说到底，洗浴属于重资产投资。
) i; C$ g& L( M. k% B投机心理要不得。: W6 T |: `# ]% D/ s6 O
投资之前，有笔账要算清楚。/ _0 C) e# O7 P; m- |- c
/ \% Z- c7 w' G1 {( Q4 A
壹
1 Q4 t7 M& X2 n/ X; l+ v; V" u; {市场
9 t2 q9 ?6 X9 Z( Z+ ?* X$ ?1 j剖析某地的洗浴投资市场，可以用几个指标来确定* ?: v, o$ j% [' v& D3 I
行业总规模. e) a6 H* s8 a# H* w+ w1 {& A
产业结构1 }/ t$ D9 q" t+ x& B
发展速度( S* [' Y; R& U$ ]) M8 j
消费密度
+ \# R1 W4 ]6 N1、行业总规模
/ b. q7 A! _" {# x5 @如果当地规模以上洗浴(1000m2以上)洗浴总规模低于0.1m2/人，$ C8 z6 t& x, ]& ?# D, r1 l
基本属于空白市场。5 H% l( n% v& {" c) N# E6 i7 ?0 m
2、产业结构2 L* l% n: w( }9 g) L
虽然都是开洗浴，但定位不同，经营模式不同，竞争也不在一个跑道上。1 z% C; n z" y
就好比餐饮行业，开快餐的和开私房菜的各有各的生存之道。4 i5 Z! o1 w) J7 M+ P: d2 \1 O) D
剖析一个城市的洗浴行业结构，要结合当地的洗浴文化和消费结构综合分析。8 |7 ?; ]( Q7 {/ p/ I! N K# a
比如深圳的洗浴和沈阳的洗浴完全两个概念。1 z$ r. h6 y( i) @
3、发展速度
6 H+ V) N# r+ Q+ b6 I" O主要是客户端的发展速度，比如年人均洗浴综合消费水平
! p2 R. a. [0 A- f! [, Z. P另外就是服务端也就是浴场端发展速度，每年新增多少平米6 @- \( R: @# i8 c Y
4、消费密度
# A' S" f/ v' C4 \* g我个人主张，一个浴场的有效消费半径是浴场规模/1000m2+1km
9 G* D9 [8 x; |0 u1 n; l4 L基本上80%的客户都在这个范围内。当然也有例外。
7 Z0 n' b8 b1 `比如1000m2浴场，有效消费半径是1+1=2km& `1 g5 n) l. }
2000m2浴场，有效消费半径是2+1=3km$ D, N" M `: ^$ z
这个数值要乘以当地的人口密度
9 d' j: G7 t4 l' q: g比如3000m2的浴场，有效消费面积$ q6 W( w0 ?: {$ g P l$ p
3.14*4km*4km=50.24km2*1000人/km2=5万人，
2 ^4 o* G& M, ~! Z: j/ ?( a如果人均年洗浴综合消费200元，总消费潜能1000万。
' p# D2 a/ D3 d$ K7 G! S" R. j按35%的净利润，年收益最高350万。
: M7 S6 }$ _' W5 k3 C- ~上述只是评估方法，实际要比这复杂得多。/ I7 b$ {: M4 Q4 G, V' }
+ h7 K- Q) Z$ a% C
贰
3 P0 K% a8 ]/ u8 R# k- |+ L6 ?投资8 D" }- M0 m7 a# v- Z: R2 Z
1、投资规划
8 I3 L) L" T: D# ^我们目前设计的项目综合投资大多在2000~2500元/m2之间' P1 B& F' V T' U# j/ ^
这个费用不包括租金，员工工资，不包括布草费用。
1 ?) d$ l8 c7 t. }9 i- F其他基本都已经包括。- N4 M$ ~" j2 f+ h/ ]1 l( z/ ^
很多投资者对此投资规划仍不满意，希望降低更多。
/ S" G! e/ Q3 k# F: {, {7 |说实话，我已经尽力了。) V, c$ j/ h. w8 g# I
虽然我更明白轻投资，重运营的道理。# e* N8 Z ]( t) {( X# g. u+ o
