扶贫先扶智，洗澡先洗脑，创业先创新

壹 | 问计
今年有四五个20000平以上的项目咨询，建筑形式都是裙楼+塔楼
投资者的业态规划也都整齐划一
" z: ^% u  L$ H% u+ Y4 s1 Q洗浴+喜宴+酒店
深入剖析项目的经营规划，投资理念，发现很多问题，
不吐不快
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7 J) \( l# X1 S$ h) e6 i贰 | 规划
我没有贬低任何人的意思，和气生财吗
但是有些项目的规划的确是流水线产品
; P+ l. y# _- w; C也又可能是投资方没给足设计费，或者直接找个设计师接私单。
说白了，钱给的憋屈，活儿就难出彩。
8 b5 h" M  a9 M/ t$ m我对比了这几个项目，几乎一个模子出来的。
4 \9 l/ C% J2 G3 J+ e, I5 ^有些建院甚至做好了专业项目设计，外行看热闹，内行看门道
看上去规划蛮热闹的，可你真的仔细分析这规划，就会吓一跳。
这不是糟蹋项目吗，这样做项目就毁了。
' A/ v+ b. [9 }再比如上述项目，柱间距12米，按梁高度为柱间距的1/8~1/14常规计，柱子为1500~850高。
( R- G. q5 J, o/ g这房间就废了。
另外每间房的平均用地面积为55m2，赶得上五星级酒店了。
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- g+ C5 M# P( l; {$ _& a叁 | 风控
& U( A7 I& _) p* a4 ~: O* i很多投资人不做项目的风控，风险控股不做，可行性报告更懒得做，再加上自己本身就外行。
对项目的经营规划要么道听途说，要么照猫画虎。
& o$ ]$ |% K) E7 L- y6 w9 m以上面所说的洗浴+喜宴+酒店为例，就是照猫画虎。
这样的经营业态，做起来省心，遇到个不操心的设计公司，更是你怎么说我怎么做。
* a) \: q: }, Q% G4 w1 I( {嘁哩喀喳，施工完了，一开业就傻眼了，我辛辛苦苦投资这么多，怎么不赚钱呢。

2 C1 L( j% N7 j9 u, P) y肆 | 可行性
如下图所示，这是塔楼的酒店规划，大多如此。


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我们简单做一下经济可行性分析
7 k7 L$ @6 G' l: W$ |1、每层面积880m2，共15间房，其中1间为套间，我们按16间计收入。
2、每间房的平均面积为880/16=55m2
. m5 h: \& l; |8 U9 d: X3、项目日租金1.4元/m2，每间房的日租金成本为55*1.4=77元
* z7 U4 k7 d8 b$ m$ C8 f4、每间房平均投资12万(汉庭水平，亚朵大概16-18万每间，如家也得10-12万，尚客优差不多10万多)
财务成本为年利息6%，12万*6%/12个月=600元/月/30天=20元，每间房每天的财务成本20元。
5、人力综合成本，按每位员工综合能效12间房计，3600元/综合月工资不算高，3600元/30天/12间=10元/间/天
6、能耗，没有统一标准，水，电，暖通等综合成本按6元/间/天计
/ Q  F* ?5 @) f" t2 y7、日耗品，毛巾、浴巾、地巾、面巾、纸巾、洗发膏、肥皂、牙具、纸巾、矿泉水、床上用品洗涤，每间房按10元/天计
8、OTA营销成本，每间房按10元/天计，每间房20元，按一半为OTA来源
以上只是简单的概算，没有做深入调研，只为了说明可行性。
1 u" _3 r0 ^( V( Y6 f% S% |: \. w以上综合成本为
( ~- E" K8 R0 ~; e. Y77元租金+20元利息+10元工资+6元水电+10元日耗+10元营销=133元
也就是说每间房每天的刚性成本最低需要133元。
2 w& v6 @) ?0 ]/ V) |我们的房价卖多少，出租率多少才能保本呢。
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伍 | 品控
成就一个项目，需要很多人的努力，毁掉一个项目，只需要一个糟糕的设计。
* _9 {0 Q* E, g2 K; m1 k: Z7 i其源头，就在于错误的投资理念。这几年见过很多洗浴的规划设计，投资几千万做了个高级澡堂子。
7 W( [# R0 F7 O2 H% V" p$ k' S  U5 l硬件富丽堂皇，可服务功能还停留在十几年前，市场在变，他还在刻舟求剑。
( Z) O: x# Q9 e这正是我说的洗澡先洗脑，现在的洗浴中心，功能需求早已升级为综合平台，就像平板手机升级为智能手机一样。
只有发现市场供需问题，解决市场需求矛盾，创新性解决浴场功能规划，规避洗浴市场结构性过剩风险，才有立足之地。
不懂经营的设计都是耍流氓。正所谓扶贫先扶智，如果投资理念错了，方向错了，再努力也不过是南辕北辙。
如果你不够专业，还是请了专业设计，就像为自己家孩子请个老师。教一教，带一带，让孩子(投资项目)健康快乐成长，尽早成才。
何乐而不为呢。
3 k3 H( E! {. @1 Z; `千言万语就一句话，学费有时候还是要交的，要么交给学校，要么交给市场。
选择权在自己。

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