对不起，这个店开业就亏

朋友准备做一个大店的店总，踌躇满志，多次诚邀请我去给他的项目把把关。听完投资方热情洋溢的介绍，现场走了一圈，审视了一番布局。
甲方董事长想听听我的观感
; i& ^9 S5 \" `1 G- f. i, I  A思索再三，我还是说了实话
2 c6 p" j. Q* k# p“很抱歉，这个店开业就亏”
7 D) d) `9 @. r- C- @. J时至今日，我已经不记的当时的尴尬，
只是甲方董事长连饭都没请我，就把我打发了。
……
无语，但心安。
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壹
成本
& k6 f1 ^0 I' d0 E对于超过10000m2项目，鲜有人算运营成本。
- Q0 V; ^6 m$ `) J房租，即便自己的，按2元/m2/天。
/ b6 z3 \1 B% }  z  J2 g人工成本，2元/m2/天
! R5 N. f( P( W; k6 U水电能耗，1元/m2/天
5 A( b1 q* l0 ]日耗品，0.5元/m2/天
" q7 q9 b- M0 `$ y$ V2 m小计，5.5万元。
如果门票按55元计，每天需要1000人才能维持成本。
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贰
服务
5 Z, f2 J, Y5 I* a% z洗浴项目不是按大小个儿收费的。
5 d. S& }/ k4 o0 V) W3 q9 m你规模增大一倍，门票并不能增加，
里面的服务内容也并不会因为规模增大了，足疗就从100涨到200了。
关键还是靠服务的多样性和产品的丰富性赚钱。
* {: ^6 s$ }$ r( s" q) m2 z- |- R但是我见很多的浴场，就是一个大号的澡堂子。
服务空心化非常严重。
就以上面提到的浴场，拿了4000m2一整层做了十几种汤池，
我问甲方，这层的赢利点在哪儿
甲方无言以对。
更可怕的是，很多浴场的规划只是在传统的浴场基础上放大。
8 ^- n& a/ V; B. x; C/ t# N  S) }或者简单的叠加。不是规模大吗，
  K8 v) R  }& }( U9 }. T哪就增加房间数量。
或者原来40m2的泡池，改成100m2
好好的项目就这样被设计师糟蹋了
# y0 x* Q# M; K8 X2 F! l' g我自己总结了110多种设计陷阱，
只可惜，我不能分享给大家。

+ _# z/ T) F/ q- L) W$ i) u叁
经营
3 }6 x" R+ |" B, |$ C$ C* b4 m对于所有的浴场，难题有三个
7 P& t& t1 I- ~9 t$ N1、如何吸引更多人来
4 q* d4 q* ?" H' ?2、如何让客人乐意花钱
" \1 i& G( C, u' i: D: {) V2 y3、如何节能增效
但是遗憾的是，我们今天所建的浴场，大多一个模子。
同样的蒙古包，同样的凉亭，同样的窑洞，同样的……
家家一个样，天天一个样
洗浴消费不是刚需，这样的浴场来一次就不新鲜了。
想想看，你要花多少心思，才能多吸引一个人进来消费。
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主题


正是因为服务空心化、降低拓客成本，拉动消费等原因。
我们才做了主题浴场
比如武侠主题乐园
比如唐朝生活馆
% y8 X! i8 [+ L' H6 \% J3 n! p( I6 d比如健康公社
2 \$ f2 c5 H* k- |0 b我们的目的，一是要独树一帜的主题定位，降低营销成本，吸引更多客流
二是消费场景的营造，增加消费动力。
7 A  R" W9 _. n1 L) C8 D三是场景互动，客人之间互动，客人与服务互动等多维互动方式，增强客户体验。
2 [  Q8 i8 q4 ^5 Z8 p& S- a具体详见我的武侠主题乐园和唐朝生活馆的介绍。

4 o" z& B' b# X: x# h  ]/ E伍
& l' R) s# S" S8 y; Q: u3 J产业
对于大浴场，如果想不亏钱。
( h, i2 A/ h2 h! [/ h一是经营上下功夫。
% m2 e1 Z4 P  e二是权益开发。就是把股权、经营权卖掉，或着市场众筹资金进来。通过股权、经营权溢价赚钱。
# v5 a+ P) k* X3 R# t+ ~+ G1 f5 g( Y" X三是产业经营。
羊毛出在猪身上，牛买单。
: \$ h7 ^' n* F好比郭鹤年在山东曲阜开香格里拉酒店，怎么算都亏钱。
但土地赚钱，另外，因为和曲阜孔子文化的合作开发。又可以从文化开发上赚钱。
1 _' X$ M* c1 S- w( A不管哪种方案，浴场，尤其是上万平的浴场。
一定要做好可行性分析，再做装修设计。


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