说到底，洗浴属于重资产投资。
" C1 m: ~+ E- P! d( I1 n投机心理要不得。
) ?7 A6 x% }9 t投资之前，有笔账要算清楚。. K. E# _- U; X2 e3 T
% {' K" H# e! f0 e壹
1 [5 _% f* i; B- F市场8 F$ j B* l1 `
剖析某地的洗浴投资市场，可以用几个指标来确定/ [8 f% Y0 t; o) E: Y9 ]+ R
行业总规模2 M9 ?/ }/ t) X2 K0 \
产业结构
: X6 s* p; H( i Z发展速度
8 A$ N5 c! C& s9 e/ |' p消费密度0 R) B( A$ K8 K U# C; ?: T. y
1、行业总规模' L# ^1 g3 l/ |% m3 n# p9 @7 r% X; N
如果当地规模以上洗浴(1000m2以上)洗浴总规模低于0.1m2/人，& U/ Q/ s; Q8 I/ v& J
基本属于空白市场。
$ K a2 e/ W; F# g0 e0 n) a2、产业结构
1 o/ m8 `. B! J# F& x% x虽然都是开洗浴，但定位不同，经营模式不同，竞争也不在一个跑道上。
% @+ O6 x% F! K- J7 M, m就好比餐饮行业，开快餐的和开私房菜的各有各的生存之道。
, Y Q: y& d1 q9 p剖析一个城市的洗浴行业结构，要结合当地的洗浴文化和消费结构综合分析。) [' c; e$ q$ H5 r5 A: J
比如深圳的洗浴和沈阳的洗浴完全两个概念。
* W( K! u* ]& b1 K/ @# |5 f3、发展速度% {8 r9 g+ R% j' ~" X2 |5 ^
主要是客户端的发展速度，比如年人均洗浴综合消费水平
0 h* _% ^) @* {另外就是服务端也就是浴场端发展速度，每年新增多少平米! ~. V# t1 m! G _4 I7 ]* m
4、消费密度
~, `( q( q2 E- x8 r0 c我个人主张，一个浴场的有效消费半径是浴场规模/1000m2+1km
8 Q3 i: b& w8 E基本上80%的客户都在这个范围内。当然也有例外。
1 y' g* w2 b% ?% b2 e& _1 y比如1000m2浴场，有效消费半径是1+1=2km& U9 q3 I3 t. D: x! \" x
2000m2浴场，有效消费半径是2+1=3km
" v7 E: e5 @ ^: `; ~: C- G9 P这个数值要乘以当地的人口密度
/ w6 m* Y. Z5 u/ }3 @比如3000m2的浴场，有效消费面积( P2 I" f" Z! z/ `( ]# q
3.14*4km*4km=50.24km2*1000人/km2=5万人，
3 b$ ?$ |9 f8 T: Z! G$ ~如果人均年洗浴综合消费200元，总消费潜能1000万。. U: H8 q5 V9 R
按35%的净利润，年收益最高350万。) U/ B4 ]+ E G7 t: ?1 ^
上述只是评估方法，实际要比这复杂得多。& a" t1 c9 ~5 `( ~2 m0 Z! _
) _7 C) u" O8 r9 c- J- T贰7 W8 `/ u% k N: P3 h( z% |7 m
投资) T. b$ [! f5 I6 |8 ?
