说到底，洗浴属于重资产投资。$ Q6 Q9 P4 R5 P4 w8 A& z" v
投机心理要不得。' q" l( Z7 t5 I) o
投资之前，有笔账要算清楚。
( u8 N8 I, I6 t4 g5 U3 O
: f: _6 l( `& n# W. {% _$ B' {( y壹
# j, s- U' F9 H8 y# o3 v! E市场8 X' E1 e1 w. k1 a4 o
剖析某地的洗浴投资市场，可以用几个指标来确定# C& ?8 a& V5 E9 D- E
行业总规模
, B9 q. J3 {" v! d: b* d产业结构
! V+ o& |4 @4 f; `% r, ^" {5 D/ U r& `发展速度1 K1 h0 Z+ v# O) J$ i# g4 b/ y
消费密度
+ D7 F7 a# ]: v1 f* n1、行业总规模
7 c9 X a% n3 }5 w如果当地规模以上洗浴(1000m2以上)洗浴总规模低于0.1m2/人，
/ E* D: H: H; T7 j基本属于空白市场。3 }* q2 g1 P; t( r6 {4 N
2、产业结构9 f2 n! }8 |$ a* ^9 }4 l
虽然都是开洗浴，但定位不同，经营模式不同，竞争也不在一个跑道上。6 w6 J: {, }7 V/ G; [
就好比餐饮行业，开快餐的和开私房菜的各有各的生存之道。& |' \; i/ X$ P8 c& g+ P! N
剖析一个城市的洗浴行业结构，要结合当地的洗浴文化和消费结构综合分析。
; b0 S$ d8 r0 N比如深圳的洗浴和沈阳的洗浴完全两个概念。
. \, T! i% n! J5 e* M3、发展速度# P( M5 v4 |; W0 w/ m2 n
主要是客户端的发展速度，比如年人均洗浴综合消费水平
. _5 J5 C% W% ~另外就是服务端也就是浴场端发展速度，每年新增多少平米
- A& O% G. v9 n( x, X- O4、消费密度
* H, y! c# i1 t1 X我个人主张，一个浴场的有效消费半径是浴场规模/1000m2+1km
9 `" q. @$ X9 S2 j' ` b基本上80%的客户都在这个范围内。当然也有例外。; u! e6 h6 a( b0 a
比如1000m2浴场，有效消费半径是1+1=2km
" e& Y5 V1 U J: o# k) `1 N2000m2浴场，有效消费半径是2+1=3km
$ \0 X) {' q4 s' @, a这个数值要乘以当地的人口密度
: w# d, I( B: c/ e8 o比如3000m2的浴场，有效消费面积 c" A8 [" j0 h- r3 y
3.14*4km*4km=50.24km2*1000人/km2=5万人，( r3 F# ^0 i" |4 y2 D4 v
如果人均年洗浴综合消费200元，总消费潜能1000万。
* \8 E* F: Z* w7 [' S& B, l按35%的净利润，年收益最高350万。+ u; A- y9 c" L2 |7 i9 q
上述只是评估方法，实际要比这复杂得多。
* R! ?4 `- X. v; i6 w" e- f: e, d# q4 s5 e( U6 }2 O; }
贰4 A) O: y4 t+ E& a( w4 x: q3 c0 Q
投资3 f) j# G0 w' G7 m/ m
1、投资规划3 q! r" m1 v' {' }' t1 G C
我们目前设计的项目综合投资大多在2000~2500元/m2之间
3 O* ?( V5 h$ ]这个费用不包括租金，员工工资，不包括布草费用。
6 X; S. A# k. @其他基本都已经包括。
0 X/ {8 c; T% H% l2 r+ F& S很多投资者对此投资规划仍不满意，希望降低更多。
6 y Y0 C) y! ?5 r ~# X! b c说实话，我已经尽力了。
% g# @6 P& e( W1 f. w5 ^" i虽然我更明白轻投资，重运营的道理。
2 w# H6 b6 d8 h4 P% x1 u$ y但强妇难为无米之炊。7 o6 V& m, o1 W p. ?* G( z. t
