洗浴投资的10条门规

壹
不与趋势为敌
洗浴行业的稳健发展
离不开政策、经济、市场、人才、资本等发展环境和条件，
洞悉趋势，把握契机，
才是成功投资的前提。
1、政策环境
涉黄等违法成本越来越高，公款奢侈消费基本消失认清形势，改变思路，迅速转型，寻找新的商机。
2、经济发展
中产消费是最大市场，家庭消费是顶梁柱。但这些都离不开经济的全面发展。
9 m& i& w+ C$ o# S) e- k; t4 g! {, V2 z3、产业革新
产品拓展、管理创新、服务升级是大势所趋
4、市场需求
压力、兴趣、交际、儿女、教育、差旅成为浴场消费的源动力。
: p9 I" {6 S! T5、资本驱动
低风险，稳定现金流，等优点吸引了资本角逐洗浴行业投资。
5 o8 r# ^6 B8 t9 b2 P" p) E
贰
拥抱市场红利
这一轮的洗浴行业发展契机，最大的红利是消费人口增长。
原来只满足5%有钱人的洗浴会所，转型为满足80%中产休闲生活消费的室内公园。
消费人群爆增16倍，想不火都难。
正因为如此，我们在项目的定位时，首先应考虑大客户的消费诉求。
$ Z. e% W0 o# p8 S9 s而不是削尖了脑袋非要做高端客户的生意。
" C$ e8 p2 R. y; r) V& r4 ~. k他有钱没钱，和你真的没啥关系。
马云够有钱的吧，会到你的店里消费吗
还是实事求是，想想谁最可能到你的店里消费吧。


叁
产业升级
门票、餐饮、按摩，传统的经营模式早已不能满足今天的客户需要。
我们不能再拿十几年前的摩托罗拉BP机面对今天的消费者。
0 b$ J  O" E$ r! H产业升级、服务更新迭代，产业结构调整，
) [1 f# P5 z# _0 L, P这些你必须要懂。

) Y, [+ l) g3 o7 I- j, k( m肆
选址是福利
浴场的选址不见得都要市中心。
4 \, N, M+ ~# V- h1 w要么人口聚集地，要么价格洼地，要么发展潜力。
总得占住一条。
因为租金是最大的刚性成本，一旦开始，回不了头。
不像人力、能源都有弹性。
培哲设计顾问，提供项目选址分析和投资顾问服务
有意可致电159.21654321垂询。

# k3 }& j" D8 a; }1 _% u. C, |伍
客群分析
: }( @, t1 J2 P2 R  T5 o3 r对于规模浴场，这一点比做什么装修风格更重要。
& l; M. M8 g  g& }3 N* \举个简单的例子，某二线城市万达CBD商圈，周边三公里内有职业白领超十万。
4 d' M. w: W" \8 r本可以走文艺范儿、小资款，知性、休闲秀的主基调
- H5 y7 {9 Z3 s& g做成类星巴克或田园风格，即便你做成民族风情都不跑偏
% Q' x% B( S' H守着这么好的资源，却非要定位成高端店。
做成中式轻奢风格。结果呢，期望的高端客户不来，白领客户没兴趣。
多花了一千多万，捧着金饭碗，生意惨淡。
5 P# m. Z7 b6 C, |6 B$ {; @, x0 y
; \. [- N$ v# k% W; G9 v项目要接地气，首先要做客群分析，要赚谁的钱，放弃谁的生意。
其次是消费文化，包括消费习惯，产品认知，消费体验等要做透。

陆
1 M+ r$ }  y! Q设计是发动机
0 p% H) k( z" o5 Q# C6 z
1、设计不是包袱，反而是经营的发动机，开业后的运营全靠设计规划和经营筹划。
$ T% V1 J, Z1 Q, q6 `( v7 a# u5 [1 \2、项目的设计不单单是装修设计，更要包括经营筹划和消费体验。
3、重设计，轻投资。这是大势所趋。

