朋友准备做一个大店的店总，踌躇满志，多次诚邀请我去给他的项目把把关。听完投资方热情洋溢的介绍，现场走了一圈，审视了一番布局。
' h5 q3 w- x& i( j! Q# l甲方董事长想听听我的观感
$ i( {" G$ C" n: L" j+ I思索再三，我还是说了实话, H+ a3 W. h) T; x
“很抱歉，这个店开业就亏”* e& F' l3 K7 L, \1 H) d
时至今日，我已经不记的当时的尴尬，
; p1 z" `6 P* F, B只是甲方董事长连饭都没请我，就把我打发了。
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无语，但心安。
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' b: ? ]: F9 p/ S; ]成本
! j+ [+ x& g8 @8 B# f( I& q0 w5 h对于超过10000m2项目，鲜有人算运营成本。8 [; D/ `$ n( x8 M/ e% V
房租，即便自己的，按2元/m2/天。" I! e& `% Q- y/ M0 X4 X, ?, j% M9 p# O2 ]
人工成本，2元/m2/天' d* P, ~- i. i/ u* F- l9 i+ g
水电能耗，1元/m2/天
9 @/ X/ b5 a% T+ b' I+ @日耗品，0.5元/m2/天) w; Y# n0 l( k6 x
小计，5.5万元。
0 R% p5 D/ n5 S; |; f* {如果门票按55元计，每天需要1000人才能维持成本。
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服务/ E- O% t, M% L9 I- ^
洗浴项目不是按大小个儿收费的。2 o7 f1 q2 c3 A$ I% g) Z% e4 e* y
你规模增大一倍，门票并不能增加，- | D! ^, U* |9 i9 x
里面的服务内容也并不会因为规模增大了，足疗就从100涨到200了。9 ?; c$ l( x4 V) H4 x( \0 t2 t
关键还是靠服务的多样性和产品的丰富性赚钱。
8 m3 u8 n8 z( r' D5 x0 N但是我见很多的浴场，就是一个大号的澡堂子。
( S$ J* L7 C) x服务空心化非常严重。
. @0 j1 t/ g; w4 ^( ~% F1 @- {就以上面提到的浴场，拿了4000m2一整层做了十几种汤池，
. V8 Q% `; `6 K4 e' T我问甲方，这层的赢利点在哪儿6 e/ O0 f1 m8 s; `" w
甲方无言以对。2 O3 e; d" F: u! Y7 R1 T
更可怕的是，很多浴场的规划只是在传统的浴场基础上放大。
5 i \# J; {; ^% A* u8 h# k7 _7 A或者简单的叠加。不是规模大吗，: d- v" m; p% U" S) F
哪就增加房间数量。6 P/ S# U. M; K8 }
或者原来40m2的泡池，改成100m2
$ P( t5 z1 ?8 ^3 u好好的项目就这样被设计师糟蹋了1 S+ ?3 L. j& }2 Q+ L5 \
我自己总结了110多种设计陷阱，
9 F. C. s Q& f" o只可惜，我不能分享给大家。
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经营' v" U( Y: R: C4 ~8 @& A" H' P
对于所有的浴场，难题有三个7 m7 E* m6 i2 Z* H1 \! ~9 ?$ i
1、如何吸引更多人来
6 s9 Y% W! E2 S/ O7 R: t5 X, K2 `2、如何让客人乐意花钱/ ]9 G0 o4 M: {- h8 Q- N- J* `
3、如何节能增效' B Z7 q! q' O, h, t
但是遗憾的是，我们今天所建的浴场，大多一个模子。
8 D" t! w9 F* A* Z同样的蒙古包，同样的凉亭，同样的窑洞，同样的……1 w! D/ t6 c/ r6 F/ [0 w
家家一个样，天天一个样" H) l" b; V, ~1 @ Z0 s" m
洗浴消费不是刚需，这样的浴场来一次就不新鲜了。
) x' f# g5 r( n* r1 R想想看，你要花多少心思，才能多吸引一个人进来消费。; u% N* A( v; a0 F+ p$ z
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主题) V, U% e5 ?- I% D$ D! {( W$ R
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正是因为服务空心化、降低拓客成本，拉动消费等原因。
$ W6 I3 }2 X# R6 |$ L! U$ {我们才做了主题浴场+ t9 M3 X8 K2 Y( |: ^* K w
比如武侠主题乐园
, n0 v( F+ \. R/ Q" G比如唐朝生活馆) ]- O" K! P0 ^4 ]
比如健康公社
5 ?! M2 T1 j, J" \: H7 P我们的目的，一是要独树一帜的主题定位，降低营销成本，吸引更多客流
7 x0 b4 Y/ w z) }) U: X二是消费场景的营造，增加消费动力。
- W" ^4 L! Z6 G m% ?+ x三是场景互动，客人之间互动，客人与服务互动等多维互动方式，增强客户体验。
% S9 k1 C/ C& p具体详见我的武侠主题乐园和唐朝生活馆的介绍。
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伍
* V! H: O6 i# ?7 `产业
; S& e6 U9 @+ Y/ T对于大浴场，如果想不亏钱。
& `0 O5 {- {4 U2 x2 z% \; X一是经营上下功夫。
6 r9 _$ M; O' G/ C1 k二是权益开发。就是把股权、经营权卖掉，或着市场众筹资金进来。通过股权、经营权溢价赚钱。
1 F& S1 X$ Q# k' q* t* B3 V1 ^三是产业经营。9 Q+ S! C+ j7 e& |7 w2 K+ d) U
羊毛出在猪身上，牛买单。$ r3 z, e7 ], O1 F- ]5 [4 ~, [
好比郭鹤年在山东曲阜开香格里拉酒店，怎么算都亏钱。
$ k) z" c9 T1 n2 w4 d- e但土地赚钱，另外，因为和曲阜孔子文化的合作开发。又可以从文化开发上赚钱。+ H$ e4 p8 f, ^6 V4 Y" j
不管哪种方案，浴场，尤其是上万平的浴场。3 P1 L% t: m) C, r+ L( |
一定要做好可行性分析，再做装修设计。: u' {$ {6 K6 L# R
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