体量、能量和流量？谁能把握洗浴的大方向

深耕十年，公司官网注册会员62万，算上旗下网站会员共计152万；
微信公众订阅号：培哲；粉丝4200位，精作三年；
- C, K) @9 H% O* ^7 x聚焦洗浴15年，服务项目237个；
即便如此，依然边过河边找石头。
譬如，2021年洗浴行业趋向，什么项目更赚钱？我们也在斟酌：
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体量
这两年，洗浴行业告别了野蛮式增长，难得一见大规模、大体量的洗浴投资了。
前些年那种高大上的投资理念不见了，投资策略更趋谨慎和理性。
! R/ w( s8 M9 o2 s( Z% |# j时代变了，不这样不行。试想一万平米的新项目，投资2500-3000万不算高，这几年我们设计的项目综合总投资大多在2000-2500元，也有不少设计师是3500元/m2的综合投资起步。
" P4 c% ^9 r+ |7 m投资多少暂且不论，先考虑经营成本，以三四线城市为例：
1）房租1.5元/m2/天，各地差别较大，取平均值吧。
. F1 Q3 p+ j' \, M, E, X3 r6 L) V; s2) 人力成本1.5-2.5元/m2/天
3）能耗1元/m2/天
6 s, ^" o; F/ F4）日用日耗品5元-8元/客次，折合0.4元/m2/天

每天的刚性成本支出就44000元。
* x. ~( B$ b! ~, G9 t/ T如果门票价格定在59，需要745张门票才能保本。如果按行业平均30%计算，人均消费120元计算，人均利润36元，需要1222人才能盈亏平衡。而1222人X120客单消费146700元营业额。
3 C2 _6 P1 p. [3 j0 _不妨调研一下当地的消费市场，要达到这个水平难不难。
因此，投资的风控，也就是风险控制很有必要，大型项目要做项目建议书或可行性报告，这是科学论证，理性投资的前提。
就我这几年的经验来看，规模体量越大，经营往往越难。
+ S- d; X7 k( o% S1 T, m这样说并不是说大规模的不能投资了，而是要有自己的经营特色和能力才可以投。

02
能量
洗浴项目的投资分析要有量化指标。
5 ^& d7 c* W% o: k比如坪效，每平米每年能产生多少营业额。
8 c' q6 I) j; g' X  ?目前三四线城市，中部数据大概在3000左右，也就是1万平米，年营业额3000万。
第二个数据是能效，也就是每位员工能创造多少营业额。
从骨子里说，洗浴行业依然属于劳动密集型行业，人均GDP很低。一般的年人均GDP也就在30万左右。
: M( o0 G4 Y9 d3 F( A! W项目的投资规划，应该以盈利能力为目的，以提高能效、坪效为手段。
这和经营能力有关，更和项目的软实力开发息息相关。
" a# S( u& t* b什么是软实力，就是项目的赚钱能力。
现在很多投资者在硬装修上精益求精，在软实力上粗制滥造。
9 Y2 l- [: z, Q$ V/ M) r4 y/ [/ ]! P总觉得洗浴这行能靠天吃饭，租个房子，装修一下，就能把客人忽悠过来大把大把送钱。
9 r. Q) F" v  L# Y十五年前的洗浴市场或许可以，现在不行了。
+ X# e# F1 s6 [  K" y: G8 @9 B& b/ K洗浴的经营开发，或者说软实力开发是项比较系统的工程。考验的是团队的综合能力，这就好比会开出租车是一项本领，开出租比别人赚的多更是一项本领。
1 A0 A7 r8 n" V" S; Z% s& {/ T管理是管理，经营是经营，两者缺一不可，遗憾的是不少投资人，甚至管理团队把两者混淆了。
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03
流量
服务经济是客流经济。
5 j, k) ^2 _1 {4 k! |# ?$ O+ P2 Z+ A7 L拓客是第一难题。
' V; ]9 o, G6 i- i遗憾的是传统的洗浴在客人眼里越来越乏味，越来越没吸引力。没有流量没有客源，一切都是奢谈。
也正因为此，我们策划了《三国浴乐园》和《唐朝生活馆》经营模式，我们始终明白几点
1）洗浴经营内容上是服务行业，形式上是娱乐行业
2）文化是最不花钱的广告宣传，传统文化更是自带万千粉丝
3）服务生态是最大的经营秘密。传统洗浴碎片化的产品和服务早已和市场需求脱节，满足不了顾客。
0 B- x5 P: {; B7 N4）历史是经济，文化是生意，传统文化是无本生意，关键看你会不会开发。
5）传统按摩足疗是劳动密集型行业，成本接近50%；文化或文旅几乎零成本。
6）简单、高效、普惠，是服务行业成功的基因。
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