不知你算过这笔账没有，洗浴投资3000元/m2不算低也不算高，不计财务成本，如果想在两年730天内回本，每天每平米的纯收益就得达到4.1元。而按照洗浴行业通常的30%净收益率，每天的坪效(每平米每天的营业额)就得达到13.7元/m2/天收益才能达到4.1元/m2/天，年坪效就是5000元/m2/年。
# E7 [5 F' ~1 g9 ]7 X# O| 投资额 | 回收期 | 每天纯收益 | 每天坪效 | 每年坪效 | | 3500元/m2 | 730天 | 4.8元/m2/天 | 16元/m2/天 | 5840元/m2/年 | | 3000元/m2 | 730天 | 4.1元/m2/天 | 13.7元/m2/天 | 5000元/m2/年 | | 2500元/m2 | 730天 | 3.42元/m2/天 | 11.4元/m2/天 | 4161元/m2/年 | | 2000元/m2 | 730天 | 2.74元/m2/天 | 9.13元/m2/天 | 3333元/m2/年 |
: [" {; V% E' R6 A4 p A靠什么能做到这个指标？除了勤劳节俭，更重要的还要靠智慧和资源。
, n. ~' K8 T% b7 H; k- O9 _" X这里说的智慧，主要是设计规划和管理创新。
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这正是我们今天探讨的：
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壹 | 服务内街
' H7 Y3 r+ |& ~8 q这几年的洗浴项目考察学习了很多，韩式、日式、东南亚、混搭，等等，林林总总考察了不少。发现个问题，汗蒸休闲广场，可有谁反思过，建设这么大的汗蒸休闲广场，赢利点在哪儿2 I5 t! n6 N) Q1 j
拿出这么商业面积，搞华而不实的休闲广场，实用性有多大。会不会因为人少，显得特别的空落。
0 P5 V0 Z) @+ ?- C: \' ^4 B& i5 R我们应该辩证的看，我不否认汗蒸休闲广场的内容，但不赞同这种大而空的形式。
1 p& k) @5 t M: i9 y# w" U所有的规划设计应该围绕经营展开，这才是设计的核心价值。
& ?0 o+ P* H' d: G我认为做服务内街，更好的解决了公共休闲和商业开发的矛盾。在烟台汤朝项目，唐山济州岛扩建项目中，我就融入了【服务内街】的建筑和经营形式，努力将客户公共休闲诉求和商业价值开发融为一体，在服务内街中融入新鲜、有趣、好玩的经营内容，让客户在开心体验的同时，引导客户消费诉求。 b7 n+ D2 V2 u
毕竟，赚钱才是硬道理。. x# C( K, o: Q) i' V
( g% y" `* r9 w+ ]! {) z0 W贰 | 开放搞活1 t; d: G3 H$ S# d, [. K; q
20年前的商场经营形式，大多经营模式固化，经营业态单一。 m/ |8 R2 a, t8 E9 N. m
今天的浴场经营也面临同样的问题，首当其冲的就是经营的开放性问题。5 G, t+ o! r( b! B; } |& _" z
现在的洗浴98%以上都是封闭式经营模式，什么是封闭式经营，就是你所有的二次消费都要经过洗浴消费。我来浴场，想直接按摩行不行，不行；想直接进客房行不行，不行；想直接喝茶谈生意行不行，不行；都要先经过洗澡才能二次消费。! I/ `' j) y b
这就是我所讲的封闭式经营模式。- M( H0 t- B4 {+ a9 y: H
封闭式经营模式也有他的好处，最大的优点就是便于管理。比如开放式管理会带来，是否多增加收银，是否动线合理，是否服装不统一等问题。
5 |* N2 O2 ~8 J2 v/ _这就需要规划设计师很好的解决。
7 e0 J- [3 |! ^1 F/ C7 O& q但想一想商场的发展历程，今天的商场，美食城，服装城，超市，电气城，娱乐城，等等各个业态都集合到一个平台，相互独立，我想去哪儿就去哪，点单式消费。0 ~- }0 W$ T9 O5 [8 P, `2 S
模块化经营，开放式合作，平台式管理，共享式服务。) R) Q; r1 h! ^