那些投资规划超过3000元/m2甚至4000元/m2的项目，$ G' L' T' `: y, C2 }) Y% h
我更为他们担心，因为投入倍增，收入不能倍增。9 E6 B$ O/ ^: ]- \8 B
项目一但开始运营，就会感受到巨大的资金压力。1 I/ ~# |( B: I I3 }, \1 u- f
如果是自有资金尚好，如果是借贷资金，压力就无法言喻了。- q3 l$ M9 |/ F) I
2、投资回报
, ~1 K" q9 `0 n3 D2 L. R. O7 h5 i2 S; _如果我们的投资是2190元，如果两年回本，不算财务成本，转让费等。( y2 t( Q$ a/ O
每天每平米的净收益要达到3元才可以。
4 E6 m9 {- n0 Z( l% z7 ]4 {7 b365*2年*3元/m2/天=2190元
8 a" C7 W, }$ o而每天每平米三块钱的净收益，容易做到吗, L& B7 K7 z# J, h; @) S |
下面详细分析。. c f3 O2 o& F+ k' D
( C4 m) A9 }( y! e3 n+ H6 U叁
- X" \( t4 Q4 O. Q2 P0 ^3 {成本
: Z" s; i9 v# a; l- U! x运营一个洗浴项目，几大成本
- N% V+ B/ q4 t, {6 D6 C p1、租金，1.0元/m2( e7 W' s7 d; q, ]
需要补充一点，租金可以按辐射半径内的人口密度计算) ?/ T# ~0 Y f! ^/ ?/ r! \
比如5000m2项目，半径6公里之内，人口密度如果是2000人/km2! A% a4 P* `8 ?3 B; P. P1 s7 g4 q1 \
那么租金在2000人/km2/1000=2元/m2/天6 [. j$ e" p4 Q( K2 Q
如果人口密度是2500人/km2，同理租金在2.5元比较适宜。0 X1 _# P# k8 U( f; U
2、人力成本
5 g* ~. b/ }/ e" m6 s2 U上海等一线城市2.5元~3.0元/m2/天7 J6 m: ?# ^8 q2 |5 o3 h$ X4 G3 N8 r
南京沈阳等城市2.0~2.5元/m2/天0 |. P7 x+ R2 d8 j/ C" d
三四线城市1.5~2.0元/m2/天
( g3 @' S0 [( e/ A8 e$ L县城等在1.2~1.5元/m2/天
( e9 A; E- ?. B4 Z& h当然了，项目的规模，楼层，规划，以及排班方案都是影响人力成本的重要因素。
; A' _. _7 N3 l以上的数据只是行业整体数据，不包括外包团队的工资。
Q& J2 S- ?; s4 x: |: D0 k只包括公司的直接人力成本，包括了显性和隐性人力成本。
5 ], m$ e7 v4 s& I) H2 C3、能源损耗* G: O3 o' ]' y
水电暖通等损耗，' v3 m l2 c$ ^$ z2 x# }0 k, {
以华北地区1.2元/m2/天4 y4 ]$ i+ W# Y0 L
华中地区1.0元/m2/天: x9 x9 _6 s; ~
计算0 @% c4 a" _: R# a9 a( _5 Y
4、日耗品- Y/ h& ?4 o3 ^7 S$ T% k. E
毛巾二次洗涤& e9 r0 K9 b& x3 M" L
洗发膏
" ^8 B! @. k. P+ s3 b/ c# f抽纸等9 y" m$ V6 f+ Q
按0.4元/m2计算
7 p2 _9 r8 m7 e' t& r& f. e那么一个三四线城市的运营成本是; A8 j, Z/ U0 P6 z+ }
1.5元租金+1.5元工资+1.0元能耗+0.3元日耗=4.4元/m2/天
7 A! m @2 f t# b8 C: S以5000m2三四线城市浴场，每天刚性成本就得22000元。
. @, {* L- y" y, T如果每张门票59元，大概需要400张门票才能收支平衡。% W+ r' Z) u' G( M: F
4 }- ?* ]8 E8 Z3 Q2 ?& u8 t# d
肆# E6 m" J. s+ q- D# w( l/ I. K
运营- R5 P! }; `& Y$ i) |$ R
