共包括五部分
6 ]7 f/ l3 h) \" h: L; x1、固定资产投资概算4 b4 ^5 h* G2 S/ w
2、项目筹办经费( \0 ?) i* K: c8 K# r, Z
3、运营成本分析
$ _. G, P" V* i/ ^% A2 }! p3 G' G4、经济收益评估6 Q7 |, P" O. C5 F3 v3 ] D
5、投资收益分析; b8 E7 A7 V4 I9 [' ? m+ ~
! ~# ?" `/ e# r/ W
1
4 O x7 Q% d; V/ Q4 n; l2 |0 e固定资产投资概算 6 o" B% h, t9 \
2 P5 n; F9 B7 ]# l* M X
7 Z8 ~3 @5 t4 }8 K& ~- 1、设备配套
2 Q8 V/ U5 s8 y - 1.1、空调系统 180元/m28 r4 U7 l6 ?/ E4 s" h" R+ U
- 1.2、二次消防100元/m2
8 E& t; s/ k* O8 M8 m- k - 1.3、新排风60元/m2
) Z z% L/ {5 f3 I$ t/ p6 e$ {0 h" m5 W - 1.4、洗浴设备及安装60元/m28 ]% I% t# p9 | I
- 1.5、锅炉水箱及安装55元/m21 y1 u1 ^( V* G& ?
- 1.6、厨房配套设备5元/m2
; }; z/ Y8 V0 f - 1.7、桑拿房及设备16元/m2
5 U. O4 I, o+ q% ` - 1.8、汗蒸幕及设备60元/m24 a5 m. X j: U+ v
- 1.9、影视设备4元/m28 u( C, L0 w2 F$ Z" y
-
# x( B8 M2 N( }, f5 u y9 q - 小计540元/m2% u0 s4 a+ U2 J2 D
-
. e; b: n' {6 C: D - 2、隐蔽工程; ?. x4 t6 q- h; O$ c9 ]3 L
- 2.1、水路改造60元/m2
/ X5 Y8 V! k: ]0 `! f% j - 2.2、电路改造80元/m22 Y' g5 y2 P8 w) v5 F
- 2.3、安防监控15元/m2$ i# e/ T( m9 h/ L1 I
- 2.4、收费系统及设备10元/m2
: q9 N5 y6 D; }0 G$ X: _5 x @" \ - 2.5、防水工程16元/m2
1 t$ M) t% J/ G -
( x$ _ Q8 C1 k8 h5 B6 x) O - 小计181元/m2
) E" q" n) e7 y5 ]- i - ! f* h4 h+ p* h0 B
- 3、二次结构
8 M5 o0 J3 D: O1 k3 C7 r - 3.1、拆除及垃圾5元/m20 c# `) q4 @) r/ I& X0 q9 Y4 _
- 3.2、二次结构120元/m2
( F3 @2 ?# K- d1 x - 3.3、浴池加固25元/m2
! y+ k9 g! A* D9 J, j8 k9 B# m& I; e - 2 ^! g- G' D( A! ^! \! @
- 小计：150元/m24 Z. H' d8 w5 y* J2 m
- 3 Q$ o9 u& K) e0 }0 g0 s
- 4、家具家私7 M# S, ^3 S. {5 ^& u% c g: v6 S
- 4.1、更衣柜及锁具 40元/m24 g1 F) a) v. Y, v$ R0 c. G, G
- 4.2、足疗家具6元/m2) V8 S$ Y# x# M* v- D9 n5 o3 z
- 4.3、客房家具80元/m27 i! e# L E$ `2 B6 d( U4 L
- 4.4、定制家具5元/m2
$ R8 J" K- {$ l; ?* ]. ? - 4.5、厨房家具5元/m2
7 E% B5 V. g5 ] O* k& J - 4.6、办公家具2元/m2. T% k8 J+ p# ?" r; L9 L) P
-
8 b o G* I. T. e e - 小计138元/m2% c- r$ y! i& D: [! p1 }8 c, n8 T
-
4 k5 S- W/ P/ k( z: B$ _* D6 P- { - 5、装饰主材
) T# X! Q; n% f - 5.1、石材瓷砖100元/m2- i, w( D: Z# H& `% r5 y9 b
- 5.2、洁具20元/m2
/ v3 j6 }; [2 N* W f+ b, v - 5.3、灯具5元/m2
# g) f; T: L: s; F% l - 5.4、电工电料4元/m2$ q5 u: {" n, W- S) j& }
-
1 l9 D6 O" Z& F0 d+ j$ E - 小计：129元/m2
