开个洗浴/汗蒸幕要投资多少钱

很多客户问我，我想开个洗浴(或者汗蒸幕)，但不知道要花多少钱，能指导一下吗？

7 h& ?( C, B) r7 `2 W) O: h洗浴中心的投资是根据总体投资规划确定的。
8 P9 U9 O5 C# |+ {* p; t也就是说我们准备投入多少钱，然后根据我们的投资规划，确定设计方案，做投资预算，并根据投资预算，调整预算结构和设计方案。
这也正是我们所说的量身定做。
有多大的舞台，唱多大的戏。

. \) j# r& D1 Z- h7 R一般来说，洗浴中心的总投资区间在1500~2500元/m2，当然也可以更低或更高，这要看投资预算结构和设计方案。
/ c' s; b6 J" w& R7 M. i
其中，装修投资占45~55%，设备和配套、家具、锅炉、空调、门头牌匾占45%，外配套，比如外管网，外排污等占5%左右。

5 R/ T+ \! o+ E% {5 S5 ]如了解更详细情况，欢迎致电张培哲
我们为您提供洗浴项目的投资顾问、装修设计、管理顾问、营销策划、施工配套等全程解决方案
, F; f, R. |" Y" {% h4 R: F! E! ^$ K1 E159-21-654321
QQ:819379364
/ u& q3 [5 L! K) n微信：peizhe2013
/ B$ }4 [) W5 p0 |

以上海普吉汤为例：
建筑面积3000m2
装修设备电气投资共450万
6 d# ^- _% N6 Z  \. S; @% a- {! v其中：装修750元/m2；改建150元/m2；空调200元/m2、新排风60元/m2，消防90元/m2， 设备60元/m2，广告牌门头200元/m2，家具150元/m2，软件20元/m2，电气90元/m2，软装30元/m2，灯具30元/m2，楼板加固40元/m……


上海普吉汤
2 O# I: B0 b2 g6 ]# _1 u3 h
. {, Q* W; h+ {& W/ K5 c推荐浴场规模和投资规划
& H# T; s5 U9 t8 }, b

项目	辐射人口	辐射半径	推荐规模	投资总额	备注
镇、村	<50000人	10公里	1000~2000m2	1000~1200元/m2	( v  B, p2 }' |- Z
县城	<200000人	30公里	2000~3000m2	1400~1800元/m2
小城市	50~100万	50公里	3000~5000m2	1500~2500元/m2
中等规模城市	100~200万	100公里	3000~8000m2	2000~3000元/m2
大规模城市	>200万	>100公里	3000~10000m2	2000~3500元/m2

你所在的城市，浴场总面积除以城市总人口
1、如果人均浴场（包括含浴场的酒店的客房面积）面积超过0.2m2/人，属于竞争激烈城市，不建议新开浴场。
( H( |) Z7 r" Z" e6 z4 a2、如果人均浴场（包括含浴场的酒店的客房面积）面积0.1m2/人~0.2m2/人，属于成长型市场，投资总额提高10~20%。
& W1 _( [9 b- |+ a- U3 X3、如果人均浴场（包括含浴场的酒店的客房面积）面积小于0.1m2/人或者更低，属于蓝海型市场，投资总额按推荐水平不变
+ G2 ]# C8 ?9 v/ s4、如果人均浴场（包括含浴场的酒店的客房面积）面积小于0.05m2/人，属于空白型市场，投资总额可降低10%。
  @$ \- N/ w# B; H
6 e6 P( j+ |: l( N5 p7 H' W5 |以上仅仅是根据经验和市调做的推论，实际投资时要根据具体情况具体分析，有不清楚的可咨询张培哲，15921654321（上海）

