共包括五部分
7 _+ Q) o2 `' a: g3 `1 @! V: i1、固定资产投资概算5 V3 P8 T1 j1 X0 z7 t' _
2、项目筹办经费2 @+ t/ \4 ?# y8 m( q
3、运营成本分析. M! @: i9 `6 m% o$ n$ x
4、经济收益评估
% H) A0 h( U% p3 t( r( [1 w5、投资收益分析
% a# R! ~2 Y3 U8 ?- o R# G; ~' v* u# s5 {! q' Z
1 ; Z5 X3 |2 U W/ O% R a
固定资产投资概算
0 o( n! g! }- O r( g" I4 R) d: n8 e2 u+ Q8 O& u
% C7 z/ Q2 c1 ~# }. v% P n
- 1、设备配套! o6 s8 M/ B2 H+ V# _5 U1 O' T$ t
- 1.1、空调系统 180元/m27 Q1 Q9 [4 M3 i* Q0 R3 w; D# L
- 1.2、二次消防100元/m2
8 q0 q- p3 V% ?; V, L" o - 1.3、新排风60元/m2+ j& o% V5 @" W
- 1.4、洗浴设备及安装60元/m2+ f1 g9 X/ Z- P
- 1.5、锅炉水箱及安装55元/m2
- U9 g! s0 e# n W y - 1.6、厨房配套设备5元/m2
* F7 q' q3 t, b$ [0 N1 E8 ^; s - 1.7、桑拿房及设备16元/m2
/ h/ y0 {7 V( n; R- i" t - 1.8、汗蒸幕及设备60元/m2
( }- F: ? C! x: }8 B0 ? - 1.9、影视设备4元/m2
- s! M: q" v8 g -
1 U1 h8 o3 |3 | - 小计540元/m2
! U( u& `) w2 J, U) n! s" Z5 K -
4 A& e/ M6 N7 [/ c$ @$ v8 I - 2、隐蔽工程
. ]( P4 x& ]6 e( K9 s6 X' p$ r - 2.1、水路改造60元/m2+ V! d5 ~( H9 X! R4 P" m
- 2.2、电路改造80元/m2
6 o5 d# E, N5 C - 2.3、安防监控15元/m2
, ?. b, J& I( j9 Q: x" G - 2.4、收费系统及设备10元/m2: [9 Q4 S3 }: n4 j
- 2.5、防水工程16元/m2* }2 Q) g) \% i9 N, C3 A
-
( [( Z2 K3 _* I - 小计181元/m2
" ^7 @" g: J3 }6 [, ` @ -
9 r8 s) v, N: ~, u1 E: d3 t0 A - 3、二次结构
5 | k" \. c% P. `; t3 F - 3.1、拆除及垃圾5元/m2
6 j* L. A0 w2 X$ g9 q" @" k - 3.2、二次结构120元/m2, V' P/ R* M, {5 p B+ Z
- 3.3、浴池加固25元/m25 N3 y5 Q7 S9 h4 k4 Q
-
) ~+ t9 j# t }" |8 _: M* A - 小计：150元/m2$ _; p R5 T/ T4 h* x
-
7 z6 ]$ T/ W6 F' G$ w - 4、家具家私) F( T: ^/ E/ o& O3 o; c
- 4.1、更衣柜及锁具 40元/m2) s% {) w/ j: t a* t6 B
- 4.2、足疗家具6元/m2
2 c6 H, k5 D4 u$ j7 B5 ~( q - 4.3、客房家具80元/m2
2 ]; ], z- r. r# X( r# ? - 4.4、定制家具5元/m2
8 |! w% X0 n. ^5 n - 4.5、厨房家具5元/m2
- p4 M5 {4 Z5 M* I$ @9 H - 4.6、办公家具2元/m2& S1 i) s, @7 p( H( |( u T
- 5 _1 ~9 X& [0 F( Z& P/ ?
