壹 | 问计* t$ D+ w# T* u l
今年有四五个20000平以上的项目咨询，建筑形式都是裙楼+塔楼
w. ~) |6 D# M! e- {! `" r投资者的业态规划也都整齐划一
, b. s: l) m: m! J- y5 e" P8 v洗浴+喜宴+酒店
6 Q6 s! T- b0 H- l, b: x深入剖析项目的经营规划，投资理念，发现很多问题，
6 K# p* u; ]9 U* V5 Y( w g$ Y不吐不快4 e3 L: R/ ~; b( _
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贰 | 规划
' g. V) G: c9 P6 ?) O4 e" S& ?我没有贬低任何人的意思，和气生财吗5 S3 T+ r p4 t9 M% n: K
但是有些项目的规划的确是流水线产品
3 ~7 F& A' }0 J0 ^/ u# ]$ N' V也又可能是投资方没给足设计费，或者直接找个设计师接私单。$ ^" {. a# Y7 Z# K
说白了，钱给的憋屈，活儿就难出彩。# I" i- r( z: {, R
我对比了这几个项目，几乎一个模子出来的。2 Z& B5 [3 D1 \8 i6 Z9 ^
有些建院甚至做好了专业项目设计，外行看热闹，内行看门道 L. |7 X. u: ?9 t8 `2 l6 i
看上去规划蛮热闹的，可你真的仔细分析这规划，就会吓一跳。
( y2 ^" `9 B/ {: I% l* H这不是糟蹋项目吗，这样做项目就毁了。
( P, T- l- |% T2 A" k3 Y; u( E再比如上述项目，柱间距12米，按梁高度为柱间距的1/8~1/14常规计，柱子为1500~850高。
# D2 w& G; p6 G这房间就废了。
* u- k8 B- i0 C" `7 G另外每间房的平均用地面积为55m2，赶得上五星级酒店了。
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0 Y% ?: C" B' `# c% C' p8 p' z叁 | 风控- c) {1 Y: X0 ^$ d& }
很多投资人不做项目的风控，风险控股不做，可行性报告更懒得做，再加上自己本身就外行。
: [0 p+ E/ ^7 ~# c7 S对项目的经营规划要么道听途说，要么照猫画虎。
# r5 {0 L$ v& g) Q0 B I @以上面所说的洗浴+喜宴+酒店为例，就是照猫画虎。& N# C( h4 x' ^8 N4 C/ z. u
这样的经营业态，做起来省心，遇到个不操心的设计公司，更是你怎么说我怎么做。
& C: u0 Z+ w: a. B. j+ L2 _嘁哩喀喳，施工完了，一开业就傻眼了，我辛辛苦苦投资这么多，怎么不赚钱呢。
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) H) N7 o1 |3 h# S3 O1 H; e8 g! [肆 | 可行性
6 n: B S2 d2 [9 g6 m7 P/ K3 l `如下图所示，这是塔楼的酒店规划，大多如此。0 A" C, t- |9 w% b+ ?4 b* F# c. z
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. I4 M$ L/ _0 ?. w6 D2 W+ [我们简单做一下经济可行性分析9 {8 K7 `# B+ ~0 B* W4 ^
1、每层面积880m2，共15间房，其中1间为套间，我们按16间计收入。
; D' Y. {6 _2 Z" r2、每间房的平均面积为880/16=55m24 x- q/ B/ b7 B7 z% F, W9 Z+ o
3、项目日租金1.4元/m2，每间房的日租金成本为55*1.4=77元+ c# `# J' Z2 E
4、每间房平均投资12万(汉庭水平，亚朵大概16-18万每间，如家也得10-12万，尚客优差不多10万多)7 H. |/ s% a3 z- ~, [
财务成本为年利息6%，12万*6%/12个月=600元/月/30天=20元，每间房每天的财务成本20元。& j t! j) x) D7 Z# Y
5、人力综合成本，按每位员工综合能效12间房计，3600元/综合月工资不算高，3600元/30天/12间=10元/间/天 }0 r& J) q$ c* V
6、能耗，没有统一标准，水，电，暖通等综合成本按6元/间/天计1 T. [4 Q1 Z4 a
7、日耗品，毛巾、浴巾、地巾、面巾、纸巾、洗发膏、肥皂、牙具、纸巾、矿泉水、床上用品洗涤，每间房按10元/天计
4 a, E. U9 [3 q% @5 E8、OTA营销成本，每间房按10元/天计，每间房20元，按一半为OTA来源- @' O: k" `) s4 ]+ N1 ~4 n
以上只是简单的概算，没有做深入调研，只为了说明可行性。 j4 Z2 Y8 R( F$ e( ] ]' @0 M5 T4 ~
以上综合成本为* t' A: P( d. n7 n5 U
77元租金+20元利息+10元工资+6元水电+10元日耗+10元营销=133元
. [; Q) u0 C2 F# F也就是说每间房每天的刚性成本最低需要133元。+ n4 _/ k: i" f6 I
我们的房价卖多少，出租率多少才能保本呢。) m" f+ c, X8 s( K% u
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伍 | 品控% i: N N u ^1 c* k% \1 \
成就一个项目，需要很多人的努力，毁掉一个项目，只需要一个糟糕的设计。
" a( r0 J+ k, f+ G3 |# P7 S# h其源头，就在于错误的投资理念。这几年见过很多洗浴的规划设计，投资几千万做了个高级澡堂子。. D; ]4 Y0 D' X: a* m
硬件富丽堂皇，可服务功能还停留在十几年前，市场在变，他还在刻舟求剑。
3 D, L" t. Y; [- ^3 `8 M这正是我说的洗澡先洗脑，现在的洗浴中心，功能需求早已升级为综合平台，就像平板手机升级为智能手机一样。
y* A# t- E! S+ x只有发现市场供需问题，解决市场需求矛盾，创新性解决浴场功能规划，规避洗浴市场结构性过剩风险，才有立足之地。
% W3 U& I& }, s; A不懂经营的设计都是耍流氓。正所谓扶贫先扶智，如果投资理念错了，方向错了，再努力也不过是南辕北辙。4 O% `5 a; q$ @' A+ A
如果你不够专业，还是请了专业设计，就像为自己家孩子请个老师。教一教，带一带，让孩子(投资项目)健康快乐成长，尽早成才。
% }' m' B X+ e3 E何乐而不为呢。* X5 x0 H( X n
千言万语就一句话，学费有时候还是要交的，要么交给学校，要么交给市场。- r* p5 }8 A0 ^/ Q
选择权在自己。" g) j, V: f' D& R1 {: z" k( |2 o
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