【收费】洗浴项目投资规划、收益分析、筹建投资、运营成本、可行性分析

共包括五部分
& h, f, B; \5 {) j7 k* [1 C  Q& Y: C1、固定资产投资概算
% Y( A5 M+ u0 n/ N- Z! O2 b2、项目筹办经费
3、运营成本分析
, a$ G! f" J" p$ H* g* n8 K4、经济收益评估
+ G# j+ i( v/ M! D5、投资收益分析

/ T* j- }' n7 Q; m

1

1 N3 p; v0 G; ~

固定资产投资概算

" q) j( b3 V4 h% F0 u3 A

1. 1、设备配套
   
2. 1.1、空调系统 180元/m2
   
3. 1.2、二次消防100元/m2
   , c% H( M0 m: W2 v3 b5 A: i
4. 1.3、新排风60元/m2
   
5. 1.4、洗浴设备及安装60元/m2
     q2 Y( f3 p  d  e
6. 1.5、锅炉水箱及安装55元/m2
   % B. m8 x& x5 L9 B1 a0 I2 Y
7. 1.6、厨房配套设备5元/m2
   * D( I; d  B8 Z9 _) e" v
8. 1.7、桑拿房及设备16元/m2
   3 L* T9 b8 _8 U, Q# X  D
9. 1.8、汗蒸幕及设备60元/m2
   7 j' c: g0 A! N
10. 1.9、影视设备4元/m2
    ( @+ N: I8 a/ G# s
11. 
    $ |( ?. O/ @/ j1 C2 C4 b
12. 小计540元/m2
    , F' m5 l( h5 N, o
13. 
    
14. 2、隐蔽工程
    
15. 2.1、水路改造60元/m2
    : C; V1 |# b7 b
16. 2.2、电路改造80元/m2
    2 L+ B4 |# y  u4 o- c% y
17. 2.3、安防监控15元/m2
    
18. 2.4、收费系统及设备10元/m2
    
19. 2.5、防水工程16元/m2
    
20. 
    ( e7 M: K4 P8 b7 Y! r- P5 R" J! P
21. 小计181元/m2
    ( v7 m- I3 r3 _" n0 Y& X
22. 
      R. K- L8 r, b9 x6 U
23. 3、二次结构
    
24. 3.1、拆除及垃圾5元/m2
    : d4 i: R! a' n8 k+ }( w
25. 3.2、二次结构120元/m2
    : O1 D; X0 S6 r6 n2 D
26. 3.3、浴池加固25元/m2
    1 i% {. @% I/ h
27. 
    ' h' u1 M: g8 w9 S
28. 小计：150元/m2
    
29. 
    " ]# w- O8 e2 Q# t3 R- V
30. 4、家具家私
    4 \9 w6 }9 X' c& A, h0 t# X+ r
31. 4.1、更衣柜及锁具 40元/m2
    
32. 4.2、足疗家具6元/m2
    " ~6 e9 F9 _  V& R+ {  Z8 k
33. 4.3、客房家具80元/m2
    
34. 4.4、定制家具5元/m2
    , P, A7 b7 D; u9 @
35. 4.5、厨房家具5元/m2
    
36. 4.6、办公家具2元/m2
    ( o( P, C0 d7 J4 t' w) M
37. 
    
38. 小计138元/m2
    : @# c$ ]) ^. n+ J
39. 
    
40. 5、装饰主材
    
41. 5.1、石材瓷砖100元/m2
    ) S' C2 \$ h  e; t5 i, B
42. 5.2、洁具20元/m2
    , k5 o1 n9 n2 d7 W4 r* @% V
43. 5.3、灯具5元/m2
    
44. 5.4、电工电料4元/m2
    1 ?9 j, H! r  \; B
45. 
    6 A8 ^4 u0 _: l5 i
46. 小计：129元/m2
    $ M/ M) V$ I5 A
47. 
    ( A; V/ V) m6 v8 y2 x
48. 6、形象工程
    
49. 6.1、外门头 60元/m2
    & Z6 ?6 x9 Z  {
50. 6.2、导视系统 15元/m2
    2 S# Z8 y# ^+ h3 t" E
51. 
    . ^* ]0 H, z- v7 B' ^+ F
52. 小计：75元/m2
    
53. 
    / P. k2 N! U+ y8 {4 V
54. 7、装修装饰
    
55. 7.1、室内装饰620元/m2
    
56. 7.2、室外工程20元/m2
    
57. 7.3、室内环境软装80元/m2
    $ N* D$ d" J6 s8 N
58. 7.3、玻璃幕墙改造0元
    
59. 小计：720元
    - U# _, X% P( h& [' z' Z7 u6 y
60. 
      W, O' s. l" [" F- [
61. 固定资产投资合计1933元/m2
    
62. 
    , O' d9 l6 Q# V. l, Q5 L; L
63. 【项目规模】
    
64. 经营面积：7500m2
    
65. 固定资产投资累计1933*7500=14497500元
    
66. 约1450万。

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5 U0 O- `) R  \8 [1 p' z+ }8 n) C

% G+ X9 D4 H1 d' I9 W

2

项目筹办经费

1. 一、日用品
   7 q1 Z) ?7 |+ x" k0 y" H6 w1 y
2. 1、浴服：20万
   ; P. _% G' l3 g- N; A# {
3. 2、毛巾浴巾：20万
   9 _% F$ N$ `3 U% f! }: H
4. 3、日化：5万
   ) K0 C0 \; X! e5 i( K9 }1 v) H
5. 4、日用：5万
   3 a- T  ]( l) b2 [
6. 5、其他2万
   