3 ~# G9 b5 r# n- C4 s& p - ' h1 ^: K$ Y/ i) C) ?" {7 I" j
- 6、形象工程8 \; j4 ?8 O* @+ S* p8 y& z3 q& k% T
- 6.1、外门头 60元/m2
t9 Y0 L# e/ c) Y - 6.2、导视系统 15元/m2' n2 p$ C4 D. L
- 1 S) w6 g; Y3 o- L# L8 d+ d
- 小计：75元/m2
) I5 A' W. [* w, @/ t& j L& G4 K -
- n. J. J, w! h/ `4 U - 7、装修装饰- C+ M! u3 C" V4 e( I# r
- 7.1、室内装饰620元/m2$ N! v3 p7 u9 b: O1 t/ }& i: l( g0 U
- 7.2、室外工程20元/m2
7 B; X7 ?5 O* U+ d/ _ - 7.3、室内环境软装80元/m2
" O9 W: t) p& d3 Y: ] - 7.3、玻璃幕墙改造0元
+ T' y8 A2 e' h0 o - 小计：720元/ W: L7 j! @* j8 h0 S
- : ^# M0 O; I" X: N6 A4 t3 \
- 固定资产投资合计1933元/m2" O3 j6 q/ k2 k. v# O
- " b2 u$ c4 L: H$ j1 Q$ u% |8 H- }
- 【项目规模】
: l. S, G( t9 I; E) D0 E8 a: V - 经营面积：7500m2
: S* @ O2 K- P# @* k - 固定资产投资累计1933*7500=14497500元4 }/ K7 K" Z5 ^) |, S. A
- 约1450万。
% _/ ~2 B0 R$ A* d8 `9 t# Y2 u
2 项目筹办经费 - 一、日用品
0 Y6 E1 }" {, p) Q8 n - 1、浴服：20万
$ E& e: i4 q, i9 q: P% M - 2、毛巾浴巾：20万/ b3 E2 P( _* _% e0 }. I; G
- 3、日化：5万
r+ m$ E8 T/ J/ G0 t - 4、日用：5万; e0 ~* e1 O2 a6 r, A8 g7 c3 g
- 5、其他2万
: [* l* y) ^1 @) J6 i2 q - 小计：52万; q Q+ X' g7 U* [, @& X/ ]
- 二、团队建设% m ?$ p! }/ z- ^9 c5 r
- 1、员工招聘：2万9 k1 j* D- Q& P6 p8 g! M, ^- i
- 2、员工培训：2万9 s4 s( O8 U7 @
- 3、员工宿舍租赁：6万% T2 ?3 y% {- v; M6 u
- 4、开业前员工工资、食宿：30万/ M% @6 E4 U1 B4 {+ S9 U7 t- G0 [
- 5、第三方培训：0' o" m, q0 m- l; J3 F) H
- 小计：40万- F) g. D$ ^$ F5 s0 ~
- 三、营销
- b" J" Y5 |! @$ z8 O' J; f1 z - 1、营销工具网站、微博、公众微信等1万
* m$ v# l0 a7 H2 u - 2、广告投放3万
: ~6 K9 m: G, X" f! E, a - 3、第三方渠道建设1万6 n2 b& T. ^' D" v, m8 J
- 4、不可预计1万
0 t+ I# G) R6 s a - 小计：6万3 C. s3 O( Z) Q7 k0 d) b9 P0 M
- 四、其他5 Q0 W5 f/ D# L+ W2 m9 S' d
- 1、花卉租摆1万3 I! V; l7 F2 e( J U
- 2、临时人工1万
7 A* [$ i0 R5 W9 H; J - 小计2万
2 H' O; y* K( K, [/ y% E - 总计费用:100万- B/ ?/ A" t0 k( D1 K
9 e- l, [$ a6 }. T! q+ D3 T" M
3 运营成本分析 - 以7500m2计算，每天接待1000人计算(计划值，其中400名是固化的会员，无论是否来，都列入平均值) d k. e4 L/ j9 T5 b
- / \" h2 f. r: D; ]6 e( N, k3 K5 n1 y: }
- 1、能源成本6 h: i4 F8 }! ~0 E2 }: D
- 1.1、水费
; @9 |7 C' I! q- l( k - 总用水量：1000人*0.12吨/人=120吨
+ T+ \1 L& ]! n" {9 _* R - 其中热水：80吨，冷水40吨
2 T% y) y5 e. S# s+ I - 热水加热成本（10℃-42℃，天然气）
2 V, L1 p* c" z4 t( X* C/ P - 80吨*13.5元/吨=1080元5 v" S& j/ i( c0 g; e
