别紧张，我说的开光
9 r: f( d( n' f5 w是做可行性分析
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3 p5 S- F, d ?# M+ I5 ?1 o可行性分析，就是从项目立项开始
- ~, c; d8 F, H6 ~7 ?' i8 ?对市场环境、项目选址、风险控制、能源方案、成本控制、投资规划、经营方案，运营成本、收益分析等作出系统的量化的数据分析和系统评判。. H; I2 a: T; y, ]
根据可行性分析的结果，决定项目的投资规模和节奏。' Y$ ], w) @8 u, x
遗憾的是，大多数项目，这些功课都省了。
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# @, \. V1 \$ m u! w: A, h+ k( a# Q风险控制( a9 s) ~' v, \0 `
1、建筑产权有问题的，不能做；2 K" F B$ E0 F9 Y: n D4 N. _9 {
2、一次消防没通过的，不能做；, I* |. h% |) A5 a
3、土地规划和建筑规划相悖的，不能做；8 I% N5 G* b- T% X+ _ _
4、工业厂房、军产房、划拨地，不能做；0 D3 z: Z6 Y+ B) q1 \ V
5、停车位不满足每百平米一个车位的，不能做；% T' m" U& K3 W1 B A8 ~( ?7 _
6、消防强规不满足的，不能做；
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很多客户在投资浴场时，连个免费咨询电话都舍不得打给我问一问，
3 b% X; M$ y7 _# h# ^2 ^3 M4 v直接一个猛子扎进去，结果建到半截才发现，这里根本不能做浴场。
2 N6 g, r+ A! q! Q3 Y. ?5 ]几百万甚至过千万的投资都打了水漂。$ @- j; f7 ^' I& q
这样的例子，几乎在每个城市都有实例。% Q2 ?" p9 `# |' s. ?% m8 I6 B
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可行性分析
/ @" e8 n+ R; t6 _1、比如在内蒙某轻度旅游城市，当地城市人口只有18万，却要投资15000m2浴场，能行吗？1 [9 h1 e- z- H, _$ ?0 a
这样的投资很常见，有的是因为公建配套，规划要求，这种情况无可厚非。4 H; r* o. r6 H% e
另一种情况仅仅是因为，我有钱你有房，郎有情来妾有意，那就投呗。
& [3 F: q9 L" x0 p: U* v2 G我们简单算一笔账，18万人，年人均洗浴休闲专项消费100元(同比数据，各地差异很大)
$ b! ?; d1 k" c, G市场的蛋糕只有18万*100元=1800万元*30%的=540万
# O8 q- B+ D9 j: x3 q, Y+ t对于轻度旅游(我个人定义，旅游季不超过3个月，旅游客户已经平均加权到了人均消费的100元里)
$ t$ P0 H7 i' R/ l* v6 t% L如果投资15000m2，按2400元的综合投资成本计算，15000m2*2400=3600万投资/540万年收益=6.7年回收周期( |, M5 t5 J3 a- G
这样的投资项目经济收益很差。+ k+ u2 y, u% ]+ j
然而，在内蒙和内地很多城市，这样盲目上马的项目并不少。在排除以下几种情况外，其余的就有点得不偿失了
0 Q5 t7 S( N- C$ W1）开发商有条件拿地，政府要求配建此类公建项目；
& O4 W" P3 \# \* I6 U, I/ o" I2）自有房产，多年荒废，为了盘活资产；
& r0 w$ q7 m+ k0 i# N" n3）做产业规划，而非项目规划，项目不赚钱，但为土地升值可以弥补；! c, N1 H4 s, ?$ @6 w0 ^% o1 Q
4）为楼盘造势，虽然项目不赚钱，但因为有温泉配套，房子能多卖钱；6 D; E. l+ {1 G9 Y' m0 }
5）资源优势，地下有温泉或某项资源不要钱；
2 O4 q& \: I" z# h- s' c这几年大上特上的温泉度假项目，或者轻度假、泛旅游温泉项目，大多是基于这样或那样的原因做的投资。4 g/ v' m& g: v' F% {# d
然而，开业后自己连生活都不能自理，其结果自然苦不堪言。% M; s n9 c2 T8 O5 J& v
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经营方案3 E3 G+ `+ L, K" P: C( O) N
我一直强调做经营要学山大王
! Q/ I( ]1 j- s一定要占山为王，起码在某一个行业或某一领域吃独食，不能吃独食也要做王者。8 H ^/ [% d [' x
遗憾的是，大多数的浴场，就是一个抄袭版的大号浴场。
0 W3 C* k$ L& g' r我考察过不少轻旅游，微度假，泛休闲的浴场
/ J/ I2 n& ^# u完全一个模子，一个样。4 x& P$ F! A" \, o* a" ? q
我大老远的来你这里，就为了多花钱找罪受。' [: J7 `1 d! y
难道我的钱是西北风刮来的' j: \) O8 O3 \) _
没有核心竞争力的浴场，不开也罢。
, K. g4 W# L& E7 B' T现在的客户都已成精，靠糊弄可走不通。; k' ~& H/ @) l5 d; @4 f ` a$ J" J
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肆6 _3 ~5 P2 z& c8 d$ d/ a$ M
花点钱，给你的浴场开个光
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每个项目都盈利。6 [2 N: W7 O( Z/ A
这是我们公司的solgan，标语口号6 a2 k7 x$ H/ ^ L; \
这既是我们设计的信仰，更是力量。. x, ~/ t& C) e% u
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正因为此，我们每年要枪毙掉近十个项目。9 A2 B7 D5 O8 o# y
以沈阳68号汤屋的客户为例，我今年就为他PASS掉了两个投资立项。' o' t4 L p9 w
为此，很多客户不理解。1 V$ [9 U# R2 H
你说你张培哲，上门考察就要5000元，做分析要10000元起步5 S* G0 s+ q1 T+ S" d& q
最终项目却做不成。凭啥" f+ Q w/ Y# p3 t7 p# A
我解释给他们听，我说我去医院看医生，做了各种体检，体检完了，医生说你没病，不用开药了。
6 C _6 \, k. S# @. G难道这体检费要退掉吗。
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. E2 P! c" l( h6 _) |3 `我的客户说的更直接。
6 p; r a9 W$ r( ^张哥
1 }9 O# t6 D* U( ]5 @2 U+ I% W2 Y( e花这点钱，即便项目做不成，也值得。
8 @0 |) j# a: l就当给我的浴场，开了个光~' b: E- o$ t3 H
亲，您的浴场要开光吗？% o; c8 [) j# K0 x# o" M" V* d
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