朋友准备做一个大店的店总，踌躇满志，多次诚邀请我去给他的项目把把关。听完投资方热情洋溢的介绍，现场走了一圈，审视了一番布局。
6 f/ v) A6 E# r" y/ {8 p# \$ n6 ^甲方董事长想听听我的观感
$ T- d) w& x% e8 l) z# t& }$ x: h6 }思索再三，我还是说了实话- k7 Z5 O1 U9 p! A5 F' X1 l8 q
“很抱歉，这个店开业就亏”
+ U' _& y9 r. N- r$ K时至今日，我已经不记的当时的尴尬，- W9 @3 d# L7 O) n, n% F
只是甲方董事长连饭都没请我，就把我打发了。6 w5 ^0 t# I6 h3 M( X2 O
……
( A: \. m. J% m% p" D( i7 s无语，但心安。
) V. W, W: x. _! T. T+ ?( I# o* a- \. v& B
壹5 G s8 l d# y- [1 S% l
成本
7 m; G$ }" V3 W4 e: ^对于超过10000m2项目，鲜有人算运营成本。
( Z$ J' J* E( n$ g; l7 w% X8 T房租，即便自己的，按2元/m2/天。
5 x: f4 F% @9 c: `4 l人工成本，2元/m2/天
( c! D: g1 h6 C: q8 ?$ [水电能耗，1元/m2/天
, ]3 J; ^. q! s3 {日耗品，0.5元/m2/天" O2 D/ G" h9 I% o7 @* c) U0 A
小计，5.5万元。: B" m. Y- g6 x) O; h: A/ ?, c: d9 |
如果门票按55元计，每天需要1000人才能维持成本。
0 V, O! B- `7 J2 j0 D( n. x4 h$ W! E' j8 D
贰
- r; Z& _5 \( u. Q9 Y服务; O. n* E/ m W, \/ y5 q
洗浴项目不是按大小个儿收费的。! E) `( S$ }/ X! R5 V7 L
你规模增大一倍，门票并不能增加，
1 G* Q" v7 G( x里面的服务内容也并不会因为规模增大了，足疗就从100涨到200了。
9 k; n; N M5 x& I/ x关键还是靠服务的多样性和产品的丰富性赚钱。1 M4 c/ H8 ?+ S" S% Y6 o r
但是我见很多的浴场，就是一个大号的澡堂子。5 s2 J# R: A% U
服务空心化非常严重。& a6 ^& L+ ^5 B, u; t/ j/ p5 j( s
就以上面提到的浴场，拿了4000m2一整层做了十几种汤池，
+ y1 ?& b2 r t6 g' p1 G, m我问甲方，这层的赢利点在哪儿
/ r0 r) I3 g+ N5 O" i) |5 ^甲方无言以对。: w) C, j) N; c2 i
更可怕的是，很多浴场的规划只是在传统的浴场基础上放大。
. j- I9 A' I) Q9 M! {; F; f5 ^或者简单的叠加。不是规模大吗，( C( z/ X, E# b: a
哪就增加房间数量。
* E- Y& S3 p$ a8 ^0 S# E: U或者原来40m2的泡池，改成100m2
3 `4 M5 P2 _; d7 t好好的项目就这样被设计师糟蹋了
; g: ^" Y% G/ N我自己总结了110多种设计陷阱，# t5 p: K1 K3 }( y" s
只可惜，我不能分享给大家。
x! r8 J/ y3 i2 Y+ W
" @) p. I3 P" S6 z1 ^9 h叁
7 d P$ @% @, ~4 q" R6 l# r经营
9 X1 y% J! O2 p: g) N4 b2 y对于所有的浴场，难题有三个- J: g, ~5 Q" H) ~4 y
1、如何吸引更多人来
& W9 O9 o ^7 o0 W' k' _" V# h2、如何让客人乐意花钱9 e7 |7 D1 h5 i& K
3、如何节能增效
# R0 A: h. \! b8 q但是遗憾的是，我们今天所建的浴场，大多一个模子。
) j9 Q# A( l* F3 ^4 u& y" c. L同样的蒙古包，同样的凉亭，同样的窑洞，同样的…… l! h" r) z/ S g* T9 f2 l
家家一个样，天天一个样
: h8 L1 j, h6 _$ @/ ?( z& ~洗浴消费不是刚需，这样的浴场来一次就不新鲜了。
# y+ f6 |5 m! v, k% j8 P想想看，你要花多少心思，才能多吸引一个人进来消费。
% F P; z1 R; S! Q6 T; `肆4 I& }" K2 b+ I! m' o& y
主题
! u- h6 V1 `0 e" X+ o) W
3 D) I3 l8 x+ f* U% X
8 ?2 B& b8 M* [5 B6 H- X) G正是因为服务空心化、降低拓客成本，拉动消费等原因。 O4 Z3 ]' ], \# x
我们才做了主题浴场
* ^6 w/ W. l; ]8 O8 j* n+ B比如武侠主题乐园( i& `5 e& e) D( E
比如唐朝生活馆- U' x' f( n Q% x" ?) E. O L
比如健康公社$ Y, V+ j- p4 P1 V
我们的目的，一是要独树一帜的主题定位，降低营销成本，吸引更多客流7 W6 w3 N9 g- J2 ]+ U9 y
二是消费场景的营造，增加消费动力。1 }4 I2 J# v" U4 t# d2 F9 t
三是场景互动，客人之间互动，客人与服务互动等多维互动方式，增强客户体验。
, A- g4 L/ z9 [. u; W# {, c具体详见我的武侠主题乐园和唐朝生活馆的介绍。
7 [0 w+ i( ] p7 I$ ]; y/ H9 o, G: c. z3 T C6 s7 h- E, q3 z* p: T7 k- D; C& n+ ?
伍1 t3 H5 I4 e8 z- h4 h5 M
产业# t& a, J2 z- j0 A% M
对于大浴场，如果想不亏钱。
' w" E( Q( B1 P% Q一是经营上下功夫。% H1 w7 ]. V. |/ P0 u+ k" h! `
二是权益开发。就是把股权、经营权卖掉，或着市场众筹资金进来。通过股权、经营权溢价赚钱。
T. T" Q/ f* b$ ?7 {$ d: w: q三是产业经营。; h7 Y+ t& Y4 _/ k& N1 v
羊毛出在猪身上，牛买单。% j9 R# M0 |3 Q' C$ d8 n6 F
好比郭鹤年在山东曲阜开香格里拉酒店，怎么算都亏钱。
8 I) e; ~- t& d1 u6 C# B但土地赚钱，另外，因为和曲阜孔子文化的合作开发。又可以从文化开发上赚钱。
" i1 d6 \ _1 Z% _# h! R/ \' P不管哪种方案，浴场，尤其是上万平的浴场。
, ^" ?- N2 v' ~# h, }一定要做好可行性分析，再做装修设计。4 _3 e. a: p% f" R. J
% d x; O. t# W
& ]2 P4 w' t* s/ O3 |3 K |
