扶贫先扶智，洗澡先洗脑，创业先创新

壹 | 问计
今年有四五个20000平以上的项目咨询，建筑形式都是裙楼+塔楼
% j/ P; N1 c" S9 `投资者的业态规划也都整齐划一
洗浴+喜宴+酒店
1 q6 y" P& E* J+ X, j! f) O* a+ q深入剖析项目的经营规划，投资理念，发现很多问题，
不吐不快
) `+ s2 H: E( u/ c/ _
贰 | 规划
我没有贬低任何人的意思，和气生财吗
但是有些项目的规划的确是流水线产品
也又可能是投资方没给足设计费，或者直接找个设计师接私单。
6 B2 o; k( P2 L, g说白了，钱给的憋屈，活儿就难出彩。
1 Y, ]+ f* G4 y! W: O& `; O* M3 X我对比了这几个项目，几乎一个模子出来的。
/ R0 r: n- `, _有些建院甚至做好了专业项目设计，外行看热闹，内行看门道
$ f. ^% n" V9 G. s0 A看上去规划蛮热闹的，可你真的仔细分析这规划，就会吓一跳。
这不是糟蹋项目吗，这样做项目就毁了。
5 v9 l( [2 J- r0 H, u( p9 i, a7 z再比如上述项目，柱间距12米，按梁高度为柱间距的1/8~1/14常规计，柱子为1500~850高。
5 Z  S( |1 a1 w$ N这房间就废了。
另外每间房的平均用地面积为55m2，赶得上五星级酒店了。

- z0 A- _6 |& k% A& B" q8 ~叁 | 风控
7 n6 ?% e: K0 w. w很多投资人不做项目的风控，风险控股不做，可行性报告更懒得做，再加上自己本身就外行。
6 R( |; |4 K( K& X/ T对项目的经营规划要么道听途说，要么照猫画虎。
以上面所说的洗浴+喜宴+酒店为例，就是照猫画虎。
4 s7 K1 k9 X1 H这样的经营业态，做起来省心，遇到个不操心的设计公司，更是你怎么说我怎么做。
7 S7 m) V1 d) ^, p9 Y0 e嘁哩喀喳，施工完了，一开业就傻眼了，我辛辛苦苦投资这么多，怎么不赚钱呢。
1 Y3 o0 r8 x& b9 n3 w
肆 | 可行性
如下图所示，这是塔楼的酒店规划，大多如此。

9 H6 {; ]; Q; T) E1 W/ B
  v# T  J; T8 b; t0 j  i
我们简单做一下经济可行性分析
1、每层面积880m2，共15间房，其中1间为套间，我们按16间计收入。
2、每间房的平均面积为880/16=55m2
$ m* ]+ f% B, A& w3、项目日租金1.4元/m2，每间房的日租金成本为55*1.4=77元
1 b' ^$ e. t# k/ p8 X( _4、每间房平均投资12万(汉庭水平，亚朵大概16-18万每间，如家也得10-12万，尚客优差不多10万多)
* E% W' J; I/ j" \, t, l财务成本为年利息6%，12万*6%/12个月=600元/月/30天=20元，每间房每天的财务成本20元。
$ q9 }5 b5 y1 Z' N! v; ~5、人力综合成本，按每位员工综合能效12间房计，3600元/综合月工资不算高，3600元/30天/12间=10元/间/天
6、能耗，没有统一标准，水，电，暖通等综合成本按6元/间/天计
2 L" U* J1 d0 X2 X3 z7 ?7、日耗品，毛巾、浴巾、地巾、面巾、纸巾、洗发膏、肥皂、牙具、纸巾、矿泉水、床上用品洗涤，每间房按10元/天计
8、OTA营销成本，每间房按10元/天计，每间房20元，按一半为OTA来源
以上只是简单的概算，没有做深入调研，只为了说明可行性。
5 X2 y4 n6 m9 S8 s3 x$ n以上综合成本为
8 w0 p/ k3 z; J; m4 Z4 _" z77元租金+20元利息+10元工资+6元水电+10元日耗+10元营销=133元
也就是说每间房每天的刚性成本最低需要133元。
8 z- U- E1 \+ Z$ H- G9 k6 i) q* j3 A我们的房价卖多少，出租率多少才能保本呢。

伍 | 品控
, b4 ], d* w5 }% L) m成就一个项目，需要很多人的努力，毁掉一个项目，只需要一个糟糕的设计。
其源头，就在于错误的投资理念。这几年见过很多洗浴的规划设计，投资几千万做了个高级澡堂子。
* m) Y# Z) L8 l! V" Y2 ^, d硬件富丽堂皇，可服务功能还停留在十几年前，市场在变，他还在刻舟求剑。
9 ]! c4 Y: U( i2 W3 ~0 r9 F这正是我说的洗澡先洗脑，现在的洗浴中心，功能需求早已升级为综合平台，就像平板手机升级为智能手机一样。
$ S4 x. k5 ~7 q1 A只有发现市场供需问题，解决市场需求矛盾，创新性解决浴场功能规划，规避洗浴市场结构性过剩风险，才有立足之地。
不懂经营的设计都是耍流氓。正所谓扶贫先扶智，如果投资理念错了，方向错了，再努力也不过是南辕北辙。
如果你不够专业，还是请了专业设计，就像为自己家孩子请个老师。教一教，带一带，让孩子(投资项目)健康快乐成长，尽早成才。
何乐而不为呢。
千言万语就一句话，学费有时候还是要交的，要么交给学校，要么交给市场。
选择权在自己。
  C5 t9 {; L2 p' B+ @; d' ]1 F
( g  f* e" N1 F) w1 \2 T
6 K- j% f5 i- [7 B1 q
1 R* y( t5 H8 J- N# V1 ~  b  I