1、投资规划2 N0 c6 W7 L/ E8 \
我们目前设计的项目综合投资大多在2000~2500元/m2之间+ x2 |6 A4 r2 p2 @8 Y8 f% f: D0 i6 a
这个费用不包括租金，员工工资，不包括布草费用。) `+ t' m7 V8 b+ A. L2 w- V0 I: |
其他基本都已经包括。! S _$ m0 u+ T" R* T3 E( C% }, n/ f, j
很多投资者对此投资规划仍不满意，希望降低更多。8 m3 w1 a( D- Q( u2 c. Q
说实话，我已经尽力了。
4 n! y' l% t9 b: k虽然我更明白轻投资，重运营的道理。
' H+ P" e) s+ L, i1 T1 n5 z* T- b但强妇难为无米之炊。& m' P! ]+ J8 k2 P; ~! V( k D
那些投资规划超过3000元/m2甚至4000元/m2的项目，/ u, p6 b4 T6 Y
我更为他们担心，因为投入倍增，收入不能倍增。' h7 z3 {$ [# ^: D- M2 C& @8 { }5 w" j
项目一但开始运营，就会感受到巨大的资金压力。* R8 H$ p# \) m8 B
如果是自有资金尚好，如果是借贷资金，压力就无法言喻了。* l5 ?4 ~- O; C0 t" Z3 I
2、投资回报
, [6 c' g' B2 w9 x如果我们的投资是2190元，如果两年回本，不算财务成本，转让费等。
0 \3 K v9 J9 R- @! K0 J每天每平米的净收益要达到3元才可以。% o% i# T5 W+ G- i8 n* e' F# K
365*2年*3元/m2/天=2190元
* ?$ I' E$ @# A M$ ~# {0 H而每天每平米三块钱的净收益，容易做到吗 W. H1 s, [. }' n. g
下面详细分析。: \: E$ w N; q L5 K7 V
7 |3 l: ? e! ` o叁1 r2 ~2 G' B7 ]7 n' S
成本
% H: k& o+ e0 n7 Z" M运营一个洗浴项目，几大成本7 c& _; F9 s3 g" s
1、租金，1.0元/m2
1 X* t) h4 l. t& r需要补充一点，租金可以按辐射半径内的人口密度计算
/ d8 T. B9 T- r1 j5 ?8 C$ ]比如5000m2项目，半径6公里之内，人口密度如果是2000人/km2: f3 q1 @' A8 P9 s
那么租金在2000人/km2/1000=2元/m2/天" F$ \: [* e ^, }, D9 f* {
如果人口密度是2500人/km2，同理租金在2.5元比较适宜。
r: J0 n# C+ |# }2 d! n. V4 b2、人力成本
8 `" Q6 ^+ B# l ?2 H上海等一线城市2.5元~3.0元/m2/天' Z Z3 k, ?; `
南京沈阳等城市2.0~2.5元/m2/天
8 ^6 _6 c) V) ~* z$ P4 l三四线城市1.5~2.0元/m2/天
: L" r& D M( ^8 A+ ?; C( W县城等在1.2~1.5元/m2/天3 p4 j+ v) P- a0 p- W' ] ^0 M
当然了，项目的规模，楼层，规划，以及排班方案都是影响人力成本的重要因素。9 H8 B/ U7 F4 A
以上的数据只是行业整体数据，不包括外包团队的工资。
) z: V. r, m; E/ T只包括公司的直接人力成本，包括了显性和隐性人力成本。
t: w8 U2 E7 b$ u6 r3、能源损耗; m8 \1 H. [: Q$ z
水电暖通等损耗，
9 k* h1 E* m. H以华北地区1.2元/m2/天
F9 r5 w# t: ^0 E+ u7 W/ C华中地区1.0元/m2/天: j; S1 i: Q( }( f0 q9 m# G
计算
% J, D, L& H5 I% W. s+ M4、日耗品
& r) S0 B1 {. _1 T毛巾二次洗涤
* B6 }; K7 c- `$ g$ E$ y洗发膏
" p: T7 N) U! U4 a( Z7 W5 w1 I抽纸等7 ~2 k6 v! _" A4 B1 o' P4 t
按0.4元/m2计算& Z- X, m( U! `, I- l0 ]& N
那么一个三四线城市的运营成本是
- n' x9 y% t, ]) p1.5元租金+1.5元工资+1.0元能耗+0.3元日耗=4.4元/m2/天4 {: R$ V5 ]% L1 }; O
