说到底，洗浴属于重资产投资。
) Z4 q3 [! C1 L9 a投机心理要不得。
3 Y3 D9 J+ r3 n投资之前，有笔账要算清楚。
% U& R" l: n0 m
9 j/ h8 }8 T2 Q$ ^8 a壹, m" K4 P& `/ w: f4 [
市场
W+ J& V& g' H' `剖析某地的洗浴投资市场，可以用几个指标来确定5 B! K) `8 l7 f ~2 M- ?. a
行业总规模
6 v/ R( R& z- i% N8 o& a: n) E; f产业结构# {" q% j% W& K/ r: Y0 R! Q
发展速度
7 M' V+ r0 D4 L% @7 x消费密度" J! C$ T+ t. g( W O- P
1、行业总规模& b; e8 l. E& w i* I- A3 Z0 q4 V
如果当地规模以上洗浴(1000m2以上)洗浴总规模低于0.1m2/人，
7 ^( B4 a$ v: C( @! D6 A7 H1 y( I基本属于空白市场。
) h7 t% B9 M/ b2、产业结构+ D% B* d& g- z0 u
虽然都是开洗浴，但定位不同，经营模式不同，竞争也不在一个跑道上。6 h4 j6 _+ O( N1 L9 o
就好比餐饮行业，开快餐的和开私房菜的各有各的生存之道。
& q8 c1 [8 t" _5 c0 X" ]剖析一个城市的洗浴行业结构，要结合当地的洗浴文化和消费结构综合分析。
6 \$ G0 k) T5 c比如深圳的洗浴和沈阳的洗浴完全两个概念。* V/ t, U: \& g3 T" A" k
3、发展速度
' G8 H5 O w: T/ }: A# u* u主要是客户端的发展速度，比如年人均洗浴综合消费水平
0 u7 F7 Q" p' Q( W$ G1 v另外就是服务端也就是浴场端发展速度，每年新增多少平米
3 S" z2 d+ B9 ~1 Y, U1 n4、消费密度; e5 a+ P- j% ~7 L# ~- q
我个人主张，一个浴场的有效消费半径是浴场规模/1000m2+1km
* A2 a! y# f$ v ?; E基本上80%的客户都在这个范围内。当然也有例外。3 h; U) i% H) G! U% s4 P) V% |
比如1000m2浴场，有效消费半径是1+1=2km
: d' _" n( H# l& V: d8 Z9 B1 _2000m2浴场，有效消费半径是2+1=3km
- c0 s- }( a8 j- t, v$ ^这个数值要乘以当地的人口密度! Q6 [5 v8 s$ h0 |! F/ a6 V
比如3000m2的浴场，有效消费面积* ?; _0 r$ U8 W: N, o
3.14*4km*4km=50.24km2*1000人/km2=5万人，8 n$ _2 d2 G) h# f8 O4 e2 y- g; z
如果人均年洗浴综合消费200元，总消费潜能1000万。
! \! Y' N2 N4 W# k7 A& z按35%的净利润，年收益最高350万。
# B: W% d' E5 L0 t8 J% j上述只是评估方法，实际要比这复杂得多。
- _) F( j" j( \ l. W4 ~! S( m8 o0 h" |" {9 G2 s
贰* L$ w8 r6 u' I4 ^) @
投资% _" D% S0 U9 r- H, Q: |8 b W
1、投资规划5 i- |) f3 _! M7 U; Y2 a2 i; s
我们目前设计的项目综合投资大多在2000~2500元/m2之间& ?) w& R) I3 ~% \- s$ D6 p# P; R
这个费用不包括租金，员工工资，不包括布草费用。
" s7 K. |: x! K其他基本都已经包括。
. C1 o) w5 v: q4 q) {5 l" l很多投资者对此投资规划仍不满意，希望降低更多。
0 G" }% t6 m, s: P: F# `" v说实话，我已经尽力了。5 r0 Z: N! g" ]% F m n9 d5 V8 q
虽然我更明白轻投资，重运营的道理。% C+ ?: T( P/ V5 e4 X; C
但强妇难为无米之炊。# Z& [1 v3 {2 y# O; k3 H" q# z" v
那些投资规划超过3000元/m2甚至4000元/m2的项目，
d$ |. H0 A8 T我更为他们担心，因为投入倍增，收入不能倍增。0 T+ b2 a8 q. h
项目一但开始运营，就会感受到巨大的资金压力。
! H* e6 M4 V# c$ |( c6 d. ^7 d如果是自有资金尚好，如果是借贷资金，压力就无法言喻了。
6 R' l4 D7 o+ @* g2、投资回报
