洗浴投资的10条门规

壹
3 U! w% Q# p; p9 V  r" g不与趋势为敌
洗浴行业的稳健发展
1 q$ O8 N! v5 c& q离不开政策、经济、市场、人才、资本等发展环境和条件，
洞悉趋势，把握契机，
( ?4 h) h4 K% u9 m& y- I4 B$ K才是成功投资的前提。
8 K3 e/ Y6 B, W" J/ d1、政策环境
7 B; F3 s7 ~, o* u; V涉黄等违法成本越来越高，公款奢侈消费基本消失认清形势，改变思路，迅速转型，寻找新的商机。
2、经济发展
. Z/ b! U, a) D: |/ P7 G* G' p6 F中产消费是最大市场，家庭消费是顶梁柱。但这些都离不开经济的全面发展。
3、产业革新
+ U& u. R3 C1 x- k5 P# S产品拓展、管理创新、服务升级是大势所趋
7 A7 G, L* f6 p. W! [4、市场需求
压力、兴趣、交际、儿女、教育、差旅成为浴场消费的源动力。
5、资本驱动
1 i( u7 b+ d4 ], F低风险，稳定现金流，等优点吸引了资本角逐洗浴行业投资。
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贰
拥抱市场红利
这一轮的洗浴行业发展契机，最大的红利是消费人口增长。
原来只满足5%有钱人的洗浴会所，转型为满足80%中产休闲生活消费的室内公园。
& q( |1 [+ l& _1 a消费人群爆增16倍，想不火都难。
9 c2 {; ~. c. ^/ Y/ o  Z. r正因为如此，我们在项目的定位时，首先应考虑大客户的消费诉求。
' M4 z$ ?4 S- T0 o: v. m" e. z而不是削尖了脑袋非要做高端客户的生意。
他有钱没钱，和你真的没啥关系。
6 [+ S. v4 s0 w5 b0 o马云够有钱的吧，会到你的店里消费吗
还是实事求是，想想谁最可能到你的店里消费吧。

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+ ?  J7 p( f* u0 L: |) r  T# M2 \叁
产业升级
门票、餐饮、按摩，传统的经营模式早已不能满足今天的客户需要。
# _+ H) z  }, n" g我们不能再拿十几年前的摩托罗拉BP机面对今天的消费者。
0 @1 o2 b% e. x% h1 ~( P2 G产业升级、服务更新迭代，产业结构调整，
这些你必须要懂。
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9 B# `8 ]2 }, y/ Z; C选址是福利
浴场的选址不见得都要市中心。
要么人口聚集地，要么价格洼地，要么发展潜力。
总得占住一条。
+ b* ~9 j. M0 H6 D4 \  P3 J因为租金是最大的刚性成本，一旦开始，回不了头。
: O4 g0 a& y  M& m& z! W# V不像人力、能源都有弹性。
( Q9 x% D  k3 z% h1 ]9 A5 h培哲设计顾问，提供项目选址分析和投资顾问服务
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客群分析
) q) O2 h2 h! j0 q3 Q! P8 U7 e/ I对于规模浴场，这一点比做什么装修风格更重要。
! L4 u7 K) f/ ~* j! g5 R6 L# P6 ~举个简单的例子，某二线城市万达CBD商圈，周边三公里内有职业白领超十万。
/ e8 H- j% j( C/ r5 ?" }本可以走文艺范儿、小资款，知性、休闲秀的主基调
# {% J( p" z; g: Z0 d& b/ x; Q$ T做成类星巴克或田园风格，即便你做成民族风情都不跑偏
守着这么好的资源，却非要定位成高端店。
3 {; M/ x# m* f$ n8 b做成中式轻奢风格。结果呢，期望的高端客户不来，白领客户没兴趣。
/ N' X) \( a8 T) ^$ X! D; {3 Z多花了一千多万，捧着金饭碗，生意惨淡。