但强妇难为无米之炊。
- q2 {# r$ V' d. [4 R( Z, K那些投资规划超过3000元/m2甚至4000元/m2的项目，
( e7 X: _; q9 V' M我更为他们担心，因为投入倍增，收入不能倍增。
2 S4 o0 I( e* s1 Q项目一但开始运营，就会感受到巨大的资金压力。) ?- v4 S9 P; h3 k
如果是自有资金尚好，如果是借贷资金，压力就无法言喻了。5 j) z5 B; |" @% d% F
2、投资回报* S1 E/ U, G0 N3 s# g! T
如果我们的投资是2190元，如果两年回本，不算财务成本，转让费等。( B8 A8 A1 @! `4 p; I* T% t$ }
每天每平米的净收益要达到3元才可以。
/ H& c5 z+ |9 h365*2年*3元/m2/天=2190元
6 H- [: Q F) x* x* B而每天每平米三块钱的净收益，容易做到吗) f' _/ Q N8 L) O# l( V
下面详细分析。
9 h% n) K# Y" a; @! ]
5 P$ W5 f, r1 }, n% S) G叁
- q- Q. w/ h2 C$ ~. ?+ f9 L成本+ l; J. M) o1 w- |- |8 V1 Y5 v
运营一个洗浴项目，几大成本
* f3 T# Z6 C8 a8 I4 @1、租金，1.0元/m25 u) ]+ P3 r5 n
需要补充一点，租金可以按辐射半径内的人口密度计算9 |$ C; z+ U p
比如5000m2项目，半径6公里之内，人口密度如果是2000人/km2" L& ]. E( i% F: c, e! e6 S
那么租金在2000人/km2/1000=2元/m2/天! P+ w7 F+ o `/ f6 T* Y4 W7 F
如果人口密度是2500人/km2，同理租金在2.5元比较适宜。
2 F( Q7 m- d! X2、人力成本" _: {: L7 K7 P& z
上海等一线城市2.5元~3.0元/m2/天
b' E" }# R. R& y8 p南京沈阳等城市2.0~2.5元/m2/天) B$ F+ |5 z% [, ^. C' j2 }: `
三四线城市1.5~2.0元/m2/天
' o f4 S0 B; M( B; F F. h3 l县城等在1.2~1.5元/m2/天
8 d& ^# c- i/ \+ B: \当然了，项目的规模，楼层，规划，以及排班方案都是影响人力成本的重要因素。, Q! i; X( H9 h7 }
以上的数据只是行业整体数据，不包括外包团队的工资。0 T) [7 k& h. G( ?
只包括公司的直接人力成本，包括了显性和隐性人力成本。- t; x4 }5 G. K, h2 M
3、能源损耗
$ `, S/ {1 h! D& K4 e水电暖通等损耗，8 m- j8 V; A2 n) l+ [
以华北地区1.2元/m2/天
9 E8 z7 C" n9 I/ y7 A! `华中地区1.0元/m2/天
& L ~8 r4 V- ^- G. u- m计算
_3 F( D1 C; D' k2 i7 ]4、日耗品
4 N" I% z" s( V# P毛巾二次洗涤- l4 Y0 E% Q8 c! }
洗发膏
: z6 l9 i, E5 s: j抽纸等: z$ P1 e& }3 U R
按0.4元/m2计算; ^+ P4 c. m& X- x
那么一个三四线城市的运营成本是' @7 q) k# M' k& r3 o6 }6 E! Z
1.5元租金+1.5元工资+1.0元能耗+0.3元日耗=4.4元/m2/天4 T4 u/ O! F H2 l8 Q I
以5000m2三四线城市浴场，每天刚性成本就得22000元。! {5 Z" e) n5 s( M, q! M- E/ l7 M5 ^
如果每张门票59元，大概需要400张门票才能收支平衡。1 K8 |' V$ F' g! J3 p
. a5 @6 I0 {: i
肆: Z- y* u7 |$ n% \
运营% n: C( p7 Q! Q4 ` e; p/ D
1、汗蒸0 a' R4 A8 T4 E1 S
