共包括五部分8 K7 O' k/ _! h' ~) ]! r4 [
1、固定资产投资概算/ K6 G1 S! v, G# `$ p, D
2、项目筹办经费2 Q# O! M8 i! s2 `' }
3、运营成本分析. h' u) s) d; ^! e- } C4 _
4、经济收益评估, K$ a( x8 i3 I6 h" D
5、投资收益分析. t) r* }4 y$ \( \ D
8 I, t( z' U2 E% n- J A1
$ ~# Q, b& g/ b, I7 c固定资产投资概算
' ~$ w. w: C' a( }1 o& c8 J. g" @, K& I/ ~& L+ U6 ]) d6 ^
9 s& ?- ~0 z0 p1 c- 1、设备配套
* G" y: [& H" {. ?7 } g! C - 1.1、空调系统 180元/m2
9 f& {" p5 m. v) F* e$ @7 y! G# H - 1.2、二次消防100元/m2
+ k1 f G5 H8 @4 E& O - 1.3、新排风60元/m25 c! K( O6 {' Z3 p
- 1.4、洗浴设备及安装60元/m2# J z! U$ g* j0 F3 j" N1 H! S, g
- 1.5、锅炉水箱及安装55元/m2
# p. t7 R. ~( C$ a - 1.6、厨房配套设备5元/m2& p6 F7 G: Q1 \# h" T( @) W
- 1.7、桑拿房及设备16元/m2% U9 N& R8 ?0 Z! q1 k. t0 D+ i5 T/ e
- 1.8、汗蒸幕及设备60元/m2! l4 J+ A$ I+ C- O# q m+ J% v
- 1.9、影视设备4元/m2
, D/ G) }8 K7 ~4 b& j& f5 b -
: u) w: F$ C) l* k9 ^$ }0 B6 X4 v - 小计540元/m2
# Z: H( E) Q+ g; j$ W -
5 V. p8 e8 a7 J; E0 p' F - 2、隐蔽工程+ J8 W' [4 _2 J M! ~
- 2.1、水路改造60元/m2# w! j4 h; v) n# R
- 2.2、电路改造80元/m24 \+ l& l4 `. z+ V3 Q( N
- 2.3、安防监控15元/m2
. m' }& I2 k4 P Q! ? - 2.4、收费系统及设备10元/m2
- C0 f$ g0 G6 X6 m - 2.5、防水工程16元/m25 R7 K; M; e: ]+ K# u
- - I$ O1 F- g5 }7 I& w( y
- 小计181元/m2
$ u" n' }5 O+ Y/ o: o/ _ - ' ^' X+ h( u3 n' Y6 r) k: ?4 Q
- 3、二次结构% k( a7 b1 W) u
- 3.1、拆除及垃圾5元/m2
, K7 y/ O) `& v) J; K4 A5 n - 3.2、二次结构120元/m2+ c, r" b- H3 S2 p# g: N
- 3.3、浴池加固25元/m2
' j; @4 w8 Q) t" d- b" ]7 c) B6 r% f -
- j. R/ L/ F `9 S8 K0 i - 小计：150元/m2
" g) |* i5 |7 @: R: J0 l& M; g" Q - % v' b3 `+ s2 l q* l1 y" C1 a
- 4、家具家私) ^2 h% ~; `0 l" a/ j
- 4.1、更衣柜及锁具 40元/m20 l9 y6 P/ n* Z2 Q+ ~7 m
- 4.2、足疗家具6元/m2
4 h a z/ j6 d# a: a9 ] - 4.3、客房家具80元/m2' {, N# [4 e% o8 N) V
- 4.4、定制家具5元/m2
/ S$ |' C8 e/ t( @* b3 T8 }; R4 A - 4.5、厨房家具5元/m2
/ z" _6 B% A% ?6 M - 4.6、办公家具2元/m2
. S' t4 z& [1 m* i' N2 ~( U - 6 w( l) s) U- e
- 小计138元/m2( _* o. U9 G4 K- f; ?! ?2 Q
-
, }% K7 ~1 B- U( |' k- X7 \ - 5、装饰主材
- [: K, Q& e5 _8 S4 L) x: {* v - 5.1、石材瓷砖100元/m2
7 K; p2 Q: K) V2 w - 5.2、洁具20元/m2! z& E: [& K/ p& v
- 5.3、灯具5元/m26 h$ [9 c; J0 {* T* }8 k4 M- M
- 5.4、电工电料4元/m2& R. F: V9 a0 W" h: {/ J- D
- + e' o& d; H# {6 P) g1 G
