朋友准备做一个大店的店总，踌躇满志，多次诚邀请我去给他的项目把把关。听完投资方热情洋溢的介绍，现场走了一圈，审视了一番布局。& S, l3 c- S; }7 I3 H1 ^
甲方董事长想听听我的观感
& i8 g. R. q5 C% M, x: S4 F思索再三，我还是说了实话8 K) J; H4 a; I E- T3 T
“很抱歉，这个店开业就亏”
/ i) G) @8 Y( H" }时至今日，我已经不记的当时的尴尬，
& o9 O* l$ ~9 _! V& b3 F: ^# F只是甲方董事长连饭都没请我，就把我打发了。9 B% a9 o/ M7 a2 v
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无语，但心安。, v( k! x c, ^$ P
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壹
% m6 b5 b. Y4 L成本
6 k! C: i2 x0 X. Q4 S对于超过10000m2项目，鲜有人算运营成本。
9 J1 _2 i: u) k4 r房租，即便自己的，按2元/m2/天。
/ F4 `! o4 R' d9 R9 G! [7 K+ _8 T人工成本，2元/m2/天
7 m h! D1 q. |水电能耗，1元/m2/天
# h( v% ^3 I/ l8 ]日耗品，0.5元/m2/天 _) E% p2 \! o
小计，5.5万元。
$ F3 C! Q% L7 j4 v) c" W如果门票按55元计，每天需要1000人才能维持成本。
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服务
/ ?+ U1 O: \0 m9 U# J9 M: W' V洗浴项目不是按大小个儿收费的。* f; ^* Q k/ Z. r, c; M
你规模增大一倍，门票并不能增加，
' l/ j: A# ~+ W% F( t5 Q6 x0 [里面的服务内容也并不会因为规模增大了，足疗就从100涨到200了。 ] W H9 |! _0 ~3 i0 ^
关键还是靠服务的多样性和产品的丰富性赚钱。5 i, {" f- [7 N2 f2 z5 P J
但是我见很多的浴场，就是一个大号的澡堂子。
) I2 Q7 }- M. i, A4 \服务空心化非常严重。4 ^4 ~: u- ^+ p2 k9 w! s/ ^
就以上面提到的浴场，拿了4000m2一整层做了十几种汤池，" T8 }3 W5 P+ C
我问甲方，这层的赢利点在哪儿, ^+ q& i; F' u i
甲方无言以对。
" r7 k+ s. e5 P" K0 O更可怕的是，很多浴场的规划只是在传统的浴场基础上放大。2 ^0 q' \. u2 N2 [3 H
或者简单的叠加。不是规模大吗，
5 A) W7 G" t: _. s) y2 W( E1 e8 d哪就增加房间数量。5 h. L3 k+ q" p8 b. [: J
或者原来40m2的泡池，改成100m2
; J: _- [3 C, e1 Z9 H* [好好的项目就这样被设计师糟蹋了
* _; w j y$ @* A: U% V! v我自己总结了110多种设计陷阱，
' U) d' m- ?( Y只可惜，我不能分享给大家。& ^6 b( Q* L, g) \( Q" ^0 q
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叁
. g8 P3 q: K H3 o4 ]经营
. d8 L( N+ l8 Z: V/ }& j2 J对于所有的浴场，难题有三个
& {* H: L+ s. }5 |4 \3 W1、如何吸引更多人来) j2 m6 Q% r( P- A m
2、如何让客人乐意花钱8 l' n2 O3 y" }0 N# y; O2 U1 ^2 D
3、如何节能增效
+ `' A8 V7 j9 W/ H. Q; w但是遗憾的是，我们今天所建的浴场，大多一个模子。
; }5 j8 I! ]$ Z$ @& ]1 G$ K% y同样的蒙古包，同样的凉亭，同样的窑洞，同样的……& P! z7 `# h4 W
家家一个样，天天一个样
& e; I% y# S' Q' ~ N; y% R洗浴消费不是刚需，这样的浴场来一次就不新鲜了。5 @3 V/ |3 d. U1 |1 [
想想看，你要花多少心思，才能多吸引一个人进来消费。9 u9 P4 O8 {* A/ D+ q5 m
肆
2 s. k5 q& N7 t2 C主题' r1 q* M# a1 [
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正是因为服务空心化、降低拓客成本，拉动消费等原因。3 v5 J6 P2 R4 P- D# e
我们才做了主题浴场
. Z! D2 }5 [; j7 \8 c$ L比如武侠主题乐园
3 T4 D( z( H& L% g/ T2 i F比如唐朝生活馆" s" W+ f! y. l# z7 l: }% m2 }
比如健康公社
% B, S$ z. c: l' r我们的目的，一是要独树一帜的主题定位，降低营销成本，吸引更多客流' D% k( b% m1 p6 ?: k1 \% c1 L
二是消费场景的营造，增加消费动力。2 f( s$ Y) ~* E
三是场景互动，客人之间互动，客人与服务互动等多维互动方式，增强客户体验。
?% j& }& e$ I/ J9 \* `具体详见我的武侠主题乐园和唐朝生活馆的介绍。
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产业/ `6 [8 W1 m/ c( q
对于大浴场，如果想不亏钱。2 Y1 O5 h% |" H. n* j# l! T
一是经营上下功夫。
+ ]7 {3 E# h* T二是权益开发。就是把股权、经营权卖掉，或着市场众筹资金进来。通过股权、经营权溢价赚钱。
3 k! y2 n+ ~' c: E; Y! w三是产业经营。4 r( d+ X4 _" p/ E4 B% E4 X
羊毛出在猪身上，牛买单。
1 @* {' w+ w; I3 z H6 P4 o3 u1 N6 e好比郭鹤年在山东曲阜开香格里拉酒店，怎么算都亏钱。4 p& I! L% q: P; l4 d2 ^5 R
但土地赚钱，另外，因为和曲阜孔子文化的合作开发。又可以从文化开发上赚钱。
3 m4 ^. m c. a E: l1 b不管哪种方案，浴场，尤其是上万平的浴场。9 ~4 d: v2 I! _, ^; n2 X
一定要做好可行性分析，再做装修设计。9 f3 u/ E1 o6 l+ J- G
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