我在2016年就发文指出，汗蒸是为经营挖的坑。
% p/ C$ a. r& T4 _. ]为什么这么说，就是因为汗蒸的成本高居不下，却一直没有有效的盈利模式。4 O3 t3 c: a% e) J3 m' J- D/ z$ `2 \3 G C
简单直观的说，维持汗蒸的温度，一平米一个小时要1块钱（能源方式不同，差别很大）1 V2 m. h- p$ C6 w3 }) R! R
如果100平米的汗蒸，一小时就要损耗100元，一天就要损耗1000元（10个小时）8 s( [; o: Y4 K
2、戏水/ f' ]/ J$ v8 D
按常规计算方法，室内泳池戏水池的水温每小时下降一度。5 ^- h& O" y8 e6 X2 v: C6 E
一吨水维持水温，如果用燃气锅炉，每小时需要0.8元成本。* \/ ~- y7 o2 }9 c3 w
如果我们有200吨的游泳池，100吨的戏水池。
! O3 O. }8 U/ K" f. p' V5 L7 I那么每小时的成本就是240元。 d- i6 ]* A( A$ _2 w/ i
想一想有多么可怕。
! c% q! _4 N! O( ]1 o c g这个数据并不准确，需要根据能源方案综合计算。但能搞居高不下是不争的事实。% j) t w& c4 O
3、人工
' I, ~9 m9 V1 i/ o+ g我对浴场的人力规划，比如排班方案和岗位编制基本是按这个基数考量的8 `( L, g% U( H# L; M) E
1）每名员工的服务能效是20-30人" _/ o1 t& c1 Q3 t: v$ T
每名员工每天8小时*60分钟=480分钟/20-30人=24-16分钟服务配比。1 J* R) y- X4 p: j% K
也就是半自助式的汗蒸，给每个顾客的服务配比最低是16分钟，最高24分钟。
1 t8 C" H9 \2 d2 R如果按员工工资150元/天计算，每位客人的综合服务成本是150元/20~30人=5-7.5元/顾客
0 x7 o. v0 P" D" [8 Z4 M( l2）每名厨师的服务能效是40-50人. Y, X( n/ d' s4 R8 o. Y
或者控制在每位用餐顾客的服务成本3~5元。+ m! `( Z/ h' x$ M0 C) U9 E* Z. c3 ]
& q/ s% J9 b2 `5 S9 I伍, W" G! O* W. I4 b! U9 n ^. D+ @* `$ A
收益
/ |4 o* y' y* }/ T# o8 e: Q" ~1、消费结构
# I$ f2 A4 T. j. i仔细观察浴场的消费结构，基本上门票占30~40%2 y2 t, E6 G6 }' H: l3 F* v2 E- l: P
这是很不乐观的，因为这属于资源型消费。说俗点就是吃老本。# m9 V d( x: A3 ^
服务型消费，或者说二次消费，所占的比例很低。
6 B' P2 E" C% }4 l这和浴场的运营能力有关。! G! s5 W: f+ j% t+ O0 I
2、客单消费
" v7 {! `! w8 y5 ~$ \! n留意全国各地的浴场消费数据，尤其是美团上的数据
1 z! r. S6 U; ]& i+ B3 S+ j) l就会发现，基本上人均消费100元，是个坎儿。. ^* `# Z. M" ~. N; w
3、服务内容& I/ [! t0 t2 |3 D7 I2 p8 E
除了门票，餐饮，按摩，想想看你的浴场还有什么拿得出手的消费项目。
+ l* ^ ]& p S1 }3 O- r服务空心化是很多浴场的经营症结所在。& h" K. I+ [3 ]0 K) Q$ g
4、顾客体验! d$ j r! m6 `& @
千篇一律的装修，大同小异的服务。
0 J' v7 s$ q; E. u/ m. f直接导致客户的体验不好。 o6 G# _' |+ A: f3 t
影响了客户的再消费欲望。
/ `* ^$ v b' P# ]' D" m$ Y3 Q6 H* c2 e/ O
* w9 o( L! V& R) _ z" x
8 c; ]) Z9 P9 ~+ b |
[复制链接]
