洗浴投资的10条门规

壹
4 [6 r- {+ k8 _' m, ~0 m. u7 t, g7 ~不与趋势为敌
洗浴行业的稳健发展
  U& R: q- K+ J: a3 a3 f离不开政策、经济、市场、人才、资本等发展环境和条件，
洞悉趋势，把握契机，
才是成功投资的前提。
6 Z  Z( g1 G, X9 T9 F2 F3 V1、政策环境
涉黄等违法成本越来越高，公款奢侈消费基本消失认清形势，改变思路，迅速转型，寻找新的商机。
& H, z/ Y. p% V+ m9 s+ V2、经济发展
* Y6 b1 `' w7 p1 X/ S; s中产消费是最大市场，家庭消费是顶梁柱。但这些都离不开经济的全面发展。
3、产业革新
产品拓展、管理创新、服务升级是大势所趋
' w: Z+ c3 e, ?8 L; M) H4、市场需求
! \9 }; N- M) Y7 |  G压力、兴趣、交际、儿女、教育、差旅成为浴场消费的源动力。
% r- t  ^: m, t$ {" Z5、资本驱动
  g4 K+ {. a' L低风险，稳定现金流，等优点吸引了资本角逐洗浴行业投资。
9 n" v! e9 P7 T, h( z
' R6 d5 t( |( L$ ]贰
拥抱市场红利
5 [2 C! q+ q$ Z) V这一轮的洗浴行业发展契机，最大的红利是消费人口增长。
原来只满足5%有钱人的洗浴会所，转型为满足80%中产休闲生活消费的室内公园。
4 z. `5 Z% l  m4 I8 n消费人群爆增16倍，想不火都难。
正因为如此，我们在项目的定位时，首先应考虑大客户的消费诉求。
) m' f" z- }9 D% E而不是削尖了脑袋非要做高端客户的生意。
7 G" \% C6 J) Z/ i: ?: Z& f他有钱没钱，和你真的没啥关系。
' w8 M! C+ Q0 u8 _3 D* f马云够有钱的吧，会到你的店里消费吗
: F$ |5 u' O( D6 o2 Y# w还是实事求是，想想谁最可能到你的店里消费吧。
6 U- f9 s# I7 E5 O

6 g6 w% w3 v2 N7 g- V& v* c! a叁
+ p' z1 P& c7 L$ b! x  ~- z+ O产业升级
门票、餐饮、按摩，传统的经营模式早已不能满足今天的客户需要。
我们不能再拿十几年前的摩托罗拉BP机面对今天的消费者。
产业升级、服务更新迭代，产业结构调整，
  y( M, [) u8 A% f; s+ ^# ^这些你必须要懂。

. j! H! n9 ^3 ^2 v  z% A肆
选址是福利
' h2 S; P9 q2 P0 U- t浴场的选址不见得都要市中心。
. K4 B; ?8 ^2 V7 ?8 M% l要么人口聚集地，要么价格洼地，要么发展潜力。
总得占住一条。
因为租金是最大的刚性成本，一旦开始，回不了头。
& W) _+ g3 ]! v& `不像人力、能源都有弹性。
培哲设计顾问，提供项目选址分析和投资顾问服务
有意可致电159.21654321垂询。
* j! n1 Y# j+ d( h0 ?$ E& J% n
. M: I: e; Y5 S, g" O伍
客群分析
对于规模浴场，这一点比做什么装修风格更重要。
举个简单的例子，某二线城市万达CBD商圈，周边三公里内有职业白领超十万。
( A  J# P7 J2 S5 L0 O本可以走文艺范儿、小资款，知性、休闲秀的主基调
做成类星巴克或田园风格，即便你做成民族风情都不跑偏
守着这么好的资源，却非要定位成高端店。
6 d/ n* L, v7 E' i( N/ b做成中式轻奢风格。结果呢，期望的高端客户不来，白领客户没兴趣。
; L, R' l) u7 x& X. G: g7 f7 B2 L多花了一千多万，捧着金饭碗，生意惨淡。

, a& c# ~4 R% K$ U( o$ ^0 O项目要接地气，首先要做客群分析，要赚谁的钱，放弃谁的生意。
. J* Y. j. B4 {8 z  V  X' R* `其次是消费文化，包括消费习惯，产品认知，消费体验等要做透。

