共包括五部分' T) R, Y: w4 ~" B6 R& {
1、固定资产投资概算
* w* W* m% {" C1 i! t. `$ E2、项目筹办经费# h( T& L# @- z3 Y" e+ \
3、运营成本分析! [4 ?" r: k; g; c L) i. B
4、经济收益评估) M3 S2 X8 ?4 y2 Z8 |
5、投资收益分析$ C4 ^9 ~6 s- A+ L
. }# C( `; [' v; b ?3 w# x1 - J( {/ K! H+ R, [6 P, C* B7 F
固定资产投资概算
. j \ E7 J" F1 |9 L/ A/ l( |6 }2 f' t% k, o8 n7 R4 T" N9 w
; Q% d3 v. k& p
- 1、设备配套& L3 {7 u+ K; \
- 1.1、空调系统 180元/m2
7 D% s' i0 q5 _6 R% g1 d/ I - 1.2、二次消防100元/m2
' p. Q+ z( t) l3 a. q1 t - 1.3、新排风60元/m2
i0 b$ u$ I0 ^% x6 ` - 1.4、洗浴设备及安装60元/m2
6 D& }! {6 h+ A2 p; v/ b - 1.5、锅炉水箱及安装55元/m2: j% h2 T3 E8 |. o
- 1.6、厨房配套设备5元/m23 y/ V: L6 ~) N: ]' ~, o A1 q5 B
- 1.7、桑拿房及设备16元/m2
" `8 Q, l" K* s% S4 E6 a - 1.8、汗蒸幕及设备60元/m2
4 o4 B& [* u" m7 \ - 1.9、影视设备4元/m2
* ], A4 D- ]) T* u - ! v( r* p$ t) F
- 小计540元/m2, z) k# f' V1 Z/ p) W
- ) j: n* y* v. d' B4 z
- 2、隐蔽工程, Y4 g5 D* L/ I6 w$ J$ ^- g& p
- 2.1、水路改造60元/m2
' d' k7 R3 e2 A& P+ e4 W V - 2.2、电路改造80元/m2
' l$ _- q/ w7 V8 V$ d7 c. o - 2.3、安防监控15元/m2
! u6 |, O- X1 W7 l - 2.4、收费系统及设备10元/m2
* ]1 ~$ x; W0 I, a R c5 [ - 2.5、防水工程16元/m2$ N& f% e: z; Z& p& S/ ?
-
" p5 H3 s; q) Q/ G( q - 小计181元/m2
! |+ P# H* P$ V! F9 z! I - . T' [6 e( c) b
- 3、二次结构/ h L3 H: D- ^' w; v
- 3.1、拆除及垃圾5元/m2
* C1 _1 Y* O; U6 M9 z" \ - 3.2、二次结构120元/m2
4 l- i a& J e7 q, j% s - 3.3、浴池加固25元/m2
: M" H+ }, `7 A -
1 B \) E5 R6 h% j - 小计：150元/m2" W& Z: C8 ]- ^/ O3 o
- M' p9 w9 l8 Q0 d( t
- 4、家具家私
& d. r; ]) d" K {2 O; K - 4.1、更衣柜及锁具 40元/m2 `; X% M( h; ~# w
- 4.2、足疗家具6元/m2
) @4 M$ T. n: f% @* C8 E - 4.3、客房家具80元/m2, b/ M7 \/ n7 ?0 ^
- 4.4、定制家具5元/m2, f3 T s4 z0 n6 w/ L
- 4.5、厨房家具5元/m2
) ]$ ^* E I: b! I/ Y3 C - 4.6、办公家具2元/m2
/ e7 x1 k5 v1 f, h+ H( t: @6 S -
0 @6 C% O4 b6 l - 小计138元/m21 B* d4 E0 `7 y- m( D
-
# Y- t6 v7 l/ q6 W! q8 K! j - 5、装饰主材
f5 V) ]& J& z- Q( J: Y* X, b' l - 5.1、石材瓷砖100元/m2
& _" j, X3 n# @5 \' o - 5.2、洁具20元/m2. d* S% e8 C& P! x* r
- 5.3、灯具5元/m2
. y! a' k1 C7 t+ j6 G; c; A - 5.4、电工电料4元/m24 U9 e- s4 P: N- B
- 4 e! I* r8 |$ r' V; g, Q& C
- 小计：129元/m2( b" l8 ^( ^/ }& }5 w/ B: {
