共包括五部分; o! G7 ], k Y G( V
1、固定资产投资概算
7 W0 m, I) D8 L! K2、项目筹办经费
0 e! C, e( y% i: z) l3、运营成本分析 t7 i* S+ n, u6 \. i1 ?
4、经济收益评估
& r1 e5 i# U3 x* |& L6 z9 b$ l* b$ D$ Z5、投资收益分析( s5 N$ [$ c2 u1 s& U
5 I1 j. c1 `5 D9 b' N, |: p% P1
- W7 h& b+ |. o( p固定资产投资概算
( f! F2 w: \9 e, Q+ m1 t8 ]! s! }6 T8 C5 o! k! T6 e) u4 N/ U
! l( l1 o' d+ A, k t8 H7 D. \
- 1、设备配套
( ?+ i6 Z; F% P9 A' | - 1.1、空调系统 180元/m2
* n* H% g2 Z+ o4 h- H - 1.2、二次消防100元/m2
* n8 t5 ]0 O& B1 U - 1.3、新排风60元/m28 Q. E$ g. z: z* V, [8 q# T! S' ?3 L
- 1.4、洗浴设备及安装60元/m2& d! `! u M9 `; s9 L( h
- 1.5、锅炉水箱及安装55元/m2' R, U+ V' L+ A' W( K
- 1.6、厨房配套设备5元/m2- l9 ~* \2 T1 i3 b! o( ?5 T
- 1.7、桑拿房及设备16元/m2 g1 M- X6 M8 ]1 {3 `" f' O
- 1.8、汗蒸幕及设备60元/m2
+ s6 ]2 {! N" L- r - 1.9、影视设备4元/m26 g8 V# o0 m# q
-
4 n, U1 O& C1 O - 小计540元/m25 V0 J# I C9 D
- + V. @5 `, @& L# ]- y
- 2、隐蔽工程: E2 Q( `' r; L# N& ?
- 2.1、水路改造60元/m27 i# v- ]1 d: y$ W6 M q# t
- 2.2、电路改造80元/m2
% T) O+ e7 o, [ - 2.3、安防监控15元/m2
7 Y( b& C: q" v& m. `4 F - 2.4、收费系统及设备10元/m27 [ Z8 q: K3 n0 m8 Q! B+ [" \( }' l! D
- 2.5、防水工程16元/m2: v+ m1 m) R8 q6 l
-
( I& s; ~8 g( s- ^5 y2 z - 小计181元/m2
- q X& P- j1 A, g5 n - ' x6 a9 I% m k+ F! s( u
- 3、二次结构& q I f8 A* D
- 3.1、拆除及垃圾5元/m2' z9 m7 Z" L' W1 R
- 3.2、二次结构120元/m2
' A1 I. J1 U' |* i/ x' e - 3.3、浴池加固25元/m2. i [3 I5 ]5 J+ i) A$ v3 c. i1 F
- 5 ~0 n* i9 m0 b- Y
- 小计：150元/m2- g Q1 O8 {6 D2 M) V( L
-
0 o# [! N4 i9 Z% Y - 4、家具家私
( P L) K8 n, |# T - 4.1、更衣柜及锁具 40元/m27 G+ ~. E% Z$ B1 @% B1 j7 q
- 4.2、足疗家具6元/m2
- P7 `, Y/ Y: z/ m2 i# o; d6 V - 4.3、客房家具80元/m2
- D' W$ h: `5 J- _! C2 | - 4.4、定制家具5元/m2
6 r* @5 |3 J+ L - 4.5、厨房家具5元/m2+ ^8 e3 ]9 [9 p% Q
- 4.6、办公家具2元/m24 O% t! m7 {# n, p( X+ T1 r' q0 T
-
. U6 R% L6 j m$ @/ J" c8 k - 小计138元/m2
; }3 i- s7 \- o5 K; l -
. D0 {# N% Q( @" b - 5、装饰主材( c0 a5 F) X; A O3 v
- 5.1、石材瓷砖100元/m2# U/ ]5 A' M8 j4 d# M% j6 C$ m
- 5.2、洁具20元/m2" D, |3 o" a" @+ G# g; i
- 5.3、灯具5元/m2! o: |& G0 o+ u# D* b# h( y8 ^* \
- 5.4、电工电料4元/m2* X2 ^$ Z/ P2 X3 W# c
-
2 o/ n! W" x5 G: d2 W6 Z3 f - 小计：129元/m2