这是开放的基本含义。/ ?% l2 W. B& S6 ^/ U8 A0 |
至于搞活，就是做好规划项目的商业开发。" c. T) a: b- ^
比如很多浴场内也有大电视屏幕，作用呢，就是单纯的放个电视节目，高级点的放个光头强动画片。
9 _' F) g, H+ A5 n6 ^/ E/ o这不是搞活，这是浪费资源。/ E7 f& C0 T. X+ v% T
我们可以拿这个做个超级宝宝秀，展示各家孩子的才艺，只要你家的宝宝展示才艺，就会获得纪念品，还可以参加周宝宝，月宝宝，年度宝宝擂台赛。- }" E+ s( a* j+ C6 d
你想获得擂台赛冠军，需要拉你的亲友团参加现场手机投票，投票先要关注公众号，还可以现场发拉票广告，甚至可以霸屏，当然这一切都是要花钱的。最主要的是，客户自带亲友团，自带流量。想得票高，就得自己邀请亲友团来参加投票。
# g w- I( j& E+ i' R, ?# z比如霸屏半小时需要150元甚至更多。你和你的小公主一起参加生日派对，或者和你的生意伙伴参加派对，都可以在这里搞活动。
+ L7 I$ u: ]; X" a- m形式不必拘泥于这一种，最核心的目的，想方设法的多赚钱，这才是搞活。* p& S } O6 [' N4 j7 \2 x
但是，遗憾的是，大多数浴场的经营之道，不是盘活资源，而是打折打折打折
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叁 | 产业融合
1 L7 U3 | S/ m# } D7 a" N. K我给烟台汤朝项目起名叫做，汤朝生活馆。2 K) x3 t1 F' t( | ^! W
质疑不少，为什么不叫汤朝汤泉、汤朝洗浴、汤朝水会。* e, T& C4 s7 {# x6 D" p6 x
真的是不合时宜。做任何行业要与时俱进。
2 o$ N, J$ R; y, J. V9 W5 C% W6 |1、手机的进化- [* n7 p/ M/ z8 a& u6 q T
J8 A( p0 \, H- o手机不是用来打电话的
) A1 L7 z& ^0 z& b7 u如果放在15年前，说这话会被很多人诟病。可今天的手机，只是一个功能平台：通讯、影视、银行、餐饮、交友、办公、游戏、收音机、等等功能一应俱全。
) u; U1 Z5 X- V1 v0 \" M打电话的功能越来越淡化，所以说手机不是用来打电话的，这话没毛病。
1 w" P8 P3 B0 b1 {2 `; g* z2、商场的进化; K4 j* s2 i. `+ x1 G
20年前，商场大多是卖衣服的，有的甚至只是卖衣服的，其他的就是个摆设。
: z% o+ B0 ]" T: I+ R: M+ V; M) \, n可今天的商场，今天的MALL，哎呦，不得了，几乎涵盖了所有的生活服务功能，吃喝玩乐一条龙。" y* ^4 L% Q& f8 \' ?& @' w1 T3 Z
这是商场的进化。0 J- E* h1 h- I6 S2 y8 m
3、浴场的进化4 H0 j2 D5 h5 U( ?; w) F
如果放在20年前，我说浴场不是用来洗澡的。
6 l* ~5 B4 V0 }% L- w估计被人称为神经病。
2 P" c0 C. j0 f9 |( ~* R可今天，洗浴的发展态势越来越明显
8 M' J3 _1 a& o2 \, H% ~0 l最大的特点就是产业融合，融合了餐饮、健身、住宿、娱乐、养生、儿童、乐园、戏水、等等功能。
2 g5 e$ M* n5 l Y \浴场就是一个服务平台，洗不洗澡的已经不是很重要，重要的是开心。
' d% i! d3 g2 z! A/ P! z! r对于消费者来说，在家洗澡既方便又省钱，为什么来浴场，究其原因就是因为消费补位，服务赋能。7 Q1 I: \8 A) {! ]1 L6 t
越是淡化洗浴功能，浴场的生意越好做。
% Z1 \9 A; R9 B' k* A' _/ k" U% B胡桃里能够风生水起，就是因为在餐厅里融合了三种业态功能，餐饮、茶座、酒吧。
" J0 [& X+ T; `" [' m同样的，谁的浴场能够融合多业态功能，生意也一定更好做。8 R6 G0 q y, _+ p
5 s+ a# A; V# E肆 | 健康公社
