别紧张，我说的开光
' h+ Q5 A. C0 W- Q' O U8 W) V是做可行性分析
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5 ^% z" E, r3 Y; w. z1 V可行性分析，就是从项目立项开始
5 f( }: K$ r! B+ y. P; `% y; `对市场环境、项目选址、风险控制、能源方案、成本控制、投资规划、经营方案，运营成本、收益分析等作出系统的量化的数据分析和系统评判。7 n9 R1 F" E1 l+ }' T
根据可行性分析的结果，决定项目的投资规模和节奏。5 u. U1 I: v8 O n
遗憾的是，大多数项目，这些功课都省了。2 i. ~6 |" V4 i3 B" W% B2 a
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风险控制" s- f* }& C6 p! b' w- b$ E y
1、建筑产权有问题的，不能做；
0 K* R5 L+ N1 e4 F1 U2、一次消防没通过的，不能做；
- T; u& |- _' D( i& P! L3、土地规划和建筑规划相悖的，不能做；$ [6 @. i# j7 D: z6 d7 t
4、工业厂房、军产房、划拨地，不能做；
+ q5 N; Z& O# q& ]7 e1 Y5、停车位不满足每百平米一个车位的，不能做；
, o& p( ~9 U. Y- w& c) [' `6、消防强规不满足的，不能做；1 G4 F# u5 |7 A/ u0 V" I/ h
……6 {2 w2 R2 j' ?2 E2 X7 i9 v
很多客户在投资浴场时，连个免费咨询电话都舍不得打给我问一问，
4 {# T9 d2 T$ D! A( `% k直接一个猛子扎进去，结果建到半截才发现，这里根本不能做浴场。
. e& h" N- j9 ^! @7 a: ^几百万甚至过千万的投资都打了水漂。
4 s2 y5 M) `7 J( f这样的例子，几乎在每个城市都有实例。
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可行性分析
0 X; T2 p$ Y2 T1、比如在内蒙某轻度旅游城市，当地城市人口只有18万，却要投资15000m2浴场，能行吗？
% e2 a' Q6 n8 o: J; X4 \ U这样的投资很常见，有的是因为公建配套，规划要求，这种情况无可厚非。
9 p1 S- H* F8 w6 S1 f) s4 s另一种情况仅仅是因为，我有钱你有房，郎有情来妾有意，那就投呗。& v) T1 c- `' t# f" p6 d. F! V t( |
我们简单算一笔账，18万人，年人均洗浴休闲专项消费100元(同比数据，各地差异很大)9 ~0 B4 i. E5 i& l, ?& N
市场的蛋糕只有18万*100元=1800万元*30%的=540万: x% {, c/ s) Z2 ?" e
对于轻度旅游(我个人定义，旅游季不超过3个月，旅游客户已经平均加权到了人均消费的100元里)
$ d; Y% `1 |! R" Y如果投资15000m2，按2400元的综合投资成本计算，15000m2*2400=3600万投资/540万年收益=6.7年回收周期
0 N3 h4 T0 `1 h) @+ [% J' @6 b这样的投资项目经济收益很差。
4 C% l$ ~/ x' N' h2 F# m然而，在内蒙和内地很多城市，这样盲目上马的项目并不少。在排除以下几种情况外，其余的就有点得不偿失了+ T2 e" V: G4 g6 c8 v
1）开发商有条件拿地，政府要求配建此类公建项目；
; A) p) A0 M+ K U5 f1 d V1 M5 U2）自有房产，多年荒废，为了盘活资产；, F. R) D$ H0 D3 I- j- I
3）做产业规划，而非项目规划，项目不赚钱，但为土地升值可以弥补；
% m+ [) k- [* s( u6 q4）为楼盘造势，虽然项目不赚钱，但因为有温泉配套，房子能多卖钱；% O$ W! x8 ?* |4 G. k5 v) \
5）资源优势，地下有温泉或某项资源不要钱；4 d. U$ n3 e& A" E3 ~6 k
这几年大上特上的温泉度假项目，或者轻度假、泛旅游温泉项目，大多是基于这样或那样的原因做的投资。& B& h+ G, G$ S8 w0 U' |4 v
然而，开业后自己连生活都不能自理，其结果自然苦不堪言。( l0 b) Q, l2 _' L% R0 u0 c y' |
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" u R6 F6 \+ N经营方案' X5 w' n# u) i7 { O+ A \5 [
我一直强调做经营要学山大王5 A) |2 D, e6 x; l
一定要占山为王，起码在某一个行业或某一领域吃独食，不能吃独食也要做王者。) K# |3 t2 j, \, T" u/ G3 S
遗憾的是，大多数的浴场，就是一个抄袭版的大号浴场。
5 q5 b6 ~/ S% B我考察过不少轻旅游，微度假，泛休闲的浴场9 T! V/ h6 p6 }4 _
完全一个模子，一个样。
; t( F, K6 g' @1 h1 i我大老远的来你这里，就为了多花钱找罪受。) x7 u/ ^0 o" L( E( }, \: ]
难道我的钱是西北风刮来的+ ^+ w& [& n% q; b' V0 `8 n6 B$ T: z
没有核心竞争力的浴场，不开也罢。
5 _4 e( T2 X& {8 ], u7 V现在的客户都已成精，靠糊弄可走不通。* F/ o: Q8 c; ?, b/ s* k' [
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花点钱，给你的浴场开个光# r4 i4 a" Z: R# x7 E
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每个项目都盈利。" _2 }6 N: W+ Z9 J9 U, L, ]
这是我们公司的solgan，标语口号
$ j; w, l- t1 t7 A/ e" p8 h& S8 ?这既是我们设计的信仰，更是力量。, [& N# U7 G8 ?
5 G2 q7 J% B' R% J' u* ^正因为此，我们每年要枪毙掉近十个项目。
W0 N3 O( }! q9 P( y) a, h! j& d) e以沈阳68号汤屋的客户为例，我今年就为他PASS掉了两个投资立项。
" j" [; ]: \+ g, N2 z4 {) b* j为此，很多客户不理解。, C/ q. l B/ }+ _
你说你张培哲，上门考察就要5000元，做分析要10000元起步
$ R" K6 E0 T+ G' n& p最终项目却做不成。凭啥* W, s y5 d; G% H# U6 K. G1 I
我解释给他们听，我说我去医院看医生，做了各种体检，体检完了，医生说你没病，不用开药了。
, X3 ]! T& s' d$ o7 K难道这体检费要退掉吗。
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: z5 Z( D! @0 N( z9 z6 h我的客户说的更直接。
5 U0 x* g5 Z" P: u9 L张哥! L: u* r) A! p" ~
花这点钱，即便项目做不成，也值得。
8 E# \! R; _) \+ W/ T, M+ j( g就当给我的浴场，开了个光~
- G0 q9 J# H, }5 S2 _亲，您的浴场要开光吗？- T8 x" @7 a# S3 K( o8 ^7 j0 v6 d
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