别紧张，我说的开光1 T( p5 F, i, {2 v. j
是做可行性分析
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! b0 ]( b/ x M: Q' X" v可行性分析，就是从项目立项开始 ~( }+ O- E3 _. j' \. E
对市场环境、项目选址、风险控制、能源方案、成本控制、投资规划、经营方案，运营成本、收益分析等作出系统的量化的数据分析和系统评判。, L) B1 X7 T. `3 Q- e" |: m% J. v
根据可行性分析的结果，决定项目的投资规模和节奏。
6 a& c. g( j& _; Q8 [遗憾的是，大多数项目，这些功课都省了。
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风险控制
) P9 U5 [. J' L3 h7 C& A& w1、建筑产权有问题的，不能做；3 P) w& b4 R y/ f& ^ N/ [
2、一次消防没通过的，不能做；! Q1 y. c. o% c- U4 \7 w9 ]: n
3、土地规划和建筑规划相悖的，不能做；
2 _# ] f& R' |, R6 w1 v4、工业厂房、军产房、划拨地，不能做；/ T+ `) X6 w: _$ F7 y8 h! F
5、停车位不满足每百平米一个车位的，不能做；* g. F/ a$ h0 ]$ d. s
6、消防强规不满足的，不能做；7 ]5 X6 e3 @0 x, [
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很多客户在投资浴场时，连个免费咨询电话都舍不得打给我问一问，" e* E: F: O( [& W) O; w
直接一个猛子扎进去，结果建到半截才发现，这里根本不能做浴场。
; Q- }$ r- n! S, A5 ~# W几百万甚至过千万的投资都打了水漂。+ X. _% t) h4 M; l/ n
这样的例子，几乎在每个城市都有实例。0 t9 {8 n+ i% k& R
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$ H i1 W& o7 X3 ]可行性分析0 D8 D* y; m& x5 [
1、比如在内蒙某轻度旅游城市，当地城市人口只有18万，却要投资15000m2浴场，能行吗？
- z! V3 ] N: }9 M( Z这样的投资很常见，有的是因为公建配套，规划要求，这种情况无可厚非。
6 \ {3 R: l6 F2 \5 e另一种情况仅仅是因为，我有钱你有房，郎有情来妾有意，那就投呗。
0 p! B& L: n' y9 s( `我们简单算一笔账，18万人，年人均洗浴休闲专项消费100元(同比数据，各地差异很大)9 j1 t. O$ N4 J$ I9 [
市场的蛋糕只有18万*100元=1800万元*30%的=540万
# z# y) |0 l4 R- g! T对于轻度旅游(我个人定义，旅游季不超过3个月，旅游客户已经平均加权到了人均消费的100元里) Y- d1 V- R7 c4 O" H6 Y! ^+ Q
如果投资15000m2，按2400元的综合投资成本计算，15000m2*2400=3600万投资/540万年收益=6.7年回收周期
$ D7 {1 O) u4 I4 }3 z* q% b这样的投资项目经济收益很差。5 H6 E% S8 c2 X9 G" o b
然而，在内蒙和内地很多城市，这样盲目上马的项目并不少。在排除以下几种情况外，其余的就有点得不偿失了1 j4 t+ H4 K3 X5 \' `* v
1）开发商有条件拿地，政府要求配建此类公建项目；, [" B- k6 }" \7 T+ w# r
2）自有房产，多年荒废，为了盘活资产；! b+ L" V7 D3 P( {8 b
3）做产业规划，而非项目规划，项目不赚钱，但为土地升值可以弥补；* a; p2 e/ F) f: K
4）为楼盘造势，虽然项目不赚钱，但因为有温泉配套，房子能多卖钱；
7 e& v8 Z$ w1 B, B5）资源优势，地下有温泉或某项资源不要钱；4 T7 {6 y$ K* O2 ?
这几年大上特上的温泉度假项目，或者轻度假、泛旅游温泉项目，大多是基于这样或那样的原因做的投资。
) M( E+ d t! k* K! `3 e& z然而，开业后自己连生活都不能自理，其结果自然苦不堪言。( ~, B# g% D! u% W' V
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叁4 Z1 @* r/ Z) a( }$ [" {; R; `0 ]
经营方案7 v) ^* ]% d2 X2 W( w
我一直强调做经营要学山大王
& E# Q8 Z L d n" @一定要占山为王，起码在某一个行业或某一领域吃独食，不能吃独食也要做王者。6 e$ q( U: v8 C
遗憾的是，大多数的浴场，就是一个抄袭版的大号浴场。; K* b4 W2 C+ ^; n' n
我考察过不少轻旅游，微度假，泛休闲的浴场$ x; O) K, V+ n1 o: o8 f) O
完全一个模子，一个样。! d8 _, d* g+ e1 A( B
我大老远的来你这里，就为了多花钱找罪受。
^ U: l, E, T1 E) N4 C: C+ x4 ]8 I* @难道我的钱是西北风刮来的1 D* t/ [" A: [- Z$ }
没有核心竞争力的浴场，不开也罢。
- N# @2 h# s. H* o9 ]+ C+ M现在的客户都已成精，靠糊弄可走不通。2 Z* ^, m$ ~7 x* a) r
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肆
; F5 y; |" E5 U' `* c% P花点钱，给你的浴场开个光
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/ T& K9 Z2 n6 u+ X* w每个项目都盈利。
* G; v7 @& O' r; ]% a. ?) K这是我们公司的solgan，标语口号
1 \& N+ F3 k, V' }3 n" k这既是我们设计的信仰，更是力量。
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正因为此，我们每年要枪毙掉近十个项目。9 ]* p# t2 ]! N9 c" X$ K/ o
以沈阳68号汤屋的客户为例，我今年就为他PASS掉了两个投资立项。4 t7 r- `/ ]+ x$ S' ?9 Q2 R1 ?( _$ U
为此，很多客户不理解。- W" J. V# \; s& V
你说你张培哲，上门考察就要5000元，做分析要10000元起步6 m/ `& U* c6 Q
最终项目却做不成。凭啥# O9 n. k2 T' h, n3 M
我解释给他们听，我说我去医院看医生，做了各种体检，体检完了，医生说你没病，不用开药了。
0 C( M8 c6 h7 M( U难道这体检费要退掉吗。
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2 M; p% a# F( D$ v我的客户说的更直接。6 }1 J8 g3 x( S3 q2 [# {/ d. L0 V
张哥
% E7 j3 C; c7 H4 I+ S" p9 \花这点钱，即便项目做不成，也值得。
! G+ G( r0 A7 V* H5 d就当给我的浴场，开了个光~
" X6 S+ w3 b( k5 M3 a亲，您的浴场要开光吗？" t$ x5 F/ ]+ S! c1 }
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