体量、能量和流量？谁能把握洗浴的大方向

深耕十年，公司官网注册会员62万，算上旗下网站会员共计152万；
微信公众订阅号：培哲；粉丝4200位，精作三年；
% A' W+ @1 N, G8 ?5 C) }3 j) _聚焦洗浴15年，服务项目237个；
即便如此，依然边过河边找石头。
9 p5 y3 n5 L0 X- e0 S" K譬如，2021年洗浴行业趋向，什么项目更赚钱？我们也在斟酌：

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: R) C8 M# i. s0 ^" A, H体量
这两年，洗浴行业告别了野蛮式增长，难得一见大规模、大体量的洗浴投资了。
前些年那种高大上的投资理念不见了，投资策略更趋谨慎和理性。
时代变了，不这样不行。试想一万平米的新项目，投资2500-3000万不算高，这几年我们设计的项目综合总投资大多在2000-2500元，也有不少设计师是3500元/m2的综合投资起步。
投资多少暂且不论，先考虑经营成本，以三四线城市为例：
2 v7 N+ G: C- f  v1）房租1.5元/m2/天，各地差别较大，取平均值吧。
2) 人力成本1.5-2.5元/m2/天
3）能耗1元/m2/天
) L5 d! v9 `% M* |% B- i4）日用日耗品5元-8元/客次，折合0.4元/m2/天
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, _3 f4 k& X" z4 m4 ~7 N3 H2 _9 |% p每天的刚性成本支出就44000元。
+ `! O8 f. s* r* X如果门票价格定在59，需要745张门票才能保本。如果按行业平均30%计算，人均消费120元计算，人均利润36元，需要1222人才能盈亏平衡。而1222人X120客单消费146700元营业额。
$ x4 b5 B/ Z" U. m' R不妨调研一下当地的消费市场，要达到这个水平难不难。
5 _, c) c1 a4 m& O因此，投资的风控，也就是风险控制很有必要，大型项目要做项目建议书或可行性报告，这是科学论证，理性投资的前提。
就我这几年的经验来看，规模体量越大，经营往往越难。
* }- H4 d9 t) {) F# z  n这样说并不是说大规模的不能投资了，而是要有自己的经营特色和能力才可以投。
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能量
/ c: l4 a% f, s9 @# l1 r/ l洗浴项目的投资分析要有量化指标。
* ]0 L6 @0 h9 ]" k' F  E比如坪效，每平米每年能产生多少营业额。
目前三四线城市，中部数据大概在3000左右，也就是1万平米，年营业额3000万。
; j4 h* z: r$ [  x4 C3 y8 N/ X# R第二个数据是能效，也就是每位员工能创造多少营业额。
4 }- u+ P" u# K' s6 u4 d" J从骨子里说，洗浴行业依然属于劳动密集型行业，人均GDP很低。一般的年人均GDP也就在30万左右。
0 n& z* H% |& _9 f9 S项目的投资规划，应该以盈利能力为目的，以提高能效、坪效为手段。
这和经营能力有关，更和项目的软实力开发息息相关。
$ t# B% V$ r# d什么是软实力，就是项目的赚钱能力。
% v; b4 G0 ^2 M+ c! W$ e- g现在很多投资者在硬装修上精益求精，在软实力上粗制滥造。
总觉得洗浴这行能靠天吃饭，租个房子，装修一下，就能把客人忽悠过来大把大把送钱。
# W1 S- G. f  K  ~' v十五年前的洗浴市场或许可以，现在不行了。
洗浴的经营开发，或者说软实力开发是项比较系统的工程。考验的是团队的综合能力，这就好比会开出租车是一项本领，开出租比别人赚的多更是一项本领。
  }5 q7 K3 c  h管理是管理，经营是经营，两者缺一不可，遗憾的是不少投资人，甚至管理团队把两者混淆了。

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流量
+ `' u4 {' @% M8 m3 T9 D  p服务经济是客流经济。
拓客是第一难题。
遗憾的是传统的洗浴在客人眼里越来越乏味，越来越没吸引力。没有流量没有客源，一切都是奢谈。
也正因为此，我们策划了《三国浴乐园》和《唐朝生活馆》经营模式，我们始终明白几点
1）洗浴经营内容上是服务行业，形式上是娱乐行业
2）文化是最不花钱的广告宣传，传统文化更是自带万千粉丝
3）服务生态是最大的经营秘密。传统洗浴碎片化的产品和服务早已和市场需求脱节，满足不了顾客。
4 i9 l# q0 N1 a" z& s4）历史是经济，文化是生意，传统文化是无本生意，关键看你会不会开发。
5）传统按摩足疗是劳动密集型行业，成本接近50%；文化或文旅几乎零成本。
- p" S' p% z5 h6 a6）简单、高效、普惠，是服务行业成功的基因。
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