1、汗蒸
; x l1 I/ N- X7 F我在2016年就发文指出，汗蒸是为经营挖的坑。
5 v3 W2 \3 H% t' D) y) X为什么这么说，就是因为汗蒸的成本高居不下，却一直没有有效的盈利模式。- q# F8 z+ `- H
简单直观的说，维持汗蒸的温度，一平米一个小时要1块钱（能源方式不同，差别很大）
" S3 Y& y V6 Y. i, B如果100平米的汗蒸，一小时就要损耗100元，一天就要损耗1000元（10个小时）' q0 m9 x; G- p- ^# A
2、戏水
1 c( Y3 f4 l' H" [按常规计算方法，室内泳池戏水池的水温每小时下降一度。2 l" P v m5 |7 s6 k
一吨水维持水温，如果用燃气锅炉，每小时需要0.8元成本。
* ~& V" w0 T7 ]7 Q如果我们有200吨的游泳池，100吨的戏水池。
6 S* K6 S& A- g. G2 X: B; d: b那么每小时的成本就是240元。
. m/ _6 a3 ~; p7 Y* S想一想有多么可怕。
: g) n( ^, C; H. F3 _. z这个数据并不准确，需要根据能源方案综合计算。但能搞居高不下是不争的事实。9 r5 q% b* w9 `3 d. _0 c) h
3、人工
5 `. u9 O0 b, d f我对浴场的人力规划，比如排班方案和岗位编制基本是按这个基数考量的% A+ U5 X1 B) X! j' W5 j8 [
1）每名员工的服务能效是20-30人
+ D' O9 j* w0 @7 b: a每名员工每天8小时*60分钟=480分钟/20-30人=24-16分钟服务配比。
. k A; p2 w6 G/ g; Q也就是半自助式的汗蒸，给每个顾客的服务配比最低是16分钟，最高24分钟。
/ H9 Y7 n C7 Z; U* F/ I o6 x如果按员工工资150元/天计算，每位客人的综合服务成本是150元/20~30人=5-7.5元/顾客1 c- V' a; c6 b* h, D9 Z0 T
2）每名厨师的服务能效是40-50人
, T& i2 ~) h3 H4 W或者控制在每位用餐顾客的服务成本3~5元。
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& m0 `3 Y, @0 M0 {. X伍
3 }( g `& \( J# C收益
8 K' |* A' B: o4 C5 c D( P1 m& t1、消费结构* i8 Q: ^6 @7 e& g3 ~
仔细观察浴场的消费结构，基本上门票占30~40%
* b4 h0 J) L# i# S$ t这是很不乐观的，因为这属于资源型消费。说俗点就是吃老本。- S, N9 O! [% t! A- c
服务型消费，或者说二次消费，所占的比例很低。2 O# F. m D' I& g3 Z: m5 ^
这和浴场的运营能力有关。! ^2 q& f1 o$ v' u( k
2、客单消费0 @% v+ r2 i/ f# a9 P
留意全国各地的浴场消费数据，尤其是美团上的数据3 R# q U2 N( d! r
就会发现，基本上人均消费100元，是个坎儿。
1 D% _' S% Z' c# S5 ?2 w. B3、服务内容
$ x- c+ R2 J* S# V除了门票，餐饮，按摩，想想看你的浴场还有什么拿得出手的消费项目。
$ @9 {9 U3 d6 a. |+ z5 Y服务空心化是很多浴场的经营症结所在。
* _1 D8 R8 {' ]7 e7 L" Q4、顾客体验
+ n1 |5 e+ j# Y+ o千篇一律的装修，大同小异的服务。1 K1 I" P' B, j0 ^6 ?, D: e( A
直接导致客户的体验不好。+ l0 \/ `! J, }* L. O2 y9 O7 _) b( p
影响了客户的再消费欲望。" i' K8 ^/ I% C, i1 r$ C; t. y3 a
7 B7 b+ X- G; ?; g6 V/ v
6 T5 H* h2 V& s0 v3 h
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