盈利焦虑，不懂不开洗浴

从一线反馈的数据，洗浴行业都面临着盈利焦虑。

壹
! d" S6 n7 v$ v6 `* k, N见回复

说到底，洗浴属于重资产投资。
投机心理要不得。
- O( v$ ^5 ]! C+ T) ^# X  N投资之前，有笔账要算清楚。

壹
) z' K: W8 ?$ m1 D- m市场
剖析某地的洗浴投资市场，可以用几个指标来确定
9 C6 Z$ n  h1 A行业总规模
产业结构
发展速度
消费密度
1、行业总规模
如果当地规模以上洗浴(1000m2以上)洗浴总规模低于0.1m2/人，
! T- H( C+ E! U/ [$ Q基本属于空白市场。
4 I& N3 Q& M3 ?5 Q/ e( x2、产业结构
虽然都是开洗浴，但定位不同，经营模式不同，竞争也不在一个跑道上。
就好比餐饮行业，开快餐的和开私房菜的各有各的生存之道。
3 w. N: U1 K$ s  t  d. Y  Y0 l  v剖析一个城市的洗浴行业结构，要结合当地的洗浴文化和消费结构综合分析。
; O: j+ @/ C& a* g: h比如深圳的洗浴和沈阳的洗浴完全两个概念。
3、发展速度
/ ^0 I' g4 K; K9 T0 d9 ~# _0 `4 r) i2 q主要是客户端的发展速度，比如年人均洗浴综合消费水平
7 I% L4 P' l" J  W另外就是服务端也就是浴场端发展速度，每年新增多少平米
4、消费密度
- M+ ~& H  e, U8 F: L我个人主张，一个浴场的有效消费半径是浴场规模/1000m2+1km
1 e1 S% Q* c  C( Y7 c  B& y基本上80%的客户都在这个范围内。当然也有例外。
8 Z+ u6 a: A' B比如1000m2浴场，有效消费半径是1+1=2km
1 \4 j; L  V9 y+ [2000m2浴场，有效消费半径是2+1=3km
这个数值要乘以当地的人口密度
比如3000m2的浴场，有效消费面积
3 V/ N2 ?9 \8 ?  K) @3.14*4km*4km=50.24km2*1000人/km2=5万人，
如果人均年洗浴综合消费200元，总消费潜能1000万。
& \+ n% B! H4 h7 x0 g按35%的净利润，年收益最高350万。
: z# D0 ~8 P. l! w" J2 x; ]上述只是评估方法，实际要比这复杂得多。
0 x& J: T0 @) f  w8 |. E
贰
投资
1、投资规划
我们目前设计的项目综合投资大多在2000~2500元/m2之间
8 y4 w  j& ]* s% U1 k# C这个费用不包括租金，员工工资，不包括布草费用。
其他基本都已经包括。
7 K9 W( {* I/ R% U" o+ I# X1 D很多投资者对此投资规划仍不满意，希望降低更多。
2 G8 b( J( }+ {+ |, y& i说实话，我已经尽力了。
9 r0 S8 ?+ E7 z4 H* A虽然我更明白轻投资，重运营的道理。
但强妇难为无米之炊。
0 m. |+ I3 F% s/ O6 b那些投资规划超过3000元/m2甚至4000元/m2的项目，
+ b2 z9 r* }% P我更为他们担心，因为投入倍增，收入不能倍增。
项目一但开始运营，就会感受到巨大的资金压力。
: ]' Q  B9 [! Z' i/ r& v如果是自有资金尚好，如果是借贷资金，压力就无法言喻了。
. D% L8 J- c; ]7 f# {2、投资回报
% v$ ~% N- M8 ]  q* P) m3 I2 F# v如果我们的投资是2190元，如果两年回本，不算财务成本，转让费等。
每天每平米的净收益要达到3元才可以。
' b& W! k. B+ x' y) y365*2年*3元/m2/天=2190元
. F7 g3 J# p. s0 d而每天每平米三块钱的净收益，容易做到吗
& D8 \+ J* G8 z: C* `下面详细分析。
: B8 Y9 ^  Q1 t3 v
0 g+ z7 E1 w' ^7 V叁
) ^0 @8 s5 A3 ~成本
运营一个洗浴项目，几大成本
1、租金，1.0元/m2
3 O; v8 }4 o9 o' Z5 \$ f需要补充一点，租金可以按辐射半径内的人口密度计算
比如5000m2项目，半径6公里之内，人口密度如果是2000人/km2
" G% i( k% c3 K那么租金在2000人/km2/1000=2元/m2/天
