对不起，这个店开业就亏

朋友准备做一个大店的店总，踌躇满志，多次诚邀请我去给他的项目把把关。听完投资方热情洋溢的介绍，现场走了一圈，审视了一番布局。
' k0 a* A* h% i! Y  v6 [甲方董事长想听听我的观感
" h; V- v' b5 g1 }" j$ \思索再三，我还是说了实话
8 `. Q4 s% I9 s, c  J* g6 B“很抱歉，这个店开业就亏”
时至今日，我已经不记的当时的尴尬，
只是甲方董事长连饭都没请我，就把我打发了。
  t; m" y$ ^. P8 N5 a7 R. T" O……
" q4 U9 }# F8 `5 }. F无语，但心安。

壹
成本
对于超过10000m2项目，鲜有人算运营成本。
房租，即便自己的，按2元/m2/天。
人工成本，2元/m2/天
7 B2 c* a" z* w7 V, L3 c' X9 T水电能耗，1元/m2/天
日耗品，0.5元/m2/天
& \8 A: l/ ^( L& g5 c2 j小计，5.5万元。
4 }  |4 O1 I: v7 S. R- H如果门票按55元计，每天需要1000人才能维持成本。

贰
服务
洗浴项目不是按大小个儿收费的。
3 m) [+ l+ d6 R# ^: W% r5 l你规模增大一倍，门票并不能增加，
里面的服务内容也并不会因为规模增大了，足疗就从100涨到200了。
关键还是靠服务的多样性和产品的丰富性赚钱。
但是我见很多的浴场，就是一个大号的澡堂子。
+ K) U$ q4 I1 X/ p2 V服务空心化非常严重。
就以上面提到的浴场，拿了4000m2一整层做了十几种汤池，
- ]' e$ p  b- ]( N4 V* `. c我问甲方，这层的赢利点在哪儿
3 d! I! I* F( J( W3 r甲方无言以对。
更可怕的是，很多浴场的规划只是在传统的浴场基础上放大。
或者简单的叠加。不是规模大吗，
哪就增加房间数量。
+ s+ F1 Y6 e! x或者原来40m2的泡池，改成100m2
5 J( ]  E6 l* s& m9 ^) k# ^; z好好的项目就这样被设计师糟蹋了
我自己总结了110多种设计陷阱，
只可惜，我不能分享给大家。
9 K' Q; z8 h* t, p/ K$ _1 M
叁
- |% m, w2 l3 `6 `) G# X1 r4 B1 O经营
对于所有的浴场，难题有三个
, B( l( D) ?- P% B9 c1、如何吸引更多人来
2、如何让客人乐意花钱
' G0 q- w* {/ g! _) S3、如何节能增效
但是遗憾的是，我们今天所建的浴场，大多一个模子。
8 ^8 [6 L+ ~* N5 L: ^同样的蒙古包，同样的凉亭，同样的窑洞，同样的……
家家一个样，天天一个样
; T* c9 f+ j# I4 ~洗浴消费不是刚需，这样的浴场来一次就不新鲜了。
想想看，你要花多少心思，才能多吸引一个人进来消费。
肆
" w$ \. p) T" O) {  z3 A主题


! G9 j8 n9 K% |% {* J  S正是因为服务空心化、降低拓客成本，拉动消费等原因。
我们才做了主题浴场
5 r' Q, V3 O8 f, [+ K3 H' n比如武侠主题乐园
比如唐朝生活馆
! b5 Q3 i, G% g, j比如健康公社
) _# L' U1 U% q, k2 m: P# s! k/ A我们的目的，一是要独树一帜的主题定位，降低营销成本，吸引更多客流
4 M  l+ a3 `, Q+ C7 }9 a- E二是消费场景的营造，增加消费动力。
0 {5 e. b2 \' @7 C三是场景互动，客人之间互动，客人与服务互动等多维互动方式，增强客户体验。
( p& A4 Z- P" ]+ r/ q具体详见我的武侠主题乐园和唐朝生活馆的介绍。

" b2 S3 R( s! O伍
产业
对于大浴场，如果想不亏钱。
一是经营上下功夫。
二是权益开发。就是把股权、经营权卖掉，或着市场众筹资金进来。通过股权、经营权溢价赚钱。
三是产业经营。
$ ~5 [2 c  F( o( V' K羊毛出在猪身上，牛买单。
好比郭鹤年在山东曲阜开香格里拉酒店，怎么算都亏钱。
但土地赚钱，另外，因为和曲阜孔子文化的合作开发。又可以从文化开发上赚钱。
不管哪种方案，浴场，尤其是上万平的浴场。
一定要做好可行性分析，再做装修设计。

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