盈利焦虑，不懂不开洗浴

从一线反馈的数据，洗浴行业都面临着盈利焦虑。
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, h0 G$ [7 C" V5 S8 A8 f壹
见回复

说到底，洗浴属于重资产投资。
/ A! m$ T, L1 u7 l投机心理要不得。
投资之前，有笔账要算清楚。
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壹
市场
剖析某地的洗浴投资市场，可以用几个指标来确定
' T- ~5 U5 x" z$ S9 u行业总规模
9 v  S/ H/ A; L% C# n2 ^# I. x产业结构
5 e" g% @6 d: Z, ^发展速度
4 [3 H) b( ]& R1 ?/ h% y$ s消费密度
1、行业总规模
6 j, O# x0 _4 ^' L如果当地规模以上洗浴(1000m2以上)洗浴总规模低于0.1m2/人，
基本属于空白市场。
% H, B& J, \" x% N9 |2、产业结构
虽然都是开洗浴，但定位不同，经营模式不同，竞争也不在一个跑道上。
6 G/ f* U6 |4 L/ h/ U就好比餐饮行业，开快餐的和开私房菜的各有各的生存之道。
剖析一个城市的洗浴行业结构，要结合当地的洗浴文化和消费结构综合分析。
, A: i# F3 G: `. T  ~2 I比如深圳的洗浴和沈阳的洗浴完全两个概念。
! {! t+ \. ^" Y2 s  [3、发展速度
  _8 I) y# w) b7 o. I主要是客户端的发展速度，比如年人均洗浴综合消费水平
5 E; j" V% G2 g( w6 i% `另外就是服务端也就是浴场端发展速度，每年新增多少平米
2 ^) C3 F$ U8 |/ G! j8 a. O4、消费密度
3 [* w. V! g, w1 l' `2 O/ M* S  f我个人主张，一个浴场的有效消费半径是浴场规模/1000m2+1km
! o1 q% u1 x' Y* `  g+ d$ s: Z! @基本上80%的客户都在这个范围内。当然也有例外。
比如1000m2浴场，有效消费半径是1+1=2km
2000m2浴场，有效消费半径是2+1=3km
这个数值要乘以当地的人口密度
比如3000m2的浴场，有效消费面积
3.14*4km*4km=50.24km2*1000人/km2=5万人，
; h$ R+ h. y; _$ T4 W! u如果人均年洗浴综合消费200元，总消费潜能1000万。
8 y  O% |4 U: K9 X' V按35%的净利润，年收益最高350万。
上述只是评估方法，实际要比这复杂得多。

贰
投资
( a4 O7 a8 a4 z) i1、投资规划
我们目前设计的项目综合投资大多在2000~2500元/m2之间
这个费用不包括租金，员工工资，不包括布草费用。
' I, n0 h2 D8 i! y9 j' @# K' A其他基本都已经包括。
很多投资者对此投资规划仍不满意，希望降低更多。
说实话，我已经尽力了。
虽然我更明白轻投资，重运营的道理。
但强妇难为无米之炊。
" ^" y5 k0 ]6 v$ h那些投资规划超过3000元/m2甚至4000元/m2的项目，
我更为他们担心，因为投入倍增，收入不能倍增。
项目一但开始运营，就会感受到巨大的资金压力。
) ?# [0 E1 y  ]) k如果是自有资金尚好，如果是借贷资金，压力就无法言喻了。
/ Y  N) P* Y1 C2 X- O2、投资回报
如果我们的投资是2190元，如果两年回本，不算财务成本，转让费等。
每天每平米的净收益要达到3元才可以。
365*2年*3元/m2/天=2190元
而每天每平米三块钱的净收益，容易做到吗
5 o4 d5 `' c0 ?6 O1 C0 D% b. c- U下面详细分析。