9 d) T$ a, @3 m" W" z8 ^8 M0 M5 t1 a如果人口密度是2500人/km2，同理租金在2.5元比较适宜。
2、人力成本
上海等一线城市2.5元~3.0元/m2/天
) @7 T1 w) f0 o  Z# `9 y6 N南京沈阳等城市2.0~2.5元/m2/天
三四线城市1.5~2.0元/m2/天
县城等在1.2~1.5元/m2/天
当然了，项目的规模，楼层，规划，以及排班方案都是影响人力成本的重要因素。
以上的数据只是行业整体数据，不包括外包团队的工资。
6 o7 O. q; ]- k9 k" ?只包括公司的直接人力成本，包括了显性和隐性人力成本。
5 ^/ d4 X8 K) E1 c4 F3、能源损耗
水电暖通等损耗，
以华北地区1.2元/m2/天
. g9 ^( [$ g) B9 B1 z华中地区1.0元/m2/天
/ m; W: |4 K9 c) \; ~计算
4、日耗品
毛巾二次洗涤
洗发膏
抽纸等
按0.4元/m2计算
$ b  }, K, e$ X( A# J' `那么一个三四线城市的运营成本是
1.5元租金+1.5元工资+1.0元能耗+0.3元日耗=4.4元/m2/天
" Z4 Z5 t7 i! r- z以5000m2三四线城市浴场，每天刚性成本就得22000元。
* v* i. Q! d  }# b如果每张门票59元，大概需要400张门票才能收支平衡。
: ?( U. p3 b" d
0 q# ?1 U* |* U# c% @$ q肆
运营
1、汗蒸
( }% z8 F5 v9 V! a$ b我在2016年就发文指出，汗蒸是为经营挖的坑。
为什么这么说，就是因为汗蒸的成本高居不下，却一直没有有效的盈利模式。
简单直观的说，维持汗蒸的温度，一平米一个小时要1块钱（能源方式不同，差别很大）
如果100平米的汗蒸，一小时就要损耗100元，一天就要损耗1000元（10个小时）
2、戏水
( C- K; {( N; |! ]0 o: }按常规计算方法，室内泳池戏水池的水温每小时下降一度。
一吨水维持水温，如果用燃气锅炉，每小时需要0.8元成本。
' f* }/ c: e+ K9 k- p- y( v7 }: y/ V如果我们有200吨的游泳池，100吨的戏水池。
3 \% N0 p8 S9 I0 a+ m那么每小时的成本就是240元。
3 u( f- |& N4 E' j想一想有多么可怕。
这个数据并不准确，需要根据能源方案综合计算。但能搞居高不下是不争的事实。
% Q( o8 x6 ^; x3、人工
我对浴场的人力规划，比如排班方案和岗位编制基本是按这个基数考量的
% H  ]. c! U+ }3 P1）每名员工的服务能效是20-30人
每名员工每天8小时*60分钟=480分钟/20-30人=24-16分钟服务配比。
也就是半自助式的汗蒸，给每个顾客的服务配比最低是16分钟，最高24分钟。
, c" `% k% W2 f6 j+ U& @/ w, ?如果按员工工资150元/天计算，每位客人的综合服务成本是150元/20~30人=5-7.5元/顾客
2）每名厨师的服务能效是40-50人
或者控制在每位用餐顾客的服务成本3~5元。
$ ^0 C* ^) |: X+ z" A& P+ R: u( H: f0 [
: u$ x9 N. |2 b$ r7 ]伍
; p  G4 b7 H& Z3 K! U8 t0 ]# l收益
1、消费结构
# A, t% S- {( D/ f$ j' P仔细观察浴场的消费结构，基本上门票占30~40%
这是很不乐观的，因为这属于资源型消费。说俗点就是吃老本。
服务型消费，或者说二次消费，所占的比例很低。
这和浴场的运营能力有关。
2、客单消费
留意全国各地的浴场消费数据，尤其是美团上的数据
, ~: d1 Q' O. o4 E就会发现，基本上人均消费100元，是个坎儿。
3、服务内容
0 O) ~6 _8 S+ c  D除了门票，餐饮，按摩，想想看你的浴场还有什么拿得出手的消费项目。
+ z+ l: {" i8 c) }服务空心化是很多浴场的经营症结所在。
4、顾客体验
千篇一律的装修，大同小异的服务。
直接导致客户的体验不好。
影响了客户的再消费欲望。


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