共包括五部分
6 i$ |! ^) b: h. v. {1、固定资产投资概算3 n0 L' |! V8 c b/ U) V
2、项目筹办经费9 Z9 V' K Z1 Y' F. U! e
3、运营成本分析2 T( P$ S: `: v! |4 K
4、经济收益评估
6 j* M# {7 H; }" T# C5 I5、投资收益分析, f# ~+ O1 N _3 b8 e
U; s" K$ b/ `$ H7 N' {1 0 D7 J4 d% p# n9 k p
固定资产投资概算
- Z4 T! x' ~; L; g. Y4 m/ v/ o
% T1 B4 w% c' X5 {* |( d( ^
1 }! r% b) T) p" r& k2 e; r2 u8 ^3 r- 1、设备配套
4 `5 x' Y8 g+ J - 1.1、空调系统 180元/m2" I7 n3 ?" i1 t' E7 t; t
- 1.2、二次消防100元/m2* x' }% J1 k. h: v5 ~, ?8 R' \
- 1.3、新排风60元/m2) Z& C# o1 O1 j, j
- 1.4、洗浴设备及安装60元/m22 \0 J8 q2 ?$ ~8 [
- 1.5、锅炉水箱及安装55元/m2
* K) B9 p2 i: f: X, h: f/ ? - 1.6、厨房配套设备5元/m2
: G/ q5 t- l9 P6 B' O! ` - 1.7、桑拿房及设备16元/m2
+ [& ]% U* N0 ?. R0 Y" p - 1.8、汗蒸幕及设备60元/m2; z6 L/ p5 T/ n% p& S
- 1.9、影视设备4元/m2
& ^: o; a) L# A -
5 o- C s: z+ U - 小计540元/m2: w( H! B! F, X& p" }( a
- + o) i4 K1 e% r( {2 s
- 2、隐蔽工程
6 A- Z0 P. ]5 _7 c- G3 D; e - 2.1、水路改造60元/m2+ t0 G: H' q' W( e) L$ R9 h: \3 x! u
- 2.2、电路改造80元/m2
2 q) |& {+ M* n: {6 q - 2.3、安防监控15元/m2' i A+ { Q- S- L, w
- 2.4、收费系统及设备10元/m2
$ T6 D8 }9 M Z" g2 V/ r - 2.5、防水工程16元/m2/ t. J, S( I7 ^ |( r2 p
- " W! w2 o" Z( f4 f/ Z
- 小计181元/m2
2 h9 n0 A7 m: g2 u$ D7 m1 U( P. l - ' X; n$ w+ S; z+ d7 S( K# x' G3 g
- 3、二次结构
, t, j% h! }- C, v2 o6 l - 3.1、拆除及垃圾5元/m27 t8 N. |' Y) p; l2 h
- 3.2、二次结构120元/m2/ j' I) y% Z0 J
- 3.3、浴池加固25元/m29 n: M& p% s& `, ]: U: I6 z
-
% I6 \: w& `: W: D, A1 |' M2 N - 小计：150元/m2
5 Y+ y( o' B; `7 r7 a -
. Y: a3 v3 ?+ T2 Y7 [ - 4、家具家私5 M1 p6 A# l4 r- a8 ~9 ?) Z E
- 4.1、更衣柜及锁具 40元/m2
6 P1 \1 ^1 x7 ~2 i* ^% ~; s3 U - 4.2、足疗家具6元/m2
% D) g, k/ N+ B; |6 `3 B$ f" W1 ~* H - 4.3、客房家具80元/m2- ^7 s+ J; Q% o7 A1 Z
- 4.4、定制家具5元/m2" ~' g7 v7 P3 i' A- `" a
- 4.5、厨房家具5元/m2
; t9 j( M8 }( Z; x8 [) u - 4.6、办公家具2元/m2" e2 r, C3 G; {
-
" `, a: B8 V& ~- ]* @( a - 小计138元/m2: b) S4 e+ Y. E1 V; ]/ `$ U
- , y# K0 _0 o( O/ N) ?$ v1 T
- 5、装饰主材* ]* m# _6 i) [( `. a3 J% K3 u
- 5.1、石材瓷砖100元/m2
! ?5 I8 y8 o2 E7 l: H7 S0 V - 5.2、洁具20元/m2
1 N( U% A( ^1 ^& a: a/ d" \; z - 5.3、灯具5元/m2
" _! D/ M& O9 P/ t - 5.4、电工电料4元/m2& R9 u; a' W: p+ Z# S4 j Y
-
