说到底，洗浴属于重资产投资。
+ t, U# x& j# p8 _, j. N. [投机心理要不得。4 K7 N# S5 U' B1 c
投资之前，有笔账要算清楚。
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壹# i- N0 C }! r; F6 N
市场
, E4 w& l7 ?+ a+ w/ {( Y* y' t; W5 B0 Y剖析某地的洗浴投资市场，可以用几个指标来确定+ C- c. T+ j. C. m: k6 s7 S
行业总规模; `. }! q0 i6 H7 M* _( b
产业结构0 e$ Z5 U% Q# p& }- e! I
发展速度) ]& Y0 Y$ ^/ N- g8 W1 r$ F4 {
消费密度( ?6 ^' p. k, g) Q$ T+ v& ^
1、行业总规模: A: n) h. O* c- Y
如果当地规模以上洗浴(1000m2以上)洗浴总规模低于0.1m2/人，
7 U% E( @, d' W3 V+ b0 m- y: G基本属于空白市场。3 d) z& y+ O4 P+ E) U+ \
2、产业结构1 X% i, i2 \/ [0 j6 _
虽然都是开洗浴，但定位不同，经营模式不同，竞争也不在一个跑道上。, ]6 O/ o+ u& B9 V
就好比餐饮行业，开快餐的和开私房菜的各有各的生存之道。
; b: V7 M$ E0 Y$ u: O剖析一个城市的洗浴行业结构，要结合当地的洗浴文化和消费结构综合分析。4 G$ k0 [( H) Z1 q3 O% m2 K6 |
比如深圳的洗浴和沈阳的洗浴完全两个概念。; X$ V# y' f7 p
3、发展速度. I3 g# B7 U3 K+ }2 |7 Y
主要是客户端的发展速度，比如年人均洗浴综合消费水平' @, L) F% x' e$ q+ c2 t: z& M
另外就是服务端也就是浴场端发展速度，每年新增多少平米& H q8 G& x ^ O1 U! _* z) X
4、消费密度
7 {2 k0 l3 @2 `# x6 R! `5 N我个人主张，一个浴场的有效消费半径是浴场规模/1000m2+1km
6 a B) W. ?. H% }+ ~# U$ H9 c基本上80%的客户都在这个范围内。当然也有例外。
# ^ Q. T' ]/ d比如1000m2浴场，有效消费半径是1+1=2km9 J5 O8 ?8 m& C& S0 i# x) k
2000m2浴场，有效消费半径是2+1=3km
" W4 F2 E8 I- ~% C F$ ?( @这个数值要乘以当地的人口密度" j9 M1 N) Q, z3 [) I
比如3000m2的浴场，有效消费面积
# ?9 O+ f$ a4 ?) A! T3.14*4km*4km=50.24km2*1000人/km2=5万人，
" O: u9 v: a1 o5 o, E. G: }如果人均年洗浴综合消费200元，总消费潜能1000万。$ |0 o, M0 z& u, T# C7 G9 l# t! u
按35%的净利润，年收益最高350万。
3 E- @+ J1 c2 D% k6 F9 m: x0 A3 T上述只是评估方法，实际要比这复杂得多。
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9 h# w! w! R- T0 y4 Q- ^贰
0 W' u0 s( ?: b, M投资' x0 h" M8 H( Q2 f7 m
1、投资规划, C- Y5 m1 p* l, K2 b+ Z9 v2 \- Q% l
我们目前设计的项目综合投资大多在2000~2500元/m2之间
r; b/ y: h3 { F. B$ t: N这个费用不包括租金，员工工资，不包括布草费用。
9 m. X" L% [$ p$ o$ j其他基本都已经包括。( g2 k& o8 |- Z8 {. ^
很多投资者对此投资规划仍不满意，希望降低更多。
9 o0 }, `3 C0 x3 Q4 N7 Z说实话，我已经尽力了。
8 k* d/ i5 ?6 O* i$ ^/ x虽然我更明白轻投资，重运营的道理。7 L) T. B& I4 N" x- h
但强妇难为无米之炊。. l& m w9 _* p: j( T# K