- 120吨水*4元/吨=480元(实际水费远比这个高，采用买水等方案)
* h' F* R& a1 @" @2 C v9 u - 综合用水成本为1560元$ n+ T" N: L7 q4 T$ d4 u
- 1.2、电费
' }9 o# x/ k8 c1 s$ ~ - 1.2.1、制冷高峰季
: Q: D( R. V! |* j4 ~ - 60w/m2*7500m2*6小时*40%用电区域的比例*1元/kwh=1080元
0 n1 B* S+ [; F6 Z0 q8 G - 无制冷季% w, ?/ }! P6 Y9 S7 U1 C
- 02 w: _& q) N% d0 Z0 g A' `( N
- 全年综合平均
: v& t( C7 e, U! ~- y5 Z - 1080*30%=324元5 h, u6 V8 O. {- ^6 A$ A; W
- 1.2.2、照明电( ~7 }* a/ l; ~3 T, l
- 10w/m2*7500m2*6小时*0.3照明区域比例*1元/kwh=27元% Y' f3 X' w" V" J
- 1.2.3、设备电
; L" a2 I' o' M$ d - 12kw*10h*1元/kwh=120元
8 w6 [; g) s5 B - 1.2.4、厨房电3 F4 j! s" B+ M
- 15.0元. o3 w8 }( i4 x" L9 F% K% d1 P
- 1.2.5、办公电
0 A4 D- I3 W8 B3 r; U - 12.0元' x2 t6 ~" Z3 Y+ f) b7 r
- 1.2.6、汗蒸幕用电
- v1 e3 w! a! W. \( p6 N - 200w/m2*100m2*8小时*1元/kwh=160.0元: I6 d/ i9 ]6 r, ^) t) n# q; K! ]
- 用电综合成本658元/天. Q; C; }2 e7 d& |# j
- 1.3、采暖成（室内恒温、地面在夏季也要加温）. b7 ^( Z* }, \+ u2 L
- 无论采用何种采暖方式，加热成本大致相同。. k7 p4 `1 D! V; h1 P0 b; s/ o
- 以市政供暖为例，4个月供暖季节，40元/m2，而我们需要有供暖6个月(实际为10个月，夏季供暖只为了地面不凉)5 @3 S R) ]- G) c$ x4 M' d2 z/ K, W
- 40元/4*6*7500m2/365天=1232.8元
; C0 h' y* s# y. U/ F9 E3 H - 综上所述：1200名客人综合能源成本为1232.8+658+1560=3450.8元
# m9 V Z3 [* p2 ` - 2、人工成本
, X6 o5 o% Y2 @9 K3 T+ o - 以典型新休闲浴场管理组织架构
# L7 t" A5 E1 l5 P2 M3 r* V, S - 两班倒，共需要120人，每人每天人力成本100元，1 `0 P& ?7 y( V+ {
- 则需要12000元# t S, I4 F3 V
- 3、运营成本
" j' m8 I. N/ h1 d: ` - 3.1、运营成本主要为低值日耗
% N5 ~$ f* i2 C* d - 洗发膏洗发水、布草二次洗涤、+ P) q& y5 w# ]' b; Z* \5 _
- 暂以4元为例，每天成本为4000元' y3 t) Y+ a6 K: t9 n
- 4、物管成本
8 l& P+ p$ i# ] - 主要是指物业管理费，假如每月0.6元，每天0.02元/m2
. e/ [! H" i5 o - 物管成本为150元/天0 N1 F* T7 D, P* x; _. d# t- ]
- 5、营销成本3 |% K6 l; t0 k( |) T5 M
- 可忽略为0
* @; w, i; L6 p - 6、房租成本
8 r+ Z3 `+ U* A% ^6 x- `5 ^, d1 t - 1.2元/m2/天
% [4 Q1 o) X9 I. w9 s - 每天房租成本为9000元% T l3 t( c8 K4 v
- 综合成本为* N+ @ ?" g# o N9 K2 v8 ]
- 房租9000+物管150+运营4000+能耗3450.8+人工12000
; K' t! R( z: d/ d( d2 y - =28600.8元
4 经济收益分析 5 投资收益分析 % N H5 p8 B; d2 S! x1 k+ m( B& B/ j
r" t( D! B( Y1 e& C7 o" E
# B, o7 F8 Q$ n* B. I6 c
# \8 @ P+ e* G8 {* I
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