朋友准备做一个大店的店总，踌躇满志，多次诚邀请我去给他的项目把把关。听完投资方热情洋溢的介绍，现场走了一圈，审视了一番布局。
$ k4 ^' {+ D: m( Q1 E+ T( b, x甲方董事长想听听我的观感2 P8 a) i. ~" e$ X- y' ^: Z8 d$ x
思索再三，我还是说了实话 n6 K; h# x/ T K/ C
“很抱歉，这个店开业就亏”
8 j9 S: B- }% ]1 k, v9 T7 h时至今日，我已经不记的当时的尴尬，
! Y& l* k/ b" K1 s& W9 r/ r只是甲方董事长连饭都没请我，就把我打发了。
3 I. K+ n% D# v, U6 z/ P……
7 i4 }" f2 D& t g9 ~% \ C无语，但心安。
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壹/ p" }: j5 R" P( t" v
成本4 P6 V# S: y4 L
对于超过10000m2项目，鲜有人算运营成本。
" a) n+ m- t/ p7 @) l房租，即便自己的，按2元/m2/天。6 C1 X% P3 C) t* h5 t% W
人工成本，2元/m2/天
" Q8 ?( D" W R+ g水电能耗，1元/m2/天+ ?' L/ [3 H& q& c6 R
日耗品，0.5元/m2/天8 r; n0 z$ N r9 m4 \! v; M" G. I
小计，5.5万元。
6 T' ?" L# a( k: y: f, q7 W8 n" z如果门票按55元计，每天需要1000人才能维持成本。
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4 O. z; }# ]" o服务5 w5 y1 q) x+ W! y
洗浴项目不是按大小个儿收费的。
8 }5 e0 Q+ Q6 H$ `# v# d你规模增大一倍，门票并不能增加，/ N6 x# x5 l+ x# v8 n
里面的服务内容也并不会因为规模增大了，足疗就从100涨到200了。# P! V) u6 O2 }' Z4 Z
关键还是靠服务的多样性和产品的丰富性赚钱。+ F* \) w( I- r
但是我见很多的浴场，就是一个大号的澡堂子。5 U8 l S. W. I+ r
服务空心化非常严重。
. ^/ v% d9 X& H( R4 i就以上面提到的浴场，拿了4000m2一整层做了十几种汤池，
, X5 c0 ^5 R2 U我问甲方，这层的赢利点在哪儿
8 P/ w. H. s0 B ^+ W甲方无言以对。/ q/ I4 Z) {6 A
更可怕的是，很多浴场的规划只是在传统的浴场基础上放大。) o- ?* ^! {' m- f2 N4 m
或者简单的叠加。不是规模大吗，
, K/ z. K T) ]' _4 g8 z哪就增加房间数量。
* Z w8 U9 U" ]. C$ _# z4 J或者原来40m2的泡池，改成100m25 Q. ^5 F1 \' b0 |
好好的项目就这样被设计师糟蹋了 i0 E% H+ l7 f3 f) W9 g8 [
我自己总结了110多种设计陷阱，. L7 q# t x- |, e
只可惜，我不能分享给大家。5 @! x' T0 z# b w) C
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3 Q- C& t4 A8 q1 L: }经营 p2 Z% X C q: z
对于所有的浴场，难题有三个- Q. U, ~& u4 v) b% w# {
1、如何吸引更多人来
/ l! I2 u% |. E: N% j$ {" H2、如何让客人乐意花钱( x* _, c+ F" |- R1 E, V3 L
3、如何节能增效; }; m" e4 a) u$ ~
但是遗憾的是，我们今天所建的浴场，大多一个模子。9 S8 t$ v- A5 v. }0 Z" D0 ^
同样的蒙古包，同样的凉亭，同样的窑洞，同样的……4 C+ T4 M: o+ e3 S$ z6 c- z- r- N
家家一个样，天天一个样
9 q; w5 i G- U8 z: d洗浴消费不是刚需，这样的浴场来一次就不新鲜了。
4 _& H: {0 v1 f6 \想想看，你要花多少心思，才能多吸引一个人进来消费。* m8 `& d" U# k3 ]( j( x t6 r
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主题& H0 E' e' |. ~ B+ p% H: p; G
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正是因为服务空心化、降低拓客成本，拉动消费等原因。; h; H, W0 C, M2 `2 d; U" |
我们才做了主题浴场
/ q0 W( K8 r4 S0 W比如武侠主题乐园: ^9 M- y2 Y- d0 N7 g
比如唐朝生活馆" _8 |! ]: u5 Y6 @5 _" g5 M
比如健康公社 G* S) n7 F0 \7 _
我们的目的，一是要独树一帜的主题定位，降低营销成本，吸引更多客流/ n4 U4 F2 Q, x$ v
二是消费场景的营造，增加消费动力。" Y6 _/ @& t/ a/ C0 U+ c) t; E
三是场景互动，客人之间互动，客人与服务互动等多维互动方式，增强客户体验。9 b' |' H8 Y" w$ t" Z; r
具体详见我的武侠主题乐园和唐朝生活馆的介绍。' S6 j; h$ L' _% l8 F
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伍8 v7 Q6 R \5 B$ F) t* }
产业9 q5 \6 ^ f% f% m0 c
对于大浴场，如果想不亏钱。
3 y0 U6 y: l* g一是经营上下功夫。
+ f6 r1 \7 Q- f) Z二是权益开发。就是把股权、经营权卖掉，或着市场众筹资金进来。通过股权、经营权溢价赚钱。' E3 `( |. e/ Y
三是产业经营。1 P3 J6 I+ h! r0 z
羊毛出在猪身上，牛买单。# W0 b. _$ c: ]0 o. `( B
好比郭鹤年在山东曲阜开香格里拉酒店，怎么算都亏钱。+ b/ p x9 |% i5 T& Q' \& o
但土地赚钱，另外，因为和曲阜孔子文化的合作开发。又可以从文化开发上赚钱。
- b/ V: O4 ~8 e% \' s不管哪种方案，浴场，尤其是上万平的浴场。' @* ]/ K6 T2 W& u2 v
一定要做好可行性分析，再做装修设计。
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