说到底，洗浴属于重资产投资。$ |; }( W' I6 @8 K; @/ p
投机心理要不得。
1 i0 B1 l1 {) H8 |投资之前，有笔账要算清楚。
* t5 v7 H' U+ D% s' {5 `1 x! v$ L- ?2 _0 m) b+ L
壹$ J/ [2 w4 D. r6 l* ^
市场, a) A% i6 U, k! v& O- }
剖析某地的洗浴投资市场，可以用几个指标来确定 N8 ]4 a9 f7 k! M
行业总规模1 V3 w J2 Q, [- X- j4 ?1 m
产业结构( }6 T4 A! J+ Y- N* O! k
发展速度
4 N4 X. f/ F5 K2 I; n; c消费密度
- s* M' V; z+ b" R" a* C1、行业总规模
+ L% x2 r; E2 |* R" Q- F- w如果当地规模以上洗浴(1000m2以上)洗浴总规模低于0.1m2/人，# y' F# m6 F) h3 ]6 d6 _) J
基本属于空白市场。
v# e- ^5 b4 D$ ^0 T" z2、产业结构
3 V( g# | J, B/ o( t# \3 b虽然都是开洗浴，但定位不同，经营模式不同，竞争也不在一个跑道上。" a7 u* [4 f: d
就好比餐饮行业，开快餐的和开私房菜的各有各的生存之道。
' p B. j8 S3 e剖析一个城市的洗浴行业结构，要结合当地的洗浴文化和消费结构综合分析。
; ?) G+ Y$ a c7 O; M比如深圳的洗浴和沈阳的洗浴完全两个概念。
: q% ~- U& P N& Z+ s8 d3、发展速度( m. f: @8 D; |# k
主要是客户端的发展速度，比如年人均洗浴综合消费水平8 M7 u6 r1 K$ g" Y- D4 a( p9 p
另外就是服务端也就是浴场端发展速度，每年新增多少平米
) y7 E, S e2 u. v$ F4、消费密度
! h$ ?3 f# {% \. `7 H我个人主张，一个浴场的有效消费半径是浴场规模/1000m2+1km6 B6 P( t" i% B/ \3 J
基本上80%的客户都在这个范围内。当然也有例外。
( { J+ w% ?8 f$ N0 q比如1000m2浴场，有效消费半径是1+1=2km
6 |: G9 b X- X9 i* e& v2000m2浴场，有效消费半径是2+1=3km1 B1 ]3 m6 g) H6 [' N. `
这个数值要乘以当地的人口密度0 v- X( |; W* z! n- m$ N
比如3000m2的浴场，有效消费面积
& E$ {- U R, `) y5 [9 T6 _3.14*4km*4km=50.24km2*1000人/km2=5万人，
8 X- q$ B% k+ |如果人均年洗浴综合消费200元，总消费潜能1000万。' e3 g p! p; d) h
按35%的净利润，年收益最高350万。
2 ]2 }3 [2 S: ^1 s( Q8 A上述只是评估方法，实际要比这复杂得多。 G5 C- D, Y; B# r( @1 E7 |9 f
- \; d& [2 i- M5 F0 h5 g贰, y; c( @& {* Z2 x7 @+ y
投资- K `2 i9 B! h5 z; D: I" n
1、投资规划; V! q* g* s: }- X4 b
我们目前设计的项目综合投资大多在2000~2500元/m2之间
f# q4 e8 C% e/ A9 a$ }这个费用不包括租金，员工工资，不包括布草费用。
Z/ L" }7 z+ S/ h. f3 c2 P其他基本都已经包括。( G6 ?9 j. j) s7 ?$ |
很多投资者对此投资规划仍不满意，希望降低更多。
! C& \1 }3 H7 p# k说实话，我已经尽力了。( w' i: {$ ^ R, L1 O; n+ @# o: \
虽然我更明白轻投资，重运营的道理。9 Z0 i$ r, f/ n+ ~' `6 n1 {" Y/ ~& X$ m
但强妇难为无米之炊。' P' D5 R6 b6 G