9 m2 k4 A; ?5 D	项目	单位	单价	工程量	小计	备注
基础装修
	一楼基础装修 0 X8 Y4 y( X0 z3 _9 W+ d	元/m2	1200	1500	1800000	只是估算参考值，具体要见报价详单
& Z# S( v3 ]2 {9 d* I8 F. }, {	二楼基础装修 ( n3 \1 ~2 W9 l. y  I4 }0 W! l6 [	元/m2	800	1500	1200000
. L7 s/ F; T: V. E: n0 l	三楼基础装修	元/m2	900	1500	1350000	: c$ f: e8 P9 Y4 T' M/ Q# k
/ [( f: }+ x# W  G' x3 z	四楼基础装修	元/m2	450	450	202500	/ Q. B3 @( G/ u/ o8 f, `3 T/ I! C/ d
	$ A1 j5 _0 F! {! r4 k	c0 Q! _/ x6 x/ x* j, b% |) T0 u			4552500	9 |9 i) g; i- K
土建工程 1 ?. z' l  I. M' E! o! k- J
5 Z* s1 @; `; h5 D+ N' F( \) Q	新建楼板结构隔层 ( n$ ^3 c+ B" D' ?, ]+ [	元/m2	550	1200	660000
	砌墙	元/m2	120	3000	360000	+ C1 G9 s& h4 k5 x2 e
	拆除工程	项	40000	1	40000	% Q2 J7 Z, x& e/ V; w( X2 a
$ D, F- o) M% I			4 ^% [/ u- f: |	* `3 M  Q; S6 X; z3 j3 x	1060000	( S4 g- {) Y& r6 b
配套工程
	空调工程	元/m2	160	4500	720000	" z  v' \6 i- l
	新排风工程	元/m2	40	4500	180000	8 q# D4 q. A1 E0 w- q
	洗浴设备	项	350000	1	350000	低配方案，高配方案要50万左右，含安装
1 A( L! ~3 U  E3 ^2 V	电视机、电脑、投影 5 c& L' ^9 h' P' \4 ^- }	项	80000	1	80000	客房32寸1200元，70寸14500元
/ v$ E. ~, Y3 A. U5 L9 h- L, B4 E	家具	元/m2	100	4500	450000	浴室全部家具
	办公家具 + x+ O  O0 y- U, v	元/m2	30	450	13500	9 R7 [* s  {8 H7 n% P; b0 Y* `. _
; j3 |  i. g" p0 h% }1 L	管理软件	项	50000	1	50000	8 ^  K( f2 |& B6 J# X$ B$ r
	更衣柜锁	只	140	510	71400
( n! e, G4 f0 j$ t5 Q	锅炉	项	170000	2	340000	韩国庆东，63万大卡和50大卡各一台，都是三回路。
7 ?9 X$ N& x# ]  W: S	水箱	台	25000	3	75000	一台20吨，两台15吨，不锈钢水箱
7 o; b% A0 _5 {- ?	室外管道、锅炉房、等	项	50000	1	50000
( Y9 X2 O) ~) s% e3 b. h	燃气接口费	项	0	1	0	; D! Z' G, {4 u" b) L3 t
4 J3 {- K* I- w	饰品	项	50000	1	50000	0 k+ N: H0 z' i/ \
	电工电料、安防设备、音响设备	项	50000	1	50000
" T' v7 e# g9 N" W( P2 _3 @	强弱电工程	项	115	5000	575000	不含空调电、消防电，不含室外电
: O8 e/ u1 Y( q6 _; I5 N& @9 u3 M	给排水工程	元/m2	68	5000	340000	全包
	防水工程 4 b# L4 V" F- j	项	110000	1	110000	经验值
0 p( @0 F! P* T% @. B/ ?- N	导视系统 & d; A% U0 _5 f) M" r) \9 s	项	12000	1	12000	6 @7 o: c5 t+ b: i' K
R! G& D3 d4 O	消防工程	元/m2	90	5000	450000
2 M) l4 O, F6 Q; a& N) u	: a: b. s. W/ }% c# T3 d	6 k2 z9 J+ v# q5 H  J			3651900	; x/ F0 u1 J7 s) a: K7 M1 H
主材购买
	洁具、卫浴 : X5 W. D/ T" h" R	项	150000	1	150000
	瓷砖、石材、马赛克	项	400000	1	400000	$ o# w  w0 P/ F/ e
		+ T: ~7 `& l! K& F' ~		6 Q5 Y3 {& N4 }	550000	% J4 c* V5 H! m. ?' \) o3 V
室外工程
; r6 n! g  _! q	室外牌匾、照明 & M8 v6 A+ G! P! J7 |	项	120000	1	120000	0 W6 C. Q* Q, {: X$ ]% Q0 J* g
. K8 f, a+ a8 P9 i- c8 S7 |8 v	室外美化、绿化	项	80000	1	80000
	室外管网、化粪池、电缆等	项	0	1	0
6 f. R, c; i0 N) t* A# X( l% B					200000	! X$ |" v/ k) \7 k  t$ O, D
前期总投资 3 ]7 ]3 {5 d" O5 m$ V0 w; ]					10014400	- w$ Y# l* a% C+ }
运营成本 * M  a5 D# ]- o; l; b
	床单、毛巾、浴巾 # U4 `7 w: U  r6 z! S$ l" P	项	100000	1	100000	* s; k. V/ a7 i3 t; K/ p. H
& d$ Q/ n" \: y! d	浴服	项	100000	1	100000	* X' C1 e# V0 O0 x
	拖鞋	项	10000	1	10000	5 c; c/ K# |' q# d5 `- P& d4 H
	日用品	项	40000	1	40000	1 |# b$ o  f% j9 T. h# X
	日消品	项	60000	1	60000	* i4 s$ f% A% V3 U, m! p
6 S4 i: Y; d" h	绿色植物租摆	项	10000	1	10000	按月计费
	餐具 ) T- w: g/ t8 _- \5 i, b) v* q	项	50000	1	50000
	保洁	项	4	4500	18000
$ X* n0 c+ k4 L# ~! x			5 V7 U2 Y; {* y( n	- q  H9 k% c8 }* g- W3 o	388000
财务成本
/ u* A, b  n; W	房租 # Y* Y; [& d0 M" g& _* `1 V, D	项	2000000	1	2000000	0 ]8 |$ G" d% J. k4 E! D
	员工培训、食宿	项	0	1	0	至少要一个月时间培训和磨合
	不可控因素及预留 * G( @5 }! X, ]  p* g! ]$ Z2 W	项	0	1	0	至少也要预留50万
	. f* V7 I+ B# S6 q! ^2 O4 F		8 y0 n1 k+ N( n& X2 [	4 T9 C. N/ T0 P# X	2000000 3 U5 {  d8 w: L, k7 F% l) r
总计 % y; V2 z, b4 G- y					12402400	加上调控金要1300万。

