朋友准备做一个大店的店总，踌躇满志，多次诚邀请我去给他的项目把把关。听完投资方热情洋溢的介绍，现场走了一圈，审视了一番布局。9 n) {: I: l- S" B
甲方董事长想听听我的观感
8 F$ r! h! w/ ?- ^& T6 t9 }思索再三，我还是说了实话/ I0 H9 Q) F5 b: L
“很抱歉，这个店开业就亏”
5 d: S/ g5 [- o+ K2 C8 }& G时至今日，我已经不记的当时的尴尬，) n7 N* u, \- K; r' b) I g8 q
只是甲方董事长连饭都没请我，就把我打发了。$ T n4 m" I6 r
……6 v% U! D" x5 ?: F3 l3 z U
无语，但心安。6 \! v B( s C- r6 `* V
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& A7 q" I3 ^; e) h成本
7 {( B" h9 R# b1 E3 H3 O" S0 q对于超过10000m2项目，鲜有人算运营成本。
' ]" K- g: _( L4 o' v房租，即便自己的，按2元/m2/天。. P5 F7 l! L0 X! I, b4 {: u
人工成本，2元/m2/天
$ i. ~0 T7 A4 G4 }; M; h: o: e水电能耗，1元/m2/天; w8 c0 l, ~. e4 N, |8 y+ j% K7 A
日耗品，0.5元/m2/天" p/ Z; [. ` ]. c7 j2 E* ?
小计，5.5万元。2 i# T0 m5 e a# z
如果门票按55元计，每天需要1000人才能维持成本。( B, {( {6 a; V- K Q. S- Y
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服务
% M% w& d8 w j+ E1 F洗浴项目不是按大小个儿收费的。9 N- h! k7 b9 A2 a) z9 y
你规模增大一倍，门票并不能增加，
0 Q# q; V+ S7 {% {( q1 w里面的服务内容也并不会因为规模增大了，足疗就从100涨到200了。
/ O$ y, T _4 C5 C9 `, h1 Z关键还是靠服务的多样性和产品的丰富性赚钱。7 U1 p( Y; C7 o" B
但是我见很多的浴场，就是一个大号的澡堂子。
9 i6 J/ f o- B服务空心化非常严重。6 u/ G7 a- y2 I0 X/ q6 [1 s, \4 e) v' X
就以上面提到的浴场，拿了4000m2一整层做了十几种汤池，; @1 ?3 C U7 [5 Z
我问甲方，这层的赢利点在哪儿
* q% W4 y% C. J' T4 a甲方无言以对。
8 ?6 R4 x J% t5 m' }: p: T更可怕的是，很多浴场的规划只是在传统的浴场基础上放大。. D& T5 w4 t1 W4 x* H- }' n. J
或者简单的叠加。不是规模大吗，
. k6 Q+ f0 B, Y: V哪就增加房间数量。2 t, e- _% L! M
或者原来40m2的泡池，改成100m28 w# H' o) L7 H' K
好好的项目就这样被设计师糟蹋了" w- }# [! `, ?
我自己总结了110多种设计陷阱，
8 T8 ^/ Y" |4 W0 o, r2 m: t: \只可惜，我不能分享给大家。
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经营, [! g8 z8 a& ]6 O( D( U
对于所有的浴场，难题有三个; N" h8 [6 n7 q7 ]+ }$ [- l% o
1、如何吸引更多人来: j1 s: q% n( i7 `7 `' r2 E
2、如何让客人乐意花钱
/ m! f9 S8 J' k' x5 d3、如何节能增效% P( x0 z2 c" Q% H/ y
但是遗憾的是，我们今天所建的浴场，大多一个模子。
- f) q6 R: l* ?) ]! A2 [( `同样的蒙古包，同样的凉亭，同样的窑洞，同样的……
' ^5 w4 E0 a9 k$ n* ~; ~% W4 m家家一个样，天天一个样3 C, i+ C; ~+ Q" p ~6 l
洗浴消费不是刚需，这样的浴场来一次就不新鲜了。0 A# {( e5 g- `1 @6 ]: x
想想看，你要花多少心思，才能多吸引一个人进来消费。
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主题" u& }, ^! C) h N1 x
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正是因为服务空心化、降低拓客成本，拉动消费等原因。! D7 z' C; ]2 i! K+ }
我们才做了主题浴场0 v( K5 }- _7 I" o6 m0 x3 K0 [
比如武侠主题乐园
2 G' x& ]" t7 U" g! K+ l比如唐朝生活馆+ l2 t( ~- {% t T. ?
比如健康公社0 N' w g9 L3 Q7 L' f) f( y, w4 @
我们的目的，一是要独树一帜的主题定位，降低营销成本，吸引更多客流7 w7 k& L3 L4 X0 W) x0 `
二是消费场景的营造，增加消费动力。
; b8 Y7 e. N" N4 | C三是场景互动，客人之间互动，客人与服务互动等多维互动方式，增强客户体验。7 [! }6 _* ?: `, S6 Q# `9 X
具体详见我的武侠主题乐园和唐朝生活馆的介绍。
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产业. L- g( ^: Z4 L5 c( f8 e
对于大浴场，如果想不亏钱。
! \% v+ q& }; I4 V, `5 N一是经营上下功夫。, f) P' i+ b+ m3 ~2 C9 J
二是权益开发。就是把股权、经营权卖掉，或着市场众筹资金进来。通过股权、经营权溢价赚钱。
F( I( F5 M5 y) ?" j* V三是产业经营。# L8 t3 j8 c: o8 n3 i% f# d" w6 Q6 \
羊毛出在猪身上，牛买单。* l, F) O% i2 S: _( k
好比郭鹤年在山东曲阜开香格里拉酒店，怎么算都亏钱。- M$ I) W1 ?4 @% |* i* g5 i& r" A
但土地赚钱，另外，因为和曲阜孔子文化的合作开发。又可以从文化开发上赚钱。6 F6 j* ~- o% ]$ r7 L6 p0 h6 u2 F
不管哪种方案，浴场，尤其是上万平的浴场。
, M+ V2 j- D. O e一定要做好可行性分析，再做装修设计。- u/ A( v' ~% U' x* `7 J0 l
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