浴场投资失败的教训总结21条

总有一些浴场因为这样或那样的原因投资失败。
. t0 G* x( U- N# G( s要么输在起跑线上，还没开业就注定了失败，
5 s3 N4 i7 w* R% N$ w& K要么输在管理上，回头客越来越少；
7 J+ h* G3 O, D; e1 W5 a( a) o8 k要么……
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; T: m2 [* z' [- t今天我们把这些教训和经验总结出来，前车之鉴，希望对您的投资有所帮助，能助您少走些弯路
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虽然说洗浴行业相对于房地产、能源、矿产等受政策左右相对较少。
我说的是绿色洗浴，非绿色的不在我们探讨之列。
但任何行业都有他自身的政策范畴，不要违背政策，更不要漠视，不然你的跟头会跌得很惨。
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( {: n  C4 N" v1）产权
# D0 D8 z- n9 B* W; \1 h# d无产权的临建房、扩建房、村民自建房等都不能开洗浴。
+ F# W! o" t9 o即便是有人说他可以手眼通天，如何如何拍胸脯，没问题。也不要租赁。
( I& t3 i0 @# l8 i, j6 c: j0 [最典型的例子，河北省会石家庄，裕华路和体育大街交叉口东南角原来的洗浴项目，具体名称我忘记了，任凭你再大的能耐，不是一样被拆迁掉了。
; v. T- ~1 ?6 ~5 W- N6 E7 H+ g) B不要和政府对抗，不要忤逆政策，这是真理。
: Q. |: g, X6 f. ?9 W" A$ [' d当然了，有人说，在我们这里管理宽松，我想多扩建一点，也就百八平米，行不行呀。
这个要看具体情况了。

2）使用性质
1 k6 @, C7 z, e* p土地使用性质，有的人用废弃的厂房做洗浴，可以吗。
严格来说是不可以的，你改变了土地使用性质，工业地不能商用。

  m, i! P& D0 V: H/ }建筑使用性质
/ J) p3 k& ?, J* t# R: Y, @比如建筑使用性质是办公用，文教用，军队用等，那么就不能用作洗浴。
3 O1 y* Y' y+ A. M当然具体情况具体分析，比如军产房也可以商用。
青岛的浅深就是用的军产房

) R5 f, Q: K6 V! V6 W3）消防
消防手续不全的，或者消防有问题的，不用说不能用

4）环境评估
最典型的就是楼上如果是住户，楼下商铺的，千万不能用。
以为办理营业执照需要先审批环境评估，而环保局为了怕楼上告状，会让楼上所有的住户签字同意才给你批准文件
【培哲忠告】
/ k# l& Q1 Z; \; n  K% R( Y1、项目选址前，请专业人事帮你参谋，比如张培哲，呵呵呵~~~
2、如果不清楚，到各局主管部门咨询；
0 J  Y, C' Y7 Q0 u: ^# _3、多看看我们网站上的介绍文章，比如选址www.peizhe.com/xiyu/xuanzhi

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浴场筹建之初，作为发起人和股东之间想象的很美好，对光明前途非常憧憬，但对隐患准备不足，对风险也把握不够。
1）资金问题
往往几个股东之间出资仅凭口头协议，对出资额，出资时间，出资方式都没有明确约定。
0 g$ ~3 L0 ?: |' Q1 J: Q2 t# e最终造成出资不到位，为此发生分歧。
2 _, t: a* z& L" w0 R还有的就是有些股东本身就没有这个实力，其他股东只是看重了他的某一方面的能力，比如有管理经验呀，有政府人脉呀，等等。
. k4 {3 [9 w, f$ a" R; {2 D当然也有比较恶劣的情况
我们做过一个项目，股东A,B,C三个人，C以前是做娱乐场所管理的，可能有点人脉和运营经验。但是没钱，他的想法是想借A的钱入股，可A刚开始答应的挺好，最后自己的资金遇到了问题，合作不欢而散。
& U) r9 v0 m  v( |还有个例子是，三个股东只有400多万，可后来实际操作中发现要投入700万才能开业，没办法，只要重新引资入股。结果项目停滞了5个多月才开始。
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. ~) U+ @- [! O3 n' u# d2）人品问题
几个股东仅凭直觉一起合作，对彼此的人品都没有了解。
合作过程中发现有人的人品有很大的瑕疵，无法容忍，导致项目搁置或散伙。

- |- L  z9 H/ v4 i3）理念分歧
; `7 i% e4 v* C2 R股东对浴场的经营理念等存在严重分歧，比如对投资额，经营定位等没有达成一致意见。
或者在筹建过程中发生理念分歧，项目筹建失败。
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2 d" O& d/ ^, D7 c+ J4 k* _: I1 k4）亲人干扰
如果几人合作，最好的办法是不要家人介入。
经常有人在股东耳边吹点枕边风，或者因为亲人或家属徇私舞弊，导致其他股东不满。
浙江有个浴场，四位股东各自投资了1000万，委托一位的亲戚筹建管理，结果没两个月，这个亲戚就用贪污的钱买了辆奔驰S350，最后项目资金缺口200多万，四个人都一分钱不愿意再出了。甚至为此拳脚相向。

3 J% |$ Q2 Y8 T. f) h1 Z! K5）权责不明
$ M: J$ ?" t3 M& [6 d本来几个人一起做事，凭着个人义气和爱好。
* k  M% a& B, b% a但如果工作没有分工，全责没有明确，很容易造成乱指挥，瞎指挥的局面。
: G" Y( Q8 P: P9 J7 q6）股东撤资
8 H0 ^$ U" b/ l% R* P2 U本来约好了每人投资比例，但中间有股东撤资，去做其他项目。
这种情况也不在少数。
( L9 m4 z+ a$ z# D【培哲建议】
1、明确出资比例，时间，违约责任；
) C; w9 P8 a2 u; q: M# N6 R; L2、明确各自权责,明确决策机制；
1 R6 d0 F+ F# |$ J3、避免亲友参与，最好亲自参与筹建；
4、做好资金规划，备足备用金；
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