- w7 o& f: [8 `' G" F6 E2 r如果我们的投资是2190元，如果两年回本，不算财务成本，转让费等。
& _, ~7 _& O L每天每平米的净收益要达到3元才可以。
, ]# P) A" i) p7 N8 P$ [- s365*2年*3元/m2/天=2190元; w1 f; T- W2 b9 j! K. N& I( F
而每天每平米三块钱的净收益，容易做到吗( F* M \) C# }; G# }1 K D
下面详细分析。5 O5 q7 }7 K4 a$ d
) ~& i7 s; k, P4 h" L叁
0 e' r$ N4 ] [) N7 f! G- M成本
7 k, s+ Y: z$ }* o; ]" S运营一个洗浴项目，几大成本
- `2 Z1 H/ W- M3 g7 i1、租金，1.0元/m20 n; f' y- x$ N9 h( I5 D# a
需要补充一点，租金可以按辐射半径内的人口密度计算* @1 U1 \) v/ w) {* | m
比如5000m2项目，半径6公里之内，人口密度如果是2000人/km2
! U, M# S R! H那么租金在2000人/km2/1000=2元/m2/天
r! g- U: @4 {. u: ~& u" T; Z如果人口密度是2500人/km2，同理租金在2.5元比较适宜。
2 ]" Q- `* L2 s$ U D. @" w2、人力成本
: D$ E& e9 U6 c& \上海等一线城市2.5元~3.0元/m2/天7 Z, g: S2 l% t$ [9 x$ V
南京沈阳等城市2.0~2.5元/m2/天7 s) ?4 A+ ^6 ]6 H( C
三四线城市1.5~2.0元/m2/天+ A% F0 r7 @8 V2 y- L
县城等在1.2~1.5元/m2/天
: {- I" [# I/ ^& Q) o7 d K当然了，项目的规模，楼层，规划，以及排班方案都是影响人力成本的重要因素。
5 c2 j0 ^% ]* O1 K# o& s9 k8 o8 l, Q8 [以上的数据只是行业整体数据，不包括外包团队的工资。
% u# c6 U& g, F* a: ?9 A只包括公司的直接人力成本，包括了显性和隐性人力成本。
, d; T% z( W+ Q( x) ?. T3、能源损耗5 q- M+ a# P" x
水电暖通等损耗，
I8 f' C M9 f1 S" T3 W* }; {以华北地区1.2元/m2/天6 p7 H/ x) |* P0 x
华中地区1.0元/m2/天+ X: F7 k) e: ?* Q2 k
计算9 n. ~. O. `0 |+ R
4、日耗品
9 d: P& G/ r0 ~1 l6 u0 S毛巾二次洗涤, }; X) K* }! ] k
洗发膏9 N+ U7 x8 G. n) Q _5 m
抽纸等
, Q0 w: ?: T; x( q按0.4元/m2计算
- |9 _$ R9 M$ l. `$ J$ ?那么一个三四线城市的运营成本是, r! }- Z; z7 s6 f. \8 L9 d
1.5元租金+1.5元工资+1.0元能耗+0.3元日耗=4.4元/m2/天
. F4 H- [9 R; W& R以5000m2三四线城市浴场，每天刚性成本就得22000元。
0 [' i: V. y9 R/ ?如果每张门票59元，大概需要400张门票才能收支平衡。
& f+ u0 G5 O; X. T% q5 W0 V3 v) c b7 s5 W) m; g" M6 p" Q- R, {7 j
肆
" n. d! a- P8 }- s运营2 E# \: _" m, C5 t
1、汗蒸
" X" B) C/ O m& ~6 l. W我在2016年就发文指出，汗蒸是为经营挖的坑。
5 S* d. m$ `# C6 ^为什么这么说，就是因为汗蒸的成本高居不下，却一直没有有效的盈利模式。
/ i/ u( N1 K- D0 g4 H2 O简单直观的说，维持汗蒸的温度，一平米一个小时要1块钱（能源方式不同，差别很大）* Q* s9 j1 {8 q1 ^
如果100平米的汗蒸，一小时就要损耗100元，一天就要损耗1000元（10个小时）
- d/ K- w* T" X3 F2、戏水# a* m+ I7 N9 A5 v
按常规计算方法，室内泳池戏水池的水温每小时下降一度。! T& a. K2 b% ?/ L' ~
一吨水维持水温，如果用燃气锅炉，每小时需要0.8元成本。
) I+ \6 e9 F( a; s如果我们有200吨的游泳池，100吨的戏水池。
' J" v5 q/ @ G: y0 m7 h, t那么每小时的成本就是240元。& [2 A, v# @7 C5 ?