- # P9 y* J- r! f F9 d; _ e
- 6、形象工程+ m9 i. t* U% R( D
- 6.1、外门头 60元/m2
# Q3 G: }0 s2 ]9 d1 v+ q) y - 6.2、导视系统 15元/m2
) S5 X2 ^4 @5 s! T9 o; G1 _: X -
' V; M, U) `) [+ E - 小计：75元/m23 a% R: j6 R: R" h
-
( u4 x6 ]: h, V5 U - 7、装修装饰: X0 Q: C9 a7 `* n
- 7.1、室内装饰620元/m27 ]) K( |5 D X; k8 p- s
- 7.2、室外工程20元/m22 N% f4 K+ E5 j/ i' [/ K r
- 7.3、室内环境软装80元/m22 l- W! ?7 r# P: t0 c
- 7.3、玻璃幕墙改造0元8 a1 b& J z: }, Z
- 小计：720元
1 A$ j- \- M1 J0 I -
6 c, ]5 _4 T( _$ n7 Y* W - 固定资产投资合计1933元/m2
3 e8 b0 f2 l0 J3 `4 B - " Y3 x5 M" d2 z5 a$ p& I
- 【项目规模】
6 v2 Q9 X" Y+ U' b1 e - 经营面积：7500m2! e5 G# z3 V4 Q8 c/ q8 T0 s
- 固定资产投资累计1933*7500=14497500元' G& N! C' B" W3 @1 O
- 约1450万。
0 t8 ^9 Q7 c- j: |
2 项目筹办经费 - 一、日用品
; x# k; j/ @$ h- p, k8 F - 1、浴服：20万2 J: z8 R3 Q6 n% S
- 2、毛巾浴巾：20万
7 o, I4 `0 N# N! @: p0 t - 3、日化：5万
# E6 f; }5 b3 r3 C' Y v - 4、日用：5万
* [5 G( y Y& @4 S/ n - 5、其他2万
8 ^: j; B0 Z# B0 ? - 小计：52万
n3 w: w: k* L - 二、团队建设
% K( s# f- l% u - 1、员工招聘：2万
. S! H# P3 e6 ~2 v4 {" c - 2、员工培训：2万- Y5 U( o5 X9 F; X0 E$ e7 R6 b! y
- 3、员工宿舍租赁：6万! d- A: b" h1 i% f9 P! \* j' R
- 4、开业前员工工资、食宿：30万
! _" v3 K$ m) f - 5、第三方培训：02 f4 K) w, ^5 g+ ^. d- Z$ ~
- 小计：40万
5 L; o( I( S4 B8 w! A) Y+ _' w0 |, X - 三、营销
, q: ~. G3 s4 K" \) I% I1 X4 \ - 1、营销工具网站、微博、公众微信等1万
# y6 `; J" c$ w2 V - 2、广告投放3万
) X; k; F! e0 R N - 3、第三方渠道建设1万
1 y/ [7 ?- m. u+ w - 4、不可预计1万
R: ^- H* z% n6 i) a$ K - 小计：6万
4 ~7 [! Q' C1 X" F2 t, a - 四、其他
& b: d/ L6 Q; G8 K F - 1、花卉租摆1万
' K3 f- r9 R8 ] - 2、临时人工1万1 Q B4 u! _1 Q" i" l" a! [/ b
- 小计2万' ?7 i& |9 d" x, o8 M
- 总计费用:100万7 ]6 n1 P ~5 g" ~+ M+ I
- ; B5 ]8 U! o3 U+ L% A$ r% h! K
3 运营成本分析 - 以7500m2计算，每天接待1000人计算(计划值，其中400名是固化的会员，无论是否来，都列入平均值)* H4 g b t* g7 ]/ o5 x
- # j) J) Q1 C6 z* ~* o( v
- 1、能源成本
. O4 v' q( Z. t - 1.1、水费
. \+ ?) X0 ~; l - 总用水量：1000人*0.12吨/人=120吨
* P* x. V# E8 ~. H7 a - 其中热水：80吨，冷水40吨/ W; a% y7 J) ^
- 热水加热成本（10℃-42℃，天然气）7 i2 Y, j2 G+ J" F( s5 _
- 80吨*13.5元/吨=1080元: Y8 F+ J# h( p. C9 {0 X
- 120吨水*4元/吨=480元(实际水费远比这个高，采用买水等方案); U8 [( a) k* S! l. C( ^7 k% ]
