共包括五部分$ _: W% L/ e) n2 z
1、固定资产投资概算
+ _. q4 |$ b# }- ?9 A! ^2、项目筹办经费, |) d; L% k, _+ W8 x& W( H
3、运营成本分析
( v/ R6 U l& g1 Y0 L9 j, i- H4、经济收益评估2 Z' S- D- ~5 T) T( M+ C- u( q5 [
5、投资收益分析8 m4 U1 N$ f! R6 W+ q" o4 P
: L& t7 z% W- i6 `& d* f w1
+ q; Y) y, o) v固定资产投资概算
c# D3 J, v3 I* s# _6 K2 Q7 s; [$ d+ K3 X7 @: d8 Q$ U; D5 e
" ]) q+ ~# z% Z" {$ t# b- 1、设备配套* {) S7 L+ z: m; \! w: D
- 1.1、空调系统 180元/m2
8 u0 \: E" @. ], U) p' S3 v+ N - 1.2、二次消防100元/m2
& z, ]3 @; f0 b) _8 _3 | - 1.3、新排风60元/m2+ y* r5 n5 S% I$ u/ ~3 w" ~7 \2 q
- 1.4、洗浴设备及安装60元/m2
4 T+ i4 `% c. S6 p: N/ q8 s - 1.5、锅炉水箱及安装55元/m25 x) T: `+ T* |# T9 }; q' Y, j
- 1.6、厨房配套设备5元/m28 v8 N& D- g( n( K+ k0 j8 R
- 1.7、桑拿房及设备16元/m23 j6 K6 u% ?% [( v! }0 _; J; K$ E5 q
- 1.8、汗蒸幕及设备60元/m2# M6 x. I" R* X2 s" @
- 1.9、影视设备4元/m2
- j" A* ]8 D( \$ X -
: N- J" w" Y2 Y1 K - 小计540元/m2
4 \9 n3 Z$ \% ]& {) d7 V" W -
9 F( g4 v* c7 U% r o& \ - 2、隐蔽工程
9 N6 k3 I# o2 O# p4 R - 2.1、水路改造60元/m2
# r/ _2 |4 V! I - 2.2、电路改造80元/m2- @; w$ e* F# n# s$ m# R
- 2.3、安防监控15元/m2
3 u5 a5 k( B# o0 Z, R$ | - 2.4、收费系统及设备10元/m2" ]9 u: W2 q8 T- a5 A
- 2.5、防水工程16元/m2
3 w7 J8 u+ b6 {0 Q+ y - / V* b9 l# E( [8 S- d- m- [/ m
- 小计181元/m2
& [ h/ @$ m& m: y9 | - 6 w$ {( C: Q6 g, \+ |5 `0 X
- 3、二次结构
& J" s( F0 g, T - 3.1、拆除及垃圾5元/m2
+ d5 _, p0 `0 \. w$ J - 3.2、二次结构120元/m2' P* q$ }1 q! Y; N3 ^
- 3.3、浴池加固25元/m24 F4 n% `& a6 u/ j
- 1 v0 r1 e( x6 P
- 小计：150元/m2
, Z9 r4 U* R% j4 j& x - # P- k3 N }# m9 u L' r& X5 l
- 4、家具家私
( I) t/ X/ c; f/ W7 d t - 4.1、更衣柜及锁具 40元/m26 p9 U# K# g7 c( A/ B, [
- 4.2、足疗家具6元/m2
/ N* d; `, i7 K8 O2 @' d - 4.3、客房家具80元/m2) [6 q( s' E( J" \7 R
- 4.4、定制家具5元/m28 A+ g2 L4 Z- T% j- |! y
- 4.5、厨房家具5元/m2: W' v$ @/ H9 |2 D
- 4.6、办公家具2元/m2
- X$ `5 M5 Y* x0 ?! A/ W9 D -
5 T9 `5 w A1 p) S - 小计138元/m2
8 Y4 G8 {5 N5 w. s5 V2 _ -
, c$ Z3 f- \, y% k+ p - 5、装饰主材
$ v9 z0 N3 k3 }. ~2 _# y( V# H8 Y - 5.1、石材瓷砖100元/m2
7 E4 Q+ C+ w b b* J! ^ - 5.2、洁具20元/m2: ~1 @ F! }3 R( s
- 5.3、灯具5元/m20 Z3 b# J# t% Q. F% C7 I
- 5.4、电工电料4元/m2
! q A. [/ W! c% N -
