共包括五部分
* m G! ?! M/ Z- l2 d- I1、固定资产投资概算# T. S8 m0 z9 x& P/ S- m" F: O& m5 Y
2、项目筹办经费
3 h5 Q. O$ f9 B5 t3、运营成本分析/ ~) V' [1 X( R* R2 Q; R! [
4、经济收益评估
4 K4 i6 }8 ~1 l5、投资收益分析
5 v; j. ^+ [6 K' Y' E1 z! V6 g3 G/ X% g: c- A& ~
1 : h2 g/ ? @. j/ y0 \4 R
固定资产投资概算 3 R0 K8 ?: n2 `" y
. A( P' v3 y: C) g6 f1 y& P! M, K( R' P$ q* k3 r
- 1、设备配套
4 b0 F- p( ?2 k" f: @2 z - 1.1、空调系统 180元/m2 o/ d# e( ~5 B5 ~
- 1.2、二次消防100元/m27 E# I+ }4 r3 k/ c% [
- 1.3、新排风60元/m2
: {5 i5 w" [0 ]* E0 }' F - 1.4、洗浴设备及安装60元/m27 }+ [3 j1 G7 J
- 1.5、锅炉水箱及安装55元/m20 m% c) y+ w: Y- S
- 1.6、厨房配套设备5元/m2& K( F0 ^: h* C. w8 R
- 1.7、桑拿房及设备16元/m2, C# Z: R9 o. g0 k7 B' `5 I' z9 f2 r/ t
- 1.8、汗蒸幕及设备60元/m29 d1 r# {! U6 T5 ?( ` j
- 1.9、影视设备4元/m2( K. I4 W1 b+ k
-
! M/ Q2 j/ ]9 C5 v* m+ X2 b - 小计540元/m25 X* R I# M3 A
- 6 @7 N4 X* t( d. N. _
- 2、隐蔽工程
2 r. e h3 l/ X/ v - 2.1、水路改造60元/m2
' |* V" z% `0 n - 2.2、电路改造80元/m2
) h4 Y) g* m$ g) K - 2.3、安防监控15元/m2
/ T1 J; g7 c1 i6 d - 2.4、收费系统及设备10元/m2$ |& L: D1 H5 r( w/ @# B; B& i
- 2.5、防水工程16元/m2/ r, {' A0 h" x9 Z3 d# e) w7 y
-
# y0 T5 V; |, T. l- n - 小计181元/m2' h' y Y2 i3 S2 A) ]2 ]& a9 y
- + g: [. O2 G F/ |
- 3、二次结构
: N/ E3 P% ?3 o; A9 z - 3.1、拆除及垃圾5元/m22 C: `5 O, T* B. f- p! Z
- 3.2、二次结构120元/m2) S4 u% _! X+ K. @$ K" x* s
- 3.3、浴池加固25元/m2$ A* m& n* D) k \
-
3 c- M8 Q2 u. i# n2 _ - 小计：150元/m24 T- {, P f( p9 o, Y0 d% ^
- 3 j ?6 |" }, I4 M( j
- 4、家具家私
3 G* j8 z# \* `1 r' p - 4.1、更衣柜及锁具 40元/m2
) r% V# e9 _/ P" l8 c1 c' O2 ~5 G- U( q - 4.2、足疗家具6元/m2# Z2 u2 D5 {5 [$ j0 H
- 4.3、客房家具80元/m26 @9 |9 s6 w9 P5 P$ }* E
- 4.4、定制家具5元/m25 y( J0 F3 W1 |% a X8 w: c
- 4.5、厨房家具5元/m2
3 ~! Z: H9 {" a& W. Q - 4.6、办公家具2元/m2- U- k { q! \7 T t
-
. h! q9 K' [' |- J - 小计138元/m2 n; p6 N% ^3 _
- 9 K4 e4 i3 }- r, m; Z2 h" I# p, G
- 5、装饰主材+ o) `# ^6 v4 s3 u+ k0 w8 l
- 5.1、石材瓷砖100元/m2
3 e+ E% V! ^- P - 5.2、洁具20元/m2
+ X& d5 p1 S8 c, L - 5.3、灯具5元/m2. T! H; `1 \7 }+ w2 }
- 5.4、电工电料4元/m2
8 E7 p1 }' P4 f$ z1 J" R8 d - - ]2 a) v m1 |$ e
- 小计：129元/m2
% ?2 W0 D: |; l - 8 R8 R% o' H! E! G' ]# C
- 6、形象工程
4 W: L, _$ `$ m( a+ T+ L - 6.1、外门头 60元/m2