那些投资规划超过3000元/m2甚至4000元/m2的项目，+ X% M" y; Z! j& [* u0 N
我更为他们担心，因为投入倍增，收入不能倍增。
0 I H; a( A8 `% E项目一但开始运营，就会感受到巨大的资金压力。 p% A/ f5 x/ C) m* l0 s# J
如果是自有资金尚好，如果是借贷资金，压力就无法言喻了。
9 s6 \: |% d$ }+ u2、投资回报4 O7 C. Q% N* P: r6 b
如果我们的投资是2190元，如果两年回本，不算财务成本，转让费等。
$ s& O* `6 p6 B& k; G4 l每天每平米的净收益要达到3元才可以。 {1 s+ |7 O3 | A) a( B& i
365*2年*3元/m2/天=2190元
* \5 V8 x& E$ {: E而每天每平米三块钱的净收益，容易做到吗8 t; r# `2 f. G5 E; g
下面详细分析。
2 ^0 p, P4 K! e. L6 W. x7 ~9 a5 b2 C, o$ @0 W. P
叁; @8 b' p }0 E, D6 G% E v" C
成本$ c# y4 d. j2 ]; T' ?( M
运营一个洗浴项目，几大成本, n& B1 z* j- b* _& N
1、租金，1.0元/m20 ^- I/ Z, Q5 c# L
需要补充一点，租金可以按辐射半径内的人口密度计算
$ S- o( v0 |, l( x) t4 f. V比如5000m2项目，半径6公里之内，人口密度如果是2000人/km2. c1 ?9 W! ?0 I8 [( W$ u7 ?% [4 @
那么租金在2000人/km2/1000=2元/m2/天
$ z: _* C1 t/ e如果人口密度是2500人/km2，同理租金在2.5元比较适宜。
! {) n) E% B( S* J* _2、人力成本2 d) T8 Q1 F4 K. j* `: o. l
上海等一线城市2.5元~3.0元/m2/天! J8 u, y& p) v- W
南京沈阳等城市2.0~2.5元/m2/天* q: K# S @! ]0 u" ^
三四线城市1.5~2.0元/m2/天; ?* t7 B5 ]$ Z j: _
县城等在1.2~1.5元/m2/天/ ^6 l* G5 \" G$ a: d' u$ |
当然了，项目的规模，楼层，规划，以及排班方案都是影响人力成本的重要因素。
0 C; i4 X. ^" M _# R+ L" C5 h) m以上的数据只是行业整体数据，不包括外包团队的工资。
# H; p. l1 \: u% R1 l8 h只包括公司的直接人力成本，包括了显性和隐性人力成本。0 _, E$ i$ H$ I% O7 K
3、能源损耗
2 V+ o, W. N/ D水电暖通等损耗，
8 p4 C: q; |, ]$ }8 \3 m% @以华北地区1.2元/m2/天6 {. _2 i" U, |, G8 @: u0 h* i4 b
华中地区1.0元/m2/天9 a- c; B, Z2 p" y
计算5 I/ k! v: a5 @! }. [* a: b
4、日耗品
% ^" ~5 P$ B7 g! Q2 w" _, M9 M7 J& ~毛巾二次洗涤
) d, m* ]% e/ w( ~) j. f E# O洗发膏- p0 C, i: w/ d E
抽纸等$ \ |: S+ j9 f7 L( z3 t( v( X
按0.4元/m2计算5 h1 D+ i) M% F! z. c: U0 \
那么一个三四线城市的运营成本是
, F; u0 _5 V5 M% Q& B1.5元租金+1.5元工资+1.0元能耗+0.3元日耗=4.4元/m2/天' j' |/ U/ k; a
以5000m2三四线城市浴场，每天刚性成本就得22000元。
6 r2 I+ @+ e9 z* V( u) A" T" ?* T如果每张门票59元，大概需要400张门票才能收支平衡。0 c' r! N! r4 e! N" r" r9 @
4 S0 R8 Z) ~$ B9 y4 j% ]4 A肆
$ n- T! f5 |9 y, V! {, n运营; L0 N2 L) Z, ~- D
