朋友准备做一个大店的店总，踌躇满志，多次诚邀请我去给他的项目把把关。听完投资方热情洋溢的介绍，现场走了一圈，审视了一番布局。
# w% ?' C7 R8 O& m, l1 u' H甲方董事长想听听我的观感# V1 z; X8 ]) V& w o% u
思索再三，我还是说了实话% S/ j. o2 x0 ]0 j# ]* m: `1 l
“很抱歉，这个店开业就亏”
1 |; t( Y0 x8 o& m7 z2 z$ [时至今日，我已经不记的当时的尴尬，
+ F+ R% R" `- k9 Z只是甲方董事长连饭都没请我，就把我打发了。
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无语，但心安。) L% B+ K; F9 b
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成本
' b+ u( k1 Y/ I" z) B* k对于超过10000m2项目，鲜有人算运营成本。7 B8 }" \) }+ X6 ?; q! L
房租，即便自己的，按2元/m2/天。3 u1 {* h6 k2 }- n
人工成本，2元/m2/天3 l9 ^& J8 c9 U
水电能耗，1元/m2/天* A& A, `" H/ G) A
日耗品，0.5元/m2/天
! ` F( B2 n' E- Q, V0 c9 I小计，5.5万元。' ^# I2 m9 F/ X7 P! s6 j% L
如果门票按55元计，每天需要1000人才能维持成本。' H* m, T& s* y; I2 q) a- H
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" m* x' I3 \$ F- X1 W, n* a服务. l: C4 o* j+ s& ?
洗浴项目不是按大小个儿收费的。: B4 o' U6 @3 r9 q& _* M
你规模增大一倍，门票并不能增加，" F, M' U" D! u6 z
里面的服务内容也并不会因为规模增大了，足疗就从100涨到200了。
+ `1 T/ S& g& c2 c# P关键还是靠服务的多样性和产品的丰富性赚钱。" O/ P# W a; ^ T7 M: k: ?
但是我见很多的浴场，就是一个大号的澡堂子。' |7 r8 H' i/ W% u
服务空心化非常严重。
$ e- ?# C* {( S3 n1 B2 J就以上面提到的浴场，拿了4000m2一整层做了十几种汤池，
- |0 {9 z8 x; y+ I2 s4 t1 x2 R/ X# |我问甲方，这层的赢利点在哪儿5 O1 a' n- `6 a3 v
甲方无言以对。
, c' I% z8 q9 k8 c更可怕的是，很多浴场的规划只是在传统的浴场基础上放大。
+ E- S: H2 d6 r: v4 G或者简单的叠加。不是规模大吗，
+ K% ^" Z, w* @ }/ X' W哪就增加房间数量。
+ d3 O% f5 ?, T或者原来40m2的泡池，改成100m2
/ F) T) `' S. f" F好好的项目就这样被设计师糟蹋了
, y( z; I4 J; y我自己总结了110多种设计陷阱，5 z9 F2 X; t B. K
只可惜，我不能分享给大家。
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经营
, f, n0 p! D; m" o! w对于所有的浴场，难题有三个8 W( P: n0 u8 F8 b) J* I M
1、如何吸引更多人来$ G2 }' M/ Z0 [( p
2、如何让客人乐意花钱3 M4 E8 ?# \; V0 U/ `) L$ E
3、如何节能增效) L" M" E! Q/ \. c) s
但是遗憾的是，我们今天所建的浴场，大多一个模子。
1 K1 L+ M2 A) d* l8 R同样的蒙古包，同样的凉亭，同样的窑洞，同样的……
, y- b8 g' Q% S/ B家家一个样，天天一个样
% ~ {: d5 @6 C6 h: T洗浴消费不是刚需，这样的浴场来一次就不新鲜了。; |- J$ W# \9 u1 @% q- T
想想看，你要花多少心思，才能多吸引一个人进来消费。" q# |" a) p: s. P3 c
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主题5 h! {% C! V+ F6 C: p7 y
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正是因为服务空心化、降低拓客成本，拉动消费等原因。" z) z# _7 [# B: x
我们才做了主题浴场9 I5 z) w+ {. ?6 O; m( C, w
比如武侠主题乐园
9 Z, I+ s* k/ k* K, ]3 \比如唐朝生活馆
1 r% U8 X1 [% a) A' H7 ^- l, s比如健康公社
% q& F0 { Y2 O# U7 _8 p! A我们的目的，一是要独树一帜的主题定位，降低营销成本，吸引更多客流7 T* P5 [6 o, a
二是消费场景的营造，增加消费动力。9 j8 E# L/ y, V
三是场景互动，客人之间互动，客人与服务互动等多维互动方式，增强客户体验。5 Z {4 d1 _* }6 ]
具体详见我的武侠主题乐园和唐朝生活馆的介绍。6 U9 `! Y; B6 j* o( T
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伍
( F3 D4 c! l$ I1 K$ U, N( X产业6 t" Z4 K1 f2 l2 c7 y# J6 C
对于大浴场，如果想不亏钱。
2 s4 s7 F. F- g4 x, v6 n一是经营上下功夫。
, |3 B( \* A: S/ K2 J& ?二是权益开发。就是把股权、经营权卖掉，或着市场众筹资金进来。通过股权、经营权溢价赚钱。
. O4 C* s7 w! h' f( M三是产业经营。2 e O' G+ L% H9 ?
羊毛出在猪身上，牛买单。
; A" L% ^3 R) j+ ?好比郭鹤年在山东曲阜开香格里拉酒店，怎么算都亏钱。
7 u2 r3 q2 {4 u; g2 F1 Q但土地赚钱，另外，因为和曲阜孔子文化的合作开发。又可以从文化开发上赚钱。
! X/ ^0 \ b3 `: m- N+ J不管哪种方案，浴场，尤其是上万平的浴场。$ P/ R( d' N H6 Q, ^
一定要做好可行性分析，再做装修设计。+ b' ~' N& {9 q* |) m! c
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