、
5 M+ d( }2 h" j9 o
( l- R; ^' m1 k0 o' Z: m4 {9 s本投资方案的设计图>>>

安徽华府浴场
投资1200元/m2
) ^3 t4 H! {; m
9 n+ ^5 A  u& _) ^4 m  b& d: E设计方案>>>http://www.zczh.com/forum.php?mo ... amp;page=1#pid27109

6 d  G9 ~# N; I设计服务和医疗服务有相似相通之处。

设计公司的服务水准基本可以分为三个等级。
/ U/ \3 A2 |) \1 D# ?! [
2 ^, d  C  u' D4 bV1.0
6 |& S; z# N% B* n1 e! [只会设计，设计水平也没的说。
  c, C& V6 Q/ e! _1 y6 K! W起码效果图很漂亮。
但是为什么要这样设计，这样设计赚钱吗，怎么样更赚钱，他自己也糊涂，你让怎么设计他就怎么设计，或者干脆照抄别人的设计。

; v3 p$ a& @3 E8 z, _* y' _1 Q这相当于医院的护士，能做护理，能帮你打针、喂药、煎药、护理。
但是药方好不好，对不对，疗效怎么样，他不知道，需要你告诉他。
1 J6 }2 m+ A8 d8 f+ y+ @她不会诊病，更不会开（药）方，只管护理+打针+煎药+陪护。
- \2 Z* [8 G  B% ^7 o% K1 M# {
' Z- a% f5 l4 g' ~8 i/ j/ W; ?3 `; mV1.0这样的设计公司也是这样，
# e6 o$ n7 L0 k4 y

服务水准	设计行业	医护行业	备注
V1.0	设计	治疗
V1.1	设计+施工	治疗+护理
V1.2	设计+施工+家具	治疗+护理+陪护
V1.3	设计+施工+家具+配套	治疗+护理+陪护+康复指导
V1.4	设计+施工+家具+配套+软装	治疗+护理+陪护+康复+营养指导
V1.5……	……	……

