说到底，洗浴属于重资产投资。
2 `' n1 _5 E# j$ {$ `8 c投机心理要不得。) i* e6 R! ~# u$ G) `4 `2 L
投资之前，有笔账要算清楚。0 J' R7 `3 d$ z
. G% }; T, L' U% V$ U# A- t) p
壹
' g! E/ Q! }# v! ^. R市场
w# G$ _2 ]& `剖析某地的洗浴投资市场，可以用几个指标来确定
( _5 A& b" R/ U- P) z- F% \行业总规模+ P( B, D( z8 Q' l0 h. [
产业结构+ h V+ C z( R) \3 a i& P% m9 f% D! y
发展速度
& U$ @, j# N& Q; ], |消费密度) j* _/ H1 u* b/ \3 G5 [; w& ^2 P
1、行业总规模. v% E% Y. B8 `
如果当地规模以上洗浴(1000m2以上)洗浴总规模低于0.1m2/人，
) L3 X C7 o O y P基本属于空白市场。: h9 Z+ }, U7 U5 k
2、产业结构6 u `2 T$ G! y
虽然都是开洗浴，但定位不同，经营模式不同，竞争也不在一个跑道上。
+ \/ t- j" Z0 x0 e S就好比餐饮行业，开快餐的和开私房菜的各有各的生存之道。
8 y! I; e7 X2 |2 x剖析一个城市的洗浴行业结构，要结合当地的洗浴文化和消费结构综合分析。
. F0 l% e9 g7 C6 v- N6 ]比如深圳的洗浴和沈阳的洗浴完全两个概念。
, V8 s7 B& M' k3、发展速度+ {1 l0 y( X6 C
主要是客户端的发展速度，比如年人均洗浴综合消费水平" G7 D: E, q$ G. n+ w& q+ e
另外就是服务端也就是浴场端发展速度，每年新增多少平米
& s" q; N/ f( U/ Y4、消费密度
, b& S" w9 i4 ]我个人主张，一个浴场的有效消费半径是浴场规模/1000m2+1km
9 ~2 K3 B" S# q' Y/ ~6 {. N基本上80%的客户都在这个范围内。当然也有例外。
' H& l1 C# l" k& S! s/ M比如1000m2浴场，有效消费半径是1+1=2km" V3 S6 a, s. f( o
2000m2浴场，有效消费半径是2+1=3km
7 \/ \- Q$ x6 [; W这个数值要乘以当地的人口密度4 ~ _! F( Y' A
比如3000m2的浴场，有效消费面积1 b3 q1 j/ p' L: N! s' O4 Y
3.14*4km*4km=50.24km2*1000人/km2=5万人，
/ y3 y$ C$ n3 v. Q如果人均年洗浴综合消费200元，总消费潜能1000万。
5 \- e i2 C. |* Y0 W, N5 ^" [# S按35%的净利润，年收益最高350万。$ \0 \3 Z S" r; l
上述只是评估方法，实际要比这复杂得多。. @2 _" @( c3 }
4 q! g5 A: o5 k. g5 G6 K
贰
" t# d6 C; P8 q* E: c投资5 |: F* f5 `4 }' X6 o/ n
1、投资规划
) J# }( x( k; S我们目前设计的项目综合投资大多在2000~2500元/m2之间; J% K% o: [1 I {
这个费用不包括租金，员工工资，不包括布草费用。
* l1 p2 `+ J; c' W6 Z: g其他基本都已经包括。
# Q4 e& j+ G+ s% n很多投资者对此投资规划仍不满意，希望降低更多。+ w( Q, M9 _' E4 u6 K! O9 F
说实话，我已经尽力了。- Q' b @3 H1 L+ ?. ] }+ ^
虽然我更明白轻投资，重运营的道理。
8 k# Q! J) N* G( u8 A& a但强妇难为无米之炊。, v* ]4 F6 U m& s5 L
那些投资规划超过3000元/m2甚至4000元/m2的项目，
, \2 _: g7 I; g' t我更为他们担心，因为投入倍增，收入不能倍增。; G8 J- U1 ~* M6 y4 I- t
