你的浴场，有没有开过光？

别紧张，我说的开光
是做可行性分析

可行性分析，就是从项目立项开始
0 l( d/ G% y) a# t! U: Y对市场环境、项目选址、风险控制、能源方案、成本控制、投资规划、经营方案，运营成本、收益分析等作出系统的量化的数据分析和系统评判。
根据可行性分析的结果，决定项目的投资规模和节奏。
遗憾的是，大多数项目，这些功课都省了。
$ x7 q$ S( z+ R  ^
壹
3 Z# e# \, v1 G. T& |风险控制
0 L. M* r# P1 J; W( Z% f1、建筑产权有问题的，不能做；
2、一次消防没通过的，不能做；
3、土地规划和建筑规划相悖的，不能做；
/ z' d9 J+ p3 J! E4、工业厂房、军产房、划拨地，不能做；
# s$ m2 v2 d2 V1 W+ L" N5、停车位不满足每百平米一个车位的，不能做；
' q  r5 L' X' X) K) d6、消防强规不满足的，不能做；
$ q; A6 `9 z- r$ k7 b……
2 C5 b8 Z- Z' p9 O) m很多客户在投资浴场时，连个免费咨询电话都舍不得打给我问一问，
直接一个猛子扎进去，结果建到半截才发现，这里根本不能做浴场。
几百万甚至过千万的投资都打了水漂。
这样的例子，几乎在每个城市都有实例。

- @! U- l( r; f5 @贰
可行性分析
1、比如在内蒙某轻度旅游城市，当地城市人口只有18万，却要投资15000m2浴场，能行吗？
这样的投资很常见，有的是因为公建配套，规划要求，这种情况无可厚非。
. Z) J9 W# [/ u/ W2 l! `& |& f另一种情况仅仅是因为，我有钱你有房，郎有情来妾有意，那就投呗。
$ o& R. ^+ J! x$ d8 O- Q1 ~9 x我们简单算一笔账，18万人，年人均洗浴休闲专项消费100元(同比数据，各地差异很大)
市场的蛋糕只有18万*100元=1800万元*30%的=540万
对于轻度旅游(我个人定义，旅游季不超过3个月，旅游客户已经平均加权到了人均消费的100元里)
/ w  Z9 s6 s. c+ ]( [9 T7 g$ ~如果投资15000m2，按2400元的综合投资成本计算，15000m2*2400=3600万投资/540万年收益=6.7年回收周期
) h/ d6 O  ~5 S+ v这样的投资项目经济收益很差。
. I' {3 Z) j, _然而，在内蒙和内地很多城市，这样盲目上马的项目并不少。在排除以下几种情况外，其余的就有点得不偿失了
1）开发商有条件拿地，政府要求配建此类公建项目；
2）自有房产，多年荒废，为了盘活资产；
  ~( `$ C+ X9 S# E. h  n3）做产业规划，而非项目规划，项目不赚钱，但为土地升值可以弥补；
4）为楼盘造势，虽然项目不赚钱，但因为有温泉配套，房子能多卖钱；
2 h* E/ i9 L6 o" V, N* ?' G5）资源优势，地下有温泉或某项资源不要钱；
这几年大上特上的温泉度假项目，或者轻度假、泛旅游温泉项目，大多是基于这样或那样的原因做的投资。
7 P3 w& \" U2 q7 u然而，开业后自己连生活都不能自理，其结果自然苦不堪言。

叁
经营方案
我一直强调做经营要学山大王
一定要占山为王，起码在某一个行业或某一领域吃独食，不能吃独食也要做王者。
5 x) ?$ A" Q# e1 L# L遗憾的是，大多数的浴场，就是一个抄袭版的大号浴场。
我考察过不少轻旅游，微度假，泛休闲的浴场
% u9 C# [: P$ g- j, ?$ a' ~完全一个模子，一个样。
6 t& s5 i3 p7 r# F8 t我大老远的来你这里，就为了多花钱找罪受。
' ?6 k+ B$ l* ?1 P! H$ d5 }  O难道我的钱是西北风刮来的
没有核心竞争力的浴场，不开也罢。
% J2 r; g* E0 o' ~/ [现在的客户都已成精，靠糊弄可走不通。
8 h9 S$ ]+ l; Q" H7 f' j
, }3 @9 F& L; G3 B( j. q肆
6 D8 n; u: Z  q1 E1 v花点钱，给你的浴场开个光
0 E  H( B8 g9 V; r( G2 J& \9 ~
; e' l! T9 G2 p2 W) i: ?) A每个项目都盈利。
这是我们公司的solgan，标语口号
这既是我们设计的信仰，更是力量。
9 i( O- H! _0 Q
正因为此，我们每年要枪毙掉近十个项目。
以沈阳68号汤屋的客户为例，我今年就为他PASS掉了两个投资立项。
为此，很多客户不理解。
你说你张培哲，上门考察就要5000元，做分析要10000元起步
# E& Z7 m6 s8 B9 n. y7 X' H. j) r最终项目却做不成。凭啥
  ~9 E2 I& Q( u9 I5 m: @我解释给他们听，我说我去医院看医生，做了各种体检，体检完了，医生说你没病，不用开药了。
+ }, m- L  s, {/ j" x+ Z难道这体检费要退掉吗。
0 M! @& J) z% a6 g0 i. `% ^
" e% U! X$ b0 a; V我的客户说的更直接。
4 q; }: l7 F/ V$ l# z张哥
花这点钱，即便项目做不成，也值得。
, D3 S8 g( e$ ^* M就当给我的浴场，开了个光~
3 P9 l: H5 Z+ I. Q! {2 y亲，您的浴场要开光吗？

! [# E/ S/ w0 `! X6 p
8 H7 s  v2 _( X, H; {( {: P