2021开洗浴，没有你想的那么容易

做洗浴设计16年，亲手设计的洗浴已有247家。不少客户开玩笑，你为什么不自己开一家？甚至我的同事都玩笑说，等咱干不动了，也合伙开一家吧。不行，咱几斤几两，自己最清楚，咱真的不是那块料。开洗浴，更没有你想得那么容易？咱还是老老实实干设计，多画画图勤劳致富吧。

01 | 立项
某某城市能不能开洗浴？这是很多人问我的问题，我无法一一回答。
2 O$ k, s+ f/ g/ X! i为此我在今年2月1日开通了【培哲行业观察】网站，网址是www.peizhe.net，培哲官网是www.peizhe.com
目的就是研究和考察各地的行业市场，理性分析当地市场的优劣，衡量经济和技术指标的利弊，同时也为了积累经验提高水平，为投资决策服务。
; H: L1 i1 b5 @5 V; b如果您的项目前期论证需要项目建议书或可行性研究报告，可以联系我为您服务。
% \! e/ T: }1 F' {$ M2 H在某地洗浴能不能投？一个中心两个基本点。一个中心就是市场：
1）人居消费面积。当地所有的洗浴和温泉酒店面积之和/当地人口，如果人均消费面积小于0.1m2/人，这个市场属于发展型市场。
9 P3 ]' ^1 P8 J  M8 ^! Q2）产业结构特点。市场需要多样化的经营形式和服务内容。就像一条美食街上有饺子馆、面条馆、火锅店、烧烤店、快餐厅、西餐馆等一样。如果当地洗浴的产业结构形式单一，依然可以从改善供给侧方向投资。如果你仔细研究三亚、深圳、重庆或北京等城市的洗浴市场，就会发现这个明显的特征。
; S* h" o1 J0 i  ^! X5 r& S  r7 {两个基本点，一是资金，二是人才。这两个都是先因后果的逻辑关系，而不是先果后因，项目做到一半再去找资金，或者找管理人才。这样的项目风险可就大多了。
( P& V. B, ?: ?5 w4 F: N, F" k' N' O02 | 选址
$ i& H& z; g/ s' @! f5 N关于洗浴选址，我专门写了一篇文章，已经表述的比较详细。这里就不再赘述了。
2 n* Y7 T( `3 q/ e2 d《洗浴选址，懂这些就够了》

03 | 投资
! b; B  d3 a  I$ S1 z洗浴投资多少钱合适，我个人的建议是在单平米综合造价2000-3000元之间，这个造价不包括房租，员工工资和日耗品，其他都含了。
2 O% O2 a7 X* Z7 T实际施行时根据设计方案灵活掌握，竞争力强的市场或一二线城市就高一点，三四线城市就低一点。这个没有标准答案。
不过就本质来说，洗浴属于高投资高风险行业，如果不能直接增加收益的投资，能省则省吧。主要是本着投资少、标准高、回收早，效果好的原则。
6 q' p, F4 k: {9 e* {8 e洗浴投资，赚钱才是硬道理。我们不是建设政绩工程也不是做文化宣传，谁不愿意早点回本呢。
' N* w) v+ X# X! v+ _4 t5 s' _% L03 | 设计
现在大部分的洗浴设计都侧重于环境设计，而轻视甚至忽略了消费场景、消费动线以及服务架构的规划设计。
说白了，大部分都是在做表面功夫。这就有违初心了。
6 Y5 Z. U% T; Y6 L$ K8 @做设计的目的，首先是好看，主要的是要赚钱。要设计、规划怎么让客户赚钱。不要讲这是管理经营的事，好的设计作品，应该是表里如一，有血有肉有灵魂的。
遗憾的是，大多数投资人更沉浸在几张效果图的五彩缤纷上，对于经营预案和软实力开发根本不关心。
这就有点舍本逐末了。
) ~' H4 Q4 Z9 T( E. |" P% Y04 | 筹备
洗浴筹备尤其是装修筹备已经有专门的文章论述，这里就不再赘述了。《浴场施工进度基本流程》
/ W6 `; l! y1 f8 y05 | 管理
我分析了我所经历的洗浴管理的问题，主要表现在四个方面
1）法律关系。投资人怎么投钱，怎么分配，怎么行权。
4 v2 @2 {5 O, A, _: i& \2）顶层设计。老板之间，老板和高管之间，高管和中层之间，权利责任怎么分配和执行。
* b  M3 w+ N3 X9 a3）管理体系。管理方式方法效果和执行的问题。
4）SOP，标准化服务流程，服务细节和落地。
这里面最致命的是第一步，法律关系，几个股东不合。最难办的是顶层设计，没有合适的人才，或者信任危机。最不缺的是管理体系，随便谁都有一大堆的道理。最欠缺的是SOP，说说简单，很多浴场开业很久连个卫生细节都搞不好。
. J& E+ _- t4 r: u06 | 经营
& }; O& b: v! H  p! {8 k! B我一直很注重洗浴的软实力开发。我所理解的软实力，就是赚钱多的能力。
你装修的洗浴逼格再高，再漂亮，不赚钱有个卵用。
+ H- R2 \5 ?  c+ }' _. q$ u然而，洗浴赚钱又何尝那么容易。
8 t, t+ N; g# D首先说传统的沐浴早已没有了吸引力，即便是温泉概念压阵，依然无法吸引更多的客流，再者传统洗浴的经营内容，比如按摩足疗，对于年轻消费者来说，基本无感。尤其是对于女性客户，消费诉求很低。现在我们再开一个传统的浴场，即便是有汗蒸功能，即便装修得高大上，对于消费者来说，依然没有吸引力。
我曾告诫不少投资人，对于10000平以上的浴场，投资容易，赚钱可不易。如果不能切实解决引流、增收、复购的难题，还不如不开，因为我见过太多的浴场，开业就亏，这绝不是危言耸听。
07 | 人才


没有自己的队伍就没有真正的江山。
, ?; f8 F* q. y* h+ ]很多投资人自己并没有洗浴管理经验，也没有这方面的资源和人才。纯粹依靠社会或招聘渠道招来的职业经理人，仅仅信任和磨合就需要很长的时间。
再者，不少人对职业经理人的认知有偏差，总是认为职业经理人干的时间长了就什么都懂，懂经营，会营销，精管理，会成控，基本上无所不能。
: O+ N1 _  K! C: o2 O正因为此，没有及时发现并弥补核心管理团队的短板，等项目开业才发现问题，却为时已晚。
08 | 创新
5 F' v  f. h4 p0 B. c$ Q$ C2 w20年前，手机只是通讯工具，今天的手机不仅功能日新月异，作用更无可匹敌。
20年前，洗浴只是按摩休息，今天的洗浴会走向何处去，创新才是第一生产力。
: W7 d# S- E9 F5 C) b百货行业用15年时间完成三次更新迭代，洗浴行业的更新换代比百货行业更迅猛，更残酷。
从汗蒸洗浴到网红文旅，是我们对于洗浴行业升级迭代的有益尝试和探索。通过《三国浴乐园》《大唐浴乐园》的经营创新，建立一个有故事、有人物、有场景、有情怀的电影片场，让客人体验传统服务的同时，畅游传统文化，体验快乐消费。在我们看来，洗浴只是形式，从来不是目的。开洗浴，赚钱才是硬道理。