4 k* N- ]1 X1 y$ t+ n% s - 小计：129元/m2
5 G5 Y( ~/ H' Z% T2 Z& B - 5 Q+ g& e$ Q% A$ X R$ Y; [
- 6、形象工程
3 G) D0 [# ?" _- S - 6.1、外门头 60元/m2! L2 X& c6 [! a4 t; L, H, ~
- 6.2、导视系统 15元/m2% \8 U" o) G, ~8 R0 c9 R/ |
-
$ x* W$ `/ R7 |' x) F# Y/ D0 T% L - 小计：75元/m2
( D$ F) i5 y' D -
& X) } I( M/ q( H% c7 P7 W2 z - 7、装修装饰
7 b" d9 @0 b; c - 7.1、室内装饰620元/m2
0 A* v9 Y; h; { - 7.2、室外工程20元/m2
+ W# h; X: f. v5 m) c - 7.3、室内环境软装80元/m2
g# [1 S( I) Z! q$ ~ - 7.3、玻璃幕墙改造0元3 |& K0 I6 x3 e" Q
- 小计：720元4 d9 t1 I# _8 j8 B
-
& O9 R# @, m# U$ u5 k+ M5 c - 固定资产投资合计1933元/m2" p# s4 w# [$ W9 |
- 2 u( j6 J ?' Z% S' A7 h! k
- 【项目规模】
% i+ v2 F! \2 S* r; L! Y - 经营面积：7500m2
9 f* Q) U7 p: B$ n& N - 固定资产投资累计1933*7500=14497500元) X8 z7 k$ K ]1 W* E0 a' Y
- 约1450万。
# Q) O; S" Z" `, d6 V
2 项目筹办经费 - 一、日用品$ ], Z1 `8 a" d; ?
- 1、浴服：20万 H' x( @8 a8 t. ]; Z/ ]. T
- 2、毛巾浴巾：20万2 w' X# _# f1 s, j9 ^5 s' b( i& L
- 3、日化：5万. m$ s' w/ `9 ~+ h8 e) h8 V: n
- 4、日用：5万
' x2 w9 {- D- _ - 5、其他2万
) T9 r( a5 H+ Y0 y$ ]) X+ U0 J - 小计：52万8 G: M2 F- \( z; p9 D( a
- 二、团队建设
% |! m0 t0 D% x7 {4 j! y2 L, R3 G: l; c - 1、员工招聘：2万' V+ S, _9 m0 p, L! N4 a
- 2、员工培训：2万4 T2 s0 n. O6 Y8 n4 v
- 3、员工宿舍租赁：6万
6 `% `+ r% [* n8 a/ t1 a' t* C - 4、开业前员工工资、食宿：30万
* O0 X5 \ ~$ x4 M9 K" |' v - 5、第三方培训：01 c, |3 F6 `4 q1 F z% W& D" q
- 小计：40万
/ a- @+ i/ W0 E. d1 m' e% B - 三、营销
6 _+ r7 g' A8 U+ q - 1、营销工具网站、微博、公众微信等1万
) F& b5 x8 u% v5 B+ j - 2、广告投放3万, e0 d% H& ?( i8 ?. Y
- 3、第三方渠道建设1万
5 m6 G& |: Z0 P- ~ - 4、不可预计1万4 N2 }- y4 V$ |: L% p0 x1 h1 e+ h
- 小计：6万
# P/ T; z6 S2 X4 W, ` - 四、其他 X- J# A1 C8 w! i4 n0 t- N
- 1、花卉租摆1万/ Z2 Q6 F! h$ `/ G0 M1 y9 b& g" w
- 2、临时人工1万
7 _* g3 d* y5 L2 ]- e/ T6 R2 E - 小计2万
7 |/ L9 {0 R' x6 r+ e - 总计费用:100万# `+ w# E% j' i7 i% [. y# _* V% q
* T, n1 T A2 o2 g
3 运营成本分析 - 以7500m2计算，每天接待1000人计算(计划值，其中400名是固化的会员，无论是否来，都列入平均值)
, c" P1 t9 b1 g2 f! U/ u: p& L
& y4 {- n7 |4 w- 1、能源成本0 ?9 W" d" G! h
- 1.1、水费
p+ w: ]# L6 R, A n3 M; C* y - 总用水量：1000人*0.12吨/人=120吨+ J, d# m+ C/ [. w
- 其中热水：80吨，冷水40吨4 G7 X; j) y* x5 Q
- 热水加热成本（10℃-42℃，天然气）
. `; {0 R* N5 ]1 X - 80吨*13.5元/吨=1080元