( p) x+ d; z7 V7 v* z! O" ^; V - 小计：129元/m2
6 C& s" T' f; y& T: X) U -
; H9 `! e' p5 o; o. G3 v - 6、形象工程0 E! f3 Q0 x0 d- [- k
- 6.1、外门头 60元/m20 O/ f$ l. Q9 F) S( f S8 N" M
- 6.2、导视系统 15元/m25 M. \- r- `- k( L% ]
-
) b* o: k9 K$ Y" Y - 小计：75元/m29 L% L: P- o B& r
- ! c8 m9 s8 O4 o S& B
- 7、装修装饰
: O2 h/ r/ r6 @ - 7.1、室内装饰620元/m2. Y5 _+ C( G. ~( T8 C/ ?' p5 g
- 7.2、室外工程20元/m2% f% D4 x, C, i6 k3 ^1 _
- 7.3、室内环境软装80元/m2$ y2 t4 ~: w) A4 b
- 7.3、玻璃幕墙改造0元
$ e/ i/ w$ ]' y% W2 X - 小计：720元
; z: D, h; F- z( {- L* a, T, H* U- ] -
' V+ B3 B s* {; `: K0 N - 固定资产投资合计1933元/m24 p, Y1 l- ^9 {! g: }
-
2 |2 W' T( n+ X - 【项目规模】
( c! n5 z$ Q7 z! \. I - 经营面积：7500m2
5 P1 O9 u C( G3 |# V - 固定资产投资累计1933*7500=14497500元
1 G0 V7 @6 ^ P1 ~3 R, ~ - 约1450万。
: W& t g8 L2 g" a
2 项目筹办经费 - 一、日用品 y4 q, W# g* H
- 1、浴服：20万
5 ]. X: v6 _5 V6 v3 {8 R9 p( t* l - 2、毛巾浴巾：20万0 E; L* {( w3 d9 S% y
- 3、日化：5万
% Q9 z! l* J/ F: _# n5 x) ~ - 4、日用：5万( K: v- Z- G% t/ w, V: ^% n
- 5、其他2万
3 m, g! Q2 x5 f2 M% k8 e - 小计：52万
$ i' E& J2 C# k* h7 Q - 二、团队建设" b E3 G# s+ k+ s. ?) z' l
- 1、员工招聘：2万) K- c9 z3 X, U: Z
- 2、员工培训：2万
& m8 F C x; Q# M" e! | - 3、员工宿舍租赁：6万
( R# d2 H+ V, e, D. u+ K, p - 4、开业前员工工资、食宿：30万" `& B- P' f! Y- X7 F3 Z! O
- 5、第三方培训：03 _* B" H0 Z8 p/ _8 n8 _
- 小计：40万
5 M4 O _& v ?. o' | - 三、营销6 ^% F5 l. V/ j j# l
- 1、营销工具网站、微博、公众微信等1万
2 }- C9 ~: d* E. J - 2、广告投放3万
0 }' R! b: G/ m; X - 3、第三方渠道建设1万
; X! J$ K$ P% f; A0 l: `1 S2 h- Q - 4、不可预计1万/ Z" ^, N" m) ~# \
- 小计：6万
* \: H# @* p4 g - 四、其他* x9 x9 W, M+ I. V/ Y# l7 V6 \" S
- 1、花卉租摆1万
# N, H' J$ @8 g5 c$ Y) G$ _ - 2、临时人工1万
) @. C Y6 m, P! m0 z* W - 小计2万
) D4 a/ {2 v; W - 总计费用:100万
/ t; r, J' j+ D, Q
3 U6 R& _, P5 H/ q/ j0 a& i# a" h/ h
3 运营成本分析 - 以7500m2计算，每天接待1000人计算(计划值，其中400名是固化的会员，无论是否来，都列入平均值)- L. E7 N' o6 D. K \* B: M
% @6 j9 B: j7 m' e. T- 1、能源成本; s) @; t, n& s9 f: X. z
- 1.1、水费( x- Q. c" T0 e0 V1 g" f
- 总用水量：1000人*0.12吨/人=120吨% k ^: m: W9 O s" z* `
- 其中热水：80吨，冷水40吨* n' ]. j( |6 Q- X; M
- 热水加热成本（10℃-42℃，天然气）
0 P! n6 e4 W6 N3 l/ s/ ? - 80吨*13.5元/吨=1080元" ?; `7 e+ R3 K% K$ \
