扶贫先扶智，洗澡先洗脑，创业先创新

壹 | 问计
今年有四五个20000平以上的项目咨询，建筑形式都是裙楼+塔楼
/ P6 N, r1 s0 G/ K# E- {3 t: ]5 |投资者的业态规划也都整齐划一
洗浴+喜宴+酒店
' U/ T- ~( A8 W3 P; \- c- \/ b( u深入剖析项目的经营规划，投资理念，发现很多问题，
不吐不快

! t( a: s$ k' _4 x: o+ X) Q( o) C. }贰 | 规划
我没有贬低任何人的意思，和气生财吗
但是有些项目的规划的确是流水线产品
也又可能是投资方没给足设计费，或者直接找个设计师接私单。
说白了，钱给的憋屈，活儿就难出彩。
我对比了这几个项目，几乎一个模子出来的。
有些建院甚至做好了专业项目设计，外行看热闹，内行看门道
看上去规划蛮热闹的，可你真的仔细分析这规划，就会吓一跳。
这不是糟蹋项目吗，这样做项目就毁了。
& b$ F& |  ?% d( ]9 e再比如上述项目，柱间距12米，按梁高度为柱间距的1/8~1/14常规计，柱子为1500~850高。
1 }+ l$ c  o2 {0 g$ o这房间就废了。
2 x" @4 P2 t" V0 M  i) q另外每间房的平均用地面积为55m2，赶得上五星级酒店了。

叁 | 风控
/ R: i, F, b3 W$ ?( Q8 g2 B+ G很多投资人不做项目的风控，风险控股不做，可行性报告更懒得做，再加上自己本身就外行。
对项目的经营规划要么道听途说，要么照猫画虎。
以上面所说的洗浴+喜宴+酒店为例，就是照猫画虎。
' D6 k+ `5 x! F0 A这样的经营业态，做起来省心，遇到个不操心的设计公司，更是你怎么说我怎么做。
+ Z8 T* _  _4 w% t6 s5 `$ V嘁哩喀喳，施工完了，一开业就傻眼了，我辛辛苦苦投资这么多，怎么不赚钱呢。

) h. R2 M2 L4 B肆 | 可行性
如下图所示，这是塔楼的酒店规划，大多如此。

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* @& ?, d, E2 {4 P8 }& b1 V我们简单做一下经济可行性分析
, S, ]8 Z4 K/ A6 _1、每层面积880m2，共15间房，其中1间为套间，我们按16间计收入。
2、每间房的平均面积为880/16=55m2
3、项目日租金1.4元/m2，每间房的日租金成本为55*1.4=77元
* [! S+ x9 i" I9 Y0 ?4、每间房平均投资12万(汉庭水平，亚朵大概16-18万每间，如家也得10-12万，尚客优差不多10万多)
' [) E5 o6 a8 Y# _& V财务成本为年利息6%，12万*6%/12个月=600元/月/30天=20元，每间房每天的财务成本20元。
! i- Z& S- v9 A" m5 x4 ]5、人力综合成本，按每位员工综合能效12间房计，3600元/综合月工资不算高，3600元/30天/12间=10元/间/天
6、能耗，没有统一标准，水，电，暖通等综合成本按6元/间/天计
7、日耗品，毛巾、浴巾、地巾、面巾、纸巾、洗发膏、肥皂、牙具、纸巾、矿泉水、床上用品洗涤，每间房按10元/天计
# C( b+ j6 }% W' s8、OTA营销成本，每间房按10元/天计，每间房20元，按一半为OTA来源
以上只是简单的概算，没有做深入调研，只为了说明可行性。
以上综合成本为
2 M. L# X' {5 @" B6 X) d8 d3 Q77元租金+20元利息+10元工资+6元水电+10元日耗+10元营销=133元
" U4 R* V. g# d7 f( D9 s5 o. q7 p也就是说每间房每天的刚性成本最低需要133元。
% e- a* q1 a% x9 d! Q* N& d" t我们的房价卖多少，出租率多少才能保本呢。

: A& q/ T6 x/ y' w$ T伍 | 品控
成就一个项目，需要很多人的努力，毁掉一个项目，只需要一个糟糕的设计。
3 w& z6 J. k4 x! O4 Q' l其源头，就在于错误的投资理念。这几年见过很多洗浴的规划设计，投资几千万做了个高级澡堂子。
硬件富丽堂皇，可服务功能还停留在十几年前，市场在变，他还在刻舟求剑。
" f1 ?4 C  K# f& `4 f这正是我说的洗澡先洗脑，现在的洗浴中心，功能需求早已升级为综合平台，就像平板手机升级为智能手机一样。
只有发现市场供需问题，解决市场需求矛盾，创新性解决浴场功能规划，规避洗浴市场结构性过剩风险，才有立足之地。
/ q( W) x4 @+ i不懂经营的设计都是耍流氓。正所谓扶贫先扶智，如果投资理念错了，方向错了，再努力也不过是南辕北辙。
如果你不够专业，还是请了专业设计，就像为自己家孩子请个老师。教一教，带一带，让孩子(投资项目)健康快乐成长，尽早成才。
& W1 G) K5 U+ \7 I何乐而不为呢。
千言万语就一句话，学费有时候还是要交的，要么交给学校，要么交给市场。
8 A: x! ~9 m# i, i8 D8 j选择权在自己。
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