共包括五部分+ J/ x3 r" f" T
1、固定资产投资概算
/ c L% g4 g, \! d8 _; G2、项目筹办经费! F$ I( |& Y$ [* U, P8 U
3、运营成本分析
6 x7 O* q% t1 O, }* k! s6 _4、经济收益评估
6 z4 g2 q4 S$ |4 L5、投资收益分析: h1 f' _- z4 h# ]- I; U a* l
! Y6 Q) } o- a7 Q2 e% Y1 0 r% H) W x2 Y B6 c) `& Q6 u
固定资产投资概算 / x" T) y! r- j6 x% z' ~
- b1 _% e4 X' t D2 `% J
( i& j1 k5 l2 k+ {9 F+ J- 1、设备配套
; n$ W. k* u, V - 1.1、空调系统 180元/m2$ z. m8 t7 }- Q" v; s- k" u. X* [
- 1.2、二次消防100元/m2
; h% l9 _8 v9 I% [2 @ - 1.3、新排风60元/m2. B: A% ]- D: Q7 K! K
- 1.4、洗浴设备及安装60元/m2
) p+ I* o& r5 C, d2 y+ c - 1.5、锅炉水箱及安装55元/m2
4 j, `6 o# E3 B1 | - 1.6、厨房配套设备5元/m25 o' P' U# n. @3 t8 \. w, @
- 1.7、桑拿房及设备16元/m2& ?. O: I6 B* `" e+ W1 `
- 1.8、汗蒸幕及设备60元/m2& A; o9 K6 o8 ^) \" n' `) j
- 1.9、影视设备4元/m25 F' w1 @5 M( X% b
- + P: @# u2 e5 \+ z4 L( e
- 小计540元/m2/ G- P1 k0 G/ E4 {8 Q
-
# z5 N: A9 b& [ R7 x9 a% } - 2、隐蔽工程 Z3 L# ~( }. a! c* p0 v0 n
- 2.1、水路改造60元/m2
9 v: F* j6 b9 _" \, L5 C, g4 D5 Y - 2.2、电路改造80元/m2* K2 G/ J3 y, \3 D, M5 Z7 \! Y; E
- 2.3、安防监控15元/m2
3 A2 o7 |- i! v4 B - 2.4、收费系统及设备10元/m2+ d" r! v" e: S% m0 l$ g
- 2.5、防水工程16元/m2' v, _# E; _7 o
-
, \6 X1 J9 j2 K1 v( |0 s! c1 r - 小计181元/m2$ i) S7 c/ c+ O7 G! [+ l
- $ E: t3 o5 V, Z4 | [7 C1 U
- 3、二次结构$ l6 X/ Q: b' @; l9 j+ E# x b
- 3.1、拆除及垃圾5元/m2
0 u& x3 \9 k# O& b& F6 @2 H3 @( q/ q - 3.2、二次结构120元/m2) m4 f- m# v- h. z" s9 R
- 3.3、浴池加固25元/m2$ P! G7 t v2 r$ b
-
! i9 I* G4 A3 z6 p4 } - 小计：150元/m26 i9 `5 @4 f( B0 ^) [8 l) \
- 0 W* T. E' n6 v- \8 }& g
- 4、家具家私: |2 k# H# a% f/ A8 N) o; x
- 4.1、更衣柜及锁具 40元/m2
+ [- B, j2 |) i - 4.2、足疗家具6元/m2
7 w# h# X x; S) v- L" E! W: s - 4.3、客房家具80元/m2
V0 S3 W) D3 H - 4.4、定制家具5元/m2
. S" }2 s" F' U: { - 4.5、厨房家具5元/m2% j+ F# A4 ]. } l! e2 K
- 4.6、办公家具2元/m2
3 b4 F! `: A6 |. k* d, L - # v# x3 n" [; p( u+ w9 T
- 小计138元/m20 | k6 |5 r% X0 b# i6 n
-
/ y* x: O* Z- B - 5、装饰主材0 {9 y# }0 H( L. G! E8 j
- 5.1、石材瓷砖100元/m2
C e. V: D$ M - 5.2、洁具20元/m2
+ u1 z* I2 ^% D+ C8 R1 i4 i - 5.3、灯具5元/m2
3 P* z- z8 z. q; o) Q. X - 5.4、电工电料4元/m2
! E$ \7 ~0 E( A) L$ r! f9 U -
# s. V+ V0 X: w3 ~1 ? - 小计：129元/m2+ l7 @0 a; u3 S. t$ n* _$ U. W$ S ?# z
- 2 P n" i3 n6 p G2 N( A
