你的浴场，有没有开过光？

别紧张，我说的开光
8 z8 Y+ L. T( L9 E0 |: [2 m5 L是做可行性分析

& K8 M) u( B2 U; s4 Q$ T' ]可行性分析，就是从项目立项开始
* S: ^0 W2 k7 V" x: e- Z$ f5 v" |对市场环境、项目选址、风险控制、能源方案、成本控制、投资规划、经营方案，运营成本、收益分析等作出系统的量化的数据分析和系统评判。
根据可行性分析的结果，决定项目的投资规模和节奏。
遗憾的是，大多数项目，这些功课都省了。
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壹
+ @; L, C+ _: v  N  C2 r风险控制
1、建筑产权有问题的，不能做；
. D- a" w3 {# F& C2、一次消防没通过的，不能做；
* i3 C9 R1 ^3 x2 I; {3、土地规划和建筑规划相悖的，不能做；
+ z" k, y$ s' r5 p5 Y% M, p$ |/ l4、工业厂房、军产房、划拨地，不能做；
: i- V4 w; W- K9 B5、停车位不满足每百平米一个车位的，不能做；
5 G, g6 u8 G' s6、消防强规不满足的，不能做；
4 |# S+ _5 \% y. Q- N8 x% h……
5 V& [; R4 _! W很多客户在投资浴场时，连个免费咨询电话都舍不得打给我问一问，
; ?1 V8 o; p3 o% W7 n, ^& X直接一个猛子扎进去，结果建到半截才发现，这里根本不能做浴场。
几百万甚至过千万的投资都打了水漂。
这样的例子，几乎在每个城市都有实例。

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可行性分析
# V4 Z* v# v  n% |1、比如在内蒙某轻度旅游城市，当地城市人口只有18万，却要投资15000m2浴场，能行吗？
9 b% _( N1 a! \; x这样的投资很常见，有的是因为公建配套，规划要求，这种情况无可厚非。
, a* a9 l) o3 O7 S另一种情况仅仅是因为，我有钱你有房，郎有情来妾有意，那就投呗。
) ~" x9 p; l* \4 y7 ?我们简单算一笔账，18万人，年人均洗浴休闲专项消费100元(同比数据，各地差异很大)
& q' C: G: ^1 X! f, y市场的蛋糕只有18万*100元=1800万元*30%的=540万
对于轻度旅游(我个人定义，旅游季不超过3个月，旅游客户已经平均加权到了人均消费的100元里)
( @& D& w, Z7 P$ o如果投资15000m2，按2400元的综合投资成本计算，15000m2*2400=3600万投资/540万年收益=6.7年回收周期
- L& Y, Q5 s* {" T" `* e这样的投资项目经济收益很差。
然而，在内蒙和内地很多城市，这样盲目上马的项目并不少。在排除以下几种情况外，其余的就有点得不偿失了
1）开发商有条件拿地，政府要求配建此类公建项目；
3 w4 K. T  @. H# S3 j- _9 A2）自有房产，多年荒废，为了盘活资产；
7 v8 {# W  {% X; I- G3 ]. |3 }3）做产业规划，而非项目规划，项目不赚钱，但为土地升值可以弥补；
4）为楼盘造势，虽然项目不赚钱，但因为有温泉配套，房子能多卖钱；
# l$ k& J9 V# K8 ^" N- y* j: S5）资源优势，地下有温泉或某项资源不要钱；
9 {* ?4 m0 @4 g1 `- t8 ]% P4 F# _这几年大上特上的温泉度假项目，或者轻度假、泛旅游温泉项目，大多是基于这样或那样的原因做的投资。
  o; g4 \- U! b2 h( S然而，开业后自己连生活都不能自理，其结果自然苦不堪言。
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叁
1 `" t2 X) U5 `- |0 k经营方案
4 C9 p& |) F; O  A3 }我一直强调做经营要学山大王
一定要占山为王，起码在某一个行业或某一领域吃独食，不能吃独食也要做王者。
% x+ j( k4 m' n遗憾的是，大多数的浴场，就是一个抄袭版的大号浴场。
我考察过不少轻旅游，微度假，泛休闲的浴场
7 e+ W) z0 h& z8 W- c完全一个模子，一个样。
& d. j) X4 T  H% I! N! B( o我大老远的来你这里，就为了多花钱找罪受。
难道我的钱是西北风刮来的
  H7 E7 {( t( ^- j没有核心竞争力的浴场，不开也罢。
现在的客户都已成精，靠糊弄可走不通。

6 k1 w6 H( F# d9 J3 M5 \  L+ c肆
花点钱，给你的浴场开个光

每个项目都盈利。
这是我们公司的solgan，标语口号
4 P8 J# Q% M# T4 b) C这既是我们设计的信仰，更是力量。
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; P! z9 t" P* }1 w( {* L正因为此，我们每年要枪毙掉近十个项目。
. A  i6 g" ~5 x+ D以沈阳68号汤屋的客户为例，我今年就为他PASS掉了两个投资立项。
$ `! p4 M6 t" M! K6 Z0 c$ g* T( {为此，很多客户不理解。
你说你张培哲，上门考察就要5000元，做分析要10000元起步
( W' t4 k  X8 p/ S9 x最终项目却做不成。凭啥
我解释给他们听，我说我去医院看医生，做了各种体检，体检完了，医生说你没病，不用开药了。
难道这体检费要退掉吗。
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我的客户说的更直接。
张哥
4 l2 D) ^6 b3 u花这点钱，即便项目做不成，也值得。
( @4 e* P: Q. Q9 I- k" U( R/ u就当给我的浴场，开了个光~
# R4 e0 f# m  @0 _; A# m" O; Q亲，您的浴场要开光吗？
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