朋友准备做一个大店的店总，踌躇满志，多次诚邀请我去给他的项目把把关。听完投资方热情洋溢的介绍，现场走了一圈，审视了一番布局。! J7 J# w. u/ Q+ F e; V/ O- S0 [4 y
甲方董事长想听听我的观感
?) M" s( n( j0 n- I+ S6 n; }8 z, Q思索再三，我还是说了实话* T- d' |% H5 b; e( I, y
“很抱歉，这个店开业就亏”* u9 Z- W0 P4 v6 j$ I/ V% O7 F' K
时至今日，我已经不记的当时的尴尬，. _% q' i; \& u3 L/ e+ j
只是甲方董事长连饭都没请我，就把我打发了。: S% g+ L/ G s/ ^9 S2 y
……$ J7 _6 r6 J# |9 [, Q
无语，但心安。* _, J1 [) D& z0 b6 P. _9 K: A% C
1 \6 Q4 x& q0 g: d" x. v% C
壹
# z( {* r+ M2 @0 c成本3 M' c+ K/ x) c9 W) N( U
对于超过10000m2项目，鲜有人算运营成本。9 z1 u" M! e, r6 u/ O w( Z
房租，即便自己的，按2元/m2/天。
6 h+ d2 t9 |1 T9 a! t& j W人工成本，2元/m2/天
+ `6 n" b* Y6 S+ G' u t' L水电能耗，1元/m2/天; W8 m/ l# o2 D, M+ i9 Z
日耗品，0.5元/m2/天
" b, {# y8 [7 _9 M* J+ J小计，5.5万元。 x9 b" b$ W2 o* ^- O) c3 A, n7 F' E' U
如果门票按55元计，每天需要1000人才能维持成本。
6 ]* v/ X) x" c, C! U
8 k R s) z( ?% h贰+ `* t8 B& Z J7 z$ x X1 i
服务
9 P8 ]% o. i5 g3 ?洗浴项目不是按大小个儿收费的。1 h p6 E# U4 d' J9 E
你规模增大一倍，门票并不能增加，/ M% z2 U: ]. k/ B1 h$ Q3 N0 H" w
里面的服务内容也并不会因为规模增大了，足疗就从100涨到200了。
* W) O& J+ z& \/ @9 r& ?7 J关键还是靠服务的多样性和产品的丰富性赚钱。+ j+ }/ q7 G% r& L
但是我见很多的浴场，就是一个大号的澡堂子。0 k' ?! N! q: S0 e3 X F
服务空心化非常严重。
* y1 O- ]+ A) Y( L& `; C就以上面提到的浴场，拿了4000m2一整层做了十几种汤池，$ l7 o( P# V- [2 O
我问甲方，这层的赢利点在哪儿" ?/ l" L, Y5 w4 W0 F: v
甲方无言以对。6 c" {! R: n4 }1 _. S* v4 Y% T' V
更可怕的是，很多浴场的规划只是在传统的浴场基础上放大。5 i7 b, S1 B& M( C' `3 k" \
或者简单的叠加。不是规模大吗，* I- J: u8 G$ e9 `( I0 i
哪就增加房间数量。
$ A# n, h) T4 K或者原来40m2的泡池，改成100m2* G6 v, c4 |% I/ d
好好的项目就这样被设计师糟蹋了6 u: t" {9 c) M* ]) W7 |
我自己总结了110多种设计陷阱，3 p Y& O0 L- L) \
只可惜，我不能分享给大家。
~/ w" |& O# N. j- D* e) Z1 n
* S) D2 y% A! G叁
& u5 ]: d& \' e/ z3 \* ~* b经营
5 P& K7 k9 b- H Z对于所有的浴场，难题有三个
1 v0 r9 ^5 @7 f+ m5 N6 P1、如何吸引更多人来% W; g" w) e. F0 ]: }6 |5 k9 N
2、如何让客人乐意花钱. ?$ U& U4 d, s% o8 l
3、如何节能增效
* ^8 w2 z" K1 Q: V; d% w但是遗憾的是，我们今天所建的浴场，大多一个模子。) m) N$ H/ c- t' X
同样的蒙古包，同样的凉亭，同样的窑洞，同样的……
; j7 s' q# H- h! Y( R/ d4 v家家一个样，天天一个样2 T; L1 q3 E0 B: H$ |
洗浴消费不是刚需，这样的浴场来一次就不新鲜了。; l" t# _+ M8 C9 ~
想想看，你要花多少心思，才能多吸引一个人进来消费。
' I4 k. }, a9 C6 j% S6 a" C3 U肆3 a/ t' M9 D. T+ v: n9 Y; `+ {6 L
主题
5 R4 ?' y6 J6 U; J- Z; E& o
# g4 z" z0 h9 _& G( s2 d: i9 t" `$ _% W+ o) R# v) f, W. I1 G% V) h0 r
正是因为服务空心化、降低拓客成本，拉动消费等原因。
3 e% \! |% ^; W& o0 N! f我们才做了主题浴场
6 Y0 Q: Y% M; q: s" Q/ ~7 |比如武侠主题乐园
. |- Y5 ^( |1 @; X. }比如唐朝生活馆/ a: v: |+ f2 j9 b5 R7 C8 i7 J
比如健康公社* T A& ]$ q. t
我们的目的，一是要独树一帜的主题定位，降低营销成本，吸引更多客流( J. k7 w& m. p9 x' }$ R8 N
二是消费场景的营造，增加消费动力。
# K' y7 T j8 R& y0 r, b2 G三是场景互动，客人之间互动，客人与服务互动等多维互动方式，增强客户体验。% x9 s1 f: {* g
具体详见我的武侠主题乐园和唐朝生活馆的介绍。
6 D* ]: x. F/ j' N8 y, l* R" W; w( S" k2 e, i, n( W
伍
7 K* X5 h4 L8 K2 \产业
8 }& Q" b% I" p3 F7 m* F. L对于大浴场，如果想不亏钱。
' Y" M! k! S8 p2 o" I/ l一是经营上下功夫。
9 x" c+ L( ]' m- k7 T) l二是权益开发。就是把股权、经营权卖掉，或着市场众筹资金进来。通过股权、经营权溢价赚钱。
2 s% z$ {+ u7 m+ h& B! Y- ^* a; h三是产业经营。
6 c, c L0 a* o; P- O$ Q% j! m羊毛出在猪身上，牛买单。
# m1 S0 l% I3 P0 M: K好比郭鹤年在山东曲阜开香格里拉酒店，怎么算都亏钱。, s! T; b. H" n6 W) ~$ b
但土地赚钱，另外，因为和曲阜孔子文化的合作开发。又可以从文化开发上赚钱。9 t' `! P0 C; J) s+ N: z d
不管哪种方案，浴场，尤其是上万平的浴场。' g. Z$ \) C" Q- C9 J8 X4 P$ Q- D
一定要做好可行性分析，再做装修设计。
+ g; ?$ s7 R: a+ L# ?. ~; Z/ M: i# r2 B
0 s# x$ D6 k) Z j4 e8 x& F" s% { |
