体量、能量和流量？谁能把握洗浴的大方向

深耕十年，公司官网注册会员62万，算上旗下网站会员共计152万；
微信公众订阅号：培哲；粉丝4200位，精作三年；
聚焦洗浴15年，服务项目237个；
* g# c* ~) q) T/ w2 D: s+ i即便如此，依然边过河边找石头。
7 X& J, d# J1 i+ H) j: f+ P+ J譬如，2021年洗浴行业趋向，什么项目更赚钱？我们也在斟酌：

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. E, G) r8 {5 X2 J体量
这两年，洗浴行业告别了野蛮式增长，难得一见大规模、大体量的洗浴投资了。
' _& F, j( h& }1 y* e0 J  U$ n: H前些年那种高大上的投资理念不见了，投资策略更趋谨慎和理性。
: s. c! w  i6 M时代变了，不这样不行。试想一万平米的新项目，投资2500-3000万不算高，这几年我们设计的项目综合总投资大多在2000-2500元，也有不少设计师是3500元/m2的综合投资起步。
投资多少暂且不论，先考虑经营成本，以三四线城市为例：
! r6 [! e& O1 d. g9 d3 \1）房租1.5元/m2/天，各地差别较大，取平均值吧。
2) 人力成本1.5-2.5元/m2/天
3）能耗1元/m2/天
, K1 ?4 f" v( c4）日用日耗品5元-8元/客次，折合0.4元/m2/天
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; t. ], z* P% L: C每天的刚性成本支出就44000元。
* L( D7 B% F9 A" C8 B- E' U% E+ y0 D如果门票价格定在59，需要745张门票才能保本。如果按行业平均30%计算，人均消费120元计算，人均利润36元，需要1222人才能盈亏平衡。而1222人X120客单消费146700元营业额。
不妨调研一下当地的消费市场，要达到这个水平难不难。
因此，投资的风控，也就是风险控制很有必要，大型项目要做项目建议书或可行性报告，这是科学论证，理性投资的前提。
就我这几年的经验来看，规模体量越大，经营往往越难。
这样说并不是说大规模的不能投资了，而是要有自己的经营特色和能力才可以投。
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/ O+ Y0 _8 B- N- l" D' B洗浴项目的投资分析要有量化指标。
比如坪效，每平米每年能产生多少营业额。
2 M5 x" Z7 ~. p- f% j+ u! k& b目前三四线城市，中部数据大概在3000左右，也就是1万平米，年营业额3000万。
! M3 d" h/ l: [5 I5 C. \! {第二个数据是能效，也就是每位员工能创造多少营业额。
! Z3 _6 m8 \# M* ~8 V从骨子里说，洗浴行业依然属于劳动密集型行业，人均GDP很低。一般的年人均GDP也就在30万左右。
项目的投资规划，应该以盈利能力为目的，以提高能效、坪效为手段。
这和经营能力有关，更和项目的软实力开发息息相关。
1 @+ _* q' F8 l. L' @0 i0 }. y什么是软实力，就是项目的赚钱能力。
, u0 q. Y4 h: b& c5 \现在很多投资者在硬装修上精益求精，在软实力上粗制滥造。
总觉得洗浴这行能靠天吃饭，租个房子，装修一下，就能把客人忽悠过来大把大把送钱。
! s1 I9 U6 m, T0 |2 {2 G4 q1 g十五年前的洗浴市场或许可以，现在不行了。
洗浴的经营开发，或者说软实力开发是项比较系统的工程。考验的是团队的综合能力，这就好比会开出租车是一项本领，开出租比别人赚的多更是一项本领。
% ?, a! e0 k# H, i5 U管理是管理，经营是经营，两者缺一不可，遗憾的是不少投资人，甚至管理团队把两者混淆了。
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% b" G! M9 U' s流量
# i3 |: `2 [9 S# n- C; `# {1 H服务经济是客流经济。
7 J0 \" l: V# x3 K/ x拓客是第一难题。
遗憾的是传统的洗浴在客人眼里越来越乏味，越来越没吸引力。没有流量没有客源，一切都是奢谈。
8 S/ z5 [1 S7 f5 R) ]也正因为此，我们策划了《三国浴乐园》和《唐朝生活馆》经营模式，我们始终明白几点
* I) S/ a9 d& ]! y1）洗浴经营内容上是服务行业，形式上是娱乐行业
9 V0 g2 b( _- G2 s2）文化是最不花钱的广告宣传，传统文化更是自带万千粉丝
3）服务生态是最大的经营秘密。传统洗浴碎片化的产品和服务早已和市场需求脱节，满足不了顾客。
4）历史是经济，文化是生意，传统文化是无本生意，关键看你会不会开发。
5）传统按摩足疗是劳动密集型行业，成本接近50%；文化或文旅几乎零成本。
6）简单、高效、普惠，是服务行业成功的基因。

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