4 H! _0 D/ s2 l8 m9 M$ f1 u% O大众、高频、刚需，是服务消费的成功基因。# I h5 c% J; O" \. m/ Z1 F
洗浴行业的存量市场已经开发殆尽，增量市场在哪里。7 W& M, k+ o! _ m0 y) z
我的观察在于亚健康人群的量身定制的健康呵护方案。
! ]5 m7 t. B3 f% [# K全国有1/3的亚健康或三高等人群，这是大众，人多
, f9 m) v4 F7 L; V身体有疾患但没必要去医院，比如我颈椎不好，会一周做一次护理。这是高频。* h+ b$ [' M' p5 q7 c% S9 h
身体有恙，不敢懈怠，这就是刚需。2 C% C% h/ L7 `: T
大方向没问题，问题在于形式和包装
; H; R7 ^( \" I9 G; e, j( X5 V传统的足疗店、按摩店，服务形式是散养：我管你身体什么毛病，我只做足疗，我只会按摩。
$ I s, O/ v1 e; U这种形式的服务早已是红海一片。
3 T! @3 w( j$ a/ _我们要做的就是为客户量身定制的健康呵护方案，健康关键全年360度呵护。/ G. }; H. ^7 J9 f; a1 X
远离初级的散养服务，升级为量身定制，不仅仅是形式上的变化，更是服务体验的升华。
* W* c1 ]3 r& f9 P具体请关注本微信公众号，会有专题讨论。! E$ {" Y9 Z- k' o
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伍 | 广告开拓
2 ?. i4 T* [7 C所有的资源都自有价值，就看你如何开发转化。& f+ L! y- ~ o! }
转化什么，说白了就转化成钱。
' F; u( h# ~6 H `+ i! d比如烟台汤朝生活馆，假设每天客流1000人，每年就是36万。
6 O% E5 e* g# Y* V6 s* y Z8 d有36万客流资源，这都是钱！
* g) h! B' W0 p( ^你可不能捧着金饭碗，要饭。
+ e/ n. H# r* h' u为此，我们在空间设计和装饰元素上，可以做了广告位植入。
' \( q# _9 \7 u. K, t) c, Z战鼓：每面18000元起，人均营销成本5分钱。广告价值比报纸硬广高8倍，比户外广告高10倍。房地产、银行、保险公司都是你的潜在客户。
' B. J- c) u0 w: f6 e灯笼：每只1800元起。人均营销成本0.5分钱。你的供应商，合作商都是你的潜在客户。
; e) E& m) j* W. u# o7 x$ R……
$ _1 K- M( ~8 ~2 f7 G试想，你能否每年做到36万的广告费收入，这样的话，每个客户的日耗品成本就出来了大半。( `* S3 |' H" Z0 r! P7 t
& D) [9 V3 j6 N8 v& A: R陆 | 专业合作- |3 q# `) h9 h, r9 Y2 C) e
没有谁无所不能。$ T, \5 w$ N3 h2 o
营销策划更是。
, R- p/ A- [4 S( ^7 P浴场的营销策划，包括媒体运营、宣传文化，广告宣传，平面设计，产品开发、活动策划，销售建制，团队赋能、人才输出、渠道开拓，工具开发，品牌强化等诸多内容。% K4 Z7 t0 x0 X [4 N p
这些工作如果交给一家没有浴场运管经营的团队，无论这支队伍如何团结向上。也是很难在短期内做到位的。" X& m6 o3 Z0 d8 Z3 \% D9 [; r
营销工作就要站在巨人的肩膀上，这样的发展才更有力量。 N! N( P% c$ h" X. Y6 }# h
因此，烟台汤朝生活馆，请了培哲营销策划(www.peizhe.net)做营销托管。
5 ~+ o* q% {0 Q D _& z找对了人，走对了路，难题就解决了一半。
6 C7 E5 m; z$ k/ A5 w/ N专业人做专业事，专业合作势必会成为浴场运管的主流模式。培哲营销策划，专注软实力开发
6 C0 h# W( B e* W/ `致力于做营销大喇叭，服务小管家。
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