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/ n' Q. G& J) J- o0 k/ G成本
运营一个洗浴项目，几大成本
3 s% p, B0 g& N# v6 X1、租金，1.0元/m2
- u# Q. k9 @% ~4 C4 J& l: w需要补充一点，租金可以按辐射半径内的人口密度计算
. ]- N. @( ~* n- ~$ f' Z" d比如5000m2项目，半径6公里之内，人口密度如果是2000人/km2
那么租金在2000人/km2/1000=2元/m2/天
如果人口密度是2500人/km2，同理租金在2.5元比较适宜。
' X6 u; y5 q1 f% b3 ?' w5 C2、人力成本
5 Y# h0 q8 K! |4 p8 H. P上海等一线城市2.5元~3.0元/m2/天
% k  g- j$ o  ]/ [/ }南京沈阳等城市2.0~2.5元/m2/天
3 e% w9 \  `; X1 p5 `; |三四线城市1.5~2.0元/m2/天
, }* Y+ C% w8 T% x* T5 x3 k县城等在1.2~1.5元/m2/天
当然了，项目的规模，楼层，规划，以及排班方案都是影响人力成本的重要因素。
5 l% e8 K) q: w4 j' l6 K以上的数据只是行业整体数据，不包括外包团队的工资。
5 {$ Q; [4 F% n; W5 Z% S- w, E只包括公司的直接人力成本，包括了显性和隐性人力成本。
3、能源损耗
- U# ~  p2 O8 I" P: }% h* \7 J( X水电暖通等损耗，
  V1 V7 q) d0 |& v1 ]! T以华北地区1.2元/m2/天
% n4 n+ H0 n0 [( L1 O9 n+ a& S" `/ d华中地区1.0元/m2/天
4 S0 Q; S" h6 N计算
4、日耗品
毛巾二次洗涤
洗发膏
3 y2 j, `- I8 |4 U' u- |( S7 g抽纸等
按0.4元/m2计算
那么一个三四线城市的运营成本是
1.5元租金+1.5元工资+1.0元能耗+0.3元日耗=4.4元/m2/天
以5000m2三四线城市浴场，每天刚性成本就得22000元。
如果每张门票59元，大概需要400张门票才能收支平衡。

肆
运营
5 ?% W4 u! F7 c1 g1、汗蒸
, h( H+ c0 a# ]8 r我在2016年就发文指出，汗蒸是为经营挖的坑。
1 O0 x+ a8 [' z3 _/ `3 J% r2 N( o9 R为什么这么说，就是因为汗蒸的成本高居不下，却一直没有有效的盈利模式。
简单直观的说，维持汗蒸的温度，一平米一个小时要1块钱（能源方式不同，差别很大）
% r; a  [6 _( W- l6 Z3 W; {如果100平米的汗蒸，一小时就要损耗100元，一天就要损耗1000元（10个小时）
9 n! T4 x# T# a/ o6 F2、戏水
按常规计算方法，室内泳池戏水池的水温每小时下降一度。
5 C- V/ W: W) c0 q* R一吨水维持水温，如果用燃气锅炉，每小时需要0.8元成本。
如果我们有200吨的游泳池，100吨的戏水池。
那么每小时的成本就是240元。
想一想有多么可怕。
! w+ l1 \" _7 B这个数据并不准确，需要根据能源方案综合计算。但能搞居高不下是不争的事实。
2 o+ a* m: R6 a1 M3、人工
我对浴场的人力规划，比如排班方案和岗位编制基本是按这个基数考量的
4 c2 N7 \2 |  n9 X: n  A! }! a1）每名员工的服务能效是20-30人
/ m* B7 E' U/ s% w每名员工每天8小时*60分钟=480分钟/20-30人=24-16分钟服务配比。
' ?6 }. l. u# y1 X* u也就是半自助式的汗蒸，给每个顾客的服务配比最低是16分钟，最高24分钟。
# T- F8 f, p! c7 i5 j" [4 x如果按员工工资150元/天计算，每位客人的综合服务成本是150元/20~30人=5-7.5元/顾客
2）每名厨师的服务能效是40-50人
7 D4 I1 L! p) h+ [  o/ y或者控制在每位用餐顾客的服务成本3~5元。
% e: Q7 @' I/ p% p1 a
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0 z* M# f- W- B1 U0 P! q( G收益
0 P; M$ f' X6 z1 O  R3 r5 k- \# Z1、消费结构
" x9 m' L' W0 D5 K仔细观察浴场的消费结构，基本上门票占30~40%
这是很不乐观的，因为这属于资源型消费。说俗点就是吃老本。
( \- n  Q: e$ V. \4 P# K" g( f服务型消费，或者说二次消费，所占的比例很低。
, N5 `; A' O4 A7 |. m2 r! F这和浴场的运营能力有关。
2、客单消费
留意全国各地的浴场消费数据，尤其是美团上的数据
$ G3 E/ o: P8 A3 w就会发现，基本上人均消费100元，是个坎儿。
3、服务内容
7 T* c6 y: C# w除了门票，餐饮，按摩，想想看你的浴场还有什么拿得出手的消费项目。
服务空心化是很多浴场的经营症结所在。
1 Z& Z, a) u1 V6 D9 n+ V: K; T4、顾客体验
' r: V5 C+ T, P千篇一律的装修，大同小异的服务。
直接导致客户的体验不好。
! r8 J) w1 [# n5 o4 O, c8 u影响了客户的再消费欲望。
% g* V$ T. O# X

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