那些投资规划超过3000元/m2甚至4000元/m2的项目，1 r9 V# N% ~8 I9 G, C8 `5 `+ P+ l
我更为他们担心，因为投入倍增，收入不能倍增。7 k9 f1 C: v Z: @
项目一但开始运营，就会感受到巨大的资金压力。
5 Y1 m5 F9 X3 {7 \" z; t如果是自有资金尚好，如果是借贷资金，压力就无法言喻了。
. h" C5 I. c0 F$ w/ V5 E2、投资回报 [7 y" q% l) R, y1 ^
如果我们的投资是2190元，如果两年回本，不算财务成本，转让费等。7 i( p* l: M' ^
每天每平米的净收益要达到3元才可以。1 }, s! D3 v8 G4 J! `6 B K8 [' h
365*2年*3元/m2/天=2190元8 K9 R3 ]9 Y1 ?, m9 A
而每天每平米三块钱的净收益，容易做到吗; D& I1 c% Z0 {6 b- n# |
下面详细分析。
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叁6 w. {; P$ V- _. M
成本
5 s* Z L1 `, y$ G, U0 S+ o# k运营一个洗浴项目，几大成本
4 U* U- d+ Z! ~: Z& \/ r5 z1、租金，1.0元/m2
0 s' G3 K$ z" z) @! q" G4 X需要补充一点，租金可以按辐射半径内的人口密度计算0 R, _# n7 n/ y; `
比如5000m2项目，半径6公里之内，人口密度如果是2000人/km2
+ z; m& o5 [7 d4 {: g( {0 [: Q$ o那么租金在2000人/km2/1000=2元/m2/天
& q6 v2 T1 `( B7 K/ l如果人口密度是2500人/km2，同理租金在2.5元比较适宜。
' w4 v9 f: V `5 X) D# G3 T+ W* v2、人力成本: ]; \& `2 r* }! L
上海等一线城市2.5元~3.0元/m2/天& R6 H) D: D- ~; o' V$ }- f# L0 k
南京沈阳等城市2.0~2.5元/m2/天
3 X2 R+ t2 q' s$ H a- `三四线城市1.5~2.0元/m2/天
) W4 H9 t! ~& L X. t; G1 l& a县城等在1.2~1.5元/m2/天% X, T0 P4 ~$ [* [
当然了，项目的规模，楼层，规划，以及排班方案都是影响人力成本的重要因素。; z, Q4 x. I# i! q) N* @
以上的数据只是行业整体数据，不包括外包团队的工资。
* A" r* M6 Y N$ E V只包括公司的直接人力成本，包括了显性和隐性人力成本。* I: e' v4 G7 j# q% W, w) F) e
3、能源损耗4 E/ B! U: }) a- e
水电暖通等损耗，
: G2 e* M' I, ]. C5 f( H" [; X" n以华北地区1.2元/m2/天
# T X; \$ ] U4 P华中地区1.0元/m2/天) u) X6 ] S4 h) Z k7 z# O0 R
计算
' z: C9 a. `! z1 Z4、日耗品! |3 n* \ Y7 N P% I$ c6 [
毛巾二次洗涤5 ?& {6 H3 {1 i7 V- U/ z1 ~- u
洗发膏' N; u+ s L3 y/ ~* z( t7 p
抽纸等+ J9 y/ W: o& T5 R) A% r4 U
按0.4元/m2计算- Q6 c: Y* U7 m: d
那么一个三四线城市的运营成本是
6 c; S; I; @6 x( H$ _9 f- Y0 E/ V4 T1.5元租金+1.5元工资+1.0元能耗+0.3元日耗=4.4元/m2/天1 W' E( l+ g/ m3 y1 C2 H+ p8 |- }) l
以5000m2三四线城市浴场，每天刚性成本就得22000元。8 @; g7 X* L* T" s- I) I p
如果每张门票59元，大概需要400张门票才能收支平衡。+ {" @, q+ a& A; X$ }, I+ l2 j
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肆) H3 Q6 u2 H4 m# j; u