. G; w8 p3 n1 [1 L1 {3 H7 l1 _ - 120吨水*4元/吨=480元(实际水费远比这个高，采用买水等方案)$ f8 k9 A+ J- g' z
- 综合用水成本为1560元
" J$ b. ]8 ?. T9 r5 v7 } - 1.2、电费; |; }& \2 M5 j
- 1.2.1、制冷高峰季
' c$ h x% W; {8 e2 m$ J - 60w/m2*7500m2*6小时*40%用电区域的比例*1元/kwh=1080元
3 [2 y3 Z/ {: V# Z; I* ^4 p - 无制冷季) A/ P0 k) h- r/ q a, s$ J" q4 \
- 01 c6 p/ v5 _4 c+ i" A% ^ o
- 全年综合平均# X& E4 Y, U: M$ v
- 1080*30%=324元3 A* j1 k' k, E# {( S
- 1.2.2、照明电
2 v' B% b5 P* I2 s - 10w/m2*7500m2*6小时*0.3照明区域比例*1元/kwh=27元
3 t- I( n0 r& J0 u - 1.2.3、设备电
: M5 z, f. A4 ?* O9 T) r: W! ] - 12kw*10h*1元/kwh=120元
5 ~; n- s+ O8 o9 b" j8 A$ b; B - 1.2.4、厨房电
& d3 l$ g4 Y& [# L - 15.0元( N ] @- f* s, ?/ x; k/ H
- 1.2.5、办公电
( |* i' D) y, ^# H8 Q3 B2 ^8 g - 12.0元
- G! x& D- a* `$ C/ @9 `0 K - 1.2.6、汗蒸幕用电
. _/ m- M( q+ _) r; S' n - 200w/m2*100m2*8小时*1元/kwh=160.0元
+ {$ b: X7 }: Q& j - 用电综合成本658元/天
9 U5 [: t9 E6 q - 1.3、采暖成（室内恒温、地面在夏季也要加温）! z$ C% a+ N) y! p
- 无论采用何种采暖方式，加热成本大致相同。/ @* J* J- r5 ]. W, x
- 以市政供暖为例，4个月供暖季节，40元/m2，而我们需要有供暖6个月(实际为10个月，夏季供暖只为了地面不凉)' G; q& [, P4 \6 Z- u! q
- 40元/4*6*7500m2/365天=1232.8元! \8 T" U7 z; L- s
- 综上所述：1200名客人综合能源成本为1232.8+658+1560=3450.8元
2 ^/ h K; P2 Y4 V* Z5 V - 2、人工成本
. J' a- [ E0 `% o - 以典型新休闲浴场管理组织架构# E) O7 K- Z: e8 D
- 两班倒，共需要120人，每人每天人力成本100元，0 u- W& g. o; K: k/ I! l7 c8 `& x
- 则需要12000元, L( D$ U- u' K
- 3、运营成本" p5 N) Z3 B4 T
- 3.1、运营成本主要为低值日耗
. C8 u% |. s1 D6 x/ P6 X$ i - 洗发膏洗发水、布草二次洗涤、 X8 t" f) ?( x* X
- 暂以4元为例，每天成本为4000元! M( }% e/ s. V2 w* m$ [# I1 x
- 4、物管成本
) C5 m; I! T2 d6 _$ x - 主要是指物业管理费，假如每月0.6元，每天0.02元/m2, O' L. y, c% v0 N5 J/ ~
- 物管成本为150元/天
" m* P, ?4 \' B! o1 ~ - 5、营销成本, ]9 W+ _4 y0 [, @+ `" t
- 可忽略为0/ F o9 T9 A' _7 z
- 6、房租成本
6 A9 A" Y9 s$ f8 v/ R/ a/ v - 1.2元/m2/天% s" s* t0 o3 S3 J% t& q
- 每天房租成本为9000元, U/ A7 e: Y' u, d( G
- 综合成本为
& y1 Q$ @- m9 [6 I6 ~$ r - 房租9000+物管150+运营4000+能耗3450.8+人工120008 ?& z* q' z% i& C" [. Q
- =28600.8元
4 经济收益分析 5 投资收益分析
0 F3 [5 D) O( |# e" _+ a0 |
8 N2 A7 Z0 t; a7 s
+ \2 ^7 w8 M6 _+ N
# Z" T& k9 Q$ F2 m! Q- K
|
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