健康城项目立项建议书

【项目名称】
培哲.健康城(暂定)
【营商环境】

项目规模	人口密度	辐射人数	车程半径
>10000m2	1、半径4公里内>2000人/km2 2、半径8公里内>1500人/km2 3、半径12公里内>1000人/km2	1、10万 2、30万 3、45万	1、10m 2、20m 3、30m
5000~10000m2	1、半径2公里内>3000人/km2 2、半径4公里内>2500人/km2 3、半径8公里内>2000人/km2	1、4万 2、12万 3、40万	1、15m步行 2、10m 3、20m

【硬件要求】1、框架或框剪结构；
2、层高3600mm以上；
【配套条件】
1、道路交通顺畅；
2、配套车位1部/100m2；
3、能源方案充沛；
4、门口无违规占道；
【经营定位】
市民健康基地，健康加油站，
非医非药康复
【产品架构】
1、汤泉沐浴服务
2、非医非药、物理康养
3、餐饮、娱乐
4、慢性病康预
5、亚健康人群体质调理
6、家庭聚会
【服务规划】
【服务方式】
【投资规划】
2000元~3000元/m2总投资
不含房租和布草日用
【收益分析】
【风险评估】
【项目可行性】
【适用范围】

壹
洗浴行业有很重的历史包袱
1、产业特点
传统洗浴属于劳动密集型行业。人均产值低，工资低。
大多数浴场的人均年产值在30万元以内(100名员工，年营业额3000万)。
人均产值上不去，利润就上不去，工资自然也无法提高。
工资上不去，自然吸引不了优秀人才，恶性循环。
就宏观来看，
洗浴行业在整个服务产业链条中也属于产值偏低的，
和医疗、咨询等行业没法比
只是和餐饮、美容相当
比护理、保洁稍高。
2、没有技术壁垒
仔细观察就能发现，几乎所有的洗浴都没有什么技术含量。
流水线培养出来的服务和挂在墙上的SOP根本没有实际意义。
个性化和量身定制才是服务壁垒。
正是因为如此，造成了整个行业的市场冲击和恶性竞争。
你做的，我也能做。
你有的，我也有。
不打价格战才怪。
3、高投入、高风险
在地产吸金、资金去杠杆全国都缺钱的今天，
洗浴行业仍要依靠高额的资金投入。
即便是我设计的项目，在贯彻轻投资重运营的理念下
依然要2000元/m2的硬件投入
而我们直面的现状，确是人均消费80元的窘境
按30%的利润率，人均利润24元，不算利息每平米需要接待84人才能收回成本。
想想这得需要多少时间呀
4、服务空心化导致消费降级
人均消费低，究其原因在于服务空心化。需求和服务不对等。
服务理念陈旧，服务项目传统，服务形式单一。
浴场只是把心思下在硬件环境上，对软环境服务生态的建设心有余而力不足。
导致客户体验差，再加上生搬硬套的服务架构，你提供的服务客户不需要
客户需要的服务你没有。
自然导致了消费降级，最重要的是两端都不满意。



贰
洗浴行业发展的研判与前瞻

1、洗浴行业路走偏了吗目前的韩式、日式汤泉客户群锁定中产阶层。
经营定位是都市休闲。
那么问题就来了。
对于生活重压之下的中产阶层，他们有多少休闲力，有多少时间、财力、精力呢。
你又如何期待他们经常来浴场消费，这不是竹篮打水一场空吗
要知道，休闲不是刚需。他们即便来了，按摩和足疗也不是刚需，你又能期待他们有多少人消费呢。
做的好的浴场，定位都市文旅。把浴场做的花团锦簇，如花似玉。
的确能吸引客户来。但拓客成本多高，消费潜力有多大。
要知道，你花得真金白银只为了博客户一笑，不消费。
又有什么用。
以上只是反思，不代表我的认知。

2、提高产值是当务之急
赚着卖白菜的钱，操着卖白粉的心。
浴场经营模型：5000平，员工100名。
每天营业额8万，每年营业额3000万。
每人的人均产值只有30万。每年工资4万。
这点钱，员工不满意，投资者不舒心。
这样的行业现状，很难持续健康发展。
洗浴行业的竞争，不是规模的竞争，更不是投资多少的竞争
而是骨子里，自己和自己竞争。
先把单位产值提上去，再谈和别人竞争吧。


3、怎么走，怎么办
越剖析，行业的现状越不乐观。
那我们就不干了吗
恰恰相反，这时候反而蕴藏着更大的商机
办法只有三条
1）回归，回归刚需。这是道。
2）创新，经营创新。这是术。
3）融合，业态融合，这是路。


叁
发现市场需求，满足他
上面提到了三条
1、回归。
回归什么，回归刚需。回归大众，回归高频。
刚需、大众，高频这是服务行业的发展基因。
缺少任何一条，都难以做大做强。
那么什么产品和服务符合这几条呢
有这样的产品吗
答案是有的。
健康。
吃饭是刚需，住房是刚需，教育是刚需，健康更是刚需中的刚需。
2、创新
健康是刚需，不是要我们开医院，更不是开诊所，开药房。
我们注重的非医非药的方法
我们的消费场景是介于医院和家庭之间的断档环节
服务的主要人群是亚健康人群，慢性病人群，疾病康预、情绪辅导、美容塑身、生活服务
我们常用的手法，自然健康疗法，运动疗法，快乐疗法，水疗，芳香疗法、物理疗法

3、融合
浴场已经成为一个平台化的服务空间。
业态的边界越来越模糊。
就像一个手机，电话、影院、银行、游戏、办公等几十种功能融合在一起。
浴场也是这样，浴场不是用来洗澡的，手机不是用来打电话的。

肆
有商业开发价值吗
1、有的。
举例来说，仅仅增强免疫力来说，就有四种方法，运动、心情，饮食，睡眠。
那么我们为这样的客户量身定制，运动场景，会员消费场景。
通过瑜伽、禅、芳香疗法调理心情
通过定制饮食，调节营养，提高免疫
设置睡眠主题房或增氧舱，让客户减压，安眠。
上述的这每一个环节都蕴藏着无限商机。
关键在于你如何发现客户需求，然后满足需求。
除此之外，我们有待于开发的点还有很多：缓解压力、失眠症、专项疼痛、慢性病、疾病康预、运动社群、减肥塑身、
简单的数据，仅仅三高人群就有数亿。
如果把浴场作成他们的健康据点或健康加油站。
不仅解决了客源少难题，更能来得勤，消费频。
何乐而不为呢
2、在为客户做健康护理的过程中，我们挖掘客户需求，建立长期联系，
就可以做服务输出。比如某客户有某些慢性疾病，在需要的时候可以外派上门服务。
这比路边找来的保姆无比靠谱。我们解决的客户健康调理在家不方便，没条件等难题。
客户会成为

伍
业态模型
健康城
我们把浴场升级为健康城
融合了社区护理站、疗养院、水疗馆、按摩店、美食街、职工之家、俱乐部、会客厅、后花园等业态形式和服务内容。更详细内容
请电话垂询
15921654321