% S/ f s& a0 h2 [2 N2 b9 C - 6.2、导视系统 15元/m2
2 W# ~! |9 `7 S& [ -
# M) P; D- v4 I3 e. m* Q - 小计：75元/m2( P a, ~( x1 c, k: i5 E, C/ d
- 6 p5 f% O/ P! n; p4 q
- 7、装修装饰' P4 R) W* l2 F) x! z* }( ~
- 7.1、室内装饰620元/m26 A0 {# A% r6 `' }/ @* s
- 7.2、室外工程20元/m22 L; E5 C) E4 K$ P) N( ]
- 7.3、室内环境软装80元/m2: Y9 g3 E: b' ?0 `9 i
- 7.3、玻璃幕墙改造0元
# r% v2 Q. {( S& i. i" r - 小计：720元
8 c: t2 p" B0 {0 @, F% e- r0 a$ I) F - 4 x1 A+ |6 ]& N2 L) N$ ~
- 固定资产投资合计1933元/m2
+ }" @! e; o% \* u# v' A5 i -
5 d2 g# h$ [6 o/ a# e1 v6 I2 [( ~ - 【项目规模】
/ H. _7 E) E; l2 ?' w! C9 ], I - 经营面积：7500m2
4 y. u: @8 k6 s+ Q - 固定资产投资累计1933*7500=14497500元
/ E+ T; \6 h. b- A - 约1450万。
* O! O: k& z( \* @5 s
2 项目筹办经费 - 一、日用品3 } S1 u3 x/ d* @5 T6 X
- 1、浴服：20万. I" O4 x+ L3 m6 G+ D
- 2、毛巾浴巾：20万% l& f! o2 D2 Q: f/ T0 t
- 3、日化：5万! h0 h6 }- n) m3 `/ U* Q5 x' C
- 4、日用：5万
; Y& R0 _& Q# c, }6 i; ~# r. E - 5、其他2万- r" `; P9 ^7 Z6 e* ^% x* x
- 小计：52万
6 X8 A( v; n/ A7 G7 N - 二、团队建设
0 B# e& _6 g8 `' O' ]' h3 W" G - 1、员工招聘：2万: j/ W; N, r# }0 S0 `: G9 ^9 ?0 w
- 2、员工培训：2万* C/ q8 [. `' ]/ d$ Q" U+ ]; R
- 3、员工宿舍租赁：6万
( i# H. U9 `* _2 y/ O# z( F - 4、开业前员工工资、食宿：30万
, M) r) v% c& @& r! p# V4 M - 5、第三方培训：07 q! T4 m6 W# G) R! b
- 小计：40万) M# G N# r/ `. ~
- 三、营销
/ Z8 h8 Z4 L8 J5 j. m5 l5 n p - 1、营销工具网站、微博、公众微信等1万6 ~( {! e/ n5 m. Q1 ^
- 2、广告投放3万/ X. g* o& {# g5 u5 T
- 3、第三方渠道建设1万$ r/ D4 J) U7 N8 ?3 d7 }
- 4、不可预计1万2 w! n* m4 o0 c0 s1 F
- 小计：6万$ p$ m7 y( X/ G& ^/ a% T
- 四、其他
, k8 e) I8 @0 J' E/ I - 1、花卉租摆1万% O5 L" F9 |# q0 N6 r
- 2、临时人工1万/ z; J$ L% s" R5 X# z% D6 Z) q& D) O! h
- 小计2万$ n! ]- ^3 z+ c+ D' d
- 总计费用:100万
O3 y, b+ F; Y; Q, E" Q, o: V
, ~# J8 Y/ j6 T
3 运营成本分析 - 以7500m2计算，每天接待1000人计算(计划值，其中400名是固化的会员，无论是否来，都列入平均值)- @1 V, Y! p8 w B7 K" P: q
3 F; C: s6 A, m( x H- m- 1、能源成本
8 o3 ?8 r$ b+ l$ i( \, I) m - 1.1、水费# B3 C0 \# n0 n2 v4 G4 `
- 总用水量：1000人*0.12吨/人=120吨
/ q# t8 i8 N1 i" G8 [5 L& ~; F - 其中热水：80吨，冷水40吨
3 y: C" ^! j! M) S1 F' n/ n) H ] - 热水加热成本（10℃-42℃，天然气）
9 f1 e' l& o9 W& R - 80吨*13.5元/吨=1080元5 Y# P2 H0 y# e1 z
