朋友准备做一个大店的店总，踌躇满志，多次诚邀请我去给他的项目把把关。听完投资方热情洋溢的介绍，现场走了一圈，审视了一番布局。
6 F; t: y# b7 o" @, A甲方董事长想听听我的观感( K% ~ x' o! C8 i- l( T; K
思索再三，我还是说了实话; _9 {$ o! Z- l6 P# R$ D
“很抱歉，这个店开业就亏”
3 b! `* N% n B) N4 H6 H/ i时至今日，我已经不记的当时的尴尬，* }* @1 Q5 j/ P7 h5 }( ^; {& p
只是甲方董事长连饭都没请我，就把我打发了。+ Z! Z( j2 F4 c/ K% ^5 z: S$ c
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无语，但心安。
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! a9 z" M7 l( i! W壹
+ K# B) |3 a4 a2 _, l成本
+ U z# W6 G, {2 y. A$ T4 e对于超过10000m2项目，鲜有人算运营成本。
0 x% e: V/ Z5 F' g2 A3 D- V房租，即便自己的，按2元/m2/天。6 `- N" e! s* P- Y7 g6 k7 k
人工成本，2元/m2/天
8 C6 H- N( L& a8 _水电能耗，1元/m2/天
3 a- Y. a; @$ ~* X3 S5 z, t# X+ B日耗品，0.5元/m2/天/ Y5 r9 ^" I1 |' ]+ i W# g6 `5 G( I
小计，5.5万元。* ]' n. [$ r4 J ]
如果门票按55元计，每天需要1000人才能维持成本。9 v/ v* B- i2 Q( \6 J; y
; ?0 }" n7 W! p8 K. Z, f贰. W0 a# R4 e9 n, J$ s; ]- c
服务
5 f0 y! x% Z6 e& t" }5 ~洗浴项目不是按大小个儿收费的。
2 c2 Y& [" [* u/ w你规模增大一倍，门票并不能增加，
, x7 G* O1 [- f; o6 H7 a0 @里面的服务内容也并不会因为规模增大了，足疗就从100涨到200了。& d, [, b; x0 g" R5 }: N# s
关键还是靠服务的多样性和产品的丰富性赚钱。4 N( T# y, s2 O
但是我见很多的浴场，就是一个大号的澡堂子。, @0 N3 J, v5 T, K; N
服务空心化非常严重。
; ]( t" f) v& k" Y就以上面提到的浴场，拿了4000m2一整层做了十几种汤池，& O& _: m5 M& ?4 h' l/ T) L
我问甲方，这层的赢利点在哪儿
; k$ q$ `2 U1 E, Q7 j u5 T6 K甲方无言以对。" W% P/ }# e8 [7 _1 c+ D7 C
更可怕的是，很多浴场的规划只是在传统的浴场基础上放大。
6 _9 K+ u! ?$ L或者简单的叠加。不是规模大吗，
1 z% _1 ?( b0 A* p哪就增加房间数量。# t+ s8 n/ O' a1 W% L4 H# D
或者原来40m2的泡池，改成100m20 E6 k( ]& C& m
好好的项目就这样被设计师糟蹋了
* R/ ~& a6 S+ B! P" _8 [* @3 v我自己总结了110多种设计陷阱，! F/ c! U# ^5 ?! n3 T) U+ k' w
只可惜，我不能分享给大家。
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叁
) F+ o" _3 u) e经营$ w+ W$ [6 B; z6 K1 ]; I, }
对于所有的浴场，难题有三个
6 l+ }, P$ `/ X! L1、如何吸引更多人来
0 e7 v9 t# s- ~4 d% a! o2、如何让客人乐意花钱
; b; i1 A7 ~# P. f; D3、如何节能增效
0 f, d5 t; q) C) v但是遗憾的是，我们今天所建的浴场，大多一个模子。
6 ]( C, N) }9 V/ h' W Z5 y" H同样的蒙古包，同样的凉亭，同样的窑洞，同样的……/ J- g& Y! G# Q7 M
家家一个样，天天一个样" w7 \: O4 P' Y" J
洗浴消费不是刚需，这样的浴场来一次就不新鲜了。, S! @- Y5 A! O, W
想想看，你要花多少心思，才能多吸引一个人进来消费。. I* |/ u4 v. g0 G/ U
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主题
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5 U1 y! \& ^6 ~& k5 Y正是因为服务空心化、降低拓客成本，拉动消费等原因。
8 e5 D1 I5 K, [8 X) l& U1 L我们才做了主题浴场' Q5 T& }; Q6 S) x, j
比如武侠主题乐园
, g' Q0 q) B \& i. _比如唐朝生活馆) k/ S; f( _1 y( g2 m$ b: M8 z
比如健康公社
! a0 U; f7 |2 B8 B. R$ M2 l# ]我们的目的，一是要独树一帜的主题定位，降低营销成本，吸引更多客流$ I, {4 l; V+ g. d0 O2 R% {+ g
二是消费场景的营造，增加消费动力。
4 E: X* ^) Q# L5 C5 K" h0 p6 U三是场景互动，客人之间互动，客人与服务互动等多维互动方式，增强客户体验。+ |6 n$ o) X9 N: m/ N- w# n! m
具体详见我的武侠主题乐园和唐朝生活馆的介绍。% Z. j# x0 a3 e4 B/ w+ }3 v* [
+ m% }- Z4 l5 A1 R伍
7 _) m6 B. {6 [% A( i( g# n U产业 B7 @1 R" L: ~; }
对于大浴场，如果想不亏钱。
+ @/ }5 f8 L b一是经营上下功夫。$ w3 y1 c; m l6 ~0 ]
二是权益开发。就是把股权、经营权卖掉，或着市场众筹资金进来。通过股权、经营权溢价赚钱。
2 `" W' ` _, n1 n1 V三是产业经营。
9 E; a* Q5 H5 m. e1 |7 D羊毛出在猪身上，牛买单。
- D2 `* y5 y1 V* _$ t* D好比郭鹤年在山东曲阜开香格里拉酒店，怎么算都亏钱。
; s6 M* n5 ~& ]2 }7 ~' ^- A但土地赚钱，另外，因为和曲阜孔子文化的合作开发。又可以从文化开发上赚钱。
1 R3 y+ W K1 J! i% k9 D不管哪种方案，浴场，尤其是上万平的浴场。3 B( }- q5 n4 W( f
一定要做好可行性分析，再做装修设计。
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