A) w$ F' ^% X3 f# l - " [6 Z' P. M# b7 ^( \7 o$ D8 h6 |
- 6、形象工程
3 Y3 Q# O' ]$ U$ P1 e3 K - 6.1、外门头 60元/m2
. r, T* Z2 g% M& ? - 6.2、导视系统 15元/m2+ s% r; X$ i w
- # ]( o* F0 U7 }0 X0 C" l
- 小计：75元/m28 _- r0 |; ]( G& C: x5 T' A e! v
- 3 R# A" m# a' a; A+ s
- 7、装修装饰8 @7 }& k. d) I" n) i
- 7.1、室内装饰620元/m2
7 \& P2 h% {( h, I - 7.2、室外工程20元/m2% y4 ?7 \1 F* F& }/ z) R# h
- 7.3、室内环境软装80元/m2
) z% w7 r8 b3 ^ - 7.3、玻璃幕墙改造0元
) a: H9 T @, C. w8 F6 O - 小计：720元, W' y* B1 k$ l% n* v. S- Q c2 z8 P; l
- 4 @3 }- [' e" c1 b% r/ F
- 固定资产投资合计1933元/m2
/ |' j9 \0 Y; S - 5 @9 w; G( h& b# B9 S! h5 e0 S
- 【项目规模】( d7 V) k2 l" t. c3 S+ J9 g: I/ W
- 经营面积：7500m2
0 }, F/ u' g' I* ]$ y" E C - 固定资产投资累计1933*7500=14497500元4 G. B& L7 O- C5 q+ B; N3 F8 d
- 约1450万。
* X' _4 y9 h0 l: ~' k
2 项目筹办经费 - 一、日用品& n2 X9 [( V/ `. ?5 E
- 1、浴服：20万
, S# |4 R- g" I* Q* H - 2、毛巾浴巾：20万# E+ ~ [+ t! A1 Y5 d( B2 t. Z
- 3、日化：5万
, j8 q$ a1 o6 r- `( c4 ` - 4、日用：5万
t! n0 J2 ?6 J$ A& V7 b$ w. v - 5、其他2万
$ M) P! l- h% C& f2 S - 小计：52万1 k; d' l3 l( Z8 r9 H# g
- 二、团队建设
8 [6 Q+ l' s+ |' A - 1、员工招聘：2万% q2 \" _' z) t0 ?1 p. y
- 2、员工培训：2万
9 a: A# O$ Q- j2 L2 v. A: Q" [ - 3、员工宿舍租赁：6万
& t g1 Q- F. C5 u& t, C - 4、开业前员工工资、食宿：30万* N* t" \+ _8 O, y; h
- 5、第三方培训：0
" P8 j8 `0 b* K3 z# Z6 g8 i - 小计：40万0 _3 O- `+ |: q% M" y
- 三、营销# g% N# y3 K0 t6 E
- 1、营销工具网站、微博、公众微信等1万) P b/ r- Z* {3 P6 ~# W
- 2、广告投放3万
( A3 X. w$ M2 ~7 Y - 3、第三方渠道建设1万
6 V/ H- m+ @0 } - 4、不可预计1万( U' i# A) \, e+ z# M4 K& A' o1 }
- 小计：6万% K9 \, E% g9 q, k- h& Y8 E9 k
- 四、其他
6 y2 s4 r5 M# t* l* K$ O+ c) Y - 1、花卉租摆1万
% Z) P0 B L5 y9 D9 f2 s' I - 2、临时人工1万) T* C5 L/ q: l: q3 n
- 小计2万# f* \% p' D. c9 z0 Q$ w
- 总计费用:100万
; D4 @% u3 z/ _5 h) K- f - " `1 ]/ n: `, s/ U; F8 `
3 运营成本分析 - 以7500m2计算，每天接待1000人计算(计划值，其中400名是固化的会员，无论是否来，都列入平均值)
7 d& ~6 ~: Z) j& b4 j2 r+ \
* V8 A) v* q j9 l8 ?4 C, f- 1、能源成本
5 r/ {$ }, n$ c/ N4 O. X) v - 1.1、水费
) ^( z" F% _. J% V! P/ \ - 总用水量：1000人*0.12吨/人=120吨# ]) Y9 Z( @7 y6 B% O0 s
- 其中热水：80吨，冷水40吨) N; q6 @- X2 W
- 热水加热成本（10℃-42℃，天然气）
/ p( s) j: ?" V+ S Q+ ` - 80吨*13.5元/吨=1080元4 w3 `$ n; N5 C/ x1 j1 s