柒
1 [* D' A, Y) g4 l消费升级是源动力
这几年一直提消费升级。对此我不排斥，但也要辩证分析。
7 B* q6 B  W7 B4 }3 i我总觉得，现阶段消费升级是伪命题。
一方面我们的主要客户是中产阶层
& M) o& H& a7 ^, \# U中产阶层的消费潜能早已被购房吞噬殆尽，
即便有剩余，也被教育、医疗薅了羊毛。
所剩的那点消费潜能，分配到浴场消费已经不多。
' Q! M( x. T" v" m0 ^1 @$ p所谓消费升级，最大的升级表现形式就产品的多样性和创新性。
通过产品的增加吸引消费，
( z/ V4 K' C7 Y通过创新性的产品拉动消费。
当然了，这些年我一直在孜孜不断的做消费升级
) m5 ~" m9 B; v( Z0 l武侠主题乐园
唐朝生活馆
等都是消费我公司研发的落地产品。
捌
消费大数据
8 E! l0 g) F: P# B% \不完全数据综合分析
1、35岁以下年轻人占总消费人群的70%，经济发达城市比例更高；
5 _: ~# r  n% N2 E5 a& ]% l2、周一到周五男士是消费主力；节假日女人和孩子是绝对主力；
' p; {) E) A8 @* C# Q7 M$ h  Q" e3、沐浴消费比重越轻，生意越兴隆；
) {* K) F6 X+ H2 g* |* }4、女性客户比例50%强，经济越发达城市比例越高；
5、门票消费仍然占消费结构的30%强；
2 Y% F! J5 k5 t# ~3 i* G6、北方搓澡消费比重甚至超过了按摩和足疗；
7、茶饮消费能占到10%以上，爆款的米露单品单店单天超15000元；
9 Q$ v2 C4 q8 T, y4 h" n% r& e& j8、大额会员充值积极性越来越小，小额单充很受欢迎；
9、OTA消费占门票消费的4成以上，不可小觑；
! R+ i& n4 ]. y" `6 p" ^0 i10、小浴场在于便捷性，大浴场在于营造消费场景。
11、没有产品创新做支撑，现在浴场走不远，走不长。
  R; q4 {5 p5 u4 W6 o
& T8 \: q3 l; O# H: Y! }
玖
" B4 Y; L$ B& ^# A+ ]要么第一，要么唯一
9 d8 t9 e& I" c  d: x$ P! g* o0 b能不能投资，看的是供需关系。
如果当地就你一家，在县城也没关系。
( s9 d8 h5 r5 R1 n( a# u如果满大街都是浴场，你就是在上海，在纽约，
不赚钱也没有意义。
要么第一，要么唯一
. T9 b8 ^- T( N4 f把握市场先机，才能生生不息。
. Q* @# m" O# A0 r) Y最常见的问题，
1、穿新衣走老路。
7 g( W: g$ @7 u: ~$ y新开的浴场，却还在照搬以前的老路。
) t. I" L5 Q, r% u4 F这样的案例屡见不鲜。
+ R) p5 e# \) I! @0 n, `2、城市套路深
) i, d+ R; p4 Q: W总觉得大城市人口多，机会多，钱多。
  N: M  O8 ]  _其实不然，大城市能不能做要看资源分配。
比如沈阳，人口800万，浴场3000家。
: F+ Z* y) A( J0 i还不如在县城，稳稳当当，没压力，没竞争
日子要滋润的多。
2 }2 D. L% m$ N: c) A; Y4 S3、要学山大王
* ^5 F6 U8 W  ]& d! Z4 z' ~7 y不要好高骛远，要扎根当地，开发现有资源，做当地市场的王者。
+ D% {, T0 E4 J很多城市里都有成功的案例，这里不再一一列举。
: g" C( `/ b. `) ]他们普遍并不是高大上，但却牢牢占据了当地的消费市场。
# e3 H- u1 c* H  C- R; v, M俨然当地市场的山大王。
, X2 B! A4 P# P" q5 ?
拾
7 D! X5 U0 T* y, v' B, u) x, ?轻投资，重运营
多投入1000万，连个响声都听不见。
但要赚回这1000万，可就难了去了。
再者现在的洗浴消费模式本质上是快速消费模式。
6 v9 B" k+ p+ _3 Y. X) Q) O0 ]如果不是自己的房子，那就尽可能少些投入，早产出，多收益。
把功夫下在产品开发和运营策划上，能够收到事半功倍的效果图。
, U5 z3 D+ J, V/ u5 N) Z何乐而不为呢。
当然了，这需要设计师和经营者的配合与紧密协作。
比如我设计的唐朝生活馆的运营模式，就对经营团队的运营能力，产品开发能力、管理水平提出了很高的要求。
2 v$ }3 u0 b3 h/ N$ U7 P6 T这就好比：以前开电瓶车，能认识红绿灯，手脚灵便即可。
2 X  o5 t0 m1 o. z" k" [+ z9 M: r现在是专业赛道开赛车，对司机的要求自然要求高了很多。

插播广告。
- M' s2 P  u, e, o培哲设计顾问
www.peizhe.com
) \2 R3 x" |  j$ {2 R$ d洗浴温泉全程服务商


; B' L3 z- p. _# f( R9 Z1 k# `$ ?  x

" [8 j+ s( ?" Z. e* P6 e/ y

& Y5 v$ _4 e0 L


' ]" j3 W# O% V6 i  }& v
0 m- ^: q! n# n+ w, j* _  l. I