- 6、形象工程
6 g9 q0 R1 O( {2 D) x! Q) y1 g - 6.1、外门头 60元/m2
, s e" V4 _5 w7 I- y; i - 6.2、导视系统 15元/m2
. k/ b1 S# P3 a7 D7 e6 m/ J -
& s9 I- s- p) K$ L - 小计：75元/m2
7 s! q/ u6 ~; Y4 \, H; g! p -
1 P& r% s7 i3 }; h" f" Q - 7、装修装饰
( R) i7 F% {2 a# u6 M6 l1 e4 J! ? - 7.1、室内装饰620元/m28 Q) l" r, m! U& I; A9 Q3 [
- 7.2、室外工程20元/m2
# o& _( u3 E8 @. m - 7.3、室内环境软装80元/m29 x7 r* P5 f, N
- 7.3、玻璃幕墙改造0元3 z: G6 I C* \# m% G* `3 y
- 小计：720元4 W1 \3 H. y- Q9 k9 J2 G
- 6 x( J) m% E' L! u+ a
- 固定资产投资合计1933元/m2
. t9 S, m7 x. u: t A/ A6 ~+ B' h3 @ -
& `( w0 `" P8 Y. L( ^ - 【项目规模】6 z2 e' O4 V+ G: J6 G9 d
- 经营面积：7500m24 h6 c7 X/ N* b- `: j
- 固定资产投资累计1933*7500=14497500元9 D' S7 l: P0 {9 ?. k. |# V
- 约1450万。
8 p: C6 v' ?/ C, R' {+ e
2 项目筹办经费 - 一、日用品
- z& p5 |9 m' P% c$ r - 1、浴服：20万. _9 R0 u2 e# C* n$ B' f8 v
- 2、毛巾浴巾：20万
8 B% ~* B) t1 g) ], C( w - 3、日化：5万 l, l1 `& P' w$ d- ?+ @" m b
- 4、日用：5万2 E: A7 ~+ U) G( G% Q9 }
- 5、其他2万: `0 w1 b& `+ L: r
- 小计：52万
, [$ U8 n4 s. m - 二、团队建设/ o/ H% Y C: {: B( c1 F; p6 O
- 1、员工招聘：2万
3 G& f; y B& Z7 v6 P9 Y$ [; E7 [ - 2、员工培训：2万
: Y8 ?% f9 G' V- n; A* p, H9 K. f - 3、员工宿舍租赁：6万/ k# T& M; K' Z$ v. P6 l
- 4、开业前员工工资、食宿：30万! Q9 `+ q' j6 x1 o8 e2 x1 }, n
- 5、第三方培训：09 K8 S! T& `* _5 K4 m. ]( y
- 小计：40万
' N9 {% f( u$ X0 ~; w% u7 E - 三、营销* A- V7 Y; T" f3 U( F0 {
- 1、营销工具网站、微博、公众微信等1万
3 ]- J& z2 p6 {; N+ e8 c* F - 2、广告投放3万. E( ~7 y" p0 H2 c+ M
- 3、第三方渠道建设1万# c" @. {' E* z# a1 G! N
- 4、不可预计1万$ i6 Z9 X0 ]) r2 S
- 小计：6万
7 m( J! n" ~: ?' u+ P - 四、其他3 s/ q8 V* i& H
- 1、花卉租摆1万
$ y8 C$ C0 ]2 A - 2、临时人工1万
# b: Y$ D3 U1 c8 c1 X4 y6 Y! k - 小计2万! T$ q& {. V) J3 m3 l0 j0 B- o
- 总计费用:100万
8 v7 N/ [: H" V; U7 t, H2 [ - L- ]; z& V9 T2 e O8 Y
3 运营成本分析 - 以7500m2计算，每天接待1000人计算(计划值，其中400名是固化的会员，无论是否来，都列入平均值) J0 P9 o; Y/ }: ]% k: x
# W. q8 _# X% m- 1、能源成本
0 K5 d8 _; `2 h& f+ F& I6 d6 ` - 1.1、水费
) H, ?1 P; N. {# V; b" M8 t0 T - 总用水量：1000人*0.12吨/人=120吨
- j8 _, F" V; C6 Z - 其中热水：80吨，冷水40吨
# T! j8 O( H9 {* l - 热水加热成本（10℃-42℃，天然气）5 u1 u+ N+ a2 J( e+ N6 @4 j z
- 80吨*13.5元/吨=1080元
