盈利焦虑，不懂不开洗浴

从一线反馈的数据，洗浴行业都面临着盈利焦虑。
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& F  i) W& g* O1 l0 R4 B见回复

说到底，洗浴属于重资产投资。
) U5 Q3 U8 k: j- N5 G* m. H* Z投机心理要不得。
* L- i9 V& t/ p' }1 r投资之前，有笔账要算清楚。

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市场
剖析某地的洗浴投资市场，可以用几个指标来确定
行业总规模
8 ^4 W" d3 o, `+ C/ z产业结构
- p9 @( c# q) t. D. \发展速度
4 D4 z2 ?+ I) b  _消费密度
1、行业总规模
- V. G: v. L6 Z8 S9 p- S如果当地规模以上洗浴(1000m2以上)洗浴总规模低于0.1m2/人，
" [! {, [# g' Y; ]+ ^' |基本属于空白市场。
9 C$ g* P( j5 R: o4 v) H2、产业结构
虽然都是开洗浴，但定位不同，经营模式不同，竞争也不在一个跑道上。
就好比餐饮行业，开快餐的和开私房菜的各有各的生存之道。
0 W2 e+ B3 G9 {9 Y剖析一个城市的洗浴行业结构，要结合当地的洗浴文化和消费结构综合分析。
( e- A: u- W% }6 t& {, [比如深圳的洗浴和沈阳的洗浴完全两个概念。
4 I* N% u* N+ |8 n- [* Q3、发展速度
主要是客户端的发展速度，比如年人均洗浴综合消费水平
4 @: m' h( L' K另外就是服务端也就是浴场端发展速度，每年新增多少平米
4、消费密度
7 o- p; `6 j5 n3 V4 h7 ]3 d5 [我个人主张，一个浴场的有效消费半径是浴场规模/1000m2+1km
3 @4 y' r6 L* Z3 w  P基本上80%的客户都在这个范围内。当然也有例外。
) J: i. f" j" X4 a  o- O比如1000m2浴场，有效消费半径是1+1=2km
2000m2浴场，有效消费半径是2+1=3km
这个数值要乘以当地的人口密度
比如3000m2的浴场，有效消费面积
0 o) _9 T! [; V% Q3.14*4km*4km=50.24km2*1000人/km2=5万人，
如果人均年洗浴综合消费200元，总消费潜能1000万。
5 j3 Q- H+ g8 G& d% ]+ F$ d按35%的净利润，年收益最高350万。
$ K* d7 M3 \$ A上述只是评估方法，实际要比这复杂得多。

