浴场投资失败的教训总结21条

总有一些浴场因为这样或那样的原因投资失败。
要么输在起跑线上，还没开业就注定了失败，
要么输在管理上，回头客越来越少；
要么……

1 S- V3 V4 w1 _今天我们把这些教训和经验总结出来，前车之鉴，希望对您的投资有所帮助，能助您少走些弯路

1 X1 n- \  ?' p% ?8 f2 h' y" H7 L

虽然说洗浴行业相对于房地产、能源、矿产等受政策左右相对较少。
6 V7 `$ |; a8 b. G' w- Z1 n/ V8 P我说的是绿色洗浴，非绿色的不在我们探讨之列。
" n3 i+ L0 k0 `/ H0 E+ q" N但任何行业都有他自身的政策范畴，不要违背政策，更不要漠视，不然你的跟头会跌得很惨。

) _+ \( z" ~1 \2 D7 g1）产权
0 s; u' t2 M% [9 ?. P# A( `# {2 R& Y无产权的临建房、扩建房、村民自建房等都不能开洗浴。
- N. r: w+ x* m" V1 W即便是有人说他可以手眼通天，如何如何拍胸脯，没问题。也不要租赁。
5 j" A; P( v) }3 Z% n) K( X最典型的例子，河北省会石家庄，裕华路和体育大街交叉口东南角原来的洗浴项目，具体名称我忘记了，任凭你再大的能耐，不是一样被拆迁掉了。
$ I1 f1 J! [2 b6 {: K$ W不要和政府对抗，不要忤逆政策，这是真理。
当然了，有人说，在我们这里管理宽松，我想多扩建一点，也就百八平米，行不行呀。
这个要看具体情况了。

2）使用性质
土地使用性质，有的人用废弃的厂房做洗浴，可以吗。
严格来说是不可以的，你改变了土地使用性质，工业地不能商用。

建筑使用性质
比如建筑使用性质是办公用，文教用，军队用等，那么就不能用作洗浴。
当然具体情况具体分析，比如军产房也可以商用。
8 K- W2 H3 L) R7 Y9 i  p$ |* g青岛的浅深就是用的军产房

3）消防
消防手续不全的，或者消防有问题的，不用说不能用
# d0 Z7 m* H. Y- @
' ]1 a) D6 s3 K6 T4）环境评估
最典型的就是楼上如果是住户，楼下商铺的，千万不能用。
以为办理营业执照需要先审批环境评估，而环保局为了怕楼上告状，会让楼上所有的住户签字同意才给你批准文件
【培哲忠告】
8 R2 `( Q% X; O( P: r9 x0 F* i1、项目选址前，请专业人事帮你参谋，比如张培哲，呵呵呵~~~
. v6 p9 n0 T) e2、如果不清楚，到各局主管部门咨询；
6 \2 C$ A: t- i) Z6 h. m7 F3、多看看我们网站上的介绍文章，比如选址www.peizhe.com/xiyu/xuanzhi

/ M9 b8 e7 s8 M0 q

浴场筹建之初，作为发起人和股东之间想象的很美好，对光明前途非常憧憬，但对隐患准备不足，对风险也把握不够。
/ ]  u# W$ i( M0 T9 |9 g5 l1）资金问题
& ]& v2 T: U$ S$ n- ?# q" A; m往往几个股东之间出资仅凭口头协议，对出资额，出资时间，出资方式都没有明确约定。
) V( g, w. L/ h最终造成出资不到位，为此发生分歧。
还有的就是有些股东本身就没有这个实力，其他股东只是看重了他的某一方面的能力，比如有管理经验呀，有政府人脉呀，等等。
- e& Z$ t+ q* A) J4 l" a8 c0 e当然也有比较恶劣的情况
我们做过一个项目，股东A,B,C三个人，C以前是做娱乐场所管理的，可能有点人脉和运营经验。但是没钱，他的想法是想借A的钱入股，可A刚开始答应的挺好，最后自己的资金遇到了问题，合作不欢而散。
还有个例子是，三个股东只有400多万，可后来实际操作中发现要投入700万才能开业，没办法，只要重新引资入股。结果项目停滞了5个多月才开始。
9 N6 ]3 ~/ X* a) i! Q4 [
6 c$ G7 R# Q2 i0 D9 V2）人品问题
几个股东仅凭直觉一起合作，对彼此的人品都没有了解。
合作过程中发现有人的人品有很大的瑕疵，无法容忍，导致项目搁置或散伙。
7 N0 i3 U3 ]/ Q' c& Q% @
3）理念分歧
股东对浴场的经营理念等存在严重分歧，比如对投资额，经营定位等没有达成一致意见。
或者在筹建过程中发生理念分歧，项目筹建失败。
  ~$ P4 z" a/ ]. W* S' K* v
4）亲人干扰
如果几人合作，最好的办法是不要家人介入。
: l3 Q- G( u4 \* \, q经常有人在股东耳边吹点枕边风，或者因为亲人或家属徇私舞弊，导致其他股东不满。
浙江有个浴场，四位股东各自投资了1000万，委托一位的亲戚筹建管理，结果没两个月，这个亲戚就用贪污的钱买了辆奔驰S350，最后项目资金缺口200多万，四个人都一分钱不愿意再出了。甚至为此拳脚相向。

) e# H0 z% V. M5）权责不明
1 Y; r* [' n0 b6 c( ]7 E" f本来几个人一起做事，凭着个人义气和爱好。
但如果工作没有分工，全责没有明确，很容易造成乱指挥，瞎指挥的局面。
6）股东撤资
9 v5 [* P1 ^: A7 E, u3 q本来约好了每人投资比例，但中间有股东撤资，去做其他项目。
" E+ g$ Y4 Q7 n$ Q5 i" B这种情况也不在少数。
: t# t! E9 R& S# o& {: V8 m【培哲建议】
1、明确出资比例，时间，违约责任；
% W/ u3 C! a% L% P. ?2、明确各自权责,明确决策机制；
3、避免亲友参与，最好亲自参与筹建；
4 J9 ?  _/ q' I: ^3 T" B4、做好资金规划，备足备用金；
  p- M, q% k4 U1 o+ `+ T



% F* r! I- z0 f5 A8 ]+ ?7 H
! G& @) a  a1 N) c
4 q1 C4 `9 x0 Y! K4 W

成本

学习