说到底，洗浴属于重资产投资。* S# Q7 N. R; R0 ]2 B2 b1 P- X
投机心理要不得。$ E( J5 h0 T% i; u
投资之前，有笔账要算清楚。. |6 N' r' i0 X
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壹5 L4 }$ H8 X: X) t6 B% \5 `# \
市场/ q5 H @( V9 X0 g# G! q0 v! c7 E
剖析某地的洗浴投资市场，可以用几个指标来确定2 l! I! e3 V& f0 |/ f1 v+ a
行业总规模
( W1 [" W, J2 X3 |) j产业结构
$ Y; e- J' b3 [, T! v g6 u发展速度. t( e* M: u, V; D# G
消费密度
+ v0 f& G4 f5 ]( a" o1、行业总规模( Q8 f. [0 o( }* b
如果当地规模以上洗浴(1000m2以上)洗浴总规模低于0.1m2/人，# S9 R2 V. S5 d8 i4 O0 e
基本属于空白市场。/ u7 M2 F2 c" ]8 X2 S8 m
2、产业结构6 U; L; Y/ ^- }
虽然都是开洗浴，但定位不同，经营模式不同，竞争也不在一个跑道上。
) F) u0 `1 o% S2 @2 S1 E+ L7 L& S就好比餐饮行业，开快餐的和开私房菜的各有各的生存之道。
( T1 q1 V' ~4 z" j D0 `剖析一个城市的洗浴行业结构，要结合当地的洗浴文化和消费结构综合分析。& y. Q3 R( c, B- I. _3 J$ r
比如深圳的洗浴和沈阳的洗浴完全两个概念。
8 m- e: @ f. y% Y3、发展速度 ?; X: ?6 h" `- S: a$ T1 S. v7 f- R! i
主要是客户端的发展速度，比如年人均洗浴综合消费水平
- ~5 H3 N( z( ?另外就是服务端也就是浴场端发展速度，每年新增多少平米/ J4 s1 z6 W* ]4 O2 H
4、消费密度
: F% Q+ T# Q9 Z我个人主张，一个浴场的有效消费半径是浴场规模/1000m2+1km q6 G0 U; m% _) S9 N: u ^
基本上80%的客户都在这个范围内。当然也有例外。
: H; ]) v1 A- |比如1000m2浴场，有效消费半径是1+1=2km& s4 ]8 E& N2 a$ R6 L
2000m2浴场，有效消费半径是2+1=3km
3 S/ K" K# Y. k7 A这个数值要乘以当地的人口密度
" X' I- m6 Y: `! ?6 e' C: }比如3000m2的浴场，有效消费面积
4 j% g+ l% z$ q6 p4 q. N3.14*4km*4km=50.24km2*1000人/km2=5万人，
" G V% _1 I' w如果人均年洗浴综合消费200元，总消费潜能1000万。
& H% Z/ f3 S5 ?0 f. s; Z7 |! _按35%的净利润，年收益最高350万。
4 @7 G# i4 H+ x. s上述只是评估方法，实际要比这复杂得多。
% B$ b& `0 A8 ~) @: a: r% L
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& H' l6 M* l$ y8 q投资
8 r, y% |. o# f9 {- i1、投资规划% m" B& x2 L, I+ M$ t$ p
我们目前设计的项目综合投资大多在2000~2500元/m2之间
& u/ N& o8 ~& v) m7 r( m% j* i这个费用不包括租金，员工工资，不包括布草费用。$ V2 \$ X7 C& ~/ J8 u
其他基本都已经包括。
: Z" f: K0 t9 n! @; d很多投资者对此投资规划仍不满意，希望降低更多。
8 D Q* N" o3 a0 }: o说实话，我已经尽力了。& f+ P3 L( m: H* r/ j
虽然我更明白轻投资，重运营的道理。1 j# i0 N* B3 |; K. Y' ^
但强妇难为无米之炊。
% N+ u& L( J, P) K+ B( U0 G& p' _) l5 ^那些投资规划超过3000元/m2甚至4000元/m2的项目，