项目一但开始运营，就会感受到巨大的资金压力。9 ]6 V9 A6 L5 Y' X
如果是自有资金尚好，如果是借贷资金，压力就无法言喻了。
4 ?" M; a+ n* F2、投资回报* ]# P5 V: |; N' m9 C6 u+ o- m
如果我们的投资是2190元，如果两年回本，不算财务成本，转让费等。4 M% o* U; e; B9 C" L, o
每天每平米的净收益要达到3元才可以。
9 [5 x7 I; |. u, }% z) B365*2年*3元/m2/天=2190元
6 ~" D* c: a& B& B6 _" c; M6 d而每天每平米三块钱的净收益，容易做到吗9 r3 [! ^* N* g. g/ K. [1 I
下面详细分析。( j2 L, H$ W( D) h3 b
5 s) i" G1 n9 x' c
叁9 J' A6 R* N4 }8 O/ ?- @5 u
成本
$ _% l: R3 z, T0 W. [* Y& R运营一个洗浴项目，几大成本
' ]' e9 W6 V$ L7 f1、租金，1.0元/m2
+ c# @0 x4 h, E+ D8 y需要补充一点，租金可以按辐射半径内的人口密度计算# n: n* O: |# ~9 A ?9 Z
比如5000m2项目，半径6公里之内，人口密度如果是2000人/km2. D6 b1 Y7 L! v" T
那么租金在2000人/km2/1000=2元/m2/天
" t. Z' G' R, d+ k0 |4 F8 H3 {如果人口密度是2500人/km2，同理租金在2.5元比较适宜。6 h, }7 c. w. s7 Z! u8 L
2、人力成本5 H. f! o& C( ]8 n3 v( J( R- K
上海等一线城市2.5元~3.0元/m2/天
+ K) O- S! U7 l8 [1 c. k; P% J: P南京沈阳等城市2.0~2.5元/m2/天
# ]- B, }$ O& C三四线城市1.5~2.0元/m2/天
# j- k6 a! o6 [$ x; Z县城等在1.2~1.5元/m2/天5 f# E' z7 A( q$ m. @
当然了，项目的规模，楼层，规划，以及排班方案都是影响人力成本的重要因素。
, h. o6 Q; F' R* e7 e! m) a以上的数据只是行业整体数据，不包括外包团队的工资。
" y- q8 m' R: P: Z# L& d( f只包括公司的直接人力成本，包括了显性和隐性人力成本。( |( o% `4 J# T/ w3 v
3、能源损耗
4 ~9 q8 c' {* w- t9 X水电暖通等损耗，
- k$ P; {8 v; @' \& n5 k. V以华北地区1.2元/m2/天6 o: {# F, M$ B7 Q5 @: c
华中地区1.0元/m2/天
4 y7 L2 G( w' d* N0 M' j' Q计算
" A! W* \/ b- O; O4、日耗品! k# W8 @9 K. C: J
毛巾二次洗涤0 Z) H0 z m7 ~8 o7 P
洗发膏8 O( [' b# H* y: g F9 \: }: f3 ]
抽纸等/ G1 i- j! V0 c. S( X) ]
按0.4元/m2计算* O4 G# M7 N2 [! V- j
那么一个三四线城市的运营成本是
* c2 W! a( E- n5 r* l: a' T1.5元租金+1.5元工资+1.0元能耗+0.3元日耗=4.4元/m2/天+ `* t7 J7 i( F. X7 [6 Y4 J
以5000m2三四线城市浴场，每天刚性成本就得22000元。
. q$ [; i& j9 S5 Y5 ?如果每张门票59元，大概需要400张门票才能收支平衡。
$ F8 Z8 {7 B, Y Z+ L* @
( n, c+ \( W1 O! F4 Y. N肆
y! }& j; s6 z1 L! m/ i6 n运营6 L; `/ e! ^) T ^5 e
1、汗蒸