0 I  |$ W: h6 @) U7 r" b如果你只是头疼闹热，伤风感冒，那找护士也可以，按经验或抄药方给你护理和医疗就可以了。
" F  y- Q9 y% E
/ m) N. {7 o7 U% \5 |# f但如果需要诊断和开药方，千万不能找他们，不然会害死人的。

有很多的项目还没开业就注定了亏损就是因为这个原因，找个二把刀或找个护士帮你出诊。

1 i, @8 I0 M* J' A/ ^# S真的会害死人的，会把你的项目给毁了。
& k$ |' }. ^; @2 f, v  R8 h
3 |) b( r8 D4 t7 H0 m/ _( [
V2.0版本(顾问+设计)

9 P, d# b! }" B6 V  Y8 F4 [: S8 o这样的设计师，懂经营，明管理，他对行业的了解比较深刻。

能够指导你的项目的筹建、投资、设计、规划、运营；

也就是相当于医院的医生，既可以诊病，又可以开方，还可以治疗
0 G/ K9 s  A8 G7 V2 w' X: j
当然也有2.1版本，2.2版本，2.3版本，

7 z; d: o! j$ T( |$ L

服务水准	设计行业	医护行业	备注
V2.0	设计+顾问	诊断+开药方+治疗
V2.1	设计+顾问+施工	诊断+开药方+治疗
V2.2	设计+顾问+施工+家居	诊断+开药方+治疗+护理
V2.3	设计+顾问+施工+家具+配套	诊断+开药方+治疗+护理+陪护
V2.4	设计+顾问+施工+家居+配套+软装	诊断+开药方+治疗+护理+陪护+营养指导
……

目前，培哲洗浴设计，处于V2.4的服务水准上。

1 [1 H: A* g% N7 _; ^7 kV3.0版本服务（设计+顾问+管理）
我不但能指导你的投资，为你的项目做设计，还能帮你管理项目。

你的员工我帮你培训，你的日常管理我可以代管或者协助管理。你只需要按比例给我收益分成即可。

目前百胜公司运作肯德基公司就是这种服务，你只需要投资出钱，其它的事情都由我来做。不仅包括项目选址，市场调研，项目定位，功能规划，投资风险，收益分析，风险评估，装修设计，工程施工，家具配套，设备配置；项目建好以后，如果你不愿意管理，可以委托我来管理，服务员我来培训，日常管理也由我来做。我拿一定比例的分成就可以了。
8 P: u3 I/ m) B. S9 j
目前很多连锁品牌的酒店、餐厅、服装店德刚都是采取的这类服务模式。
! Z* h- ^7 ?+ I" r) D
" g" ^' c. m$ @& F0 z! S在医疗行业，这又属于什么什么样的服务模式的。
. [+ F7 r. U5 i0 g0 B& f
相当于私人的健康顾问，在高端服务领域很吃香。
- z7 L( O( u: V. n! c  B
5 ^% R- w- n4 u& n4 F( o比如毛泽东的私人医生，李嘉诚的私人医生等等。

洗浴设计是系统性很强的专业服务，必须请专业的设计公司进行投资规划、风险评估、收益分析、方案优化、装修设计等服务。千万不能找个小护士为你开药方，或者找个家装公司练手。那就太不负责任了。
通过上述比喻，你就能明白到底是该请什么样的设计公司了。

没有谁是先知先觉，所以任何人的判断都可能不准。
: A1 S- c9 Y( W, L我只研究洗浴行业，最多只关注休闲产业。开年之初的东莞风暴下，全国掀起了扫黄的浪潮。
) q. _% G7 \$ J5 ]$ G) o. I! }! X不断有各地的扫黄成果见诸报端，这种大环境下对洗浴行业有何影响呢，以下是我的想法

