作者 | 张培哲
) t2 m. J- ]( F! m; _) ?原发 | www.peizhe.com- \1 ]7 E/ k% }# [
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这年头，赚钱难，糟蹋钱很容易，一项投资失误很可能就是万丈深渊。如何规避风险，保障投资安全，降低运营成本，提升消费体验，是每一个洗浴投资都要思考的问题。本文能力所限，难免以偏概全，初心是为了较为全面、系统、清晰的介绍洗浴投资筹备的流程，以及筹备中容易踩的坑、犯的错。希望对您有所帮助。
! W5 L; s; c0 M. D; H" p1、立项
* I7 j. o2 \/ D: I, i1)为什么
0 \; } ~0 { D, ]$ a0 Q+ u洗浴行业属于高投资、高风险、轻收益行业；投资洗浴门槛不高，但发展不容易；虽然洗浴大多有稳定收益，运营稳健，容易变现等优点，如果没有经验，没有人才，贸然进入这个行业，风险也是很高的。) _3 l* b, S! B3 ~+ C2 N* c) W* n
另外，不少投资人是从其他行业跨行做洗浴的，虽然其他行业很成功，但隔行如隔山，再加上惯性思维和人才缺失，依然风险不小。不同行业有不同的服务调性和市场风险，了解的越透彻，成功的把握就越大。
9 {! z, K5 v5 ]4 J. Y. d+ L; I- W2)怎么做: k2 {# U o/ t `+ c( p: f0 ~
几个问题要清楚2 t d3 ~) p3 M* s. A. }8 B
i.投资规模多大，多少钱
: b4 r9 e* P: B* Q( @ii.准备在那个城市开+ b) ~, E; p4 y r/ X6 J
iii.和谁合伙或合作: `$ h$ b4 [" Q( B, n
3)凭什么
I: `5 x# g' ^' N! ]( U, @i.我们有什么优势- H4 r+ A: a, E, c
ii.当地市场摸底$ `7 j, d9 g4 L
4)要什么
4 x6 F8 B4 c! t6 Oi.如果资金不足，建议不做。
; e+ I: C; Q( S3 n. T; c5 t 因为资金匮乏，容易引发连锁反应，很容易伤筋动骨。
5 ~; p4 H& C( b/ i# cii.如果股东不合，建议不做。
; r8 m: O! ?9 s" L# N( T股东之间抗风险能力差，不建议合作。堡垒最容易从内部打破，股权关系、顶层设计是开洗浴最大的难题。0 z' \$ d- ]0 c' _" k! W1 I% K
iii.没有专业人才，建议不做。
+ W1 w* e8 S, s/ _: ~4 H核心团队千万不能是绣花枕头，经得住千锤百炼才能做好服务体验。 2、风控 把所有的能够预料的风险找出来，然后找出解决方案，未谋胜先谋败。如果把已知的风险，尤其是致命风险能够解决，那么这项目可以做，如果不行或没有把握，宁可不做。0 g* A, |7 j( j1 r
1）选址% B% L/ [3 V# i
关于选址的风险，详见本人的专题文章《洗浴选址，懂这些就够了》
8 w( T! r5 f1 T. `2）消防
6 I1 y9 V4 p: X- s同上一款。+ a/ D* ~2 W7 G1 W1 i
3）车位# K8 G$ d1 F% ^7 V) t6 }( H% z
如果项目的配套车位低于1辆/100m2，那这个项目基本可以一票否决了。* M0 ~8 j1 S) J, @3 K, g# a
这里讲的配套车位不是说自己的车位，包括公共的收费车位。8 q: L: V8 x. {% D9 a- Z
4）股权
* w) s! F3 T, G& m1 D8 r投资多少钱，享受多大收益，这是最原始的股权逻辑。这种朴素的合作逻辑虽然简单纯粹，却最容易出问题。
% u$ H) W& Z3 F+ X( g最典型的就是权力的分配，最容易出问题，最好在合作之处，把这些内容考虑清楚。或者借鉴现代企业制度，所有权和经营权分离。
% E! M" R, Y8 ~5）人才
k3 o5 E( p* O* v7 b6 v, s$ m% E顶层设计，就是经营权的分配和优化。大部分的投资团队没有现成的管理人才或经营人才，而解决这个难题的办法往往是从社会上招聘一名店总。
5 i+ O7 g1 C9 s& s2 g结果问题很多，这样的反面教材不少，风险也很高。这样说的目的不是说招聘管理人才不好，而是说你的顶层设计，对人才的激励和约束机制不足以制衡公司的发展和运营。* t7 P4 }* \' N3 d5 m
6）资金" v8 Q' P. T* y! A6 B. v3 }
如果资金不够，我建议暂缓。因为资金短缺出问题的太多太多了。
- B ^; v0 S6 H+ U0 J* |9 `4 M7）环评
9 c3 }, |( P& q" j6 @裙楼底商，主楼住宅，这样的环评风险也挺高，很简单，临近住户的老太天天天打市长电话投诉，你就吃不了兜着走。7 F# D1 d, K' T& y" r
8）班底6 ?5 u. m' Z1 J+ x. X
设计班底、施工班底、筹备班底、材料商、等等都要考核。 3、可行性 风控属于定性风险，可行性分析属于定量的可量化的风险。
: C- P/ T2 m9 ~6 R% ?' d4 `比如投资多少，运营成本多少，收入多少，市场尽调等
( W, a. N" X* w' _9 [主要包括以下预案
$ c! U: Y7 b+ ~6 \) z$ A% b1）投资# j; Y1 Z. c2 u
究竟投资多少，如果资金不够，有没有解决方案。; P' F" U) {; l/ P4 @) d& ~& t* ^: ?