贰
投资
( T$ g/ r% G2 i. u1、投资规划
我们目前设计的项目综合投资大多在2000~2500元/m2之间
这个费用不包括租金，员工工资，不包括布草费用。
2 _( ]9 r' f7 O0 H6 T5 d7 o+ f其他基本都已经包括。
很多投资者对此投资规划仍不满意，希望降低更多。
说实话，我已经尽力了。
虽然我更明白轻投资，重运营的道理。
. b0 T) h% x3 R+ Z但强妇难为无米之炊。
那些投资规划超过3000元/m2甚至4000元/m2的项目，
我更为他们担心，因为投入倍增，收入不能倍增。
项目一但开始运营，就会感受到巨大的资金压力。
如果是自有资金尚好，如果是借贷资金，压力就无法言喻了。
2、投资回报
如果我们的投资是2190元，如果两年回本，不算财务成本，转让费等。
# z8 F: h# \5 B2 }每天每平米的净收益要达到3元才可以。
365*2年*3元/m2/天=2190元
# D0 E$ i4 d4 t0 o: O# W$ p而每天每平米三块钱的净收益，容易做到吗
1 A3 ?" J$ Z0 D1 D4 C, |& j下面详细分析。
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, ~, Y/ F/ F% f叁
8 m% Y1 r, ?. a. ?4 k4 A8 N. f成本
8 L: _; y1 L' B$ ~运营一个洗浴项目，几大成本
  O4 U4 y0 I0 `' y' a" _% u1、租金，1.0元/m2
需要补充一点，租金可以按辐射半径内的人口密度计算
1 k4 ]8 H0 e0 p* `* ~, x2 F比如5000m2项目，半径6公里之内，人口密度如果是2000人/km2
0 G( g* {. q" T0 x3 D3 l3 D8 z3 ]那么租金在2000人/km2/1000=2元/m2/天
如果人口密度是2500人/km2，同理租金在2.5元比较适宜。
2、人力成本
上海等一线城市2.5元~3.0元/m2/天
南京沈阳等城市2.0~2.5元/m2/天
三四线城市1.5~2.0元/m2/天
4 K( |% M; z) b' ~县城等在1.2~1.5元/m2/天
当然了，项目的规模，楼层，规划，以及排班方案都是影响人力成本的重要因素。
8 @$ f+ p' D6 ~4 d( z以上的数据只是行业整体数据，不包括外包团队的工资。
; Z' w3 P  f, H6 X# t2 i只包括公司的直接人力成本，包括了显性和隐性人力成本。
3、能源损耗
水电暖通等损耗，
以华北地区1.2元/m2/天
* L2 L( m0 u; y* H! E' G* d3 x1 i华中地区1.0元/m2/天
计算
4、日耗品
毛巾二次洗涤
洗发膏
抽纸等
按0.4元/m2计算
那么一个三四线城市的运营成本是
, ^! ?  m7 V" {1.5元租金+1.5元工资+1.0元能耗+0.3元日耗=4.4元/m2/天
以5000m2三四线城市浴场，每天刚性成本就得22000元。
如果每张门票59元，大概需要400张门票才能收支平衡。
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肆
运营
2 X4 k6 A% A+ S# I! ^1、汗蒸
9 a( g5 R2 X# z: n0 d我在2016年就发文指出，汗蒸是为经营挖的坑。
为什么这么说，就是因为汗蒸的成本高居不下，却一直没有有效的盈利模式。
8 g. t' n% F: g, \) n简单直观的说，维持汗蒸的温度，一平米一个小时要1块钱（能源方式不同，差别很大）
如果100平米的汗蒸，一小时就要损耗100元，一天就要损耗1000元（10个小时）
3 R: y9 }- F( k* u4 X& o2、戏水
* \  y3 {6 O0 b: i按常规计算方法，室内泳池戏水池的水温每小时下降一度。
一吨水维持水温，如果用燃气锅炉，每小时需要0.8元成本。
如果我们有200吨的游泳池，100吨的戏水池。
& h! ?* h- l+ h; ^! c& L那么每小时的成本就是240元。
8 ^1 t' Y) o  Y2 s8 |1 Q# L* V$ q想一想有多么可怕。
, ?& u+ D- r, Q' n+ ]2 c1 q这个数据并不准确，需要根据能源方案综合计算。但能搞居高不下是不争的事实。
3、人工
' k: J0 W5 n1 ?  \% s: E8 ]& w我对浴场的人力规划，比如排班方案和岗位编制基本是按这个基数考量的
1）每名员工的服务能效是20-30人
8 W8 J; H' C8 ?% j6 x每名员工每天8小时*60分钟=480分钟/20-30人=24-16分钟服务配比。
也就是半自助式的汗蒸，给每个顾客的服务配比最低是16分钟，最高24分钟。
如果按员工工资150元/天计算，每位客人的综合服务成本是150元/20~30人=5-7.5元/顾客
2）每名厨师的服务能效是40-50人
0 J' |1 y# u7 K& f# \& j) A3 z7 j或者控制在每位用餐顾客的服务成本3~5元。
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伍
收益
1、消费结构
仔细观察浴场的消费结构，基本上门票占30~40%
这是很不乐观的，因为这属于资源型消费。说俗点就是吃老本。
服务型消费，或者说二次消费，所占的比例很低。
  {: {  y, k/ D' k1 T8 S# M这和浴场的运营能力有关。
+ A" I2 S. j0 i; S3 k$ c" I2、客单消费
9 P) w6 m) t! o) ]! h; m留意全国各地的浴场消费数据，尤其是美团上的数据
就会发现，基本上人均消费100元，是个坎儿。
! c7 f5 S6 H: M3、服务内容
除了门票，餐饮，按摩，想想看你的浴场还有什么拿得出手的消费项目。
服务空心化是很多浴场的经营症结所在。
% M% P. h3 s$ }2 F! u3 m* M$ D4、顾客体验
千篇一律的装修，大同小异的服务。
$ b9 p0 E+ P$ W& r+ ]  X( W' Z直接导致客户的体验不好。
影响了客户的再消费欲望。
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