【收费】洗浴项目投资规划、收益分析、筹建投资、运营成本、可行性分析

共包括五部分
1、固定资产投资概算
2、项目筹办经费
3、运营成本分析
. S: ^1 q1 @, g) l) _  `4、经济收益评估
5、投资收益分析
6 a) a8 r- E- d7 G2 v$ Z
. W( }  m% _  s# e

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固定资产投资概算

1. 1、设备配套
   3 |% x  ~9 d$ |4 v$ J
2. 1.1、空调系统 180元/m2
   
3. 1.2、二次消防100元/m2
   5 F  R7 c7 j& t6 R' y! C6 m1 n
4. 1.3、新排风60元/m2
   
5. 1.4、洗浴设备及安装60元/m2
   
6. 1.5、锅炉水箱及安装55元/m2
   
7. 1.6、厨房配套设备5元/m2
   
8. 1.7、桑拿房及设备16元/m2
   
9. 1.8、汗蒸幕及设备60元/m2
   - p9 _$ b; S' }8 F0 L4 j9 F, |
10. 1.9、影视设备4元/m2
    0 J' R7 X1 ^9 ]: d5 Q
11. 
    
12. 小计540元/m2
    
13. 
    7 m5 x& a' ~* K6 |
14. 2、隐蔽工程
    
15. 2.1、水路改造60元/m2
    9 q" y. Y) P) V: o( N2 ?- k' {' ]" i9 Q- G
16. 2.2、电路改造80元/m2
    
17. 2.3、安防监控15元/m2
    2 {* l- W8 @, r+ d& R
18. 2.4、收费系统及设备10元/m2
    5 O: l6 [' w* e5 C* u4 @! \. L
19. 2.5、防水工程16元/m2
    
20. 
    1 i, y( i7 M7 J3 a
21. 小计181元/m2
    
22. 
    
23. 3、二次结构
    
24. 3.1、拆除及垃圾5元/m2
    
25. 3.2、二次结构120元/m2
    3 B7 u, z2 n  f' w" P' Z
26. 3.3、浴池加固25元/m2
    
27. 
    9 N* s8 v& C3 Z0 y6 D
28. 小计：150元/m2
    ) i( x; W1 O! ^( h- C  Y
29. 
    
30. 4、家具家私
    0 d5 V# h4 n8 M- j% ]" U& q& z
31. 4.1、更衣柜及锁具 40元/m2
    
32. 4.2、足疗家具6元/m2
    
33. 4.3、客房家具80元/m2
    
34. 4.4、定制家具5元/m2
    
35. 4.5、厨房家具5元/m2
      h% b8 O& _* P0 V: P6 V
36. 4.6、办公家具2元/m2
    " r6 K3 }& A* F: P' h0 }, u, W
37. 
    
38. 小计138元/m2
    % t9 ^2 G5 k+ F( T* ~: H3 y
39. 
    
40. 5、装饰主材
    
41. 5.1、石材瓷砖100元/m2
    ( F5 E; ~6 N4 j/ Y* Q. u# x/ N
42. 5.2、洁具20元/m2
    " }4 J* c# N1 p* K$ V4 l
43. 5.3、灯具5元/m2
    ! y) b  N+ w9 t7 q9 S7 l0 E
44. 5.4、电工电料4元/m2
    
45. 
    . e; k9 p/ f" N& G) \" X0 N* n
46. 小计：129元/m2
    , ^( e8 y. k5 a3 u4 N
47. 
    , H, R& Q5 X& s2 r
48. 6、形象工程
    # `) I! d  C) }3 ]7 |
49. 6.1、外门头 60元/m2
    
50. 6.2、导视系统 15元/m2
    " ]0 c( c! L- H* ~: |( f
51. 
      f& h2 j1 ^+ W/ X' g& u* O  e1 \! ?# b
52. 小计：75元/m2
    
53. 
    . k/ e. @2 c) B. {
54. 7、装修装饰
    % u2 p" N! t) h; \. _* i6 ^
55. 7.1、室内装饰620元/m2
    7 W" w' {+ _; u
56. 7.2、室外工程20元/m2
    
57. 7.3、室内环境软装80元/m2
    % B! u9 s- P5 K1 r' W7 l1 m4 U
58. 7.3、玻璃幕墙改造0元
    $ I4 S) J$ I7 H
59. 小计：720元
    5 R8 G# T9 j" w+ q
60. 
    
61. 固定资产投资合计1933元/m2
    
62. 
    * j# C! K1 d: z7 T1 d* j6 C
63. 【项目规模】
    ; X  a% ?  ]- _0 _6 O
64. 经营面积：7500m2
    
65. 固定资产投资累计1933*7500=14497500元
    & w) V' @* |$ c' P' Y, z- K
66. 约1450万。

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2

项目筹办经费

1. 一、日用品
   : G# Z. k0 R6 Y: E2 m. w) F7 ^4 Z
2. 1、浴服：20万
   
3. 2、毛巾浴巾：20万
   
4. 3、日化：5万
   
5. 4、日用：5万
   9 `" }7 n$ a3 B" m( [
6. 5、其他2万
     W! [( z9 `) l+ Y
7. 小计：52万
   ' F* N9 Z  L) f/ J" {! J! E
8. 二、团队建设
   0 _( p1 x& `5 B/ u
9. 1、员工招聘：2万
   : T6 e0 _4 |: D0 e! G% {" e
10. 2、员工培训：2万
    
