浴场投资失败的教训总结21条

总有一些浴场因为这样或那样的原因投资失败。
; U2 s! d2 Z1 V7 E9 j! A) J7 u要么输在起跑线上，还没开业就注定了失败，
要么输在管理上，回头客越来越少；
4 s5 p/ A/ H' n; ^& t要么……

今天我们把这些教训和经验总结出来，前车之鉴，希望对您的投资有所帮助，能助您少走些弯路

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虽然说洗浴行业相对于房地产、能源、矿产等受政策左右相对较少。
& \! T4 N! M$ ^3 V我说的是绿色洗浴，非绿色的不在我们探讨之列。
7 n+ ^; B: a, g/ R$ O, ^9 h" A, c但任何行业都有他自身的政策范畴，不要违背政策，更不要漠视，不然你的跟头会跌得很惨。

; ]! l/ W5 C% T* u1）产权
无产权的临建房、扩建房、村民自建房等都不能开洗浴。
. P6 H! g, U; V9 I# O即便是有人说他可以手眼通天，如何如何拍胸脯，没问题。也不要租赁。
最典型的例子，河北省会石家庄，裕华路和体育大街交叉口东南角原来的洗浴项目，具体名称我忘记了，任凭你再大的能耐，不是一样被拆迁掉了。
不要和政府对抗，不要忤逆政策，这是真理。
* N% h3 u" E( d当然了，有人说，在我们这里管理宽松，我想多扩建一点，也就百八平米，行不行呀。
这个要看具体情况了。

9 m- t( d  k* A& n' B" g( R( Y& U2）使用性质
土地使用性质，有的人用废弃的厂房做洗浴，可以吗。
严格来说是不可以的，你改变了土地使用性质，工业地不能商用。

建筑使用性质
: `. r- C; m9 I! H+ Q比如建筑使用性质是办公用，文教用，军队用等，那么就不能用作洗浴。
* T( u8 x! o2 v9 q当然具体情况具体分析，比如军产房也可以商用。
青岛的浅深就是用的军产房
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/ I  s+ z7 Z. ^, |2 k: L3）消防
消防手续不全的，或者消防有问题的，不用说不能用
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) n9 g$ V; V; V3 Y: e0 g- }4）环境评估
最典型的就是楼上如果是住户，楼下商铺的，千万不能用。
以为办理营业执照需要先审批环境评估，而环保局为了怕楼上告状，会让楼上所有的住户签字同意才给你批准文件
; p0 G2 _8 K" G$ c【培哲忠告】
1、项目选址前，请专业人事帮你参谋，比如张培哲，呵呵呵~~~
2、如果不清楚，到各局主管部门咨询；
3、多看看我们网站上的介绍文章，比如选址www.peizhe.com/xiyu/xuanzhi

浴场筹建之初，作为发起人和股东之间想象的很美好，对光明前途非常憧憬，但对隐患准备不足，对风险也把握不够。
. A( t0 x3 N3 v3 J* m1）资金问题
# ~: K# O2 b  }! v7 ?% h) m4 [5 x7 M往往几个股东之间出资仅凭口头协议，对出资额，出资时间，出资方式都没有明确约定。
* y& z1 M$ e- V5 u' Q. \( @& B4 S最终造成出资不到位，为此发生分歧。
2 s! x7 m& ~) M; n( Y" J, S- b还有的就是有些股东本身就没有这个实力，其他股东只是看重了他的某一方面的能力，比如有管理经验呀，有政府人脉呀，等等。
当然也有比较恶劣的情况
我们做过一个项目，股东A,B,C三个人，C以前是做娱乐场所管理的，可能有点人脉和运营经验。但是没钱，他的想法是想借A的钱入股，可A刚开始答应的挺好，最后自己的资金遇到了问题，合作不欢而散。
还有个例子是，三个股东只有400多万，可后来实际操作中发现要投入700万才能开业，没办法，只要重新引资入股。结果项目停滞了5个多月才开始。
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2）人品问题
几个股东仅凭直觉一起合作，对彼此的人品都没有了解。
合作过程中发现有人的人品有很大的瑕疵，无法容忍，导致项目搁置或散伙。

, n! J% B0 M4 Q5 c+ m& Z7 |% Z3）理念分歧
股东对浴场的经营理念等存在严重分歧，比如对投资额，经营定位等没有达成一致意见。
或者在筹建过程中发生理念分歧，项目筹建失败。

. R4 r" D- @' U. |$ ]: r- m# U4）亲人干扰
$ d. X9 T4 R9 P$ ^. B2 `5 e如果几人合作，最好的办法是不要家人介入。
经常有人在股东耳边吹点枕边风，或者因为亲人或家属徇私舞弊，导致其他股东不满。
5 F) E$ w. B! i9 J+ w浙江有个浴场，四位股东各自投资了1000万，委托一位的亲戚筹建管理，结果没两个月，这个亲戚就用贪污的钱买了辆奔驰S350，最后项目资金缺口200多万，四个人都一分钱不愿意再出了。甚至为此拳脚相向。
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5）权责不明
! }1 w: V/ L' g" y" C1 W# J0 T! ^本来几个人一起做事，凭着个人义气和爱好。
8 ~- h4 {3 ]/ t5 o$ S0 C( o, k但如果工作没有分工，全责没有明确，很容易造成乱指挥，瞎指挥的局面。
6）股东撤资
3 }9 V6 o' |$ {本来约好了每人投资比例，但中间有股东撤资，去做其他项目。
这种情况也不在少数。
【培哲建议】
1、明确出资比例，时间，违约责任；
# Q$ n* z8 r' c( V& H3 W+ S2、明确各自权责,明确决策机制；
( O, l# F+ Y0 a3、避免亲友参与，最好亲自参与筹建；
0 X7 }* H7 `, z) m; `4、做好资金规划，备足备用金；
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