【收费】洗浴项目投资规划、收益分析、筹建投资、运营成本、可行性分析

共包括五部分
1、固定资产投资概算
4 Q, t( y1 ]$ m8 @  b/ R# f2、项目筹办经费
9 p) `) I& G& O+ x3 N3、运营成本分析
$ ~- b, L1 L) Y4 h4、经济收益评估
5、投资收益分析

1

固定资产投资概算

0 l( I) ?$ c2 J) P( O: G) i

( O2 A  W8 g# N. [& Y/ P

1. 1、设备配套
   ( G2 [( G! q, V# n& E! r8 h8 T% w' m
2. 1.1、空调系统 180元/m2
   
3. 1.2、二次消防100元/m2
   
4. 1.3、新排风60元/m2
   
5. 1.4、洗浴设备及安装60元/m2
   " N5 f8 j# P% K2 H
6. 1.5、锅炉水箱及安装55元/m2
   
7. 1.6、厨房配套设备5元/m2
   
8. 1.7、桑拿房及设备16元/m2
   
9. 1.8、汗蒸幕及设备60元/m2
   : P8 |# d* @  L7 p" H; B1 |
10. 1.9、影视设备4元/m2
    / Z% E1 C1 a+ d6 x! }/ h% c
11. 
    , `5 p0 `" U$ X
12. 小计540元/m2
      E4 g# v0 F( [% }: R* ^+ q+ P, q
13. 
    
14. 2、隐蔽工程
    8 C& c" h; {; a# E* c, g
15. 2.1、水路改造60元/m2
    
16. 2.2、电路改造80元/m2
    
17. 2.3、安防监控15元/m2
    
18. 2.4、收费系统及设备10元/m2
    
19. 2.5、防水工程16元/m2
    
20. 
    
21. 小计181元/m2
    . L- z* z% S) d6 o
22. 
    9 m. D0 u0 j, y8 j1 Y6 W6 f( Z8 l
23. 3、二次结构
    ( x- r- r: r5 o+ h7 ~  ]/ {1 V" T
24. 3.1、拆除及垃圾5元/m2
    : _1 \4 I; E4 i# e  a- l1 A
25. 3.2、二次结构120元/m2
    
26. 3.3、浴池加固25元/m2
    
27. 
    
28. 小计：150元/m2
    ' Y* {" ], N/ u" t
29. 
    " [& b2 C3 }2 o( |
30. 4、家具家私
    & r, D' ~+ A9 R: c* P
31. 4.1、更衣柜及锁具 40元/m2
    
32. 4.2、足疗家具6元/m2
    2 |8 {* b6 A" D: u" h" B
33. 4.3、客房家具80元/m2
    
34. 4.4、定制家具5元/m2
    , c; ?7 c/ E* _2 x$ z' h
35. 4.5、厨房家具5元/m2
    
36. 4.6、办公家具2元/m2
    
37. 
    
38. 小计138元/m2
    
39. 
    6 t: }4 c# F# Z, n) C, D
40. 5、装饰主材
    * E! [" L" }' K! q7 N% ^- q1 M1 Q( C
41. 5.1、石材瓷砖100元/m2
    ; m9 b) U! I" K
42. 5.2、洁具20元/m2
    1 J8 U. L. M5 f: Z( ?
43. 5.3、灯具5元/m2
    
44. 5.4、电工电料4元/m2
    
45. 
    3 F5 b/ R8 P( C' [( B" f( e
46. 小计：129元/m2
    0 G1 L0 D; L% C) f# |2 }/ F0 a$ Q, Q
47. 
    ( e& l( T: W( w
48. 6、形象工程
    
49. 6.1、外门头 60元/m2
    
50. 6.2、导视系统 15元/m2
    
51. 
    
52. 小计：75元/m2
    & s7 o8 }" o. \2 X* \* ]3 g3 s
53. 
    
54. 7、装修装饰
    
55. 7.1、室内装饰620元/m2
    
56. 7.2、室外工程20元/m2
    
57. 7.3、室内环境软装80元/m2
    
58. 7.3、玻璃幕墙改造0元
    
59. 小计：720元
    . |3 g1 l$ s0 [) u  |$ B7 i
60. 
    
61. 固定资产投资合计1933元/m2
    - e$ f" y( z0 x3 f  S! r( ]
62. 
    8 r! y) p' _/ q; j+ [
63. 【项目规模】
    9 C/ b8 x7 g; {  g( z
64. 经营面积：7500m2
    
65. 固定资产投资累计1933*7500=14497500元
    9 K1 s( f7 F. {5 W( k0 g; ]; C8 q; D
66. 约1450万。

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2

项目筹办经费

1. 一、日用品
   / p" p8 L, W9 u4 `6 _; ~; u! x0 Z  M
2. 1、浴服：20万
   * o1 u; G: V' e8 }- j1 ^1 \6 q$ X# C
3. 2、毛巾浴巾：20万
   
