四川广安金石湾水会项目建议书

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一、项目定位

1、消费能力分析

1.1、消费需求

1.1.1、项目建设的必要性

A、（+1投资分）作为新兴旅游生态城市，成规模的洗浴主题水会仍是市场空白，无法满足洗浴休闲消费需求，这是建设本项目的理由一。

B、（+1投资分）作为文化旅游或生态旅游城市，硬件设施不足和滞后制约了旅游业和休闲产业的发展。

这不仅仅是单体项目的问题，而是当地产业结构的大格局，谁抢占先机，谁就赢得市场。

C、（+1投资分）作为葫芦湾项目的公建配套或品牌品质提升手段，这个项目有建设的必要

1.1.2、消费结构

A、（0投资分）当地人的洗浴消费有潜力，但还没有形成习惯，原因在于没有好的硬件设施的配套和消费引导，只要在硬件完备的基础上，稍加引导即可形成消费规模；

B、（+1投资分）当地的休闲产业不发达，业态也不够丰富，无法满足日益增长的文化休闲消费，市场刚刚起步，大有潜力可挖；

C、（+1投资分）名人故居文化对改善当地文化休闲产业结构只是龙头，当有大量的游客涌入的时候，如何解决他们的住宿、休闲、娱乐、餐饮等需求，这是我们消费结构之一。

D、（0投资分）当地消费、旅游消费，各占多大比例，我们的目标客户瞄准谁，主要服务于谁，考虑他们想要什么服务，他们的消费需求，消费结构，消费心理，关于这点目前尚无定论。我的建议是暂时可以二八开，旅游消费（流动人口）占两成，当地消费（常住人口消费或会员消费）占八成。这一点有待于考证，欢迎指正。

E、建议项目做绿色洗浴，不碰红线。稳定收益，可持续发展是我们的目标。

1.2、消费结构

考虑消费结构直接影响者我们的项目定位，更关系着项目的功能规划和服务设置。比如当地消费客户大多晚上回家住宿，所以对客房需求不高。旅游客户最直接的需求就是有客房能睡个好觉，这是他们最直接的消费需求；比如旅游客户对消费的黏度不高，基本上会员消费性差；但当地客户则容易办卡，对会员制消费尤其是对美容护肤等接受性更强。

1.3、消费水平

根据当地的消费结构和项目规划，初步定为在中端消费。设置门槛较低，门票价格不要高。

1.4消费特色

在规划中考虑到当地的消费特色和风土人情

A、当地人群消费心理，由于城市小，熟人多，建议不做过大的休息大厅，省得碰到熟人；

B、洗浴功能不宜过于复杂，一些高端洗浴设备不考虑；

C、中高端的硬件，一流的服务，但是我们的主要刚需客户是普通商务休闲消费。

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2、项目风险

2.1、（-1投资分）《建筑防火设计规范》中明确地下二层或地下三层不得用于娱乐消费场所经营。对此我们把握不准，需要与当地消防协商。

2.2、建筑主体楼上为住户，环境评估是否会受影响。

2.3、项目规模近7000平，规模不是问题，但对经营会造成压力，因此需要对消费结构进行细分和挖掘，尽量满足多元化的消费需求；在功能规划上我们考虑到了这一点，但这样的弊端是造成了一部分空间的冗余和浪费。

2.4、我们建议，引入第三方管理和服务品牌入驻本项目，比如某某健身会馆，或某某水疗美容品牌进驻。这样可以达到资源嫁接作用，这在项目初期是利大于弊的。在后期的经营管理上可以模块化经营，开放合作的经营思路。具体详述。

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一、投资概算

暂定2000万，具体投资规划待方案出台后。

二、设计风格

我们要为客户营造一种什么样的消费氛围呢？这直接关系到给客户什么样的消费体验。而体验的好坏直接关系到我们的经营。

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如果把浴场比作一位女子

那么，空间是她的身材

装修是她的服饰

色彩是她的性格

灯光是她的眼睛

音乐是她的表情

水系是她的血脉

门头是她的脸庞

（装修）风格是她的气质

（浴场）服务是她的修养

……

不同的装修风格（气质）寓意着不同类型的女子。

欧式的奢华、繁复

美式的自由、简洁

中式的质朴、内敛

东南亚的热烈、温柔

日式的温柔、纤巧

法式的浪漫、神秘

……

我们要把我们的浴场打造成什么的女子？

欧式的太贵，投资太大，空间我们也不够高大。

美式的空间上可以，硬件能满足，亲和力也可以，备选方案之一。

中式的过于古板，没有亲和力，不考虑。

简约或后现代风格的容易做，不容易出彩。很难做出特色来。

法式的我们建议设计方向之一。

清新、高贵、浪漫气息，而且投资不大。

五、收益分析和投资报告

见详表

《广安金石湾项目经济收益分析和评估》

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是电风扇的
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张培哲 发表于 2014-1-26 14:57
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不错

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