盈利焦虑，不懂不开洗浴

从一线反馈的数据，洗浴行业都面临着盈利焦虑。
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壹
5 ]' [; {1 c+ `6 m, `见回复

说到底，洗浴属于重资产投资。
+ p/ M% D7 x5 W2 ]4 N3 \9 t投机心理要不得。
! z" J9 U8 w' |* c9 h) H- R投资之前，有笔账要算清楚。

壹
市场
+ c. w% s9 S+ u0 B7 ]剖析某地的洗浴投资市场，可以用几个指标来确定
行业总规模
产业结构
+ ~0 c* G. A  d4 ?" Y6 O: d发展速度
$ v9 Y4 _! g, V$ f. x( \2 Q2 I消费密度
1、行业总规模
" l3 A( o  @& a7 @0 o1 q如果当地规模以上洗浴(1000m2以上)洗浴总规模低于0.1m2/人，
& b5 Y, y' d2 q( y% v; J; M5 S6 j基本属于空白市场。
2、产业结构
- H. b/ j/ h# d3 h$ n! u9 B, |虽然都是开洗浴，但定位不同，经营模式不同，竞争也不在一个跑道上。
就好比餐饮行业，开快餐的和开私房菜的各有各的生存之道。
剖析一个城市的洗浴行业结构，要结合当地的洗浴文化和消费结构综合分析。
比如深圳的洗浴和沈阳的洗浴完全两个概念。
; `4 v, e, v  _4 u) ^2 q/ X8 \3、发展速度
主要是客户端的发展速度，比如年人均洗浴综合消费水平
另外就是服务端也就是浴场端发展速度，每年新增多少平米
/ L7 J5 Z& r+ W% n- p9 M1 L4、消费密度
6 n' I' Q4 W4 G我个人主张，一个浴场的有效消费半径是浴场规模/1000m2+1km
$ `' S0 ^& d0 ^8 d基本上80%的客户都在这个范围内。当然也有例外。
比如1000m2浴场，有效消费半径是1+1=2km
2000m2浴场，有效消费半径是2+1=3km
这个数值要乘以当地的人口密度
比如3000m2的浴场，有效消费面积
+ K1 H+ U1 \# Q. m9 @& a3.14*4km*4km=50.24km2*1000人/km2=5万人，
( E# F6 o6 K6 |如果人均年洗浴综合消费200元，总消费潜能1000万。
按35%的净利润，年收益最高350万。
上述只是评估方法，实际要比这复杂得多。
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贰
" u7 y: b0 i- k3 {) |1 h! _, ^投资
( h- q9 `' [) h1、投资规划
我们目前设计的项目综合投资大多在2000~2500元/m2之间
$ N! Y, {+ b' K* S$ G- s这个费用不包括租金，员工工资，不包括布草费用。
其他基本都已经包括。
, z1 S; _7 }1 O7 a' Y8 s8 X很多投资者对此投资规划仍不满意，希望降低更多。
  K' ?, `) [8 ?3 F( h3 n/ u! A& f说实话，我已经尽力了。
/ ]& _  v6 \' v' Z+ o. x虽然我更明白轻投资，重运营的道理。
: [7 |0 A  |- ~1 V9 e+ S但强妇难为无米之炊。
那些投资规划超过3000元/m2甚至4000元/m2的项目，
7 [$ D4 {0 ^3 o我更为他们担心，因为投入倍增，收入不能倍增。
项目一但开始运营，就会感受到巨大的资金压力。
; |  f& _* J  ]如果是自有资金尚好，如果是借贷资金，压力就无法言喻了。
, w/ Q. x" `; Q2、投资回报
如果我们的投资是2190元，如果两年回本，不算财务成本，转让费等。
每天每平米的净收益要达到3元才可以。
/ h1 N* i  G( ~7 {  l365*2年*3元/m2/天=2190元
而每天每平米三块钱的净收益，容易做到吗
下面详细分析。
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+ u6 I. u" B) h1 h8 o叁
成本
运营一个洗浴项目，几大成本
1、租金，1.0元/m2
需要补充一点，租金可以按辐射半径内的人口密度计算
% p+ t' P+ n9 Y& O. i" L: s比如5000m2项目，半径6公里之内，人口密度如果是2000人/km2
那么租金在2000人/km2/1000=2元/m2/天
" B& ?1 d" x. [- l  A6 O7 A, g如果人口密度是2500人/km2，同理租金在2.5元比较适宜。
2、人力成本
9 k; t2 n# ^6 c; O# y6 x上海等一线城市2.5元~3.0元/m2/天
