体量、能量和流量？谁能把握洗浴的大方向

深耕十年，公司官网注册会员62万，算上旗下网站会员共计152万；
微信公众订阅号：培哲；粉丝4200位，精作三年；
聚焦洗浴15年，服务项目237个；
即便如此，依然边过河边找石头。
0 k" e! N( E, F$ n+ O/ t譬如，2021年洗浴行业趋向，什么项目更赚钱？我们也在斟酌：

0 q; v7 |% ~2 Y# O2 i01
% a5 l8 x/ ^, x体量
; j( f& B3 g) s; ?2 Q( ~这两年，洗浴行业告别了野蛮式增长，难得一见大规模、大体量的洗浴投资了。
前些年那种高大上的投资理念不见了，投资策略更趋谨慎和理性。
时代变了，不这样不行。试想一万平米的新项目，投资2500-3000万不算高，这几年我们设计的项目综合总投资大多在2000-2500元，也有不少设计师是3500元/m2的综合投资起步。
  e* v) L5 Y" S7 W! o+ m投资多少暂且不论，先考虑经营成本，以三四线城市为例：
1）房租1.5元/m2/天，各地差别较大，取平均值吧。
2) 人力成本1.5-2.5元/m2/天
3）能耗1元/m2/天
4）日用日耗品5元-8元/客次，折合0.4元/m2/天
' u) o8 s$ O3 f+ C
每天的刚性成本支出就44000元。
如果门票价格定在59，需要745张门票才能保本。如果按行业平均30%计算，人均消费120元计算，人均利润36元，需要1222人才能盈亏平衡。而1222人X120客单消费146700元营业额。
8 z$ H. D5 b0 v" L% ^不妨调研一下当地的消费市场，要达到这个水平难不难。
+ B/ h: |! n0 f9 s1 n( y9 t# M因此，投资的风控，也就是风险控制很有必要，大型项目要做项目建议书或可行性报告，这是科学论证，理性投资的前提。
7 S( u" A+ D- r& T5 k就我这几年的经验来看，规模体量越大，经营往往越难。
; N% ]2 u8 t+ L4 z6 c; b- R这样说并不是说大规模的不能投资了，而是要有自己的经营特色和能力才可以投。

02
能量
洗浴项目的投资分析要有量化指标。
. y' g4 U* X& k2 y比如坪效，每平米每年能产生多少营业额。
目前三四线城市，中部数据大概在3000左右，也就是1万平米，年营业额3000万。
! R* ]* X" Q+ ?3 [! E7 b& O' H. P第二个数据是能效，也就是每位员工能创造多少营业额。
/ }# }# e+ z* B8 z& @# G" }# Y" G从骨子里说，洗浴行业依然属于劳动密集型行业，人均GDP很低。一般的年人均GDP也就在30万左右。
0 ?: g1 H+ ]5 m3 d. K; u项目的投资规划，应该以盈利能力为目的，以提高能效、坪效为手段。
这和经营能力有关，更和项目的软实力开发息息相关。
) ?3 T* M6 t7 P& T什么是软实力，就是项目的赚钱能力。
6 o4 u, `. i7 q% h/ G  K/ Q现在很多投资者在硬装修上精益求精，在软实力上粗制滥造。
总觉得洗浴这行能靠天吃饭，租个房子，装修一下，就能把客人忽悠过来大把大把送钱。
十五年前的洗浴市场或许可以，现在不行了。
洗浴的经营开发，或者说软实力开发是项比较系统的工程。考验的是团队的综合能力，这就好比会开出租车是一项本领，开出租比别人赚的多更是一项本领。
管理是管理，经营是经营，两者缺一不可，遗憾的是不少投资人，甚至管理团队把两者混淆了。
1 h4 O) ~: N9 [! g9 f) X
$ P& f. S' ]3 C$ \+ m03
- u7 l1 ~, S8 h8 L5 p% o/ P流量
服务经济是客流经济。
拓客是第一难题。
+ ?. X: Z' M3 A遗憾的是传统的洗浴在客人眼里越来越乏味，越来越没吸引力。没有流量没有客源，一切都是奢谈。
. R/ f/ g( Y8 f/ Y2 `  A3 U4 T  O# m也正因为此，我们策划了《三国浴乐园》和《唐朝生活馆》经营模式，我们始终明白几点
1）洗浴经营内容上是服务行业，形式上是娱乐行业
2）文化是最不花钱的广告宣传，传统文化更是自带万千粉丝
- C  m6 e9 R2 u9 w( q, A: P3）服务生态是最大的经营秘密。传统洗浴碎片化的产品和服务早已和市场需求脱节，满足不了顾客。
) k/ R+ D& C1 y2 Y/ x" }4）历史是经济，文化是生意，传统文化是无本生意，关键看你会不会开发。
0 `. i0 }' q8 J5）传统按摩足疗是劳动密集型行业，成本接近50%；文化或文旅几乎零成本。
2 X/ s0 H4 s3 O* L" `% ?  t- ?6）简单、高效、普惠，是服务行业成功的基因。

- E1 a& R( d5 _
3 x6 }5 S5 j7 \9 K7 y# `