你的浴场，有没有开过光？

别紧张，我说的开光
是做可行性分析
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可行性分析，就是从项目立项开始
对市场环境、项目选址、风险控制、能源方案、成本控制、投资规划、经营方案，运营成本、收益分析等作出系统的量化的数据分析和系统评判。
根据可行性分析的结果，决定项目的投资规模和节奏。
+ u7 j4 S, F! r4 m" `2 f遗憾的是，大多数项目，这些功课都省了。

壹
风险控制
1、建筑产权有问题的，不能做；
2、一次消防没通过的，不能做；
8 O9 o( ?# f9 W3、土地规划和建筑规划相悖的，不能做；
- b8 ]( ^+ `% k4、工业厂房、军产房、划拨地，不能做；
& c; A$ y" m! U4 N2 D- Z5、停车位不满足每百平米一个车位的，不能做；
2 }. [8 I; \8 o) P4 b6、消防强规不满足的，不能做；
……
/ K4 ]+ p) g8 f4 p9 X很多客户在投资浴场时，连个免费咨询电话都舍不得打给我问一问，
6 r+ R% }; z0 E8 b3 o" h0 ]( T直接一个猛子扎进去，结果建到半截才发现，这里根本不能做浴场。
1 F; K9 j* ^1 p( v" ]; P几百万甚至过千万的投资都打了水漂。
- S4 K8 Z9 o' k6 a% i% Q" s这样的例子，几乎在每个城市都有实例。

贰
可行性分析
1、比如在内蒙某轻度旅游城市，当地城市人口只有18万，却要投资15000m2浴场，能行吗？
/ x9 U# t. T0 n$ g* N* s% v& h) S这样的投资很常见，有的是因为公建配套，规划要求，这种情况无可厚非。
另一种情况仅仅是因为，我有钱你有房，郎有情来妾有意，那就投呗。
+ ?% ~& I; j. g6 w6 J4 A' Q我们简单算一笔账，18万人，年人均洗浴休闲专项消费100元(同比数据，各地差异很大)
市场的蛋糕只有18万*100元=1800万元*30%的=540万
对于轻度旅游(我个人定义，旅游季不超过3个月，旅游客户已经平均加权到了人均消费的100元里)
如果投资15000m2，按2400元的综合投资成本计算，15000m2*2400=3600万投资/540万年收益=6.7年回收周期
0 c* k5 F+ J3 H. V这样的投资项目经济收益很差。
2 e/ n" m; o7 ]+ ?9 v2 _然而，在内蒙和内地很多城市，这样盲目上马的项目并不少。在排除以下几种情况外，其余的就有点得不偿失了
1）开发商有条件拿地，政府要求配建此类公建项目；
2）自有房产，多年荒废，为了盘活资产；
3）做产业规划，而非项目规划，项目不赚钱，但为土地升值可以弥补；
4）为楼盘造势，虽然项目不赚钱，但因为有温泉配套，房子能多卖钱；
5）资源优势，地下有温泉或某项资源不要钱；
5 @3 R, f! @5 [这几年大上特上的温泉度假项目，或者轻度假、泛旅游温泉项目，大多是基于这样或那样的原因做的投资。
然而，开业后自己连生活都不能自理，其结果自然苦不堪言。
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叁
) U' A. G8 D( r/ }: y经营方案
我一直强调做经营要学山大王
8 n# D5 H. B+ y9 [) c7 _一定要占山为王，起码在某一个行业或某一领域吃独食，不能吃独食也要做王者。
1 ?! k8 C8 a6 r" Q遗憾的是，大多数的浴场，就是一个抄袭版的大号浴场。
. [. y0 U" B2 Y  A; H' V我考察过不少轻旅游，微度假，泛休闲的浴场
完全一个模子，一个样。
我大老远的来你这里，就为了多花钱找罪受。
难道我的钱是西北风刮来的
# T$ Y9 p" q/ ~8 |* Y* J5 S没有核心竞争力的浴场，不开也罢。
现在的客户都已成精，靠糊弄可走不通。
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. X- @3 G4 X+ u8 w4 t+ n: ~肆
3 i. o* c+ n' D( G& u' u2 j花点钱，给你的浴场开个光

每个项目都盈利。
这是我们公司的solgan，标语口号
! S" z/ s1 q+ K2 h4 B# ]4 N* C* `这既是我们设计的信仰，更是力量。
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正因为此，我们每年要枪毙掉近十个项目。
: z5 C* T7 t  A. p* n  M+ G以沈阳68号汤屋的客户为例，我今年就为他PASS掉了两个投资立项。
为此，很多客户不理解。
你说你张培哲，上门考察就要5000元，做分析要10000元起步
最终项目却做不成。凭啥
+ i9 e3 Z5 q  d/ x我解释给他们听，我说我去医院看医生，做了各种体检，体检完了，医生说你没病，不用开药了。
难道这体检费要退掉吗。
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' l9 ]  S, c. J1 |9 k" r" B我的客户说的更直接。
张哥
0 X. C" Z# N: ]# T  \. z. C" _7 P花这点钱，即便项目做不成，也值得。
! C( f1 H# d: D; `# M! Z8 r就当给我的浴场，开了个光~
- I; G& Z5 \% z7 {亲，您的浴场要开光吗？
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