- 小计138元/m2
/ M3 ^0 A: S |: D0 X8 p; Y, O - * F/ C/ P* H8 P0 v+ r6 C; X
- 5、装饰主材3 y" ^8 N4 r4 B' F6 z& c0 J
- 5.1、石材瓷砖100元/m2
/ Q8 @3 H9 k# E: c5 H - 5.2、洁具20元/m22 t, F, K% b$ G1 r1 U: a
- 5.3、灯具5元/m2
& m3 b. g ~! e' h; ~ - 5.4、电工电料4元/m2
, _4 n$ N5 o2 P7 L G& {- O d7 i5 d - 5 T# y; S* G- d K' U
- 小计：129元/m27 }& D" B5 [, F
- 1 v2 r: f; Q' o' b$ ?8 @5 d
- 6、形象工程
, O" Y/ o5 ]1 m" u3 `8 Z; m: O3 o - 6.1、外门头 60元/m27 l+ y i2 @, |, t6 M& k6 Y8 @) p) m
- 6.2、导视系统 15元/m2; V, H8 z( m8 Q/ z4 I
-
2 L" T5 d" {, |8 @ p- b! r9 a - 小计：75元/m2
3 ^9 v1 x) } t" @5 C0 s) l/ a -
) A+ W4 s( P0 O7 }6 X+ ] - 7、装修装饰
! V o, h! Y; k9 S8 A - 7.1、室内装饰620元/m26 v! l2 M8 a( h' F6 N/ z
- 7.2、室外工程20元/m2
, ?8 b1 t- k+ r; Q$ p% c c - 7.3、室内环境软装80元/m2
8 {' h8 j* W" P1 R6 e2 G - 7.3、玻璃幕墙改造0元
# {' y3 j$ j! g1 Q - 小计：720元
( @. R* r& q) X- O- _1 E -
: W' q# E- V, G$ Q, y* C q' `) V6 h - 固定资产投资合计1933元/m2
; g5 l5 h# K0 o( b+ o! H6 w -
7 c/ P$ v% Y4 _& y; F" Q - 【项目规模】
8 c2 Z ~3 M2 n6 ] j! j0 @; H - 经营面积：7500m2
) K* n5 G/ L, t4 X - 固定资产投资累计1933*7500=14497500元
1 m% _6 H9 [- \( U0 d, N' s - 约1450万。
) B0 l C% M9 C* [1 b% q+ H% g
2 项目筹办经费 - 一、日用品1 x, O: B7 e5 T% m) q0 B) _) O
- 1、浴服：20万
6 ]5 F8 f3 @) C* v1 v. P - 2、毛巾浴巾：20万, `9 Z( ~5 G' H7 L ]
- 3、日化：5万
) J! c$ t3 J! p E, y8 I- G - 4、日用：5万, E9 X$ i4 c6 Z' I
- 5、其他2万9 o% @2 }0 M0 z+ T
- 小计：52万
, Q, u0 c/ y( l& B. Z! | - 二、团队建设6 b5 @$ R G: M. ~3 E7 b) N$ b `
- 1、员工招聘：2万/ z, l5 k. G2 ]3 G) _: Q
- 2、员工培训：2万7 w2 T( K, O/ s6 ^7 P7 q
- 3、员工宿舍租赁：6万5 }) W% l4 K: Q2 g! r4 N
- 4、开业前员工工资、食宿：30万
{0 M4 B& m9 X8 K. ^ - 5、第三方培训：0
! }/ }# X8 }' n' y: G" r! l7 B - 小计：40万3 i0 q, |5 ]+ m
- 三、营销
1 I% h" [* @7 _1 a J - 1、营销工具网站、微博、公众微信等1万
, j/ n- |) @; [# G7 {" M' c - 2、广告投放3万, U9 p$ Y' ]& \8 u- i. Q$ D
- 3、第三方渠道建设1万
# f& {3 [$ G) W3 R- J) |8 n* E - 4、不可预计1万
9 x, g0 U8 b/ R; J8 V - 小计：6万
( y1 p# l% [+ C& z - 四、其他* r" j9 {3 f5 P$ L# D) o
- 1、花卉租摆1万( O I' L9 n, F% G) m5 H% R
- 2、临时人工1万
: T9 X/ f) @7 C - 小计2万" K0 m& O* D& b( d5 _% P) B; o+ ~6 i
- 总计费用:100万
# Y! a G7 m' L/ E$ j
' j6 c3 O( V/ k$ W
3 运营成本分析 - 以7500m2计算，每天接待1000人计算(计划值，其中400名是固化的会员，无论是否来，都列入平均值)
( F9 h: H& ]7 ^: ?6 O - ' n0 R% ?: x& }7 g! I- q$ e/ n
- 1、能源成本* j' K- R) ~5 [+ A: g
- 1.1、水费9 v- {/ ]/ D$ s& u% V& ^
- 总用水量：1000人*0.12吨/人=120吨2 Y" ]* C6 D5 e( V' K- w. N
- 其中热水：80吨，冷水40吨5 m- l) W+ y @ H
- 热水加热成本（10℃-42℃，天然气）
, m- p. J- S3 d9 z - 80吨*13.5元/吨=1080元" Q4 c' S; Q4 e* J/ K1 ]3 F; V
- 120吨水*4元/吨=480元(实际水费远比这个高，采用买水等方案); Z7 h6 f! v8 `9 s# }& ~
- 综合用水成本为1560元
7 M. c+ V6 @% f6 L9 x - 1.2、电费- h: Y( q' c- h6 M: C
- 1.2.1、制冷高峰季7 i5 K8 i7 ]0 E8 K
- 60w/m2*7500m2*6小时*40%用电区域的比例*1元/kwh=1080元
, \6 l9 v1 X$ G9 `6 W4 p6 _ - 无制冷季$ p) D+ C( U' b# |2 Q8 G, G8 `
- 0/ s) K0 L" z" L# u+ T: M d
- 全年综合平均
1 u; h' Z7 H- n, e - 1080*30%=324元
( H1 Q/ S: G! W+ H! U( [( G - 1.2.2、照明电 ^% @; k O# J' ?
