你的浴场，有没有开过光？

别紧张，我说的开光
/ A1 Y% k& k$ t" y( ~% ^; N+ P是做可行性分析
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) B1 G- O# \0 V; ]6 e可行性分析，就是从项目立项开始
, [- o  H4 P+ x* Y2 J. @对市场环境、项目选址、风险控制、能源方案、成本控制、投资规划、经营方案，运营成本、收益分析等作出系统的量化的数据分析和系统评判。
* q. F* ~+ T( D3 j# ~: _根据可行性分析的结果，决定项目的投资规模和节奏。
遗憾的是，大多数项目，这些功课都省了。
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风险控制
1、建筑产权有问题的，不能做；
2、一次消防没通过的，不能做；
" h( C; R$ _/ i* ?- E3、土地规划和建筑规划相悖的，不能做；
3 v7 N6 ~# t7 `8 e. t4、工业厂房、军产房、划拨地，不能做；
5、停车位不满足每百平米一个车位的，不能做；
( s/ K" D4 X% Z0 F3 c* t# V2 N6、消防强规不满足的，不能做；
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4 Z7 r( D+ F( J- k3 M很多客户在投资浴场时，连个免费咨询电话都舍不得打给我问一问，
直接一个猛子扎进去，结果建到半截才发现，这里根本不能做浴场。
: x: B5 U9 H; g3 M- z( Q: s# n几百万甚至过千万的投资都打了水漂。
4 R" f: S: H2 L' B8 n这样的例子，几乎在每个城市都有实例。
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可行性分析
1、比如在内蒙某轻度旅游城市，当地城市人口只有18万，却要投资15000m2浴场，能行吗？
% `6 h6 w3 g& k% M这样的投资很常见，有的是因为公建配套，规划要求，这种情况无可厚非。
2 a8 d2 W. p' \6 t, X另一种情况仅仅是因为，我有钱你有房，郎有情来妾有意，那就投呗。
4 K3 X) w; e  S* c' w我们简单算一笔账，18万人，年人均洗浴休闲专项消费100元(同比数据，各地差异很大)
* H3 _; W+ Y& [9 c市场的蛋糕只有18万*100元=1800万元*30%的=540万
对于轻度旅游(我个人定义，旅游季不超过3个月，旅游客户已经平均加权到了人均消费的100元里)
$ t) B* W  Z1 {9 O( ~如果投资15000m2，按2400元的综合投资成本计算，15000m2*2400=3600万投资/540万年收益=6.7年回收周期
5 S0 A) Q/ u* y+ M) V9 T: ]这样的投资项目经济收益很差。
' U3 C% T* o8 ?! i2 a0 ?8 j然而，在内蒙和内地很多城市，这样盲目上马的项目并不少。在排除以下几种情况外，其余的就有点得不偿失了
: y/ P1 g% Q, G  {/ d1）开发商有条件拿地，政府要求配建此类公建项目；
2）自有房产，多年荒废，为了盘活资产；
# D  Y7 n" N) X3）做产业规划，而非项目规划，项目不赚钱，但为土地升值可以弥补；
4）为楼盘造势，虽然项目不赚钱，但因为有温泉配套，房子能多卖钱；
! Q3 u; S) p8 V1 G! e5）资源优势，地下有温泉或某项资源不要钱；
这几年大上特上的温泉度假项目，或者轻度假、泛旅游温泉项目，大多是基于这样或那样的原因做的投资。
然而，开业后自己连生活都不能自理，其结果自然苦不堪言。
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经营方案
, Z1 l3 S4 V8 O# {* s1 A我一直强调做经营要学山大王
: x" I/ h1 _% s, {2 N# W, @5 [一定要占山为王，起码在某一个行业或某一领域吃独食，不能吃独食也要做王者。
遗憾的是，大多数的浴场，就是一个抄袭版的大号浴场。
我考察过不少轻旅游，微度假，泛休闲的浴场
7 m  J$ d, [3 L1 w9 C# J( g& |完全一个模子，一个样。
我大老远的来你这里，就为了多花钱找罪受。
难道我的钱是西北风刮来的
, T& C' q: I) u0 J$ T* P! d没有核心竞争力的浴场，不开也罢。
现在的客户都已成精，靠糊弄可走不通。

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花点钱，给你的浴场开个光
! [- N& V! [7 F- q. J' A
' i" c; N0 v0 X4 `, r- P( x; g每个项目都盈利。
; c7 T3 \  o) u9 G( s这是我们公司的solgan，标语口号
/ i/ j  \  w# C( k* r% ~& d  k这既是我们设计的信仰，更是力量。
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正因为此，我们每年要枪毙掉近十个项目。
$ A- x. A+ E* o7 |2 B5 v/ [6 H  l以沈阳68号汤屋的客户为例，我今年就为他PASS掉了两个投资立项。
7 x" w+ a8 G8 O. O: u为此，很多客户不理解。
你说你张培哲，上门考察就要5000元，做分析要10000元起步
$ V1 k5 S' t  {2 A3 k最终项目却做不成。凭啥
我解释给他们听，我说我去医院看医生，做了各种体检，体检完了，医生说你没病，不用开药了。
难道这体检费要退掉吗。
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我的客户说的更直接。
张哥
+ v: K. k4 |6 @6 |/ m3 L花这点钱，即便项目做不成，也值得。
就当给我的浴场，开了个光~
0 {) \' [+ a2 @! g/ c# H- K* {亲，您的浴场要开光吗？
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