" w2 K6 f( K& @- w' J南京沈阳等城市2.0~2.5元/m2/天
三四线城市1.5~2.0元/m2/天
+ B. P# u5 ^9 i  N. b$ _县城等在1.2~1.5元/m2/天
当然了，项目的规模，楼层，规划，以及排班方案都是影响人力成本的重要因素。
' H; B1 F4 R* D( x! J以上的数据只是行业整体数据，不包括外包团队的工资。
只包括公司的直接人力成本，包括了显性和隐性人力成本。
3、能源损耗
5 _) v2 H  [% k1 d水电暖通等损耗，
4 {9 O# r' C% f+ C. H9 E- S0 T以华北地区1.2元/m2/天
华中地区1.0元/m2/天
- [; w5 g( b  V, Q* |' P* b# e, u1 H计算
4、日耗品
2 u; S' S- D% r% P3 X$ i9 R毛巾二次洗涤
洗发膏
抽纸等
4 b  |  {6 |3 I, ?9 F7 C0 i按0.4元/m2计算
  J# a9 q# C5 r% ]( l那么一个三四线城市的运营成本是
/ @% s. G& ^7 t0 A; C2 q+ y1.5元租金+1.5元工资+1.0元能耗+0.3元日耗=4.4元/m2/天
以5000m2三四线城市浴场，每天刚性成本就得22000元。
如果每张门票59元，大概需要400张门票才能收支平衡。
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肆
运营
1、汗蒸
2 X4 S$ @, y+ F/ b我在2016年就发文指出，汗蒸是为经营挖的坑。
( r6 q1 w) s( ]9 a为什么这么说，就是因为汗蒸的成本高居不下，却一直没有有效的盈利模式。
- @, X5 {; W$ L: k5 d8 k1 p简单直观的说，维持汗蒸的温度，一平米一个小时要1块钱（能源方式不同，差别很大）
如果100平米的汗蒸，一小时就要损耗100元，一天就要损耗1000元（10个小时）
- _3 t6 _" v# u" Q2、戏水
+ |0 @/ a" d$ K按常规计算方法，室内泳池戏水池的水温每小时下降一度。
8 m5 P9 d# D5 M% P6 W' \  V一吨水维持水温，如果用燃气锅炉，每小时需要0.8元成本。
如果我们有200吨的游泳池，100吨的戏水池。
那么每小时的成本就是240元。
. l4 Z) g2 q# P* L想一想有多么可怕。
. _- E1 }: i( I  C# M这个数据并不准确，需要根据能源方案综合计算。但能搞居高不下是不争的事实。
( I0 J  K0 ^6 `5 F3、人工
我对浴场的人力规划，比如排班方案和岗位编制基本是按这个基数考量的
1）每名员工的服务能效是20-30人
/ x# O! M* W7 j* u2 ^每名员工每天8小时*60分钟=480分钟/20-30人=24-16分钟服务配比。
也就是半自助式的汗蒸，给每个顾客的服务配比最低是16分钟，最高24分钟。
; @" @& g7 E1 {8 k1 u. F; |* ]如果按员工工资150元/天计算，每位客人的综合服务成本是150元/20~30人=5-7.5元/顾客
  G, @- r/ ^- |7 n/ B2）每名厨师的服务能效是40-50人
# `( j3 N; k6 R1 c, D或者控制在每位用餐顾客的服务成本3~5元。
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0 w" _: n/ X4 a1 A伍
7 F( {5 c; j1 y/ u2 s4 r收益
1、消费结构
7 D7 y- N* B8 H6 O% Y& g仔细观察浴场的消费结构，基本上门票占30~40%
; n! i( \& {  h2 C! F  L这是很不乐观的，因为这属于资源型消费。说俗点就是吃老本。
服务型消费，或者说二次消费，所占的比例很低。
& {4 `! I1 _: e8 [8 v5 J! j2 F: W这和浴场的运营能力有关。
2、客单消费
- p0 o" C7 L, j留意全国各地的浴场消费数据，尤其是美团上的数据
; p$ n# W. P  v# ^5 \( o! g就会发现，基本上人均消费100元，是个坎儿。
5 _, G9 O3 W6 M3、服务内容
' D9 N; }, H. Q4 {除了门票，餐饮，按摩，想想看你的浴场还有什么拿得出手的消费项目。
9 N3 b# h& f, P服务空心化是很多浴场的经营症结所在。
4、顾客体验
9 {7 [; y3 w- R$ ^, |; ^千篇一律的装修，大同小异的服务。
直接导致客户的体验不好。
影响了客户的再消费欲望。
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