- 120吨水*4元/吨=480元(实际水费远比这个高，采用买水等方案)% |; r( p2 D/ E& F5 u c, t0 d, w5 r
- 综合用水成本为1560元* W9 L: _! ]8 H0 O; i
- 1.2、电费; _4 W0 Y* G2 L/ a
- 1.2.1、制冷高峰季
# C7 r4 Q3 U' n& b7 V" S1 O - 60w/m2*7500m2*6小时*40%用电区域的比例*1元/kwh=1080元
( v* a5 h. `$ r - 无制冷季' y3 |4 C7 G0 Y( Z; Y
- 06 l# b5 K# @3 w1 P$ f: A
- 全年综合平均
# h' w3 N1 m1 m7 R0 R0 |; ^) z - 1080*30%=324元! a- i6 \7 l0 c
- 1.2.2、照明电$ x5 Q( {6 W) O% Y F- I, ~
- 10w/m2*7500m2*6小时*0.3照明区域比例*1元/kwh=27元
( i" w0 F" o' G- s - 1.2.3、设备电
, Q6 G0 R5 ]& t# g - 12kw*10h*1元/kwh=120元
' c: m& B4 s1 ~) S9 z1 V$ q4 B - 1.2.4、厨房电+ { R( S. H( t9 N7 ^$ y' o/ z
- 15.0元
# |& B; Y% u9 i8 ^: m D& ]$ O1 R - 1.2.5、办公电+ Q9 f x* s" R) y
- 12.0元6 v7 P( f4 n& z$ ~
- 1.2.6、汗蒸幕用电
* `0 S7 f' B" L1 p - 200w/m2*100m2*8小时*1元/kwh=160.0元; t# V4 Y) L& Q4 ?
- 用电综合成本658元/天
6 u* O6 [6 v5 v, B7 P, g - 1.3、采暖成（室内恒温、地面在夏季也要加温）" j' u8 J' {* c% P! R4 x+ l5 J9 ?
- 无论采用何种采暖方式，加热成本大致相同。
7 |2 F" ?1 N* s* q - 以市政供暖为例，4个月供暖季节，40元/m2，而我们需要有供暖6个月(实际为10个月，夏季供暖只为了地面不凉)! V3 Y! M; k/ X V# v! M& ~! g7 [
- 40元/4*6*7500m2/365天=1232.8元/ q, E7 a1 d3 m
- 综上所述：1200名客人综合能源成本为1232.8+658+1560=3450.8元
: M7 N* i; Z1 C4 g- v - 2、人工成本
! N' i O' j+ K Q' E( G% w - 以典型新休闲浴场管理组织架构' O% |" S* O$ Y. Z
- 两班倒，共需要120人，每人每天人力成本100元，
4 P( s1 c) W6 g$ F F7 b$ U# l - 则需要12000元
, |( V' y' U. Z% O$ I( W - 3、运营成本
/ E" R3 J" [. C, h1 A0 F! n! D - 3.1、运营成本主要为低值日耗
0 t1 i& ?2 p5 u8 Z+ ` d6 m7 t/ _ - 洗发膏洗发水、布草二次洗涤、4 L. z; ~* i; k8 I6 y2 e L3 y
- 暂以4元为例，每天成本为4000元
7 ?* O M$ p- Q! g- w! q - 4、物管成本" R" u' ~$ V$ c) H' Q1 Z
- 主要是指物业管理费，假如每月0.6元，每天0.02元/m2
. y# m- o. m1 G5 u$ S( x - 物管成本为150元/天
% E! L, \) N6 ?. A3 ~2 [ - 5、营销成本
0 N+ Y0 N7 h5 K# [1 T2 ^ - 可忽略为0
! U# c1 H O$ a9 Z4 y ^6 q B - 6、房租成本
$ b( f3 u& @. H. Y' X' {4 \ - 1.2元/m2/天& ?) W+ H1 Z8 c6 }! ~; q
- 每天房租成本为9000元; G8 c: _) ?$ o; e0 G- C
- 综合成本为
1 `$ C# w f( {- @ - 房租9000+物管150+运营4000+能耗3450.8+人工120008 |. d! k4 s/ @3 ^ C
- =28600.8元
4 经济收益分析 5 投资收益分析
' `( J' C' t- l. c6 ]; B6 C- o: N
( z- |& E, H* ]1 |0 }5 u9 J
& ^2 Q, T+ c2 R* C/ Y9 x. o
3 I' l5 {" g. g( P! d7 r) J
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