1、汗蒸
# N" L4 @( Y2 s& O! R我在2016年就发文指出，汗蒸是为经营挖的坑。
9 _; R, B: e+ J9 k* w3 a6 v为什么这么说，就是因为汗蒸的成本高居不下，却一直没有有效的盈利模式。
. O' y' u+ r9 [2 ^& Z4 G简单直观的说，维持汗蒸的温度，一平米一个小时要1块钱（能源方式不同，差别很大）
* @5 q M0 W# T, `0 h, o如果100平米的汗蒸，一小时就要损耗100元，一天就要损耗1000元（10个小时）. k9 D8 Q8 X, a; s) n
2、戏水
" K9 n, N/ j, l( n9 Z按常规计算方法，室内泳池戏水池的水温每小时下降一度。
/ ?3 D% `3 p" [0 E/ @( g一吨水维持水温，如果用燃气锅炉，每小时需要0.8元成本。
- d$ W% }2 u) }0 s$ v1 N如果我们有200吨的游泳池，100吨的戏水池。% ]$ k' B% n$ p5 t/ x* _ b
那么每小时的成本就是240元。
$ K! }$ I8 @) |9 g+ T" T. V想一想有多么可怕。
- o% Q+ y0 A# h% Z这个数据并不准确，需要根据能源方案综合计算。但能搞居高不下是不争的事实。! X3 t$ Y( p2 e2 T
3、人工0 t$ c) p6 b/ I; t
我对浴场的人力规划，比如排班方案和岗位编制基本是按这个基数考量的% b1 E3 \# ^ c( v) @" R
1）每名员工的服务能效是20-30人4 m8 B! {: ^3 y; {% F8 b
每名员工每天8小时*60分钟=480分钟/20-30人=24-16分钟服务配比。7 T8 O" b f+ P- D% e
也就是半自助式的汗蒸，给每个顾客的服务配比最低是16分钟，最高24分钟。
- y) m* B9 F4 ~; ?8 J4 d0 M1 R7 N9 S如果按员工工资150元/天计算，每位客人的综合服务成本是150元/20~30人=5-7.5元/顾客
/ T+ z. W4 n% f; x* O! v$ m/ _2）每名厨师的服务能效是40-50人1 Z: a4 Y: F6 l: ^3 E% P3 k
或者控制在每位用餐顾客的服务成本3~5元。
! r' K, t8 E' |0 m7 L: l& Q" a g! ^" G. U* B% I' j+ Q6 e x
伍
# K" p" ?* q8 d6 X6 _2 n收益: }' N: v) E' m# b* K
1、消费结构
" S L' a9 f. |8 G( H4 a仔细观察浴场的消费结构，基本上门票占30~40%
$ ^& m1 e- M% v6 V这是很不乐观的，因为这属于资源型消费。说俗点就是吃老本。/ U! @7 E. g) t+ W% R }& T8 x
服务型消费，或者说二次消费，所占的比例很低。
9 R+ a3 Y. ?2 T* k这和浴场的运营能力有关。: L" s0 T- F' g: _0 N/ u5 @3 w
2、客单消费
/ |& G" n4 J {* M3 Z& k) K留意全国各地的浴场消费数据，尤其是美团上的数据( |; O0 U! j/ K, x2 d4 ]# @
就会发现，基本上人均消费100元，是个坎儿。
$ ]) N' I& `! K% U& i, O( }3、服务内容
; e' o0 a+ P1 K: P/ `9 c除了门票，餐饮，按摩，想想看你的浴场还有什么拿得出手的消费项目。. C& v8 I0 k0 V9 V$ B8 K, J
服务空心化是很多浴场的经营症结所在。& A: |- f- U7 g, I
4、顾客体验7 J, j" }# h7 z
千篇一律的装修，大同小异的服务。/ h" h. b% J, q P% I
直接导致客户的体验不好。1 R6 @7 P' C1 Z/ F5 q- V+ ^7 Z
影响了客户的再消费欲望。6 w' Y8 l1 E) ^- N
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