
# A: M8 C: p) \& {" ~" _几个问题要清楚
3 |4 d0 U* q8 `) V, a! S# Xi.投资规模多大,多少钱2 t/ c; N2 f  T1 X) w: ?* y, {
ii.准备在那个城市开
% u6 M* m* s% ciii.和谁合伙或合作
/ ?) }+ H8 |  m  e8 u  t3)凭什么
* ]3 q: L( B$ X* O. n: ui.我们有什么优势
% c4 C; Q+ n7 P; |7 Z1 d+ B+ Fii.当地市场摸底2 w' V: a. u6 ]6 L, P
4)要什么% p/ B8 x; t. L* R9 W& F! E
i.如果资金不足,建议不做。因为资金匮乏,容易引发连锁反应,很容易伤筋动骨。
. _: b% d* P& ^ii.如果股东不合,建议不做。堡垒最容易从内部打破,股权关系、顶层设计是开洗浴最大的难题。0 R/ g- s  L' |) s! {8 c
iii.没有专业人才,建议不做。核心团队千万不能是绣花枕头,经得住千锤百炼才能做好服务体验。+ f8 I; Y, g- v- B( Q) f; S
7 a) z8 H! N) V+ T9 R, I
: a0 z: ?% a: ]  D9 d
张培哲 | 2022-1-18 17:26:30 | 显示全部楼层

2、风控

把所有的能够预料的风险找出来,然后找出解决方案,未谋胜先谋败。如果把已知的风险,尤其是致命风险能够解决,那么这项目可以做,如果不行或没有把握,宁可不做。- J- |: Q  x7 M! V* e+ y
1)选址
) C2 I. d9 e. O4 S关于选址的风险,详见本人的专题文章《》! c6 C9 `/ i" k9 E4 d; U
2)消防
+ T# R5 S% b4 L5 v+ n/ @" w+ p同上一款。
+ Q( K# X* G& G$ d+ p! p3)车位, W  L) h& r+ i. I+ ~( b& w
如果项目的配套车位低于1辆/100m2,那这个项目基本可以一票否决了。
& F8 ]% \" j& ~- i2 j! |3 T9 ~这里讲的配套车位不是说自己的车位,包括公共的收费车位。- D( ?; p! v1 K1 \1 \* D
4)股权
+ }2 B9 t6 _: }5 X* d& k+ c7 b0 i投资多少钱,享受多大收益,这是最原始的股权逻辑。这种朴素的合作逻辑虽然简单纯粹,却最容易出问题。( A4 y; H: E5 j# e. e
最典型的就是权力的分配,最容易出问题,最好在合作之处,把这些内容考虑清楚。或者借鉴现代企业制度,所有权和经营权分离。. j7 k* ]" y2 C' \: I0 ^  Z, z
5)人才" T, \  m0 W' S0 e
顶层设计,就是经营权的分配和优化。大部分的投资团队没有现成的管理人才或经营人才,而解决这个难题的办法往往是从社会上招聘一名店总。) v; C8 B& o0 @
结果问题很多,这样的反面教材不少,风险也很高。这样说的目的不是说招聘管理人才不好,而是说你的顶层设计,对人才的激励和约束机制不足以制衡公司的发展和运营。4 F8 A6 N" n1 I' a  V0 ~8 y' d
6)资金
" _8 o1 b0 k' `- a如果资金不够,我建议暂缓。因为资金短缺出问题的太多太多了。2 i5 Z+ \$ c! l) t  W  ~! E2 P
7)环评  T( U) C& P/ ~" D( F  r1 R
裙楼底商,主楼住宅,这样的环评风险也挺高,很简单,临近住户的老太天天天打市长电话投诉,你就吃不了兜着走。  q2 a; {, O( c4 P3 H# Y2 I* R- w, E  A
8)班底+ t, m0 c$ X6 @& P
设计班底、施工班底、筹备班底、材料商、等等都要考核。" A0 w0 o3 F3 B
: J5 y1 V! s9 y$ y+ N  ?% G
张培哲 | 2022-1-18 17:31:49 | 显示全部楼层

3、可行性分析

风控属于定性风险,可行性分析属于定量的可量化的风险。4 ]1 C# X8 B+ }+ w( g# \' b) s
比如投资多少,运营成本多少,收入多少,市场尽调等" x3 v$ j  ~/ t) @2 r3 T" j3 E
主要包括以下预案
. X6 K; \9 z5 D; @5 v1)投资6 @) @9 n, [' w: z: U, _
究竟投资多少,如果资金不够,有没有解决方案。
0 u# ]. r) o' ?0 H- j' X$ C2)成本; A! f3 d$ F! x. K( ~
运营成本多少钱,对于有17年从业经验的培哲来说,这些都不是问题。! `8 j; w1 N+ }) F  z
3)经营
5 M' F! E1 q' t$ b/ P/ y( Q) h( U+ U产品规划、服务架构,靠什么赚钱,每天的营收,每个项目的营收,成本,利润各多少。3 h% p0 a7 t0 T& f
这不是做数字填表游戏,而是开业后将这些指标落地到各部门的。
; C! S  I2 c, X& z0 H4)回收
9 }! V/ L+ Z4 @) r投资回收期多久,利润率如何,风险高不高。4 }" w2 b. F, H8 j4 B
- p5 |+ F+ P& Z6 Y- E6 m  {
张培哲 | 2022-1-18 17:37:33 | 显示全部楼层