* v3 g; W* s+ k; C! P. \" `. N我在2016年就发文指出，汗蒸是为经营挖的坑。
7 T- G0 H& m1 ~为什么这么说，就是因为汗蒸的成本高居不下，却一直没有有效的盈利模式。
+ O5 C1 s2 }( g) R$ _简单直观的说，维持汗蒸的温度，一平米一个小时要1块钱（能源方式不同，差别很大）
9 E+ b0 Q7 P5 r) O如果100平米的汗蒸，一小时就要损耗100元，一天就要损耗1000元（10个小时）
3 ^( ^ D/ }8 J4 X2、戏水3 |: Y6 t( T6 @% M/ d
按常规计算方法，室内泳池戏水池的水温每小时下降一度。/ C* A0 L7 @& W) N
一吨水维持水温，如果用燃气锅炉，每小时需要0.8元成本。
p4 ?6 H4 s0 T0 a$ A如果我们有200吨的游泳池，100吨的戏水池。* ~, ?8 B# ?2 n' c, K
那么每小时的成本就是240元。
}" Z, ^0 b( q7 F想一想有多么可怕。
! d, T+ _- L& B5 ?8 R6 Y+ L这个数据并不准确，需要根据能源方案综合计算。但能搞居高不下是不争的事实。) A6 k/ B. c3 f- [ y0 K
3、人工
( Q% w# h w+ C' S我对浴场的人力规划，比如排班方案和岗位编制基本是按这个基数考量的: B9 v& Z$ D# s1 H' x+ b; O& G
1）每名员工的服务能效是20-30人) W8 ?' W ^" W9 O# j* n* E6 P) e
每名员工每天8小时*60分钟=480分钟/20-30人=24-16分钟服务配比。
* F% E/ L0 t5 X8 K O/ O0 Q0 O也就是半自助式的汗蒸，给每个顾客的服务配比最低是16分钟，最高24分钟。" }* ?7 x: N: \. x$ T
如果按员工工资150元/天计算，每位客人的综合服务成本是150元/20~30人=5-7.5元/顾客# Y% T) z0 X0 ^" `
2）每名厨师的服务能效是40-50人) V1 d6 X% t5 S% W% n
或者控制在每位用餐顾客的服务成本3~5元。
2 R9 h8 U- S3 b/ {
8 V% E+ ^3 u" B( E f伍: \& ?$ ~* G" E3 s% U
收益2 C4 t" d: h' n3 G
1、消费结构 {; j7 w' t( B h: _4 v$ M
仔细观察浴场的消费结构，基本上门票占30~40%1 N% O H h* L0 r/ c i% _+ p+ p
这是很不乐观的，因为这属于资源型消费。说俗点就是吃老本。$ j) z( v6 A3 l8 Y9 L+ b7 E
服务型消费，或者说二次消费，所占的比例很低。
9 {5 w/ ^# ^1 r' |, t h# I, |/ X这和浴场的运营能力有关。4 y5 V6 `7 j2 h0 I' ^9 y
2、客单消费6 M; [$ I' N F0 q3 F6 w& ]; a
留意全国各地的浴场消费数据，尤其是美团上的数据/ v3 e* @! } R& C% {7 u. K6 p& G
就会发现，基本上人均消费100元，是个坎儿。
! [" t6 R4 U# R+ j4 q) W1 }, Z3、服务内容
) c) T8 {- d3 d除了门票，餐饮，按摩，想想看你的浴场还有什么拿得出手的消费项目。
% Q. G1 \2 [; h5 w& F3 O服务空心化是很多浴场的经营症结所在。
2 ^' Y, N% A% v* n4、顾客体验
_! N" b" Z% F6 X千篇一律的装修，大同小异的服务。
* G8 g2 I2 ], B/ p' Z$ u' f直接导致客户的体验不好。; q% S# A! j$ E4 g, P1 {
影响了客户的再消费欲望。
, v+ |( k3 j+ ?4 K" ]! o
& k$ j5 i+ L# W" e7 i6 L! _. n& _; w: `3 |* I9 B3 |
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