1、影响最大的是消费信心
扫黄对洗浴最大的影响，不是抓了多少人，关了多少场子。
0 _" v5 Q9 A8 V  C1 c1 X而是消费者的安全指数和信心指数。
客户会想，既然，浴场这么不安全，那我不去了。
另外也避嫌，本来我就没什么想法，何必找不自在呢。
这对客户来说是影响最大的。
+ E5 O0 T% U8 ^9 J6 s- ?
2、只暧昧不色情
0 K' M$ x, ~  l* n' i( ]6 C我考察过不下800家浴场，如果概括地说，有色情消费的浴场还是少数或者说是极少数。
  k+ j( I' ?$ r为什么呢，洗浴中心的老板一语道破天机
+ J  q9 U0 ?2 r0 N" o我投资几千万，没有必要因为一个小姐栽了跟头。
或者有的干脆说，我又不缺钱，何必整天低头哈腰地看着他们（主管领导）脸色讨饭吃。
, g* D/ T' k4 D+ X$ m$ S我所说的没有色情消费，通俗地说是没有大项（你懂的哦~）。
但对于“腰带上面，床下面”橙色(非黄色)消费，并不排斥。
比如做个SPA，做个按摩398元,598不等，但你要求有大项，对不起。
3 L* U3 Q, s2 e6 U/ q4 p* r# w恕不奉陪！
8 J7 ?! ^  }! u
  B! P; g8 t0 P! G* g3、大浪淘沙
浴场是个开放型的经营平台，就像苹果手机上安装软件一样。你安装什么软件，就有什么功能。
: \0 ~9 N( a4 p/ Z- x你安装了足疗就有足疗，你安装了客房就有客房。
! w# R; s- P& J* `' ~一般来说，有大项的浴场，大多装修档次不高，因为风险大，说不定什么时候被关门。所以没必要投资太大。
而那些不靠大项经营的浴场，往往在服务和硬件上下足了功夫。甚至到服务员的迎宾语，手势，服务规范都做了规范要求。
% s1 p6 Q, v9 Q3 X+ t  e6 y任何一个行业，就像一锅汤，总会有些泡沫漂浮在水面，把泡沫撇清了。市场才更成熟。
7 B2 g. X* g3 D; R
+ u* i' D/ r/ U. O; T. L4、浴场竞争的分类
很多行业都是这样，
一类企业做规范，比如有很多的洗浴企业参与制定了行业标准和内部标准，尤其是一些连锁的洗浴企业，内部标准不仅详实，而且全面。有人加盟，只需做管理输出和投资顾问即可。
/ o' Y" X- p% Z% l! r  h& y* G& E" l二类企业做规模，目前就我所知，全国内陆最大的洗浴酒店是80000多平米，澳门最大的洗浴+酒店近百万平米。
/ s% H7 O4 e6 ]& }很多企业，尤其是在二三线城市发展起来的浴场，由于没能占领行业的制高点。往往把功夫下在了规模上，这就造成了一些地域的洗浴龙头企业，雄霸一方，而且铜墙铁壁，外埠资本很难进入当地市场，小的投资连机会都没有了。动不动就是1万多平，2万多平的浴场，小投资连机会都没有。当地市场几乎被他们垄断。
4 K6 T) a5 x* x$ X三类企业做专业和特色
如果我的浴场做得不够早，也不够大。那有什么活路吗，有的，
那就是做特色，比如有的企业做韩式主题浴场。
& G  _7 C; ?* A4 Q2 ?& x# }我发现就很火。
* B5 R1 {# k$ J5 x" G/ V; F# `四类企业做跟随
8 x. u3 Z- p; _* N你做啥，我做啥。
  f0 P1 ~8 t; d/ {8 u什么好做，我做啥。
( a8 [+ E1 ~, ?; _9 J你上个火龙浴，我也上一个。你有个室内高尔夫，我也做一个。
( Y, V" D* j* B0 M: ^0 @4 q  j灵活多变，是他们的特色，紧跟市场潮流，迎合消费需求也是他们生存的法宝。
五类企业做成本
9 ]0 [% T4 R' K0 S没别的，我的浴场就是便宜，你88门票，我48还含自助餐。
你搓背38，我20.
经济实惠，家门口的浴场。
也能站稳脚跟。
/ s: X  ?7 L  \( s六类企业做配套
7 c( f' q* m/ U: v既然做浴场不好做。那我就做做简单的配套吧。
比如我做设备，做配套，做服务，做产品。等等
$ j( E/ @9 [9 u/ n" M" Z也有不少企业货色生鲜，很好。