4. 3、日化：5万
   # \% }: R7 P1 f; ]8 v
5. 4、日用：5万
   
6. 5、其他2万
     n* E# o: r  k( D; |
7. 小计：52万
   
8. 二、团队建设
   
9. 1、员工招聘：2万
   % y2 I( Z7 ?% Y. f$ v3 ~
10. 2、员工培训：2万
    ' Y$ ]. F  y" |' D/ l7 R
11. 3、员工宿舍租赁：6万
    
12. 4、开业前员工工资、食宿：30万
    6 O1 g. d+ W, V0 D5 T
13. 5、第三方培训：0
    3 \' P0 i$ X# ~5 l, d
14. 小计：40万
    % n$ R" ~! X: p. d+ v/ g
15. 三、营销
    
16. 1、营销工具网站、微博、公众微信等1万
    9 y% A7 z6 N4 b5 D+ h2 L0 |; E  u  Z# B
17. 2、广告投放3万
    
18. 3、第三方渠道建设1万
    
19. 4、不可预计1万
    5 I2 i8 K# r* G2 E2 f9 J
20. 小计：6万
    $ T. \1 a& g6 R, M) n" b
21. 四、其他
    # }; Z( B. S: ?
22. 1、花卉租摆1万
    " P# e/ h& f9 O4 r
23. 2、临时人工1万
    * B; B3 s. g5 y- `& c% a0 h8 k4 ?
24. 小计2万
    
25. 总计费用:100万
    
26. 
    5 f$ ~' n! Z$ L9 u0 D+ |' B

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3

运营成本分析

1. 以7500m2计算，每天接待1000人计算(计划值，其中400名是固化的会员，无论是否来，都列入平均值)
   
2. 
   4 b  d5 k' {8 Z) E. t, [
3. 1、能源成本
   
4. 1.1、水费
   
5. 总用水量：1000人*0.12吨/人=120吨
   
6. 其中热水：80吨，冷水40吨
   
7. 热水加热成本（10℃-42℃，天然气）
   
8. 80吨*13.5元/吨=1080元
   , U0 r* i+ j5 G% F' ]
9. 120吨水*4元/吨=480元(实际水费远比这个高，采用买水等方案)
   
10. 综合用水成本为1560元
    
11. 1.2、电费
    ; c4 G9 {1 t. y! L: O6 R' G/ ?
12. 1.2.1、制冷高峰季
    ; e/ x. L3 k; J
13. 60w/m2*7500m2*6小时*40%用电区域的比例*1元/kwh=1080元
    
14. 无制冷季
    
15. 0
    
16. 全年综合平均
    
17. 1080*30%=324元
    $ R0 y3 [0 Y, h; l
18. 1.2.2、照明电
    7 S6 x3 Z6 N8 N; h
19. 10w/m2*7500m2*6小时*0.3照明区域比例*1元/kwh=27元
    
20. 1.2.3、设备电
    
21. 12kw*10h*1元/kwh=120元
    ( Y2 R, }* V6 V5 W2 D
22. 1.2.4、厨房电
    
23. 15.0元
    
24. 1.2.5、办公电
    
25. 12.0元
    
26. 1.2.6、汗蒸幕用电
    2 Q  D" C9 f# ^, F- O4 u$ }: u
27. 200w/m2*100m2*8小时*1元/kwh=160.0元
    
28. 用电综合成本658元/天
    
29. 1.3、采暖成（室内恒温、地面在夏季也要加温）
    
30. 无论采用何种采暖方式，加热成本大致相同。
    
31. 以市政供暖为例，4个月供暖季节，40元/m2，而我们需要有供暖6个月(实际为10个月，夏季供暖只为了地面不凉)
    
32. 40元/4*6*7500m2/365天=1232.8元
    
33. 综上所述：1200名客人综合能源成本为1232.8+658+1560=3450.8元
    
34. 2、人工成本
    
35. 以典型新休闲浴场管理组织架构
    $ _5 R" e9 _0 F
36. 两班倒，共需要120人，每人每天人力成本100元，
    - E$ i& O  w2 W
37. 则需要12000元
    / c2 s! `( o# `6 l5 C# M
38. 3、运营成本
    , x8 d: _: r+ _- I6 t: R
39. 3.1、运营成本主要为低值日耗
    
40. 洗发膏洗发水、布草二次洗涤、
    , f. o4 `6 N" ~& Y
41. 暂以4元为例，每天成本为4000元
    , c/ R1 @0 Q9 o7 r7 V( h0 S
42. 4、物管成本
    
43. 主要是指物业管理费，假如每月0.6元，每天0.02元/m2
    # G$ f! m& T6 B7 }% b5 V
44. 物管成本为150元/天
    # |3 @7 g' b+ ]& C- j  b' v1 N
45. 5、营销成本
    ) v- E0 b, G3 [  f' g, {; t
46. 可忽略为0
    ' J! q  b! }5 J5 k
47. 6、房租成本
    
48. 1.2元/m2/天
    3 {1 x2 ~& m( |
49. 每天房租成本为9000元
    
50. 综合成本为
    
51. 房租9000+物管150+运营4000+能耗3450.8+人工12000
    6 J$ w* J6 I" i4 m3 @" |% V
52. =28600.8元

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经济收益分析

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投资收益分析

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# {/ q! \' \0 F; \% e' |

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