" T" S" H" z; l3 G: t; e - 120吨水*4元/吨=480元(实际水费远比这个高，采用买水等方案); l4 H3 F$ w' ?% H. ?1 g% w
- 综合用水成本为1560元8 H5 L( ], \$ O% l C" c% i
- 1.2、电费, n4 C4 {/ V- o" }0 S
- 1.2.1、制冷高峰季
2 X. s- ]6 Y9 C( W - 60w/m2*7500m2*6小时*40%用电区域的比例*1元/kwh=1080元
. ~& N8 D% b# q& l - 无制冷季/ I, c5 _9 X# C. _
- 0
$ u2 d* E, ~* ]: j( V& H& K3 ^ - 全年综合平均: L" u/ e* G5 M
- 1080*30%=324元
- ~: }* N, u3 I! ?9 O# r7 Z - 1.2.2、照明电9 k6 _* q$ J8 j1 C
- 10w/m2*7500m2*6小时*0.3照明区域比例*1元/kwh=27元+ [0 Y2 s# o& {0 X+ [4 |. P
- 1.2.3、设备电: Q. q1 @, ?1 M% T) h6 k+ V) a
- 12kw*10h*1元/kwh=120元
$ k- x. E. Z5 W3 y0 u I - 1.2.4、厨房电1 u) L2 t) |+ ]; E' u2 L
- 15.0元1 }& E. j! ]3 T# H7 V8 V* q
- 1.2.5、办公电+ g( Y2 i. @5 g* O/ U; N# s& p2 T
- 12.0元
4 F- ^2 i% h4 f" R - 1.2.6、汗蒸幕用电* l9 m' N6 `! K
- 200w/m2*100m2*8小时*1元/kwh=160.0元
$ }8 l8 I. X5 i3 p1 @ - 用电综合成本658元/天
! t0 U, D% d3 b; N6 [ - 1.3、采暖成（室内恒温、地面在夏季也要加温）
+ G8 C- y$ s1 L Z: M7 r - 无论采用何种采暖方式，加热成本大致相同。
( H4 H( k* |7 G: m - 以市政供暖为例，4个月供暖季节，40元/m2，而我们需要有供暖6个月(实际为10个月，夏季供暖只为了地面不凉)3 G/ O. n; O" g+ i4 l- q+ Y+ {- Y
- 40元/4*6*7500m2/365天=1232.8元
x2 } L0 q8 S6 c& `& ~2 A% W - 综上所述：1200名客人综合能源成本为1232.8+658+1560=3450.8元1 g% B! ?$ J' I: w) t4 l# m' Q' g2 X
- 2、人工成本& Y0 W3 d2 J% l. v
- 以典型新休闲浴场管理组织架构
* ]8 q# Y/ k4 ^ - 两班倒，共需要120人，每人每天人力成本100元，
8 w! s9 L S ^+ V$ K - 则需要12000元; z( n) S& w/ {8 V) w" C
- 3、运营成本; Y. P; D" y+ c7 N
- 3.1、运营成本主要为低值日耗
: {$ a+ r% W4 k - 洗发膏洗发水、布草二次洗涤、, Q" X- J* Z6 t+ U+ D1 ~
- 暂以4元为例，每天成本为4000元( x% F0 g* g; e8 O& A$ o/ W
- 4、物管成本
4 g2 j+ T0 a. C* E) n - 主要是指物业管理费，假如每月0.6元，每天0.02元/m2
" M0 o% I% s3 J! P - 物管成本为150元/天0 E2 c! m3 N9 J. R, V: C3 b6 R
- 5、营销成本
: J$ w( B3 V s - 可忽略为0
4 o: v; q- {+ l1 T - 6、房租成本
9 f- r+ O* j# w8 B9 z# k+ e - 1.2元/m2/天2 U% N3 W1 t) d+ F; ?9 K5 ?8 _
- 每天房租成本为9000元
# I) y, V& ], o1 @1 p( x7 v - 综合成本为
) j' _" v; z" F2 |' I9 z/ m& P - 房租9000+物管150+运营4000+能耗3450.8+人工120008 x+ Y$ m2 X* T, m
- =28600.8元
4 经济收益分析 5 投资收益分析
/ ?: z1 b- G4 o! C( U- b' S
$ }- x. A, r* K/ g5 b# P' e5 p
" ~+ S5 \" N, M: Y( h0 e
6 {7 \- t6 `8 C" l
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