朋友准备做一个大店的店总，踌躇满志，多次诚邀请我去给他的项目把把关。听完投资方热情洋溢的介绍，现场走了一圈，审视了一番布局。/ {7 a; m1 _% [' w9 s) z$ E
甲方董事长想听听我的观感1 a5 w) c- x( \+ }: j
思索再三，我还是说了实话
+ T; w1 T2 q" ~7 T“很抱歉，这个店开业就亏”3 H G2 I \4 F" o/ F) ]5 D0 _
时至今日，我已经不记的当时的尴尬， F% \& P0 v) y& I$ C5 D! i' z
只是甲方董事长连饭都没请我，就把我打发了。" ]5 H* D& { N6 ~) C
……
: J: L) q: |$ B9 S! P无语，但心安。
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壹0 I2 T1 O% r. L# D5 V/ X- S& [ O
成本+ \8 m2 `. f4 f6 T) o$ T
对于超过10000m2项目，鲜有人算运营成本。 L2 k/ a$ n' { `1 \" P$ C6 J
房租，即便自己的，按2元/m2/天。5 _; f1 `- ~7 W' P
人工成本，2元/m2/天
! A& [8 v% }- N$ d! d% k水电能耗，1元/m2/天
) F- S9 {) G; ?6 d/ y7 v( V日耗品，0.5元/m2/天
0 l3 _$ } ^/ A1 ~8 l- p+ {$ q o$ A小计，5.5万元。
8 g. ]" d, ^. ?2 k8 z如果门票按55元计，每天需要1000人才能维持成本。5 h7 H& I- A# K! ]. g/ ?
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) ^8 F. U! C1 [& c- a1 N服务' L# g2 r; ]& c3 X9 ^+ o/ v
洗浴项目不是按大小个儿收费的。
3 w7 g: X6 I/ H U# r$ V你规模增大一倍，门票并不能增加，
$ Z9 |" f' H! e; R) Q2 M( n0 X4 S$ T里面的服务内容也并不会因为规模增大了，足疗就从100涨到200了。0 c3 |2 Y ~3 @) d% B: T. D
关键还是靠服务的多样性和产品的丰富性赚钱。
7 a) q: K9 c' l但是我见很多的浴场，就是一个大号的澡堂子。
6 A5 |% r: Q& u/ S服务空心化非常严重。) _+ a- X r8 q5 b! m+ r! G5 x
就以上面提到的浴场，拿了4000m2一整层做了十几种汤池，
2 F* E' K- r0 X6 E( @5 Y我问甲方，这层的赢利点在哪儿
6 _, {& s: C& V) i! m2 V3 k甲方无言以对。
# S B( k6 s, J3 N更可怕的是，很多浴场的规划只是在传统的浴场基础上放大。
7 {6 X( a2 V) u9 `7 l& L8 F k或者简单的叠加。不是规模大吗，( n6 O. F% P9 i2 \, g! g7 a/ l
哪就增加房间数量。% j/ e7 a7 f, A C: K
或者原来40m2的泡池，改成100m2 f R( L5 w8 c
好好的项目就这样被设计师糟蹋了6 C- k- E: b4 O) |, R
我自己总结了110多种设计陷阱，
( a, n, J6 b* x" B( M只可惜，我不能分享给大家。
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经营* W, V' ]" {0 G& {& t/ \( T7 g- u
对于所有的浴场，难题有三个
w/ A0 o* o( k6 }4 I- o1 M7 R7 o" d1、如何吸引更多人来
6 H1 D) `1 M9 g6 R6 b" t) g- Y2、如何让客人乐意花钱& F, ]4 R, n' Z
3、如何节能增效' u& Q2 |1 m$ i; l' k$ k8 a
但是遗憾的是，我们今天所建的浴场，大多一个模子。
) M5 s( d( w( b, p: L同样的蒙古包，同样的凉亭，同样的窑洞，同样的……* J) x! a6 i) }! ]6 a1 A
家家一个样，天天一个样
7 I W4 t* q6 [- v1 h洗浴消费不是刚需，这样的浴场来一次就不新鲜了。
# Y3 j) L- {' q6 T' {想想看，你要花多少心思，才能多吸引一个人进来消费。! k# }% l7 g% y1 [, U6 u' m. N
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主题* x- b' {' U6 k/ p; G
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4 A2 L8 H$ x4 Z8 g- U, @正是因为服务空心化、降低拓客成本，拉动消费等原因。
2 J& t+ V0 X# N/ U% [- C我们才做了主题浴场 q0 b) {* D3 a- c3 D
比如武侠主题乐园
. y' N. }# L0 A2 ]$ K比如唐朝生活馆 ?5 i9 M; q& l2 }% r2 }
比如健康公社
1 T& P* ~" p }* v Z. D我们的目的，一是要独树一帜的主题定位，降低营销成本，吸引更多客流
( O& }3 Y8 v: N: D- E# f二是消费场景的营造，增加消费动力。
; T# a0 ?8 |" o! c三是场景互动，客人之间互动，客人与服务互动等多维互动方式，增强客户体验。2 Y0 j' r& p- G6 v2 K, x2 K$ S
具体详见我的武侠主题乐园和唐朝生活馆的介绍。
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产业7 ?! o: [/ w* d$ U! Z- w$ t, q
对于大浴场，如果想不亏钱。3 }8 P# t" k% _3 `8 ]7 M
一是经营上下功夫。1 r9 X* M! O0 n, S3 \; C4 B
二是权益开发。就是把股权、经营权卖掉，或着市场众筹资金进来。通过股权、经营权溢价赚钱。, G0 Y$ E2 f9 A' q1 S' G0 e/ k/ }6 b, R
三是产业经营。. Y* c* i- Q: F. d1 T. ~
羊毛出在猪身上，牛买单。$ w0 G2 @2 _: t$ M* \
好比郭鹤年在山东曲阜开香格里拉酒店，怎么算都亏钱。. ~) G/ F' N( h0 g3 |* E# {$ T- H
但土地赚钱，另外，因为和曲阜孔子文化的合作开发。又可以从文化开发上赚钱。% ^. a* O/ Y v' A- j- [- G. J
不管哪种方案，浴场，尤其是上万平的浴场。
3 d6 u! [% Q: s7 Y5 M一定要做好可行性分析，再做装修设计。
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