6 {7 B8 b  p. U+ t6 u* D) R
6 w! B9 L! c1 y7 V1 I  t/ i. @5、扫黄风暴下对市场有何影响
, [; X9 s: w. t* V" L( ~1）短期肯定有冲击；
2）长期影响不大；
8 k* X# F- g  s' A0 [9 X3 j% u3）浴场是资金的避风港，举例来说，如果我有资金，规模客观，我该投资哪行呢。如果我做矿山，政策不好是一方面，另外怕出矿难；如果我做钢材，结果外行也能预估得到。如果我做房地产，现在是尾市行情。如果我做快捷酒店，这行业已经竞争惨烈了。还有什么实业行业可以容纳大额投资呢。没有几个了。
' ~# y: u  N# k% B而投资浴场或投资洗浴主题酒店是为数不多的选择之一。
  \8 f: P; I4 d& _8 G3 r有句老话说的好，三个行业不永远不落伍
一是教堂（或者寺庙，一开业就是上千年，而且不会破产。这咱干不了）
二是澡堂（没有谁不喜欢过得舒舒服服的，有人的地方就有澡堂）
, f2 O( H6 x) L4 a+ ~6 ~( D三是食堂（吃饭，逃避不了的课题）
教堂咱干不了，食堂太累，咱干不好。
( U* V  C7 A' `澡堂还轻松些。
7 {5 h; P3 S8 O( X, G3 G0 M0 Y4）洗浴市场洗牌是迟早的事情。扫黄只是这个行业洗牌的催化剂，任何一个行业都是从不规范到规范这样成长起来的。
) V; d/ P* Y* N) [' L房地产也一样，房地产调控了多少次。停步了吗，没有。
1 j" x, q3 c+ d2 T. ]浴场也一样，扫的是黄，不是浴场。只要有需求，就会有市场。
一个店两个点关门不影响这个行业的大局。
甚至激发了行业的管理水平提高。
; \* Z) {, ]2 g7 l! y6 V9 T5）竞争越来越有技术含量
6 f/ a2 r3 B7 C- b开个场子，招聘几个小姐。就有大把的钞票赚。
3 q$ H; }+ i5 U. I2 s这样日子没有了。
  Y+ ]: V. M+ _, M1 p想开浴场，那就拿出十分的聪明和才智，
真抓实干，才能把钱赚到手。
6）浴场投资是一项系统工程。
- U0 M4 \8 @1 Z# p. V做一个项目投资，涉及方方面面，任何一个环节出问题，都会影响项目的收益，甚至生死攸关。
; K8 F  \7 \' h, `; k没有谁无所不能。专业的事情还是交给专业的人去做。
! x/ P; H) F! g: b2 R培哲洗浴设计
专注于浴场投资顾问，装修设计，管理策划。
为您提供一站式的投资解决方案。
  V( j3 f: n$ g6 w  v- L欢迎致电垂询。
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详情见www.zczh.com中产装潢
8 ]  W4 q0 l5 T# L) p) I
即日午饭后匆匆。

洗浴中心投资多少钱，是根据当地的消费能力来确定的。也就是盈利能力决定了你的投资规划。
一般来说，三线或四线城市的浴场，
总投资额1000~1500元/m2即可
' S" s( }! m: ~6 Z1 n0 Q8 x9 C二三线城市
% O1 J* R+ b$ `' @0 u# M总投资额1500~2500元/m2即可
  R8 [0 b+ Y7 k# K, @一二线城市
6 Q& r# M: R3 |6 O$ W2000元/m2以上即可
四星级酒店
3000元/m2以上
五星级酒店
4000元/m2以上
只是建议，具体要根据项目状况做实际投资分析后确定

《洗浴设备要花多少钱》详见http://www.zczh.com/forum.php?mo ... amp;extra=#pid27707

培哲洗浴设计可提供免费的投资规划、筹建咨询、投资顾问的电话咨询业务。
有意者可致电400-654-1116，张培哲

我考察了不少于800家洗浴项目，见过的洗浴项目，尤其是五星级酒店的配套洗浴项目，普遍投资较高，投资15000元/m2的也屡见不鲜。
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