2）成本: u) R, u$ [, [$ C' A/ u
运营成本多少钱，对于有17年从业经验的培哲来说，这些都不是问题。& s3 X7 F0 T6 P# m6 Z( I
3）经营2 U4 y% l0 ]! O* Y, g
产品规划、服务架构，靠什么赚钱，每天的营收，每个项目的营收，成本，利润各多少。
0 l0 w1 ^1 s! Y1 |4 }3 o8 \这不是做数字填表游戏，而是开业后将这些指标落地到各部门的。
4 ^2 w3 Z' B8 D: C8 I1 Z- i7 E/ v4）回收. b; h l. |) _) a5 d* q
投资回收期多久，利润率如何，风险高不高。 4、策划 赚谁的钱，靠什么赚钱，怎么赚钱，怎么面对经营，怎么做营销，淡旺季如何应对。
. ~* c% x m' {9 U9 Z6 g8 S& { D# V1）定位3 @' C: u- ]- ]2 m& g" X* @
客户结构定位，主做谁的生意，放弃谁的生意。
+ d. M/ w7 ?, |8 @+ l8 ^( ~ w t客群半径多大，靠什么吸引更多的客人。
+ f2 m: _+ {% Y- c1 H/ A自己的核心竞争力是什么？
4 w0 e. Z& u9 ]2 ^. }6 N$ u2）产品
4 r9 X2 {7 L! E传统的洗澡、餐饮、按摩之外，还有什么利润点。8 c: d8 O, Y5 p7 e+ W7 y
3）服务( m( v" k+ X" k$ @( `# }. T+ [4 q5 Q
以汗蒸洗浴为主，还是以网红文旅为主。服务架构是什么。
* j# N! ?; N0 V% D* e4）体系
2 O) a6 {' A7 U" V引流产品是什么？渠道产品是什么？利润产品是什么？品牌产品是什么？8 t& s2 y1 @; j4 E( l
5）营销, d: O) W0 \ s: N" a$ x
靠什么降低营销成本，如何吸引客人。 5、规划' a2 M5 O2 C+ F: e6 B
主要是空间平面规划。有观点认为这个环节很简单，其实恰恰相反。# j" V" e4 D: }2 f# K
项目今后5-10年的经营完全是在此基础上衍生出来的，如果规划存在缺陷，后期会后悔连连。 有一点需要说明的，不少客户为了省钱，直接照搬，最终往往把店开成了杂货铺，所有的功能都是拼凑起来的。 这还是好的，更有的店消费动线不规划，客流动线不流畅，服务动线不考虑……店还没开业就梗阻和血栓了。 更有不少的项目，功能结构不合理，投资人喜欢啥就着重做啥，动态服务不平衡，什么是动态平衡，就好比餐饮，人不等桌子，桌子也不等人 ……遗憾的是，不少项目都像是墙上的美人儿，虽然好看却不中用，先天带着残疾。 洗浴的平面和经营规划是最考验综合能力和知识结构的环节，正是设计的灵魂。 6、设计 不仅仅包括效果图方案、施工图方案，材料工艺说明，更包括水、电、暖、通、冷、机电、设备、家具、软装、景观、照明、加固、导视、消防、环保、节能，立面、卫生防疫等。 需要提醒的是，这个环节还是要专业事交给专业人干，不能蛮干、盲干，更不能胆大包天，因此出问题的项目屡见不鲜。 7、施工" v) |0 F! K. Y% k) \ ~
8、筹备 1）核心团队
. |9 L7 q9 |+ ^2）管理体系
1 c# e2 D* p3 u8 P5 J" ]1 {; C$ `3）价格政策
( h; V, S2 o; }' s* w4）员工招募" J2 g2 r! [0 s/ I$ l; ^( s
5）团队建设% W1 s* o. _: p9 ~
6）岗前培训
0 p [* g- W. E, n7）运营演练 9、开业
! M' H h3 D [+ m& e 1）开业手续 譬如消防验收，特行许可证，卫生防疫、城管审批、烟草专卖、食品经营等* F# L: ^8 q3 L0 c% I
2）私域电商# g8 u% \9 Z9 _2 A" V1 N. m) F
一边盖新房，一边挖鱼塘。盖什么新房？装修；挖什么鱼塘？客户鱼塘。% v- x+ F u3 S" T
而挖鱼塘的核心目的就是旱涝保丰收，长期稳定吃鱼。如果开业前期不培养自己的客户鱼塘，干等着开业就火，那无异于讲童话故事。
$ S) M& X4 y+ j5 i. }! p+ w3）广告宣传
1 o! P8 a/ z$ F开业前的广告宣传，如何花最少的钱，是难点。2 O. N. k, Q0 h6 W; z
4）经营演练
( ^- W: W' o2 A c; u* Y7 L一般建议试营业7-15天，自己检查自己，发现问题，解决优化。 不少客户咨询以上问题，简单整理出来，希望有所帮助。 或电话微信咨询15921654321
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