朋友准备做一个大店的店总，踌躇满志，多次诚邀请我去给他的项目把把关。听完投资方热情洋溢的介绍，现场走了一圈，审视了一番布局。/ ~) C: }; R G. b/ u
甲方董事长想听听我的观感
5 n4 u4 L8 j7 l+ t: v" s思索再三，我还是说了实话
1 n8 `# a# |! u3 @“很抱歉，这个店开业就亏”( l% r9 F, U1 M. l( `+ _$ k
时至今日，我已经不记的当时的尴尬，' a }6 k, ?% j1 M- y2 J
只是甲方董事长连饭都没请我，就把我打发了。
! }3 f8 Y' w, l" s1 T. J& Z6 D1 B……
' ~" C: {% {, G( T无语，但心安。
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成本/ ?1 m4 M O" n! p
对于超过10000m2项目，鲜有人算运营成本。
& X, q5 G6 n1 b房租，即便自己的，按2元/m2/天。
2 ?' m, d9 i# n9 \9 O) i人工成本，2元/m2/天
/ p5 L, V) U d+ g水电能耗，1元/m2/天
C h! h4 D0 ^5 ?- p5 A! ~( B日耗品，0.5元/m2/天+ n8 v# D; V, ~/ J
小计，5.5万元。* H. v" v* }; Z5 @4 U7 a
如果门票按55元计，每天需要1000人才能维持成本。+ I2 z6 \ d- L9 s6 l1 m* F
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服务
) ~8 Y! q3 h" x5 @4 O4 J5 `' F洗浴项目不是按大小个儿收费的。5 |1 l( }4 W l0 ]2 f; O+ w
你规模增大一倍，门票并不能增加，" A5 x# r0 ? Z d7 q" f0 `3 }, s- L
里面的服务内容也并不会因为规模增大了，足疗就从100涨到200了。
c( v. u* ?( V* z关键还是靠服务的多样性和产品的丰富性赚钱。
, P% B# V1 e9 F$ w7 ]" C& X但是我见很多的浴场，就是一个大号的澡堂子。1 H; [) }5 ^: {0 ]; ~
服务空心化非常严重。
' y4 o- f' T& a3 A; l% s就以上面提到的浴场，拿了4000m2一整层做了十几种汤池，
. b% u' T- a- T1 {* y我问甲方，这层的赢利点在哪儿/ T% u& B6 m/ i F
甲方无言以对。
/ D8 \; J5 E* p8 j4 P2 I8 L' i! |* C更可怕的是，很多浴场的规划只是在传统的浴场基础上放大。
1 B$ @( j" b2 U+ D或者简单的叠加。不是规模大吗，
/ V' P6 w& k7 c哪就增加房间数量。6 y$ E- ^! Q. B6 q
或者原来40m2的泡池，改成100m28 t- Y$ m5 m, W3 _, R6 c6 ~$ W
好好的项目就这样被设计师糟蹋了
$ e2 u$ Q a6 l) I( w8 d7 M6 D我自己总结了110多种设计陷阱，2 p' `0 M6 f, V5 s
只可惜，我不能分享给大家。* t, X8 G5 i4 A( u7 C; D
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. G) t8 K; w/ S. `1 W7 ~' ]经营
1 j, H3 c; S+ K! X Y+ p对于所有的浴场，难题有三个5 ]9 t/ Q K& Z4 R, s. ^: O
1、如何吸引更多人来+ c- l8 W3 l9 T# t2 Y% N+ W, X# Z* N
2、如何让客人乐意花钱
- ?+ G6 d( \* O, Q3 {9 k+ `$ o, o3、如何节能增效
" G! [1 t8 _! ~ |但是遗憾的是，我们今天所建的浴场，大多一个模子。
! X1 j2 L# Q0 L5 F+ ], e同样的蒙古包，同样的凉亭，同样的窑洞，同样的……
3 N) J! @1 \$ S( W0 h& a家家一个样，天天一个样
0 [7 o* [3 r' l# G洗浴消费不是刚需，这样的浴场来一次就不新鲜了。6 m U0 E$ w; l& S
想想看，你要花多少心思，才能多吸引一个人进来消费。0 [- n7 [: G$ y9 S& L2 S' \
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主题
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" @4 U9 F; I% f3 u* a2 H; d正是因为服务空心化、降低拓客成本，拉动消费等原因。* R- A- @ A8 y5 E
我们才做了主题浴场
* F! T9 O$ P1 E' K比如武侠主题乐园 k! S) Y2 a9 n, A/ J: f1 Q4 }
比如唐朝生活馆
; H1 S9 T6 C$ A1 x' {! a3 e g' v4 e比如健康公社+ f) |* O- |( A9 \8 m
我们的目的，一是要独树一帜的主题定位，降低营销成本，吸引更多客流3 A9 t5 Z- F4 ]9 w" L; f$ x8 X h; @
二是消费场景的营造，增加消费动力。5 e+ q) H; ]! Q0 \1 `8 Q- ]
三是场景互动，客人之间互动，客人与服务互动等多维互动方式，增强客户体验。
7 W8 x: f% Q- J D具体详见我的武侠主题乐园和唐朝生活馆的介绍。& d. \) t4 c5 O2 d# H O' x4 u' ?
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产业- f) h' m6 m1 L2 c5 `" J& w
对于大浴场，如果想不亏钱。
* u# p( Q, U9 u" i1 n一是经营上下功夫。
4 n& S( U, D' M二是权益开发。就是把股权、经营权卖掉，或着市场众筹资金进来。通过股权、经营权溢价赚钱。
. z7 D0 S% B9 o# v& O# |三是产业经营。/ l# Y* p- w* I7 F9 l* Y) t
羊毛出在猪身上，牛买单。: Y5 ?* Q: E4 Y9 L) C, }
好比郭鹤年在山东曲阜开香格里拉酒店，怎么算都亏钱。( t0 P. J" N$ Q5 {- L* Q
但土地赚钱，另外，因为和曲阜孔子文化的合作开发。又可以从文化开发上赚钱。: m, w3 Z0 p, o0 [& i
不管哪种方案，浴场，尤其是上万平的浴场。6 o& L) g h) u5 d5 m3 G* m: f$ [
一定要做好可行性分析，再做装修设计。
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