想一想有多么可怕。
: n, F- `2 B! o. h这个数据并不准确，需要根据能源方案综合计算。但能搞居高不下是不争的事实。& D" |4 {% z) p1 d
3、人工
8 g4 f9 T, w/ B5 B9 R我对浴场的人力规划，比如排班方案和岗位编制基本是按这个基数考量的
6 e1 p% R5 h: i9 _3 U/ l1）每名员工的服务能效是20-30人
4 o8 v; @) N2 Y$ r( \每名员工每天8小时*60分钟=480分钟/20-30人=24-16分钟服务配比。
. V7 S) @# u7 r0 c. F2 i也就是半自助式的汗蒸，给每个顾客的服务配比最低是16分钟，最高24分钟。! d" i: a* u. p8 A* p' L
如果按员工工资150元/天计算，每位客人的综合服务成本是150元/20~30人=5-7.5元/顾客
( S$ R! a# i, s5 A. G' E3 ^) p0 |6 k2）每名厨师的服务能效是40-50人
$ C/ ~/ l, {( Z" q2 Q或者控制在每位用餐顾客的服务成本3~5元。
) E/ m) |( X$ A2 I. B2 x: a, T
: t7 Z! l0 Q* c/ d8 L8 O, F伍
7 K) Y( n: l4 l收益
0 z4 ?, [5 i; G5 M1、消费结构2 L# D6 A$ P! t" T
仔细观察浴场的消费结构，基本上门票占30~40%
5 U: a" X3 o% \1 e这是很不乐观的，因为这属于资源型消费。说俗点就是吃老本。
/ C( b, R9 B" Q& s8 N服务型消费，或者说二次消费，所占的比例很低。# L6 ]5 W% h6 Y0 n) E" A
这和浴场的运营能力有关。
, b/ q# g+ Q+ J9 _2、客单消费
' J( M w" p) x/ m留意全国各地的浴场消费数据，尤其是美团上的数据
* X" q, q" D$ |就会发现，基本上人均消费100元，是个坎儿。7 A9 @2 R; N, ~! Q9 H; q& M& o
3、服务内容6 ], t1 s7 T; r& l
除了门票，餐饮，按摩，想想看你的浴场还有什么拿得出手的消费项目。) r1 y: v( ]/ _5 L& P1 K7 W
服务空心化是很多浴场的经营症结所在。
/ K0 f4 ?" e6 [! |5 k4、顾客体验+ H) C% ]( q& U- M3 I
千篇一律的装修，大同小异的服务。
- V, B" L' S" y+ j直接导致客户的体验不好。4 U' A, c2 `2 x9 A( K8 P! e
影响了客户的再消费欲望。1 C) ~+ X; m2 c) _ H3 @* R& I+ w
z0 k: s/ H7 a4 ]$ ^& N, w W5 t% x: b. U
+ r; J: X# P ]& U3 f$ b5 g
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