体量、能量和流量？谁能把握洗浴的大方向

深耕十年，公司官网注册会员62万，算上旗下网站会员共计152万；
& Z$ t. Q! b0 @微信公众订阅号：培哲；粉丝4200位，精作三年；
  q6 }. f, F. j, q- M- M聚焦洗浴15年，服务项目237个；
( l0 i# m8 D' c! c4 |) g8 q即便如此，依然边过河边找石头。
: y/ y9 a7 C! Q7 g, k譬如，2021年洗浴行业趋向，什么项目更赚钱？我们也在斟酌：

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2 }' L8 h8 }& W$ \7 T' a) a  ^体量
这两年，洗浴行业告别了野蛮式增长，难得一见大规模、大体量的洗浴投资了。
前些年那种高大上的投资理念不见了，投资策略更趋谨慎和理性。
时代变了，不这样不行。试想一万平米的新项目，投资2500-3000万不算高，这几年我们设计的项目综合总投资大多在2000-2500元，也有不少设计师是3500元/m2的综合投资起步。
投资多少暂且不论，先考虑经营成本，以三四线城市为例：
( Z" p) {( b( }& g- B8 u& k1）房租1.5元/m2/天，各地差别较大，取平均值吧。
2) 人力成本1.5-2.5元/m2/天
: N* S5 H2 v; _3）能耗1元/m2/天
4）日用日耗品5元-8元/客次，折合0.4元/m2/天
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每天的刚性成本支出就44000元。
如果门票价格定在59，需要745张门票才能保本。如果按行业平均30%计算，人均消费120元计算，人均利润36元，需要1222人才能盈亏平衡。而1222人X120客单消费146700元营业额。
* m+ c  q! x5 q% g; l) w3 ]. O不妨调研一下当地的消费市场，要达到这个水平难不难。
因此，投资的风控，也就是风险控制很有必要，大型项目要做项目建议书或可行性报告，这是科学论证，理性投资的前提。
就我这几年的经验来看，规模体量越大，经营往往越难。
! ?  p; f: a! P这样说并不是说大规模的不能投资了，而是要有自己的经营特色和能力才可以投。
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/ M" a; E& c9 w& F" j能量
洗浴项目的投资分析要有量化指标。
比如坪效，每平米每年能产生多少营业额。
) ^1 q) {# V+ I$ w目前三四线城市，中部数据大概在3000左右，也就是1万平米，年营业额3000万。
第二个数据是能效，也就是每位员工能创造多少营业额。
从骨子里说，洗浴行业依然属于劳动密集型行业，人均GDP很低。一般的年人均GDP也就在30万左右。
项目的投资规划，应该以盈利能力为目的，以提高能效、坪效为手段。
; r' I, l+ _! o' B3 z3 T7 \. C* h这和经营能力有关，更和项目的软实力开发息息相关。
2 s, G6 C  p, B/ Q' F9 J% h什么是软实力，就是项目的赚钱能力。
5 X& k/ W2 ~- z6 Y9 V  {2 b现在很多投资者在硬装修上精益求精，在软实力上粗制滥造。
. A* b) o& {# @% k7 F! _8 ~总觉得洗浴这行能靠天吃饭，租个房子，装修一下，就能把客人忽悠过来大把大把送钱。
十五年前的洗浴市场或许可以，现在不行了。
* X2 L6 H. v5 w) k) [7 \  ?) V洗浴的经营开发，或者说软实力开发是项比较系统的工程。考验的是团队的综合能力，这就好比会开出租车是一项本领，开出租比别人赚的多更是一项本领。
管理是管理，经营是经营，两者缺一不可，遗憾的是不少投资人，甚至管理团队把两者混淆了。
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7 {% M) a6 U7 i& N' z流量
服务经济是客流经济。
拓客是第一难题。
遗憾的是传统的洗浴在客人眼里越来越乏味，越来越没吸引力。没有流量没有客源，一切都是奢谈。
也正因为此，我们策划了《三国浴乐园》和《唐朝生活馆》经营模式，我们始终明白几点
1）洗浴经营内容上是服务行业，形式上是娱乐行业
2）文化是最不花钱的广告宣传，传统文化更是自带万千粉丝
3）服务生态是最大的经营秘密。传统洗浴碎片化的产品和服务早已和市场需求脱节，满足不了顾客。
4）历史是经济，文化是生意，传统文化是无本生意，关键看你会不会开发。
5）传统按摩足疗是劳动密集型行业，成本接近50%；文化或文旅几乎零成本。
6）简单、高效、普惠，是服务行业成功的基因。