以5000m2三四线城市浴场，每天刚性成本就得22000元。
4 y9 F1 o" K& Z6 p3 H如果每张门票59元，大概需要400张门票才能收支平衡。
0 m e( u) U7 A1 R
6 s+ A& U- i" i" ~- U5 b! g肆
6 P* Y# G _ f6 t: q. E运营0 i. _5 Z) Y) s$ s+ {3 B4 p& M
1、汗蒸! C1 S4 V/ U2 v8 ^" Q6 A3 x
我在2016年就发文指出，汗蒸是为经营挖的坑。$ p7 A/ T+ C3 U2 Y: s7 C: e- ]
为什么这么说，就是因为汗蒸的成本高居不下，却一直没有有效的盈利模式。& q) [0 ^# s0 l# o
简单直观的说，维持汗蒸的温度，一平米一个小时要1块钱（能源方式不同，差别很大）
% n, V; U4 q- h" p如果100平米的汗蒸，一小时就要损耗100元，一天就要损耗1000元（10个小时）/ }" q/ J1 |* E3 u, y
2、戏水/ Z) D) f; Q1 ]" z2 p! Z1 i
按常规计算方法，室内泳池戏水池的水温每小时下降一度。6 W n2 e% [ A$ n2 Q/ X
一吨水维持水温，如果用燃气锅炉，每小时需要0.8元成本。( L7 F% P2 c1 t" c$ T" q& B, ^
如果我们有200吨的游泳池，100吨的戏水池。
d7 { v2 U6 R$ s' v1 n0 d那么每小时的成本就是240元。
4 g1 t# f6 X S( I7 E想一想有多么可怕。9 j* K+ Z- X9 Z9 q3 p" J$ K
这个数据并不准确，需要根据能源方案综合计算。但能搞居高不下是不争的事实。0 X1 }7 d3 t* Y8 D5 X
3、人工2 D m* z; m/ c- ^. U4 |
我对浴场的人力规划，比如排班方案和岗位编制基本是按这个基数考量的6 [4 i2 f& O/ }1 j
1）每名员工的服务能效是20-30人% ^( f" E o( X* d) T" _
每名员工每天8小时*60分钟=480分钟/20-30人=24-16分钟服务配比。
$ C; q3 {$ p6 i$ w( s也就是半自助式的汗蒸，给每个顾客的服务配比最低是16分钟，最高24分钟。, l ~& r2 p6 ~" P
如果按员工工资150元/天计算，每位客人的综合服务成本是150元/20~30人=5-7.5元/顾客
3 w4 ^4 f f4 y' [9 _7 h1 H2）每名厨师的服务能效是40-50人0 m7 s+ ?% k& q: u
或者控制在每位用餐顾客的服务成本3~5元。; }/ D6 s3 j6 }
9 K9 F+ y1 l% D# {# ^! C# O4 ]伍
9 @9 w: |, g5 D- U4 h收益
U6 E2 x) X& L' X! M1、消费结构
8 X- G" ~% r& w) R/ B: j# w" j仔细观察浴场的消费结构，基本上门票占30~40%
4 h' L* M4 |5 c* s v: L这是很不乐观的，因为这属于资源型消费。说俗点就是吃老本。
5 }) ?; ?! H0 `" t$ h服务型消费，或者说二次消费，所占的比例很低。$ z j2 h3 T- m4 P, H
这和浴场的运营能力有关。& t; l( D7 F& t: h8 L5 q
2、客单消费
: A6 E6 W) S! C$ X" w留意全国各地的浴场消费数据，尤其是美团上的数据
( ?7 `5 H& f) S0 s1 B就会发现，基本上人均消费100元，是个坎儿。
" Z) S' r: `& G3、服务内容
- j( M. g \+ y除了门票，餐饮，按摩，想想看你的浴场还有什么拿得出手的消费项目。6 I3 ?, N: j$ C1 F0 G: O
服务空心化是很多浴场的经营症结所在。
* p: B1 X& E: p$ |4、顾客体验$ [* w/ x$ j" l2 W$ u
千篇一律的装修，大同小异的服务。+ ]1 E; j8 g+ ~/ { n+ L% x1 \
直接导致客户的体验不好。# e: z$ _1 b! x
影响了客户的再消费欲望。) a/ m2 `% w; |; | E
& n! w9 Z; p) P! C* V' h+ h1 \* g% K
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