- 小计：129元/m2
`5 Y) a" p. g0 ]" H |7 H) b - 5 Y/ z+ X" @9 ^8 P. D
- 6、形象工程
5 E6 S& U6 R: `0 A - 6.1、外门头 60元/m23 r' q- O! g( H- _) |, O: S* I
- 6.2、导视系统 15元/m2
# F: {) h; U, R: p# @$ K2 ^ -
- o4 X8 D* l& @ - 小计：75元/m2. X* O; |. V( w+ W% d
-
) H6 \: d& E' J" P/ R - 7、装修装饰3 w' i' V' e& X4 A9 x) `) x
- 7.1、室内装饰620元/m2
1 Z" x2 f8 a" P; K. }3 l - 7.2、室外工程20元/m2
" g* i/ K+ t7 o% T2 m - 7.3、室内环境软装80元/m21 D2 I( H8 z6 l; s# s$ K+ F5 X! o
- 7.3、玻璃幕墙改造0元" R5 h M3 N( P: B# R
- 小计：720元
/ i4 E* F% L# s' W: l - _- w$ F# v; ~" A" s. H
- 固定资产投资合计1933元/m21 z5 M4 h* j* f# C0 w1 w: t$ P* H6 K
-
; I" S, A; z; C8 M( W - 【项目规模】8 ~1 `; v3 M) @% X; f& y) J
- 经营面积：7500m2
5 ^# n3 p5 b8 ^4 L( o2 W - 固定资产投资累计1933*7500=14497500元
) y" l: ?. X* b) U - 约1450万。
& R" u2 J! I8 {* r
2 项目筹办经费 - 一、日用品
( E/ E6 |. K8 V( D( X. ]+ l( H - 1、浴服：20万
( V6 F3 Z6 `% C2 ^ - 2、毛巾浴巾：20万
! b# N0 v$ @8 x- U - 3、日化：5万
& ^- B& I" E& u+ b4 C3 {: R - 4、日用：5万
+ h# q3 z5 q3 ~/ Q - 5、其他2万
9 O' ]3 i! g6 \' `# S9 ^ - 小计：52万
7 n1 \4 _+ R" F1 ^3 f - 二、团队建设
: S5 {6 {4 ]3 z* s. l" { - 1、员工招聘：2万0 m$ z- W; @/ L# ?
- 2、员工培训：2万& c( Y; i- c8 ?$ ]$ N0 z2 R
- 3、员工宿舍租赁：6万
/ U4 s) v! {1 @+ k6 ] - 4、开业前员工工资、食宿：30万. A/ L; F+ _: a0 g" e
- 5、第三方培训：0
4 U( k# V& J+ @7 b6 ^ - 小计：40万
# l% z+ K. [/ ?. K d$ j - 三、营销
4 }2 x3 c, ^8 ~" }/ S - 1、营销工具网站、微博、公众微信等1万! l ^/ O3 D* z1 `
- 2、广告投放3万
9 q1 i8 \& }4 V" T8 X7 @ - 3、第三方渠道建设1万6 I) f. E3 d3 U3 n3 [8 W. P7 T
- 4、不可预计1万
; i# t6 v% t: \" w+ I - 小计：6万 S" ]) w& v" k9 s
- 四、其他
& j( K. N, {% m8 G4 P3 g8 X: r - 1、花卉租摆1万
0 c. Y& \8 }7 x" b& q% P6 ~ - 2、临时人工1万
7 e! N* _/ w" s# ~( o7 j7 C1 l - 小计2万) @, @7 V+ y# [& E
- 总计费用:100万
( c/ S0 Z& r6 B x* R# |0 ^7 m/ @ - : t# {7 v/ c- D2 I3 m& \8 A) [: R6 c, l
3 运营成本分析 - 以7500m2计算，每天接待1000人计算(计划值，其中400名是固化的会员，无论是否来，都列入平均值)4 n# c7 h ]1 D, o7 I
- : w! `; s2 l2 t+ o" k
- 1、能源成本
" ^2 `& O R7 V. g0 z) f - 1.1、水费; Q( F/ x, S* x" h N2 |
- 总用水量：1000人*0.12吨/人=120吨9 |! x/ w9 R" G! W0 K! o
- 其中热水：80吨，冷水40吨* I0 M; Q/ M- G& q1 Z7 d
- 热水加热成本（10℃-42℃，天然气）
! j$ `3 V6 J6 s" ?' _* i. |" ] - 80吨*13.5元/吨=1080元