4、策划

赚谁的钱,靠什么赚钱,怎么赚钱,怎么面对经营,怎么做营销,淡旺季如何应对。/ e# b, r- G1 M
1)定位+ l# h* K9 W6 U) r* l& L2 h
客户结构定位,主做谁的生意,放弃谁的生意。
9 G* b7 L) r( B. v, |客群半径多大,靠什么吸引更多的客人。
  j) p" B6 P9 K) X, C- R, Z, ^自己的核心竞争力是什么?
, L2 t0 f" ]# F6 M4 J2)产品
) @" J8 o& D  b$ ?1 W" P5 U! M传统的洗澡、餐饮、按摩之外,还有什么利润点。
2 [. v% _0 N* K+ F3)服务
2 Q: Z2 {( ^2 S6 a以汗蒸洗浴为主,还是以网红文旅为主。服务架构是什么。
" M4 ^! V7 W6 m  Q/ C/ E4)体系) ~# g; ^9 D% j7 ~* v8 X" d6 e
引流产品是什么?渠道产品是什么?利润产品是什么?品牌产品是什么?
) P# p- w% }, G5)营销+ r& l$ I. [" f& @( S/ }/ b1 X8 J+ s
靠什么降低营销成本,如何吸引客人。5 g. r: p' ^% P  S% \- `5 c! F' u
张培哲 | 2022-1-18 17:39:43 | 显示全部楼层

5、规划

主要是空间平面规划。有观点认为这个环节很简单,其实恰恰相反。- V$ \. p4 `: s5 X+ r1 ~6 @
项目今后5-10年的经营完全是在此基础上衍生出来的,如果规划存在缺陷,后期会后悔连连。有一点需要说明的,不少客户为了省钱,直接照搬,最终往往把店开成了杂货铺,所有的功能都是拼凑起来的。
$ i4 [0 j9 {. C* f这还是好的,更有的店消费动线不规划,客流动线不流畅,服务动线不考虑……店还没开业就梗阻和血栓了。
2 @* |) q; \* Z' X& L0 j; S  _5 Y更有不少的项目,功能结构不合理,投资人喜欢啥就着重做啥,动态服务不平衡,什么是动态平衡,就好比餐饮,人不等桌子,桌子也不等人- x* n. [1 \) T) b. D+ m, A
……遗憾的是,不少项目都像是墙上的美人儿,虽然好看却不中用,先天带着残疾。
* D6 ~2 }# I( k9 |4 i洗浴的平面和经营规划是最考验综合能力和知识结构的环节,正是设计的灵魂。
$ }. {- M) Q2 O: @: x/ z
张培哲 | 2022-1-18 17:41:25 | 显示全部楼层

6、设计

不仅仅包括效果图方案、施工图方案,材料工艺说明,更包括水、电、暖、通、冷、机电、设备、家具、软装、景观、照明、加固、导视、消防、环保、节能,立面、卫生防疫等。
需要提醒的是,这个环节还是要专业事交给专业人干,不能蛮干、盲干,更不能胆大包天,因此​出问题的项目屡见不鲜。​
张培哲 | 2022-1-18 17:41:56 | 显示全部楼层

7、施工

详见我的文章《120天工期,,,》1 U6 |  C* ?+ K1 ]! [2 J1 T
张培哲 | 2022-1-18 17:43:04 | 显示全部楼层

8、筹备

1)核心团队: x$ J& K3 I+ U, B% L2 b) t# N- W* P
2)管理体系
0 o" m( n. k9 d: |1 u# k3)价格政策! G" t8 Z: U& ~6 |/ `5 a0 |
4)员工招募
% N# Z- b) Q! J, ^5)团队建设
* E3 t7 Z' o' g# R; e6)岗前培训
8 t6 U* y; l1 N7 e5 o4 O* m- v7)运营演练
1 z- k  u9 b6 D* }
% N7 c% x9 @5 R2 `6 h
张培哲 | 2022-1-18 17:53:23 | 显示全部楼层

9、开业

1)开业手续譬如消防验收,特行许可证,卫生防疫、城管审批、烟草专卖、食品经营等
: O3 f( S7 a; z% P" B2)私域电商
( M$ m5 j  Y* o9 x0 t* h4 \* I+ s
: {* Q5 z( a4 N, n一边盖新房,一边挖鱼塘。盖什么新房,装修;挖什么鱼塘,客户鱼塘。. q8 K  M2 y- U& f+ G- Z  v) `. E
而挖鱼塘的核心目的就是旱涝保丰收,长期稳定吃鱼。如果开业前期不培养自己的客户鱼塘,干等着开业就火,那无异于讲童话故事。
4 J; J  i! n' ~/ C2 d; N: a% Y3)广告宣传
5 x0 \& S. w+ j7 V+ D( z5 `) ]开业前的广告宣传,如何花最少的钱,是难点。) s9 u0 P% c+ T4 k
4)经营演练
  m3 c% b  J" V! C* F一般建议试营业7-15天,自己检查自己,发现问题,解决优化。
2 E5 ^) W; i/ h7 }5 [. P% R% I
$ Y8 H7 ?* G4 y, }. @
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