4 Q" s( q/ {; A' g6 n+ Z7 E/ d) e4 m1 G我更为他们担心，因为投入倍增，收入不能倍增。* r* B4 v& \# n! k% |. F# ^. t/ l$ Y- t
项目一但开始运营，就会感受到巨大的资金压力。
d i: ^* x2 q如果是自有资金尚好，如果是借贷资金，压力就无法言喻了。/ G, f( p! \9 S
2、投资回报
' {- w7 P, C: g- @; ~9 l' W如果我们的投资是2190元，如果两年回本，不算财务成本，转让费等。
& H. U" [# ~" ^1 U5 d8 u每天每平米的净收益要达到3元才可以。3 w' U. V+ U2 c* K: ~! F: z
365*2年*3元/m2/天=2190元- i3 U. }& B' O
而每天每平米三块钱的净收益，容易做到吗
& R6 m8 P& _ z0 N: j. w下面详细分析。* N* C, h* B. y% p, ]
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叁- @* E4 m- v; d/ B4 ^- x
成本' M+ j' a- L S: q0 I# I7 T
运营一个洗浴项目，几大成本+ k4 D2 T: Z6 X2 I1 W8 _" w `
1、租金，1.0元/m2' |( ]4 `# F5 f) b2 C# K7 k$ s9 _
需要补充一点，租金可以按辐射半径内的人口密度计算
$ N1 i+ ~* r( ^- c1 x# Z6 j比如5000m2项目，半径6公里之内，人口密度如果是2000人/km2- @0 V2 O0 q: ?# l% \% \2 V. i
那么租金在2000人/km2/1000=2元/m2/天5 g, J; o2 z. ^
如果人口密度是2500人/km2，同理租金在2.5元比较适宜。5 K' K/ F% w+ F9 {. \
2、人力成本: \, b8 u% T. f/ `1 u. C
上海等一线城市2.5元~3.0元/m2/天/ a. }6 b: O0 ]* h. q
南京沈阳等城市2.0~2.5元/m2/天
1 B- j R3 f8 W" X g/ G4 M三四线城市1.5~2.0元/m2/天4 J. I; C" s& D7 s' g$ V, p
县城等在1.2~1.5元/m2/天+ c; s: y5 @* {' T% H! o
当然了，项目的规模，楼层，规划，以及排班方案都是影响人力成本的重要因素。8 M0 W+ q6 D! W J9 X
以上的数据只是行业整体数据，不包括外包团队的工资。2 _, s, x* e; o( p! `" w t
只包括公司的直接人力成本，包括了显性和隐性人力成本。
1 u' _) E2 e* e3 d( l5 k3、能源损耗' b! U7 X) V( N( {$ j+ w, c
水电暖通等损耗，1 O; g( b* z6 u3 e2 }
以华北地区1.2元/m2/天9 ?- j2 e8 W3 T, Q
华中地区1.0元/m2/天
. T% Y6 B: b0 [, l- [# S计算' p5 z7 T: m9 m
4、日耗品* U5 ]! L z9 s7 L5 [
毛巾二次洗涤& J* X r# F6 P2 O; O! d. s5 e* e" q
洗发膏
" f- G* p$ P/ _1 }抽纸等
! i0 u8 ~6 H3 K' r4 [0 B按0.4元/m2计算( j' p. A+ `) d0 y; w
那么一个三四线城市的运营成本是" q5 p) u. _: F) V' N; C5 B
1.5元租金+1.5元工资+1.0元能耗+0.3元日耗=4.4元/m2/天+ @) m: T, |0 W9 d: b2 k
以5000m2三四线城市浴场，每天刚性成本就得22000元。
9 W3 l$ u# j$ K6 A$ U如果每张门票59元，大概需要400张门票才能收支平衡。
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肆
% M& i. p$ X2 w; t运营2 {4 {$ B3 v& u1 t) j
