扶贫先扶智，洗澡先洗脑，创业先创新

壹 | 问计
今年有四五个20000平以上的项目咨询，建筑形式都是裙楼+塔楼
9 E) Q0 \: u  T投资者的业态规划也都整齐划一
8 E5 L$ ]/ p4 Q( @/ A$ J洗浴+喜宴+酒店
$ A8 |- U. ^* ]深入剖析项目的经营规划，投资理念，发现很多问题，
不吐不快
( T3 _& r) M1 I' z' z, Q, X
  C1 e  K5 V8 s0 _9 [贰 | 规划
我没有贬低任何人的意思，和气生财吗
但是有些项目的规划的确是流水线产品
也又可能是投资方没给足设计费，或者直接找个设计师接私单。
说白了，钱给的憋屈，活儿就难出彩。
0 I* i3 @" c" s+ I4 B) n  ]我对比了这几个项目，几乎一个模子出来的。
# N) w% S+ ~' [- p7 B" g. a" e有些建院甚至做好了专业项目设计，外行看热闹，内行看门道
$ L0 P) p+ C* l9 X, f0 J% j$ K看上去规划蛮热闹的，可你真的仔细分析这规划，就会吓一跳。
" T  Z' y0 q) V; y这不是糟蹋项目吗，这样做项目就毁了。
再比如上述项目，柱间距12米，按梁高度为柱间距的1/8~1/14常规计，柱子为1500~850高。
+ {: ?/ A9 T; R& b: n! C这房间就废了。
另外每间房的平均用地面积为55m2，赶得上五星级酒店了。
  `$ ^+ G, x3 v- T, v
叁 | 风控
/ P  q; P& T' }% Q, u/ _* }很多投资人不做项目的风控，风险控股不做，可行性报告更懒得做，再加上自己本身就外行。
* c1 Q# W% Y. d9 ?; T7 [对项目的经营规划要么道听途说，要么照猫画虎。
( o- D$ T; H6 q5 `以上面所说的洗浴+喜宴+酒店为例，就是照猫画虎。
这样的经营业态，做起来省心，遇到个不操心的设计公司，更是你怎么说我怎么做。
嘁哩喀喳，施工完了，一开业就傻眼了，我辛辛苦苦投资这么多，怎么不赚钱呢。
9 H- F# ~/ F5 X1 X+ I  }6 b2 Y% v
肆 | 可行性
# s) V  A2 d/ K5 s4 X' O8 ?如下图所示，这是塔楼的酒店规划，大多如此。
/ r/ z4 T) W8 J" ^, W; |* y8 }


7 ^: }4 g4 f/ t! s- G8 d我们简单做一下经济可行性分析
" x+ R: I) s3 d1、每层面积880m2，共15间房，其中1间为套间，我们按16间计收入。
2、每间房的平均面积为880/16=55m2
3、项目日租金1.4元/m2，每间房的日租金成本为55*1.4=77元
4、每间房平均投资12万(汉庭水平，亚朵大概16-18万每间，如家也得10-12万，尚客优差不多10万多)
2 U. d: N2 A3 b8 P0 [! }' Y# ~财务成本为年利息6%，12万*6%/12个月=600元/月/30天=20元，每间房每天的财务成本20元。
5 ]) a% X- M0 ]7 E  Q% E( G0 N. T5、人力综合成本，按每位员工综合能效12间房计，3600元/综合月工资不算高，3600元/30天/12间=10元/间/天
6、能耗，没有统一标准，水，电，暖通等综合成本按6元/间/天计
( r' W) R! v& l( g7、日耗品，毛巾、浴巾、地巾、面巾、纸巾、洗发膏、肥皂、牙具、纸巾、矿泉水、床上用品洗涤，每间房按10元/天计
* k. B8 {: z3 R8、OTA营销成本，每间房按10元/天计，每间房20元，按一半为OTA来源
以上只是简单的概算，没有做深入调研，只为了说明可行性。
以上综合成本为
# j+ ^  O4 I5 c77元租金+20元利息+10元工资+6元水电+10元日耗+10元营销=133元
+ Q1 q7 T3 Z' Y6 @也就是说每间房每天的刚性成本最低需要133元。
- m9 G. W/ O, @6 V: p. H- C我们的房价卖多少，出租率多少才能保本呢。
! @! X' }. W% ~: k/ O
伍 | 品控
- @1 M5 D; x$ u成就一个项目，需要很多人的努力，毁掉一个项目，只需要一个糟糕的设计。
其源头，就在于错误的投资理念。这几年见过很多洗浴的规划设计，投资几千万做了个高级澡堂子。
4 }4 T! F9 D( j- j* A6 h硬件富丽堂皇，可服务功能还停留在十几年前，市场在变，他还在刻舟求剑。
, k$ }5 e/ ?) k# B: ?9 s这正是我说的洗澡先洗脑，现在的洗浴中心，功能需求早已升级为综合平台，就像平板手机升级为智能手机一样。
只有发现市场供需问题，解决市场需求矛盾，创新性解决浴场功能规划，规避洗浴市场结构性过剩风险，才有立足之地。
不懂经营的设计都是耍流氓。正所谓扶贫先扶智，如果投资理念错了，方向错了，再努力也不过是南辕北辙。
如果你不够专业，还是请了专业设计，就像为自己家孩子请个老师。教一教，带一带，让孩子(投资项目)健康快乐成长，尽早成才。
何乐而不为呢。
9 H/ Y1 }7 \* C# n; f% L, U6 W5 |千言万语就一句话，学费有时候还是要交的，要么交给学校，要么交给市场。
& p/ r- `. \5 T1 m" e选择权在自己。
1 @0 A" u5 h: t


& u) V- O# U6 r: t+ P