7. 小计：52万
   $ U# k" a  T  _
8. 二、团队建设
   % D  M8 z! T6 ]- N5 n6 z7 {  J' ^
9. 1、员工招聘：2万
   
10. 2、员工培训：2万
    
11. 3、员工宿舍租赁：6万
    
12. 4、开业前员工工资、食宿：30万
    
13. 5、第三方培训：0
    
14. 小计：40万
    
15. 三、营销
    & @* U' L( Y# ~
16. 1、营销工具网站、微博、公众微信等1万
    
17. 2、广告投放3万
    
18. 3、第三方渠道建设1万
    
19. 4、不可预计1万
    * G  [) N- B8 R6 B. L2 K' K
20. 小计：6万
    4 y& _: _* q! k; U4 ?
21. 四、其他
    
22. 1、花卉租摆1万
    
23. 2、临时人工1万
    
24. 小计2万
    
25. 总计费用:100万
    6 w" F8 |7 m+ x" [3 S/ y
26. 
    : L, ?9 Q# i& Y, d: E' J/ {

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3

运营成本分析

1. 以7500m2计算，每天接待1000人计算(计划值，其中400名是固化的会员，无论是否来，都列入平均值)
   7 v$ ?3 B& S5 {1 A% K
2. 
   / B+ q. s7 Q4 R. b5 E
3. 1、能源成本
   3 a( L5 v( V( ?  W. c+ b, [/ Z1 z
4. 1.1、水费
   ; N5 j6 I( M: m* V2 u  e" }
5. 总用水量：1000人*0.12吨/人=120吨
   ' l, R7 [& [) a( h* |
6. 其中热水：80吨，冷水40吨
   
7. 热水加热成本（10℃-42℃，天然气）
   
8. 80吨*13.5元/吨=1080元
   
9. 120吨水*4元/吨=480元(实际水费远比这个高，采用买水等方案)
   ( P4 p1 F4 Z* W! C. _5 O3 e
10. 综合用水成本为1560元
    
11. 1.2、电费
    
12. 1.2.1、制冷高峰季
    7 S2 v( P% q) o( ]! G2 C& N
13. 60w/m2*7500m2*6小时*40%用电区域的比例*1元/kwh=1080元
    ( O! y/ w8 S! @5 ^; z. p
14. 无制冷季
    ! o* a6 M& F0 @$ g
15. 0
    
16. 全年综合平均
    
17. 1080*30%=324元
    
18. 1.2.2、照明电
    
19. 10w/m2*7500m2*6小时*0.3照明区域比例*1元/kwh=27元
    * p+ X3 S" u$ M5 T4 e( r0 U
20. 1.2.3、设备电
    1 _& I2 X+ @% T
21. 12kw*10h*1元/kwh=120元
    ; V! b! P: U3 r( X
22. 1.2.4、厨房电
    , O4 j$ X1 |+ |8 `& ~6 z+ K
23. 15.0元
    
24. 1.2.5、办公电
    0 ]# Q0 x, U* n" |- d7 E8 R
25. 12.0元
    
26. 1.2.6、汗蒸幕用电
    
27. 200w/m2*100m2*8小时*1元/kwh=160.0元
    
28. 用电综合成本658元/天
    
29. 1.3、采暖成（室内恒温、地面在夏季也要加温）
    
30. 无论采用何种采暖方式，加热成本大致相同。
    / O  @# y! j0 N3 T8 ?( |
31. 以市政供暖为例，4个月供暖季节，40元/m2，而我们需要有供暖6个月(实际为10个月，夏季供暖只为了地面不凉)
    
32. 40元/4*6*7500m2/365天=1232.8元
    
33. 综上所述：1200名客人综合能源成本为1232.8+658+1560=3450.8元
    
34. 2、人工成本
    
35. 以典型新休闲浴场管理组织架构
    ; v) L) u' x0 E1 S6 b' m$ U% _
36. 两班倒，共需要120人，每人每天人力成本100元，
    
37. 则需要12000元
    
38. 3、运营成本
    
39. 3.1、运营成本主要为低值日耗
    % @& g5 P+ T0 ^4 `# T+ u
40. 洗发膏洗发水、布草二次洗涤、
    
41. 暂以4元为例，每天成本为4000元
    + c4 L' p+ V( z+ D0 ]
42. 4、物管成本
    
43. 主要是指物业管理费，假如每月0.6元，每天0.02元/m2
    - C0 k# E6 h$ Y
44. 物管成本为150元/天
    ) c/ l+ E  C- \; J1 }' d4 C, [
45. 5、营销成本
    3 i$ w; I. Q3 U' F5 X
46. 可忽略为0
    
47. 6、房租成本
    % L6 S# C) X% t& P' g' C1 v  Z
48. 1.2元/m2/天
    
49. 每天房租成本为9000元
    5 ]% O& K7 {9 }7 _8 i
50. 综合成本为
      ?0 s' ~3 x) @1 X: e! `
51. 房租9000+物管150+运营4000+能耗3450.8+人工12000
    / D. R2 {$ i7 X, Y9 t3 I" a& W
52. =28600.8元

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经济收益分析

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投资收益分析

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" d$ Z! `1 r) H% y

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