1、汗蒸
/ |) A R* [3 Z+ H. ^/ R我在2016年就发文指出，汗蒸是为经营挖的坑。
4 C2 I1 c3 H6 J5 l5 J- a, U$ z8 i! |为什么这么说，就是因为汗蒸的成本高居不下，却一直没有有效的盈利模式。
1 G) i. T# V! T+ I3 P简单直观的说，维持汗蒸的温度，一平米一个小时要1块钱（能源方式不同，差别很大）
# W: f# f6 T4 `* ^) Q' J" O如果100平米的汗蒸，一小时就要损耗100元，一天就要损耗1000元（10个小时） n' K; `& H# G+ F' W& r$ [
2、戏水
; C# j- ]# ?& j按常规计算方法，室内泳池戏水池的水温每小时下降一度。% K/ x' w- h" J5 l; \
一吨水维持水温，如果用燃气锅炉，每小时需要0.8元成本。' o# o; S4 T; y% ^+ t8 H
如果我们有200吨的游泳池，100吨的戏水池。* G5 ~2 W3 }+ T9 u8 u/ @, v
那么每小时的成本就是240元。" l' @$ ]4 e! I. D2 f
想一想有多么可怕。
# t/ u8 F( N v6 T这个数据并不准确，需要根据能源方案综合计算。但能搞居高不下是不争的事实。
7 Z1 ^, R- }( B( ]1 D% ]7 k3、人工
; Y0 Q3 I7 K5 d我对浴场的人力规划，比如排班方案和岗位编制基本是按这个基数考量的
) }/ G1 o# S2 R7 `' b' Q% W1）每名员工的服务能效是20-30人
3 J, A# } e- M1 N/ H9 b/ X每名员工每天8小时*60分钟=480分钟/20-30人=24-16分钟服务配比。
1 V! @. s- W; F- ~也就是半自助式的汗蒸，给每个顾客的服务配比最低是16分钟，最高24分钟。8 S5 Z+ H N! N
如果按员工工资150元/天计算，每位客人的综合服务成本是150元/20~30人=5-7.5元/顾客2 q- t8 k1 ~( t3 f4 X6 m0 N% m' C
2）每名厨师的服务能效是40-50人
( _- d3 a. d! Y- J# }, n! }或者控制在每位用餐顾客的服务成本3~5元。
/ C7 ] @, X- w( x) M0 G# N$ G/ n8 y6 ]/ w5 R: m; e: e% ^
伍% f3 G6 S q' ^7 U* v, g
收益/ H' j0 J7 l! W+ @
1、消费结构( v% r$ ]$ ~* D9 ^: _; D' S
仔细观察浴场的消费结构，基本上门票占30~40%
" z. h* t" d+ c$ v; ^4 I& M这是很不乐观的，因为这属于资源型消费。说俗点就是吃老本。
# D2 t, K" @1 n/ ?8 @# m服务型消费，或者说二次消费，所占的比例很低。
" ^* w- z, k x. S" P( z这和浴场的运营能力有关。* _" d' Y6 L' e4 I. [7 e8 u. l
2、客单消费
8 V& T& e$ d; M留意全国各地的浴场消费数据，尤其是美团上的数据. w; O2 `7 ~8 j. v
就会发现，基本上人均消费100元，是个坎儿。' e3 W& V( q8 i, k4 \ n
3、服务内容4 Q) v \' @$ j$ K b( _( N
除了门票，餐饮，按摩，想想看你的浴场还有什么拿得出手的消费项目。& K* x: w/ K5 f( D: Q& O* i
服务空心化是很多浴场的经营症结所在。6 o% r- s" _' C/ k2 _" H9 k
4、顾客体验
5 @) f- Q& P5 L8 P+ x千篇一律的装修，大同小异的服务。" Z; D3 k. K' \3 |, k6 M, M$ L0 R3 b. {
直接导致客户的体验不好。
' K6 ]& b! |9 X$ @影响了客户的再消费欲望。- x- g- I [2 m8 R+ b+ ^) n
5 p; P" _( c @: P/ T2 \: }: ]9 h9 A& F( ^" u7 f4 ]0 `0 c+ `
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