; b; W6 ^7 J/ u5 e; E- B' k# o" @# X陆
" \) R1 Q  @! ^* ~设计是发动机

6 ?1 z  V9 g+ W2 D$ y- U1、设计不是包袱，反而是经营的发动机，开业后的运营全靠设计规划和经营筹划。
2、项目的设计不单单是装修设计，更要包括经营筹划和消费体验。
; `- }3 s  T! o  t  w3、重设计，轻投资。这是大势所趋。
2 a- h4 F' ~: }$ v6 _- M
柒
1 Z% Y" J# r2 y% R/ Z+ b7 F+ ?消费升级是源动力
( l7 \- N1 M# [" e( o* T* l这几年一直提消费升级。对此我不排斥，但也要辩证分析。
  h7 H. t4 c% e我总觉得，现阶段消费升级是伪命题。
1 ^: X# V- B' Q' r( m  E2 m3 a一方面我们的主要客户是中产阶层
# P4 L- M4 u" M中产阶层的消费潜能早已被购房吞噬殆尽，
" A  T* m- ?# [5 F: M7 S即便有剩余，也被教育、医疗薅了羊毛。
所剩的那点消费潜能，分配到浴场消费已经不多。
所谓消费升级，最大的升级表现形式就产品的多样性和创新性。
  t* I  m1 T9 y" W: Y7 z( p通过产品的增加吸引消费，
通过创新性的产品拉动消费。
当然了，这些年我一直在孜孜不断的做消费升级
" z8 _. V8 V4 q- l. U% g8 q武侠主题乐园
唐朝生活馆
+ k1 s* z. U0 ?* {, l* B9 o1 p等都是消费我公司研发的落地产品。
捌
消费大数据
不完全数据综合分析
1、35岁以下年轻人占总消费人群的70%，经济发达城市比例更高；
2、周一到周五男士是消费主力；节假日女人和孩子是绝对主力；
3、沐浴消费比重越轻，生意越兴隆；
  k0 F" V! ~8 ?% k! k4、女性客户比例50%强，经济越发达城市比例越高；
, ]; q2 Q+ Q& f7 l5 C5、门票消费仍然占消费结构的30%强；
1 c+ z: r; [$ m0 \' N  b4 y6、北方搓澡消费比重甚至超过了按摩和足疗；
  P& G6 p0 A- Y/ K. O7、茶饮消费能占到10%以上，爆款的米露单品单店单天超15000元；
7 I$ k7 A* t* s2 y: j. f+ t# {8、大额会员充值积极性越来越小，小额单充很受欢迎；
9、OTA消费占门票消费的4成以上，不可小觑；
; D7 @/ e9 h& Z6 j  y3 W) _10、小浴场在于便捷性，大浴场在于营造消费场景。
: I) W! Y9 m/ B* R11、没有产品创新做支撑，现在浴场走不远，走不长。

6 h$ a9 N3 {: V9 \) b" x; [
玖
2 b1 r8 X( `/ I+ |要么第一，要么唯一
能不能投资，看的是供需关系。
. k" Q( ^* A0 T0 p- }* F如果当地就你一家，在县城也没关系。
如果满大街都是浴场，你就是在上海，在纽约，
不赚钱也没有意义。
要么第一，要么唯一
& W: {% D+ P  E- S6 C% V把握市场先机，才能生生不息。
最常见的问题，
2 w: |$ f  o% z% u* |# x2 k1、穿新衣走老路。
新开的浴场，却还在照搬以前的老路。
这样的案例屡见不鲜。
+ l( Q; q) \3 i2、城市套路深
总觉得大城市人口多，机会多，钱多。
) l5 f( |( ?' M  V8 a9 \+ a" ?其实不然，大城市能不能做要看资源分配。
比如沈阳，人口800万，浴场3000家。
+ ?" k! P# \& c3 `! M# H还不如在县城，稳稳当当，没压力，没竞争
4 r; M2 t8 s0 P. I" f" O日子要滋润的多。
' @' h* S+ Q' t( `; h1 V' C, q! z3、要学山大王
不要好高骛远，要扎根当地，开发现有资源，做当地市场的王者。
( S6 e& T6 F# C' Y7 G9 G很多城市里都有成功的案例，这里不再一一列举。
他们普遍并不是高大上，但却牢牢占据了当地的消费市场。
俨然当地市场的山大王。
  q- H6 N; f) S2 @- W
拾
! @6 f. ~$ m; j( L/ j轻投资，重运营
多投入1000万，连个响声都听不见。
但要赚回这1000万，可就难了去了。
9 K, {7 n: j) H  X  f再者现在的洗浴消费模式本质上是快速消费模式。
如果不是自己的房子，那就尽可能少些投入，早产出，多收益。
9 ]/ M! N' u" P把功夫下在产品开发和运营策划上，能够收到事半功倍的效果图。
: E: f2 F- n. U1 w3 n  h何乐而不为呢。
当然了，这需要设计师和经营者的配合与紧密协作。
比如我设计的唐朝生活馆的运营模式，就对经营团队的运营能力，产品开发能力、管理水平提出了很高的要求。
4 Q: I. z# X! i/ h7 }5 {# \这就好比：以前开电瓶车，能认识红绿灯，手脚灵便即可。
$ Z' W  r; `, \$ S2 o0 l+ _现在是专业赛道开赛车，对司机的要求自然要求高了很多。
9 \' \& D) m6 [  F0 m, f9 c" v
插播广告。
! I) z+ A+ W$ Z1 a! k8 b/ g0 _# ^培哲设计顾问
; |$ h( s" Y; k  r9 u* kwww.peizhe.com
+ Q8 ?; P3 z! n& S1 K! a洗浴温泉全程服务商
7 j" y' y- l7 X) g- Z$ c5 o. q

( o/ d9 |' E1 h




( R; {! G+ K% F2 I

# u6 N$ l! _, s; h' l
# ?: G, {/ _/ U1 v% y
5 T7 c, ]3 b2 D8 e
7 v# J0 c( o" F