- 120吨水*4元/吨=480元(实际水费远比这个高，采用买水等方案)
. q) }( \7 ~$ F8 m" y4 i - 综合用水成本为1560元
$ H5 \* {- B* S9 y' F, o - 1.2、电费
% C# P& K# A* s# ~2 u - 1.2.1、制冷高峰季: Y0 x+ \; o+ T# M( P% W
- 60w/m2*7500m2*6小时*40%用电区域的比例*1元/kwh=1080元% Z! t g9 n4 X9 E9 w- X
- 无制冷季
2 w" g( H% o- _3 q8 }. s, W- h9 s - 0/ D R( g2 K1 H: Q1 @4 J0 s
- 全年综合平均
5 {! p! L, w( O/ g$ R - 1080*30%=324元
" c- B8 p- u% A$ D- S4 A/ X - 1.2.2、照明电
/ T+ G) G( Y5 u6 n! ^; K - 10w/m2*7500m2*6小时*0.3照明区域比例*1元/kwh=27元
, ^! }- s# E1 z$ b$ \; t R" \7 C - 1.2.3、设备电
; s) Z& }; f+ d - 12kw*10h*1元/kwh=120元
$ x" b6 O. g: L- P' r4 T2 \ - 1.2.4、厨房电( z7 m- U- K$ b. L5 {- \( f- [( f
- 15.0元 P) q. e) q/ |/ k
- 1.2.5、办公电 z# W% N7 T& K$ L
- 12.0元, T7 u1 y3 f6 Z+ ~4 d7 z1 D
- 1.2.6、汗蒸幕用电
. s6 `: Y; G3 b# Y( [, m - 200w/m2*100m2*8小时*1元/kwh=160.0元
* X$ x/ o' Z5 a- J- F( @ V - 用电综合成本658元/天. m q6 I8 f# }1 w! C& |
- 1.3、采暖成（室内恒温、地面在夏季也要加温）
3 E4 r, H' E) W - 无论采用何种采暖方式，加热成本大致相同。, {# O8 r1 M& l4 j
- 以市政供暖为例，4个月供暖季节，40元/m2，而我们需要有供暖6个月(实际为10个月，夏季供暖只为了地面不凉)+ m- d( \7 M \) W& k" Z
- 40元/4*6*7500m2/365天=1232.8元
( F+ x+ X! \/ j2 E4 S - 综上所述：1200名客人综合能源成本为1232.8+658+1560=3450.8元
: p& _7 z" L0 F - 2、人工成本
1 l( F4 A3 I/ Z! { - 以典型新休闲浴场管理组织架构5 E7 C. T3 P) o
- 两班倒，共需要120人，每人每天人力成本100元，. `" f; j* [3 Y, [& }
- 则需要12000元& _2 N9 g( g( g. G+ G8 a- P+ h, G: u
- 3、运营成本
7 F$ U# f. f9 q! p% s1 P - 3.1、运营成本主要为低值日耗
: n" D5 Y. O1 {2 Z+ K - 洗发膏洗发水、布草二次洗涤、
; x' @) w: l' b9 m" ] - 暂以4元为例，每天成本为4000元* a* n: _: O1 N0 A7 j! F
- 4、物管成本5 A5 ^8 ]! o ]
- 主要是指物业管理费，假如每月0.6元，每天0.02元/m2" S4 I9 H) b! p) z
- 物管成本为150元/天
- s6 ?( v8 K9 W* p0 U - 5、营销成本4 [9 e9 {6 u) X3 u
- 可忽略为0
0 F6 G8 r% T- X: h, V - 6、房租成本
; s) \9 v! p0 p" P# S* G - 1.2元/m2/天5 [0 J, D; K9 Z) ]( f$ d
- 每天房租成本为9000元, ?; Q9 Z( ?# f- k! K/ b4 Q
- 综合成本为: m7 _7 R d9 B* @8 x1 [ B
- 房租9000+物管150+运营4000+能耗3450.8+人工12000$ d% f _7 _7 S4 _, i' M! I
- =28600.8元
4 经济收益分析 5 投资收益分析
8 b: A4 v3 A s3 K5 M
' `, W' v. a& e
- ~% o8 s# D, n: x" M
8 v! U( Q$ h( s
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