- 综合用水成本为1560元/ g- O% Q: _- J S% K
- 1.2、电费
9 o5 S, \; p& f. s - 1.2.1、制冷高峰季
# l9 u# a5 ?' Z1 F - 60w/m2*7500m2*6小时*40%用电区域的比例*1元/kwh=1080元
' p( ?5 P% u& r# S; A - 无制冷季
% r+ g7 ^$ j( u& u9 M' d - 0
/ w% A. G) v o$ V" Z' e) O - 全年综合平均 y+ ]+ W6 Y0 V {* q
- 1080*30%=324元
1 i! g S! ^) f1 J {" f) a. V6 V1 ]* a - 1.2.2、照明电
) k ^& q; X5 N, |- R5 G. u) c1 v - 10w/m2*7500m2*6小时*0.3照明区域比例*1元/kwh=27元9 r' T3 ?& n. z& g
- 1.2.3、设备电5 H2 B' r( m9 b6 L2 p
- 12kw*10h*1元/kwh=120元! y- K( I3 ]* a9 t
- 1.2.4、厨房电
; {0 O( v+ y0 d - 15.0元
2 S! ^2 H( O. W2 |. a) I# W - 1.2.5、办公电2 N4 e6 @: y. n
- 12.0元8 t9 D; q& g0 C3 T+ v6 W4 h
- 1.2.6、汗蒸幕用电
{8 b0 B2 C, f$ O, C8 j) l- } - 200w/m2*100m2*8小时*1元/kwh=160.0元4 |, H4 C4 \' x6 Z q; R2 `# f
- 用电综合成本658元/天
! K S! L e5 Y1 b8 _ - 1.3、采暖成（室内恒温、地面在夏季也要加温）1 F) y z3 |, m" R3 | F; T
- 无论采用何种采暖方式，加热成本大致相同。) q1 U2 W/ o4 V+ t( e- l, x
- 以市政供暖为例，4个月供暖季节，40元/m2，而我们需要有供暖6个月(实际为10个月，夏季供暖只为了地面不凉)
) Q5 s; N, i; M: V/ l* ] - 40元/4*6*7500m2/365天=1232.8元& \ H# h* P* R: m# A \
- 综上所述：1200名客人综合能源成本为1232.8+658+1560=3450.8元
' Z) y: @( S& b7 d+ O& a2 Z - 2、人工成本4 _% Q+ @ Q5 _# G! C, `6 ?7 C
- 以典型新休闲浴场管理组织架构
5 Q7 T# G# Y" E( \0 u( y' V+ q - 两班倒，共需要120人，每人每天人力成本100元，" _. C& @, y1 Y! R6 |
- 则需要12000元
( h$ k& H3 L$ a ?+ ~ - 3、运营成本9 C: h9 R" T" z5 [0 n
- 3.1、运营成本主要为低值日耗% H5 r; g1 W5 ?+ v4 T* B* z: i
- 洗发膏洗发水、布草二次洗涤、6 p6 ^. Q* V- u5 j
- 暂以4元为例，每天成本为4000元
/ F3 r% W, X$ \( O1 u- J! f - 4、物管成本' y) b9 g. n2 w5 j& z) z2 k
- 主要是指物业管理费，假如每月0.6元，每天0.02元/m2
" c' w& s8 I* J5 |4 k } - 物管成本为150元/天
) y' w+ Z2 Y; G3 L+ a( d: R$ {! s - 5、营销成本4 Z8 Q) K2 n$ F5 g A! V
- 可忽略为0* r+ a/ M0 D( z- U; c
- 6、房租成本8 y% f+ V( p$ J
- 1.2元/m2/天
! z/ g) u" E9 U - 每天房租成本为9000元
; \# J: D/ ~4 ]8 }, X5 m5 d6 y/ H6 q - 综合成本为7 D: Z/ g- P& t$ P! P- H6 l5 U1 }
- 房租9000+物管150+运营4000+能耗3450.8+人工12000% v0 m" u# k3 i" M. f4 d
- =28600.8元
4 经济收益分析 5 投资收益分析
9 v- {0 h: y! ^; L- r/ b$ V& C* Q9 B5 @
6 z$ q5 U0 n( r
6 h8 H' g/ ?; A) @* C9 E& o
3 v0 t/ K6 F! h! g, v, _! [
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