运营
5 [- C+ |, A# ?: l0 d; y1、汗蒸( z# r; U( a; X, x [
我在2016年就发文指出，汗蒸是为经营挖的坑。
8 ^' v( n& F5 g- l9 `为什么这么说，就是因为汗蒸的成本高居不下，却一直没有有效的盈利模式。% x( _( T: G J% A/ Q* C
简单直观的说，维持汗蒸的温度，一平米一个小时要1块钱（能源方式不同，差别很大）
/ O9 d8 B. c/ i7 m9 \6 }! c如果100平米的汗蒸，一小时就要损耗100元，一天就要损耗1000元（10个小时）5 j" y' ]" V" L9 y4 D- v- O9 L2 H
2、戏水
G% [( q0 y9 j. J0 D按常规计算方法，室内泳池戏水池的水温每小时下降一度。9 y' {5 U/ U4 p
一吨水维持水温，如果用燃气锅炉，每小时需要0.8元成本。
/ D" w3 b6 l- l+ v2 |1 B, [如果我们有200吨的游泳池，100吨的戏水池。
6 \6 v) c) u" p那么每小时的成本就是240元。( @- {( @& {6 w/ L- A. h
想一想有多么可怕。
9 B9 [# F; D! O; i9 f! u3 A这个数据并不准确，需要根据能源方案综合计算。但能搞居高不下是不争的事实。8 I! y' p! A- r9 o5 v- @8 c+ Y" G
3、人工+ J$ ~( i- Y! z* O, q
我对浴场的人力规划，比如排班方案和岗位编制基本是按这个基数考量的
9 G$ v4 Y! {# {1）每名员工的服务能效是20-30人. X9 j- l2 a, `" R
每名员工每天8小时*60分钟=480分钟/20-30人=24-16分钟服务配比。 g% J b7 |; b9 H# R, N
也就是半自助式的汗蒸，给每个顾客的服务配比最低是16分钟，最高24分钟。' J( H, }6 D9 @: d" `, ?1 \
如果按员工工资150元/天计算，每位客人的综合服务成本是150元/20~30人=5-7.5元/顾客
$ N$ R6 y+ b' h( Y! }2）每名厨师的服务能效是40-50人
8 R! [& Q0 R# [) U0 Z* V0 B: x7 E$ a或者控制在每位用餐顾客的服务成本3~5元。( a8 s- v* `* r- k
3 Z& Z' I- N$ R6 i6 C
伍
^( w' h0 E6 [% x0 M收益9 L o( s) p( z+ F8 F; ?# o# n7 a
1、消费结构: H4 O9 Y7 L+ G+ }7 e' i
仔细观察浴场的消费结构，基本上门票占30~40%
6 U( p# ?( `: e' @这是很不乐观的，因为这属于资源型消费。说俗点就是吃老本。; l Z- l+ g) Z% {
服务型消费，或者说二次消费，所占的比例很低。
) m! B* z) s& Y/ l6 i: \4 D1 X7 e这和浴场的运营能力有关。
) h+ K9 R/ K- i/ w! W2 ~2、客单消费
0 u" a& g1 Q2 o1 j1 R- z, R留意全国各地的浴场消费数据，尤其是美团上的数据
/ ?, Z% t2 m3 ^7 J% r就会发现，基本上人均消费100元，是个坎儿。4 s# }' C5 e2 m) v" [) G
3、服务内容
; O* l; S% t1 T除了门票，餐饮，按摩，想想看你的浴场还有什么拿得出手的消费项目。
' S- ~+ R" m0 C2 U/ a' F# `- s. c服务空心化是很多浴场的经营症结所在。
0 r0 i% O4 Q! ^& I7 ^' l4、顾客体验
. T; K' x3 F# A, |6 D千篇一律的装修，大同小异的服务。3 j; H& M. T. A/ L! u r
直接导致客户的体验不好。+ P3 W# j2 t+ {' z' C
影响了客户的再消费欲望。4 Z1 x$ A, j, \( Q) Y
. K, ]& [7 p& Z+ X$ O. v) T9 }) F" _/ ~
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