- 10w/m2*7500m2*6小时*0.3照明区域比例*1元/kwh=27元+ P$ @: u. k0 ^5 S+ h
- 1.2.3、设备电
8 X' `4 O; w! R) X - 12kw*10h*1元/kwh=120元
2 F6 \, V6 b: s+ U0 Q - 1.2.4、厨房电
0 g D/ a0 N% v0 { - 15.0元5 k3 `+ h; r3 F0 u9 h
- 1.2.5、办公电5 J `+ f4 a; B B. A- }
- 12.0元" l* P U5 b4 D, O9 o
- 1.2.6、汗蒸幕用电* d, p# u7 r; u o& w. l
- 200w/m2*100m2*8小时*1元/kwh=160.0元2 ~2 d1 v' p5 d% ` G) {( ~4 c
- 用电综合成本658元/天: U c3 } E" f1 W8 n3 [/ L
- 1.3、采暖成（室内恒温、地面在夏季也要加温）
$ w' n7 c; u J" \8 V, Q - 无论采用何种采暖方式，加热成本大致相同。% W6 z2 X+ I% |9 m* b" |
- 以市政供暖为例，4个月供暖季节，40元/m2，而我们需要有供暖6个月(实际为10个月，夏季供暖只为了地面不凉)0 {# E( q# D8 H; z
- 40元/4*6*7500m2/365天=1232.8元
+ i9 o( V8 v, H9 t, P- U% K - 综上所述：1200名客人综合能源成本为1232.8+658+1560=3450.8元/ c: k+ ^: Q+ P! R; Y
- 2、人工成本
) F7 r7 N l8 i2 e( I" o - 以典型新休闲浴场管理组织架构
& h z! D/ \/ {5 {: C, O' u! \ - 两班倒，共需要120人，每人每天人力成本100元，
+ @- ~ C8 B; [9 z - 则需要12000元# B$ V% C8 E7 w6 i; T8 E- p; t8 d
- 3、运营成本/ S* {; J; L: r3 ~1 Z/ z: x
- 3.1、运营成本主要为低值日耗
7 E- f9 ~2 |+ H/ _% M( U0 d - 洗发膏洗发水、布草二次洗涤、
' Y2 e4 ~! h. ? n/ a - 暂以4元为例，每天成本为4000元
3 i& [, d/ U! w: N& V8 ? - 4、物管成本2 D7 s3 q- U! w
- 主要是指物业管理费，假如每月0.6元，每天0.02元/m2* x9 H+ v9 L3 U; t; f
- 物管成本为150元/天
" A9 R4 Q/ B: w0 a2 H' I2 Q - 5、营销成本( T: V/ r" H, ?& T
- 可忽略为09 _* D7 Y4 ]6 E% H7 ]) r& |" Y
- 6、房租成本
2 r l% m* D" v5 G, ~% F. { - 1.2元/m2/天
8 e: D# I$ g0 T$ [7 Q& w - 每天房租成本为9000元
# Y4 m- l0 w4 O/ d$ J$ K - 综合成本为
0 W# L( b7 D9 f. o! e& u - 房租9000+物管150+运营4000+能耗3450.8+人工12000/ H0 y% |# Z; h4 `1 N
- =28600.8元
4 经济收益分析 5 投资收益分析 , z, ^8 q V. v+ N# y/ v6 X
K8 {7 ~$ Z ~& N0 F
# |/ I8 o) C* M
0 o5 d8 U# I0 Q( u
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