- 120吨水*4元/吨=480元(实际水费远比这个高，采用买水等方案)
% L e* I# j' z& R0 N - 综合用水成本为1560元. m1 ^7 Q' \/ l7 n) W+ g
- 1.2、电费
3 H& Z1 E) y* p4 m, D - 1.2.1、制冷高峰季
) C( r9 T4 I( }1 z6 D - 60w/m2*7500m2*6小时*40%用电区域的比例*1元/kwh=1080元
, \. j/ t7 q3 P& b! W - 无制冷季, ^. D5 V2 O6 \. A1 E) f& B, R/ X
- 0
, q0 `; i! _8 g5 j! a - 全年综合平均% K$ P& V' _3 E9 r" R
- 1080*30%=324元
) b: q, X0 n1 X, q5 J; Q - 1.2.2、照明电' R5 K; s' n0 F
- 10w/m2*7500m2*6小时*0.3照明区域比例*1元/kwh=27元+ y+ j6 i; G% e; {& V
- 1.2.3、设备电6 b% J0 G) K* G% o/ F6 d
- 12kw*10h*1元/kwh=120元
+ J) L1 T: k9 [5 _$ k* z - 1.2.4、厨房电
% A6 T( Y1 w$ ^) E! _! F - 15.0元
. N7 l2 B) `- @! S9 l - 1.2.5、办公电" i7 C% R$ i% F# @( _
- 12.0元! Z- L2 K% C1 V+ ^" Y2 _
- 1.2.6、汗蒸幕用电
) a- w, d/ H% h+ a- a8 L - 200w/m2*100m2*8小时*1元/kwh=160.0元
: o. n2 ?" o+ I3 w - 用电综合成本658元/天7 A5 m9 ^' F- t2 N% Y( A6 N
- 1.3、采暖成（室内恒温、地面在夏季也要加温）0 _! Q) k) Q; w0 j
- 无论采用何种采暖方式，加热成本大致相同。
3 C/ w1 W* D/ m2 Q - 以市政供暖为例，4个月供暖季节，40元/m2，而我们需要有供暖6个月(实际为10个月，夏季供暖只为了地面不凉)
# z9 f2 h4 C$ ?1 c' [3 [* v" j - 40元/4*6*7500m2/365天=1232.8元" q' b4 j. d, m/ u* K' `
- 综上所述：1200名客人综合能源成本为1232.8+658+1560=3450.8元! a' g1 I! }2 U
- 2、人工成本# t. N" T- E8 v; n# ]
- 以典型新休闲浴场管理组织架构
2 J: j) _# x0 R$ \8 H0 W! b - 两班倒，共需要120人，每人每天人力成本100元，
" S6 X7 y5 J, ^! Z: C, Z3 H5 \ - 则需要12000元; H/ y `! d8 H
- 3、运营成本
8 L4 y$ a4 ?/ }7 P. M3 f9 j! ^' ` - 3.1、运营成本主要为低值日耗
/ l) B4 T L, E R - 洗发膏洗发水、布草二次洗涤、9 E8 ], _+ q6 S' U h/ ~6 V& P4 j
- 暂以4元为例，每天成本为4000元
+ b; A- n7 v+ O1 d, k( U2 c, I# N/ { - 4、物管成本' R0 c6 g+ N, I! ]
- 主要是指物业管理费，假如每月0.6元，每天0.02元/m22 e0 Z3 ]2 Q% {( N
- 物管成本为150元/天
3 O u1 n$ H: f6 F - 5、营销成本
2 r4 x R8 O+ |7 O! n4 a# K/ R+ Y - 可忽略为0
5 A8 s- Z% A" l' S7 c: F7 u - 6、房租成本5 Y/ w4 t6 T Y% I+ l9 r" F
- 1.2元/m2/天
* e+ I5 L) i) E: @% }6 V - 每天房租成本为9000元# L5 _0 N, v9 ]$ s9 c4 P; ?
- 综合成本为4 e3 z" K6 v) v( X
- 房租9000+物管150+运营4000+能耗3450.8+人工12000
# G- O7 b4 T4 t2 _/ Z, O3 L& \: n - =28600.8元
4 经济收益分析 5 投资收益分析
% W6 `" D3 M+ L7 d' V4 m. S" F
! ?) i4 j: y- X- a* }
; U, D Y6 r! } b( _
* I; c H G# x: }5 b& r
|
|