( ?* v3 N' E7 o: B - 120吨水*4元/吨=480元(实际水费远比这个高，采用买水等方案)& T4 @# F7 k5 F* T7 H; m
- 综合用水成本为1560元
9 z. M/ K0 \. ~( x, E - 1.2、电费5 l4 Q5 D' }4 n) [ ^1 e; W
- 1.2.1、制冷高峰季( d; j7 V* M; Y1 `$ L
- 60w/m2*7500m2*6小时*40%用电区域的比例*1元/kwh=1080元
, ]2 i0 v7 d2 N0 b' I+ z - 无制冷季4 D. @$ X: J. ]- d% C
- 0
8 j% H1 @% C' N: B' ]3 P4 S/ I- p - 全年综合平均
& z7 N4 a/ o p9 V9 y, L% ]3 c - 1080*30%=324元 [: |# o5 C& o) E
- 1.2.2、照明电
& r5 D+ w0 z6 y& B. e. a( a - 10w/m2*7500m2*6小时*0.3照明区域比例*1元/kwh=27元0 F0 E2 Y- F7 G9 W4 b; X
- 1.2.3、设备电
3 }. G' g. i' z) k1 R - 12kw*10h*1元/kwh=120元1 `3 t- B4 S! v( s
- 1.2.4、厨房电4 ?; n5 @6 E3 P7 Z1 S2 Y8 H
- 15.0元
2 Z* m, t+ s) Q* Y2 Y - 1.2.5、办公电" M: }+ Y) M3 B& W. r/ n
- 12.0元
& ^/ v. ?" M( N% `/ y+ u5 F+ E - 1.2.6、汗蒸幕用电$ ?/ H0 |; h) T& u7 @/ m
- 200w/m2*100m2*8小时*1元/kwh=160.0元
% C. u! _7 b4 y7 T: S3 W0 K - 用电综合成本658元/天
" R3 W$ Q+ c4 v1 j3 W7 W6 ~5 S - 1.3、采暖成（室内恒温、地面在夏季也要加温）! }. ^% K4 R4 J$ l t, s. x
- 无论采用何种采暖方式，加热成本大致相同。/ w {) B, [' C0 @, w4 g
- 以市政供暖为例，4个月供暖季节，40元/m2，而我们需要有供暖6个月(实际为10个月，夏季供暖只为了地面不凉)) M2 ^ [: `- S$ N6 d
- 40元/4*6*7500m2/365天=1232.8元
( g' `- e& p: R! j4 l/ e" J1 S. l - 综上所述：1200名客人综合能源成本为1232.8+658+1560=3450.8元
. E5 m @; `& x9 Y - 2、人工成本
$ K9 @, J u- l$ u - 以典型新休闲浴场管理组织架构
- D9 ], w- J# R: s. v - 两班倒，共需要120人，每人每天人力成本100元，, K8 x2 X+ C2 N6 |# ?, O' c+ A
- 则需要12000元3 `' Y+ T4 y4 E. H( Y, L
- 3、运营成本
* O: c N# f# t( j* P - 3.1、运营成本主要为低值日耗$ R$ O Y; r( v8 O& ?
- 洗发膏洗发水、布草二次洗涤、: P' ^ w9 {3 t
- 暂以4元为例，每天成本为4000元0 x \" X! [7 |0 ~
- 4、物管成本
: Y* _2 {4 d# R2 e) s; T - 主要是指物业管理费，假如每月0.6元，每天0.02元/m2
% e3 ^+ q- |1 r s5 I& ~ `2 a - 物管成本为150元/天
, v% y j4 h6 N - 5、营销成本
9 ]. _: y# P6 p/ S - 可忽略为0
! p' w2 E8 ?6 C7 s7 ` M2 J - 6、房租成本
6 L1 U+ m9 }* T& [. b - 1.2元/m2/天
' Z# K0 q4 U# L! |4 v- s- i/ i2 M. J; d - 每天房租成本为9000元5 G$ n8 K% `8 @( ~6 O* ~: i, s
- 综合成本为
. u, w8 j9 R! S6 D2 R - 房租9000+物管150+运营4000+能耗3450.8+人工12000
, A" w9 v% P5 m9 o/ @8 X" f - =28600.8元
4 经济收益分析 5 投资收益分析 8 `7 v C, ^+ V0 B4 Z% l
* u5 w; D* W9 u9 Z
: I2 o- I; Y( k) i0 g6 R! s
; x' V4 t3 G' h. J( U& Y
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