4 O) @5 _/ e! ]项目要接地气，首先要做客群分析，要赚谁的钱，放弃谁的生意。
其次是消费文化，包括消费习惯，产品认知，消费体验等要做透。

陆
3 m: s7 k( y0 }0 l  s设计是发动机
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1、设计不是包袱，反而是经营的发动机，开业后的运营全靠设计规划和经营筹划。
2、项目的设计不单单是装修设计，更要包括经营筹划和消费体验。
' t( |( B! G3 W% i3 D6 V. [3、重设计，轻投资。这是大势所趋。
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柒
消费升级是源动力
这几年一直提消费升级。对此我不排斥，但也要辩证分析。
我总觉得，现阶段消费升级是伪命题。
. a% D* V0 h, e/ q- Z一方面我们的主要客户是中产阶层
6 R& M$ n# c7 K中产阶层的消费潜能早已被购房吞噬殆尽，
即便有剩余，也被教育、医疗薅了羊毛。
% h% H# N& ?- F% a) Z所剩的那点消费潜能，分配到浴场消费已经不多。
所谓消费升级，最大的升级表现形式就产品的多样性和创新性。
8 r0 u0 l) e- Q6 _通过产品的增加吸引消费，
通过创新性的产品拉动消费。
当然了，这些年我一直在孜孜不断的做消费升级
武侠主题乐园
- w5 b. h+ N, o) r' B唐朝生活馆
等都是消费我公司研发的落地产品。
捌
消费大数据
* z' L" e6 U( E' I不完全数据综合分析
, e; }! }6 Q% I1 u1、35岁以下年轻人占总消费人群的70%，经济发达城市比例更高；
9 H2 h# H" ~' b4 M2、周一到周五男士是消费主力；节假日女人和孩子是绝对主力；
4 R0 v/ m% f  o! {6 s1 e4 Z3、沐浴消费比重越轻，生意越兴隆；
4、女性客户比例50%强，经济越发达城市比例越高；
5、门票消费仍然占消费结构的30%强；
9 c( r- j. O% Q9 q1 V+ {6、北方搓澡消费比重甚至超过了按摩和足疗；
2 T. L* P5 J' G; k/ C# K9 B7、茶饮消费能占到10%以上，爆款的米露单品单店单天超15000元；
* L- ^4 Q! {( m- B$ Z9 D) Y8、大额会员充值积极性越来越小，小额单充很受欢迎；
9、OTA消费占门票消费的4成以上，不可小觑；
10、小浴场在于便捷性，大浴场在于营造消费场景。
11、没有产品创新做支撑，现在浴场走不远，走不长。
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要么第一，要么唯一
# J* b; x% S. V: a! s: L能不能投资，看的是供需关系。
如果当地就你一家，在县城也没关系。
如果满大街都是浴场，你就是在上海，在纽约，
不赚钱也没有意义。
要么第一，要么唯一
把握市场先机，才能生生不息。
% @  N& `( y- a" |0 d  X) E最常见的问题，
1、穿新衣走老路。
) W6 u' L6 Z0 R! f2 }; f; _新开的浴场，却还在照搬以前的老路。
, x% x. E+ L# U% _1 L1 y这样的案例屡见不鲜。
$ K# N7 y2 w9 Y2、城市套路深
总觉得大城市人口多，机会多，钱多。
其实不然，大城市能不能做要看资源分配。
比如沈阳，人口800万，浴场3000家。
% R- M, v# A; x9 R) x- x# C, |还不如在县城，稳稳当当，没压力，没竞争
( x% G. N, q/ G1 L$ ?+ L0 G! n( F日子要滋润的多。
! ^, q9 T7 F- v3 ?% r3、要学山大王
不要好高骛远，要扎根当地，开发现有资源，做当地市场的王者。
& E8 P, K: z. M" L' W1 L( s8 ~很多城市里都有成功的案例，这里不再一一列举。
7 p" W/ s5 x1 i5 `他们普遍并不是高大上，但却牢牢占据了当地的消费市场。
5 l: r/ l- A" J俨然当地市场的山大王。
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拾
轻投资，重运营
9 @" u' V( n; S- @3 ^多投入1000万，连个响声都听不见。
但要赚回这1000万，可就难了去了。
再者现在的洗浴消费模式本质上是快速消费模式。
如果不是自己的房子，那就尽可能少些投入，早产出，多收益。
把功夫下在产品开发和运营策划上，能够收到事半功倍的效果图。
何乐而不为呢。
8 P' Q) z' A% G* n当然了，这需要设计师和经营者的配合与紧密协作。
5 _- R) Y2 Q( v! D比如我设计的唐朝生活馆的运营模式，就对经营团队的运营能力，产品开发能力、管理水平提出了很高的要求。
这就好比：以前开电瓶车，能认识红绿灯，手脚灵便即可。
现在是专业赛道开赛车，对司机的要求自然要求高了很多。

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