盈利焦虑，不懂不开洗浴

从一线反馈的数据，洗浴行业都面临着盈利焦虑。

壹
7 d7 B4 [/ ^; D" O2 R: k7 h见回复

说到底，洗浴属于重资产投资。
7 f. `' E$ Y8 t7 Z& i' T3 ^投机心理要不得。
投资之前，有笔账要算清楚。

; ]0 W: w. m( `4 W1 M& [2 Z8 R壹
2 {0 b0 \- I1 f/ P市场
  F. Y' D4 x1 r! _6 t剖析某地的洗浴投资市场，可以用几个指标来确定
4 v  x) q  {9 r0 R& y0 O! g行业总规模
3 o, x! T: ?% W8 |. f产业结构
: S: P7 q3 m$ R6 E; z! ~4 ?% ?发展速度
消费密度
; o! ]' k8 o. N  o7 ^; e1、行业总规模
如果当地规模以上洗浴(1000m2以上)洗浴总规模低于0.1m2/人，
2 Z9 X9 v7 e" D& L/ W1 I4 s& t基本属于空白市场。
2、产业结构
  A$ S6 |% u9 e7 a$ L5 ?' }' ~虽然都是开洗浴，但定位不同，经营模式不同，竞争也不在一个跑道上。
就好比餐饮行业，开快餐的和开私房菜的各有各的生存之道。
) D3 y- \0 m: B1 E剖析一个城市的洗浴行业结构，要结合当地的洗浴文化和消费结构综合分析。
比如深圳的洗浴和沈阳的洗浴完全两个概念。
3、发展速度
' z3 `/ |  h9 ^/ Z主要是客户端的发展速度，比如年人均洗浴综合消费水平
另外就是服务端也就是浴场端发展速度，每年新增多少平米
6 B3 ^+ o' k! _: h4 f! ^6 C2 _7 [4、消费密度
我个人主张，一个浴场的有效消费半径是浴场规模/1000m2+1km
基本上80%的客户都在这个范围内。当然也有例外。
) C- `- C! o  w: L4 [- |比如1000m2浴场，有效消费半径是1+1=2km
2000m2浴场，有效消费半径是2+1=3km
这个数值要乘以当地的人口密度
比如3000m2的浴场，有效消费面积
3.14*4km*4km=50.24km2*1000人/km2=5万人，
6 i. b7 E! ~) I3 C如果人均年洗浴综合消费200元，总消费潜能1000万。
; u7 s+ t0 }& X7 K' ?: `按35%的净利润，年收益最高350万。
5 k9 N, A+ G0 D7 W上述只是评估方法，实际要比这复杂得多。
; @7 |) n! u3 F" P* m1 ^
贰
投资
1、投资规划
我们目前设计的项目综合投资大多在2000~2500元/m2之间
这个费用不包括租金，员工工资，不包括布草费用。
% L* y6 _9 ?# {( e其他基本都已经包括。
很多投资者对此投资规划仍不满意，希望降低更多。
7 Z9 c% w6 q; A% v4 ~说实话，我已经尽力了。
/ W4 N( l$ z' Y: n- o; \8 n虽然我更明白轻投资，重运营的道理。
但强妇难为无米之炊。
3 U! Y* @7 w$ v/ e) B; p那些投资规划超过3000元/m2甚至4000元/m2的项目，
% Q! g3 B' B7 b. l/ G我更为他们担心，因为投入倍增，收入不能倍增。
项目一但开始运营，就会感受到巨大的资金压力。
如果是自有资金尚好，如果是借贷资金，压力就无法言喻了。
; {% M9 b/ S: e, b! P2、投资回报
4 C, P+ c# U- v. _+ d9 M& ]  h如果我们的投资是2190元，如果两年回本，不算财务成本，转让费等。
每天每平米的净收益要达到3元才可以。
# V4 M% t  B- J6 d) }6 z365*2年*3元/m2/天=2190元
而每天每平米三块钱的净收益，容易做到吗
" U/ p$ ], H* ^9 s7 e下面详细分析。

