别紧张，我说的开光
- l2 I- o# g' J& C9 \* c是做可行性分析; ~9 I& x! m$ I5 E
( f* Z0 j1 `# E9 r可行性分析，就是从项目立项开始5 o, ^7 Z+ J- _/ {+ B9 E
对市场环境、项目选址、风险控制、能源方案、成本控制、投资规划、经营方案，运营成本、收益分析等作出系统的量化的数据分析和系统评判。9 _9 K& B: ~7 K+ A5 X1 J
根据可行性分析的结果，决定项目的投资规模和节奏。& m9 G2 g @8 h
遗憾的是，大多数项目，这些功课都省了。
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风险控制
/ y& O7 q7 [6 V- d' e9 R* J' @ ?1、建筑产权有问题的，不能做；( |: {3 z0 {- {5 D1 p/ j7 a
2、一次消防没通过的，不能做；
3 i& F! V! F+ n; g4 C2 z8 B0 O. I3、土地规划和建筑规划相悖的，不能做；
; C A3 f8 x" u2 R5 R4、工业厂房、军产房、划拨地，不能做；
, D4 T" E) Z% |' l5、停车位不满足每百平米一个车位的，不能做；
0 E- x. T) b, l+ y1 D: {- Q0 @2 S* Z6、消防强规不满足的，不能做；9 K% w, Q: b: U/ i1 J3 w3 O* {! R
……, L0 c- B5 w6 M7 b8 j* U+ n
很多客户在投资浴场时，连个免费咨询电话都舍不得打给我问一问，
8 [1 S# _9 n4 C3 V& i" q直接一个猛子扎进去，结果建到半截才发现，这里根本不能做浴场。
! x% p- [& g6 C* u, }, Y几百万甚至过千万的投资都打了水漂。3 r& A, k# C+ ^2 X, Q) w
这样的例子，几乎在每个城市都有实例。" @+ A5 W" i, J* ?& R7 r/ I
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可行性分析1 T" X0 p4 T5 E
1、比如在内蒙某轻度旅游城市，当地城市人口只有18万，却要投资15000m2浴场，能行吗？3 a9 Q+ X( ?0 q1 J, J8 o" i% A
这样的投资很常见，有的是因为公建配套，规划要求，这种情况无可厚非。& o. H3 q4 m% ]' k! n- N0 h
另一种情况仅仅是因为，我有钱你有房，郎有情来妾有意，那就投呗。
3 ^$ \% A' i* @9 t我们简单算一笔账，18万人，年人均洗浴休闲专项消费100元(同比数据，各地差异很大)
( e: G/ J* u- O% p" V市场的蛋糕只有18万*100元=1800万元*30%的=540万
% X6 m u5 X; _对于轻度旅游(我个人定义，旅游季不超过3个月，旅游客户已经平均加权到了人均消费的100元里)& m) h7 ~2 N& [3 U: e7 H P5 Z3 M
如果投资15000m2，按2400元的综合投资成本计算，15000m2*2400=3600万投资/540万年收益=6.7年回收周期
) V. Q, k5 y; ]+ X0 M这样的投资项目经济收益很差。$ c, U( J5 T5 S I
然而，在内蒙和内地很多城市，这样盲目上马的项目并不少。在排除以下几种情况外，其余的就有点得不偿失了( e- `4 |) c5 N0 o) b7 x
1）开发商有条件拿地，政府要求配建此类公建项目；
# U) r$ @4 G; L8 v2）自有房产，多年荒废，为了盘活资产；
' @# e2 F# r) \+ R3）做产业规划，而非项目规划，项目不赚钱，但为土地升值可以弥补；1 G' X* p+ v6 P. b* [: E
4）为楼盘造势，虽然项目不赚钱，但因为有温泉配套，房子能多卖钱；
5 K$ ~7 c9 g0 _5）资源优势，地下有温泉或某项资源不要钱；+ Q5 D: f& N- f9 t) U2 m: |' Z: i
这几年大上特上的温泉度假项目，或者轻度假、泛旅游温泉项目，大多是基于这样或那样的原因做的投资。
; F' O7 X0 L: p( R N: F9 O然而，开业后自己连生活都不能自理，其结果自然苦不堪言。6 z0 [# a/ R& {5 x) }
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叁
9 [: G/ d. \) F* d+ K6 o经营方案9 {0 R( s* J y' U$ ?0 h& Z3 P
我一直强调做经营要学山大王
/ N! g4 C* @. ~一定要占山为王，起码在某一个行业或某一领域吃独食，不能吃独食也要做王者。; ?; I0 ] t1 G; @( d9 ?
遗憾的是，大多数的浴场，就是一个抄袭版的大号浴场。
u4 W& r7 k+ h5 L5 p我考察过不少轻旅游，微度假，泛休闲的浴场' i6 T- r: d6 J W$ I
完全一个模子，一个样。: l- w5 f2 u7 V8 |( v7 O' {) n
我大老远的来你这里，就为了多花钱找罪受。" g9 d6 d4 e5 }3 Q
难道我的钱是西北风刮来的
) O0 F- F3 g& @' u$ W2 |, _1 X没有核心竞争力的浴场，不开也罢。
" b8 M4 ^9 q' x0 l( y- E# K现在的客户都已成精，靠糊弄可走不通。( A- t& w j" g' D# T0 ^
# F5 q: W4 M3 _) d- ^6 k
肆
$ c0 F/ O1 N0 x4 a花点钱，给你的浴场开个光
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; `: `: ?# j6 T5 J- ~每个项目都盈利。
( K' [7 N {7 q0 i# D S: x& m这是我们公司的solgan，标语口号
3 V& ^) {$ I6 `2 a \这既是我们设计的信仰，更是力量。
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* v- C! O# M$ t, `! ]4 Z$ q3 j; b正因为此，我们每年要枪毙掉近十个项目。
8 V6 c8 F# R, v4 d' K J以沈阳68号汤屋的客户为例，我今年就为他PASS掉了两个投资立项。
1 m5 i3 W; e/ @! S! H3 B为此，很多客户不理解。
' [+ g$ h Q C你说你张培哲，上门考察就要5000元，做分析要10000元起步
0 [# e" d+ `2 d; L0 R8 Z- E! ^最终项目却做不成。凭啥$ C( D! B/ t; t! g+ f
我解释给他们听，我说我去医院看医生，做了各种体检，体检完了，医生说你没病，不用开药了。 ~' v) C3 x- B$ ?; ^5 Z+ s" J- k
难道这体检费要退掉吗。
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4 ^% C5 p8 k0 ?5 m- M3 x: C我的客户说的更直接。1 q/ ^. I( |2 C# v% _: J
张哥+ y+ v7 M3 V! Z
花这点钱，即便项目做不成，也值得。
$ _7 f; z W, }5 `9 B就当给我的浴场，开了个光~
. L0 t% [* T+ c+ ~亲，您的浴场要开光吗？
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