壹 | 问计# x5 s9 W* R9 K; P- N
今年有四五个20000平以上的项目咨询，建筑形式都是裙楼+塔楼0 @: o, Z6 w5 n
投资者的业态规划也都整齐划一
7 p( k% i2 ^. [洗浴+喜宴+酒店
/ j7 b/ l- q7 b) G& S3 r深入剖析项目的经营规划，投资理念，发现很多问题，
* N2 a; |0 g9 W- M2 E& G不吐不快
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$ ]/ V5 V1 i% `) \4 q7 ~贰 | 规划
1 [9 v" U$ p) j- b我没有贬低任何人的意思，和气生财吗! l6 l5 S2 j( D+ n- ]( }
但是有些项目的规划的确是流水线产品' e. J: A' N$ o+ I: d: r9 U" S
也又可能是投资方没给足设计费，或者直接找个设计师接私单。
: x/ b+ _( h+ ^说白了，钱给的憋屈，活儿就难出彩。! l3 l2 O- G# d; b' G! _
我对比了这几个项目，几乎一个模子出来的。
2 m2 F. D& Q7 k$ `3 n5 J有些建院甚至做好了专业项目设计，外行看热闹，内行看门道
4 k9 |, \2 K- J% j& g0 Z" k0 ~: ]2 w! C看上去规划蛮热闹的，可你真的仔细分析这规划，就会吓一跳。
! q7 k7 H+ b, l这不是糟蹋项目吗，这样做项目就毁了。: w1 x) u- Q2 J0 ^9 Z0 R! e
再比如上述项目，柱间距12米，按梁高度为柱间距的1/8~1/14常规计，柱子为1500~850高。% r& A# E% N# k5 r0 b
这房间就废了。9 M3 g3 C7 y0 D8 G* g6 z8 T
另外每间房的平均用地面积为55m2，赶得上五星级酒店了。4 I* Q+ J. T. ?' d; H8 b# p
/ M7 A7 T# n$ e叁 | 风控0 ~1 d$ U: z- h% |& @
很多投资人不做项目的风控，风险控股不做，可行性报告更懒得做，再加上自己本身就外行。5 I9 f' y3 l: _" v* c! |$ b" P* X
对项目的经营规划要么道听途说，要么照猫画虎。
2 }$ D3 ?7 [( i: [6 q以上面所说的洗浴+喜宴+酒店为例，就是照猫画虎。
/ Q8 u" \# V8 z这样的经营业态，做起来省心，遇到个不操心的设计公司，更是你怎么说我怎么做。8 v, ?! P" b: _7 b. ?1 J
嘁哩喀喳，施工完了，一开业就傻眼了，我辛辛苦苦投资这么多，怎么不赚钱呢。* c! ?. }' V* |, l
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肆 | 可行性
+ k5 S6 \' X6 a& ]如下图所示，这是塔楼的酒店规划，大多如此。1 j2 |# r% U+ W' \; N% }5 R( X
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我们简单做一下经济可行性分析
0 Q' g& h8 j% r1、每层面积880m2，共15间房，其中1间为套间，我们按16间计收入。
, i) o1 I J8 U/ n, E1 n* m2、每间房的平均面积为880/16=55m2
/ v0 b# e4 l" ?. r3、项目日租金1.4元/m2，每间房的日租金成本为55*1.4=77元
4 l8 `5 |6 e& p1 d3 \4、每间房平均投资12万(汉庭水平，亚朵大概16-18万每间，如家也得10-12万，尚客优差不多10万多)
5 R! G2 L4 P9 G7 D- ^9 Q. F财务成本为年利息6%，12万*6%/12个月=600元/月/30天=20元，每间房每天的财务成本20元。" o: W0 o- l9 ?& H# e& J/ q
5、人力综合成本，按每位员工综合能效12间房计，3600元/综合月工资不算高，3600元/30天/12间=10元/间/天% M& f, L% g+ c5 K+ e9 m
6、能耗，没有统一标准，水，电，暖通等综合成本按6元/间/天计: ?' t' |+ i; s2 y# f+ C
7、日耗品，毛巾、浴巾、地巾、面巾、纸巾、洗发膏、肥皂、牙具、纸巾、矿泉水、床上用品洗涤，每间房按10元/天计
, Y! L& ]% X2 M- [9 k2 m$ E8、OTA营销成本，每间房按10元/天计，每间房20元，按一半为OTA来源
5 a2 @3 {6 C3 h7 l以上只是简单的概算，没有做深入调研，只为了说明可行性。' G, W# A B6 B4 L- M H
以上综合成本为$ M: G. N9 D+ g+ A' b# Z
77元租金+20元利息+10元工资+6元水电+10元日耗+10元营销=133元* O7 w' `7 f$ W
也就是说每间房每天的刚性成本最低需要133元。/ B& X7 E9 _3 H( \" I
我们的房价卖多少，出租率多少才能保本呢。
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伍 | 品控
9 U1 ^! _& }9 B成就一个项目，需要很多人的努力，毁掉一个项目，只需要一个糟糕的设计。 {) H o* F- s- T+ q" H: y+ h
其源头，就在于错误的投资理念。这几年见过很多洗浴的规划设计，投资几千万做了个高级澡堂子。: S, U+ s! {$ t$ x7 U
硬件富丽堂皇，可服务功能还停留在十几年前，市场在变，他还在刻舟求剑。
4 z2 x* A! d- v& l- T3 u这正是我说的洗澡先洗脑，现在的洗浴中心，功能需求早已升级为综合平台，就像平板手机升级为智能手机一样。0 Q: W& {" \5 v1 Y9 \
只有发现市场供需问题，解决市场需求矛盾，创新性解决浴场功能规划，规避洗浴市场结构性过剩风险，才有立足之地。. x3 X' f: i) B
不懂经营的设计都是耍流氓。正所谓扶贫先扶智，如果投资理念错了，方向错了，再努力也不过是南辕北辙。
9 [; a- M9 f# z0 j如果你不够专业，还是请了专业设计，就像为自己家孩子请个老师。教一教，带一带，让孩子(投资项目)健康快乐成长，尽早成才。
3 a/ N# Z4 g: k) _& z" g何乐而不为呢。
) N( b* R8 \! h- I# W5 u千言万语就一句话，学费有时候还是要交的，要么交给学校，要么交给市场。
T1 I7 ]6 o8 B- Z- l4 k选择权在自己。
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