11. 3、员工宿舍租赁：6万
    ( o! u( y& B; _/ p
12. 4、开业前员工工资、食宿：30万
    
13. 5、第三方培训：0
    . z- U( X& G( }9 L
14. 小计：40万
    # j  O3 j8 a4 I8 e9 ^
15. 三、营销
    
16. 1、营销工具网站、微博、公众微信等1万
    
17. 2、广告投放3万
    
18. 3、第三方渠道建设1万
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19. 4、不可预计1万
    
20. 小计：6万
    
21. 四、其他
    2 V; r/ R+ B  L, M
22. 1、花卉租摆1万
    
23. 2、临时人工1万
    
24. 小计2万
    6 h! E4 i4 G7 l6 c6 y
25. 总计费用:100万
    
26. 
    $ Y2 k8 Z! U2 T! F

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运营成本分析

1. 以7500m2计算，每天接待1000人计算(计划值，其中400名是固化的会员，无论是否来，都列入平均值)
   
2. 
   
3. 1、能源成本
   
4. 1.1、水费
   
5. 总用水量：1000人*0.12吨/人=120吨
   
6. 其中热水：80吨，冷水40吨
   
7. 热水加热成本（10℃-42℃，天然气）
   3 K0 Q$ t( b: b( U8 N  P+ }
8. 80吨*13.5元/吨=1080元
   5 y. Z8 s) G( A* y- N, V
9. 120吨水*4元/吨=480元(实际水费远比这个高，采用买水等方案)
   
10. 综合用水成本为1560元
    8 E4 ]" E3 U6 T  E" z7 }
11. 1.2、电费
    2 W$ Y& q. {# W: {$ L' u9 n
12. 1.2.1、制冷高峰季
    
13. 60w/m2*7500m2*6小时*40%用电区域的比例*1元/kwh=1080元
    : Y3 u; J% O8 ~8 I
14. 无制冷季
    + u% B2 V6 c5 x# P+ d7 E- _
15. 0
    4 H& \, C. a6 T
16. 全年综合平均
    
17. 1080*30%=324元
    
18. 1.2.2、照明电
    6 Q7 y. V4 M. v) ]
19. 10w/m2*7500m2*6小时*0.3照明区域比例*1元/kwh=27元
    
20. 1.2.3、设备电
    
21. 12kw*10h*1元/kwh=120元
      @$ r* R# ^$ G( |/ @& e, _
22. 1.2.4、厨房电
    $ n" i# G( r$ ^9 k2 U5 c* @+ E
23. 15.0元
    6 \; ?! q7 a' {; }
24. 1.2.5、办公电
    . `; k' y% X* t- P% J' B
25. 12.0元
    
26. 1.2.6、汗蒸幕用电
    & ^  z' ~$ O; E+ `* f$ `8 |, e
27. 200w/m2*100m2*8小时*1元/kwh=160.0元
    " k$ s) E" ^  f9 g
28. 用电综合成本658元/天
    3 F7 d( @4 W; |7 h. g, w1 e
29. 1.3、采暖成（室内恒温、地面在夏季也要加温）
    
30. 无论采用何种采暖方式，加热成本大致相同。
    
31. 以市政供暖为例，4个月供暖季节，40元/m2，而我们需要有供暖6个月(实际为10个月，夏季供暖只为了地面不凉)
    # \% q; T# s, I7 f
32. 40元/4*6*7500m2/365天=1232.8元
    " v% `1 @8 a1 f5 r! v. d0 O
33. 综上所述：1200名客人综合能源成本为1232.8+658+1560=3450.8元
    
34. 2、人工成本
    # q2 A( G. h. w
35. 以典型新休闲浴场管理组织架构
    
36. 两班倒，共需要120人，每人每天人力成本100元，
    
37. 则需要12000元
    
38. 3、运营成本
    
39. 3.1、运营成本主要为低值日耗
    
40. 洗发膏洗发水、布草二次洗涤、
    8 q) y. ?' M2 Q# V
41. 暂以4元为例，每天成本为4000元
    " j! R2 L1 h) U, y3 w$ T- p) u
42. 4、物管成本
    ( l# T) I: s- {
43. 主要是指物业管理费，假如每月0.6元，每天0.02元/m2
    " e& H9 U; c6 P# k7 i/ S- Q' U4 d* \; B
44. 物管成本为150元/天
    % n/ J! g. A/ D$ {+ r
45. 5、营销成本
    / K& V+ A) ?1 W- u2 c% E
46. 可忽略为0
    5 N- }( v0 H- O% D" d7 J
47. 6、房租成本
    
48. 1.2元/m2/天
    
49. 每天房租成本为9000元
    
50. 综合成本为
    + q& K  w3 G6 e) g& c
51. 房租9000+物管150+运营4000+能耗3450.8+人工12000
    
52. =28600.8元

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经济收益分析

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投资收益分析

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4 T' `+ W: @$ g5 |, t& O& }1 w- z

. j/ b  l" s8 l" x3 V) A, m

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