叁
+ m1 ^  M9 r* k7 H/ K* ]成本
& O# p; S& o, y) u. \运营一个洗浴项目，几大成本
1、租金，1.0元/m2
需要补充一点，租金可以按辐射半径内的人口密度计算
/ b' G. ]! w$ V4 Q' A& @8 ~0 `比如5000m2项目，半径6公里之内，人口密度如果是2000人/km2
那么租金在2000人/km2/1000=2元/m2/天
8 c3 O. N1 R& B* g1 S5 H如果人口密度是2500人/km2，同理租金在2.5元比较适宜。
2、人力成本
$ V0 Z4 \( C0 S; q* e- p上海等一线城市2.5元~3.0元/m2/天
% e# X" S! N) K! G4 j1 o- m南京沈阳等城市2.0~2.5元/m2/天
. ]& g: u1 D) M  D$ n; J4 u三四线城市1.5~2.0元/m2/天
县城等在1.2~1.5元/m2/天
当然了，项目的规模，楼层，规划，以及排班方案都是影响人力成本的重要因素。
以上的数据只是行业整体数据，不包括外包团队的工资。
. t3 o* g8 [* c4 _只包括公司的直接人力成本，包括了显性和隐性人力成本。
3、能源损耗
, V* Y% r2 z0 s) a0 a6 R! x水电暖通等损耗，
7 ]/ z8 k* r& e$ W以华北地区1.2元/m2/天
$ L: X1 g; Z9 `* y华中地区1.0元/m2/天
. ]9 [+ n7 E/ P: T计算
4、日耗品
$ b" p/ K7 Y3 t. m毛巾二次洗涤
洗发膏
, y: m  Q' f4 U: V6 `抽纸等
按0.4元/m2计算
那么一个三四线城市的运营成本是
1.5元租金+1.5元工资+1.0元能耗+0.3元日耗=4.4元/m2/天
以5000m2三四线城市浴场，每天刚性成本就得22000元。
如果每张门票59元，大概需要400张门票才能收支平衡。

肆
+ I6 Y  S' r' q$ `  N; L- w运营
7 r+ ~3 v: C- o% p6 b1、汗蒸
/ t( u7 S% T& [, R我在2016年就发文指出，汗蒸是为经营挖的坑。
# h% q* Y+ S" l" f$ i为什么这么说，就是因为汗蒸的成本高居不下，却一直没有有效的盈利模式。
简单直观的说，维持汗蒸的温度，一平米一个小时要1块钱（能源方式不同，差别很大）
如果100平米的汗蒸，一小时就要损耗100元，一天就要损耗1000元（10个小时）
- b0 n6 G2 Y' d, W- r. \8 {2、戏水
按常规计算方法，室内泳池戏水池的水温每小时下降一度。
' i8 s6 q6 E- j. J! A一吨水维持水温，如果用燃气锅炉，每小时需要0.8元成本。
如果我们有200吨的游泳池，100吨的戏水池。
/ w/ I" K6 h, N/ a, v那么每小时的成本就是240元。
; l: x; O8 ?' j$ K  c想一想有多么可怕。
+ S# s/ J. X3 W8 `这个数据并不准确，需要根据能源方案综合计算。但能搞居高不下是不争的事实。
3、人工
  K% E. L6 k: {" Q# \, I3 F我对浴场的人力规划，比如排班方案和岗位编制基本是按这个基数考量的
/ [) U2 u3 N9 }  Q1 e, }& |8 g1）每名员工的服务能效是20-30人
每名员工每天8小时*60分钟=480分钟/20-30人=24-16分钟服务配比。
# x% P$ p2 n3 \1 w; U; z  Z( n9 g也就是半自助式的汗蒸，给每个顾客的服务配比最低是16分钟，最高24分钟。
如果按员工工资150元/天计算，每位客人的综合服务成本是150元/20~30人=5-7.5元/顾客
2）每名厨师的服务能效是40-50人
* i! f% O* o" S& K或者控制在每位用餐顾客的服务成本3~5元。
3 S; g1 K5 s0 O5 T# P( W& Q
6 s3 Q0 U/ n: W3 s3 ^* `, J: |伍
收益
1、消费结构
; O( X0 \0 U# \: h' L仔细观察浴场的消费结构，基本上门票占30~40%
这是很不乐观的，因为这属于资源型消费。说俗点就是吃老本。
) ~2 A0 t+ U  g% ~7 N4 n服务型消费，或者说二次消费，所占的比例很低。
这和浴场的运营能力有关。
2、客单消费
+ D7 \( O7 Z4 H1 c/ y3 e留意全国各地的浴场消费数据，尤其是美团上的数据
  T, q9 B9 B1 z' x就会发现，基本上人均消费100元，是个坎儿。
3、服务内容
1 k7 t" i4 ]4 ]' D0 }5 Z) z除了门票，餐饮，按摩，想想看你的浴场还有什么拿得出手的消费项目。
% g: L: R8 n) D* ~0 ^服务空心化是很多浴场的经营症结所在。
4、顾客体验
千篇一律的装修，大同小异的服务。
直接导致客户的体验不好。
  r! \, Q0 H0 N: Q/ `8 C  \影响了客户的再消费欲望。
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