壹 | 问计
8 n' T) \: `! S6 @# l: b今年有四五个20000平以上的项目咨询，建筑形式都是裙楼+塔楼. M% S, n8 \$ L7 H6 k! {# M
投资者的业态规划也都整齐划一( S0 H" e( J. H0 T
洗浴+喜宴+酒店
9 X2 l) I8 A8 |: ]5 l; X7 K深入剖析项目的经营规划，投资理念，发现很多问题，1 c* b% Y5 e, ?& p
不吐不快
K$ q" S$ ~& g/ Y2 L* X- w/ l6 z1 P1 N
贰 | 规划1 ]5 {) T3 b/ Y" I
我没有贬低任何人的意思，和气生财吗* }" _: q8 Z: h- u
但是有些项目的规划的确是流水线产品
: G' F$ A& s) m( V也又可能是投资方没给足设计费，或者直接找个设计师接私单。, \: Y) Q. p6 o
说白了，钱给的憋屈，活儿就难出彩。7 S/ ?8 n9 t$ w8 B
我对比了这几个项目，几乎一个模子出来的。& c. t- J/ P$ {0 E0 p( M& R6 g
有些建院甚至做好了专业项目设计，外行看热闹，内行看门道8 b* u6 r% S% d* f, A5 {9 q! B# |/ o
看上去规划蛮热闹的，可你真的仔细分析这规划，就会吓一跳。. |9 c2 S# Z" u7 m2 A
这不是糟蹋项目吗，这样做项目就毁了。
4 l$ z3 G/ V! ?- R" R再比如上述项目，柱间距12米，按梁高度为柱间距的1/8~1/14常规计，柱子为1500~850高。
2 {( u$ E! W+ I这房间就废了。
& S. ~6 e* [( w& z另外每间房的平均用地面积为55m2，赶得上五星级酒店了。
; O1 l1 L7 [7 j1 P5 s9 Q
% X+ t( h! z1 L叁 | 风控
" C: O" u2 _9 @) Y, C! E9 ]很多投资人不做项目的风控，风险控股不做，可行性报告更懒得做，再加上自己本身就外行。" i' {- z& ?. C% x/ @
对项目的经营规划要么道听途说，要么照猫画虎。; K8 C2 h, ]+ B7 k( r+ a$ @
以上面所说的洗浴+喜宴+酒店为例，就是照猫画虎。7 D# }, r) u# C
这样的经营业态，做起来省心，遇到个不操心的设计公司，更是你怎么说我怎么做。1 N. b V. x/ L/ ^
嘁哩喀喳，施工完了，一开业就傻眼了，我辛辛苦苦投资这么多，怎么不赚钱呢。
, r! j! V# O: n1 x" B
& W7 l5 o/ i, N$ J/ s. \4 Z肆 | 可行性1 N4 }7 E2 Y3 a' j$ G7 j% s
如下图所示，这是塔楼的酒店规划，大多如此。
9 d' p( B7 Q d( x& x; v: x0 u! D, r7 q
2 h5 \8 P+ k7 l) A6 }6 A! m( H
+ Q8 i4 y( {/ d1 _9 r我们简单做一下经济可行性分析
8 y, a& D4 f" [0 y1 e& \! l8 J1、每层面积880m2，共15间房，其中1间为套间，我们按16间计收入。; G* y; R- M. p0 V$ F' V3 R3 R
2、每间房的平均面积为880/16=55m24 N8 B1 ~. K L
3、项目日租金1.4元/m2，每间房的日租金成本为55*1.4=77元
5 O" `# w( [$ R& S+ J- [+ S/ g4、每间房平均投资12万(汉庭水平，亚朵大概16-18万每间，如家也得10-12万，尚客优差不多10万多)
+ [6 a( S7 ]: t财务成本为年利息6%，12万*6%/12个月=600元/月/30天=20元，每间房每天的财务成本20元。6 L2 g$ t+ W E5 y
5、人力综合成本，按每位员工综合能效12间房计，3600元/综合月工资不算高，3600元/30天/12间=10元/间/天/ r) a7 [6 v' L' ^: z4 a
6、能耗，没有统一标准，水，电，暖通等综合成本按6元/间/天计+ M! V, }1 ~. _3 I+ ?& w- S
7、日耗品，毛巾、浴巾、地巾、面巾、纸巾、洗发膏、肥皂、牙具、纸巾、矿泉水、床上用品洗涤，每间房按10元/天计1 y1 ~% q" I V; ^
8、OTA营销成本，每间房按10元/天计，每间房20元，按一半为OTA来源
: e5 u$ A( `$ f$ m# r以上只是简单的概算，没有做深入调研，只为了说明可行性。
7 H6 P0 C0 Y5 b$ S; ?: V( W) b' ~9 Q/ D以上综合成本为
( ]8 S9 C* {" {77元租金+20元利息+10元工资+6元水电+10元日耗+10元营销=133元/ h6 A9 h4 }' U; Y- l
也就是说每间房每天的刚性成本最低需要133元。
, ^' Q0 } H0 j我们的房价卖多少，出租率多少才能保本呢。4 W+ }1 k: x `
; o% O5 J5 e ]$ L) s7 y8 O
伍 | 品控$ ~& k' F# _5 }+ T' F/ t7 S( H: X
成就一个项目，需要很多人的努力，毁掉一个项目，只需要一个糟糕的设计。
/ ^* {5 z9 y) z; p5 b/ d8 E: ]其源头，就在于错误的投资理念。这几年见过很多洗浴的规划设计，投资几千万做了个高级澡堂子。
0 |! [5 g) _1 `/ b硬件富丽堂皇，可服务功能还停留在十几年前，市场在变，他还在刻舟求剑。
1 H. {$ o+ q3 _, B5 x这正是我说的洗澡先洗脑，现在的洗浴中心，功能需求早已升级为综合平台，就像平板手机升级为智能手机一样。9 B( w( V- A+ p9 U# N+ f7 ~9 m. W
只有发现市场供需问题，解决市场需求矛盾，创新性解决浴场功能规划，规避洗浴市场结构性过剩风险，才有立足之地。1 R7 b3 |$ [. r( x- V/ M& A
不懂经营的设计都是耍流氓。正所谓扶贫先扶智，如果投资理念错了，方向错了，再努力也不过是南辕北辙。
! B( R% Y `4 i r( v" e如果你不够专业，还是请了专业设计，就像为自己家孩子请个老师。教一教，带一带，让孩子(投资项目)健康快乐成长，尽早成才。& T) w N" B" T8 @3 U- Y
何乐而不为呢。5 u3 l) m2 E( d* x) \" {
千言万语就一句话，学费有时候还是要交的，要么交给学校，要么交给市场。+ K E% Z% W7 p6 o* G) n+ G$ U' _
选择权在自己。
! u- O R: H6 v- u" z" c3 i9 c' n+ s3 P4 K3 P: O) E
( N, d& N- M9 `3 n4 |2 g6 G; ~3 o) K# ]; Z. G1 i
|
