你的浴场，有没有开过光？

别紧张，我说的开光
7 t% J0 f: v8 O: q7 [8 r( q是做可行性分析
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% |5 ]; S; W1 L& \2 }- o可行性分析，就是从项目立项开始
, s  f) z: n6 j, b/ j( j2 J; I对市场环境、项目选址、风险控制、能源方案、成本控制、投资规划、经营方案，运营成本、收益分析等作出系统的量化的数据分析和系统评判。
  X  g) c: t  J根据可行性分析的结果，决定项目的投资规模和节奏。
* a( Q$ [4 [4 i7 W% W遗憾的是，大多数项目，这些功课都省了。

壹
风险控制
1、建筑产权有问题的，不能做；
, z; o4 U5 `" y$ G) @) G2、一次消防没通过的，不能做；
3、土地规划和建筑规划相悖的，不能做；
4、工业厂房、军产房、划拨地，不能做；
- Z% U$ B# l8 j* W% }5 X. z5、停车位不满足每百平米一个车位的，不能做；
! z! j+ Y- T6 s: Y. o6、消防强规不满足的，不能做；
……
3 J& y& c# y+ e. E" j" u% u3 ?3 P" g很多客户在投资浴场时，连个免费咨询电话都舍不得打给我问一问，
& }6 r" k( I0 Z7 F$ R直接一个猛子扎进去，结果建到半截才发现，这里根本不能做浴场。
9 {# C( j0 ~0 J- ~) ^) P/ t几百万甚至过千万的投资都打了水漂。
$ N3 R2 N7 j& i  o0 i8 u2 E这样的例子，几乎在每个城市都有实例。
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可行性分析
1、比如在内蒙某轻度旅游城市，当地城市人口只有18万，却要投资15000m2浴场，能行吗？
9 ]. T" O$ Q- }1 f1 ]这样的投资很常见，有的是因为公建配套，规划要求，这种情况无可厚非。
另一种情况仅仅是因为，我有钱你有房，郎有情来妾有意，那就投呗。
我们简单算一笔账，18万人，年人均洗浴休闲专项消费100元(同比数据，各地差异很大)
市场的蛋糕只有18万*100元=1800万元*30%的=540万
对于轻度旅游(我个人定义，旅游季不超过3个月，旅游客户已经平均加权到了人均消费的100元里)
如果投资15000m2，按2400元的综合投资成本计算，15000m2*2400=3600万投资/540万年收益=6.7年回收周期
. z3 Z5 Q" e# l这样的投资项目经济收益很差。
然而，在内蒙和内地很多城市，这样盲目上马的项目并不少。在排除以下几种情况外，其余的就有点得不偿失了
0 ~7 g0 }+ P  k' i1）开发商有条件拿地，政府要求配建此类公建项目；
2）自有房产，多年荒废，为了盘活资产；
3）做产业规划，而非项目规划，项目不赚钱，但为土地升值可以弥补；
4 d2 [5 q/ g! Y4）为楼盘造势，虽然项目不赚钱，但因为有温泉配套，房子能多卖钱；
4 h6 p* q5 O& q! u5 n2 v5）资源优势，地下有温泉或某项资源不要钱；
这几年大上特上的温泉度假项目，或者轻度假、泛旅游温泉项目，大多是基于这样或那样的原因做的投资。
然而，开业后自己连生活都不能自理，其结果自然苦不堪言。

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: W& F3 q8 z: N- r经营方案
8 S6 f1 }" p, m0 q0 ]) s8 G我一直强调做经营要学山大王
一定要占山为王，起码在某一个行业或某一领域吃独食，不能吃独食也要做王者。
遗憾的是，大多数的浴场，就是一个抄袭版的大号浴场。
我考察过不少轻旅游，微度假，泛休闲的浴场
完全一个模子，一个样。
我大老远的来你这里，就为了多花钱找罪受。
难道我的钱是西北风刮来的
没有核心竞争力的浴场，不开也罢。
+ C" g+ _) a; Q7 V* [# @8 h4 `  k现在的客户都已成精，靠糊弄可走不通。

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- A* i, B8 B, X. H( k0 _花点钱，给你的浴场开个光

每个项目都盈利。
这是我们公司的solgan，标语口号
这既是我们设计的信仰，更是力量。

正因为此，我们每年要枪毙掉近十个项目。
) A& \7 \  q+ [8 v3 E以沈阳68号汤屋的客户为例，我今年就为他PASS掉了两个投资立项。
- R' L" J$ Y+ o- g( X9 p4 b0 [为此，很多客户不理解。
0 y* C* P, j: q5 m$ D3 w0 e你说你张培哲，上门考察就要5000元，做分析要10000元起步
最终项目却做不成。凭啥
我解释给他们听，我说我去医院看医生，做了各种体检，体检完了，医生说你没病，不用开药了。
2 W! K  U9 U# o) q# M* Q6 X* G, G难道这体检费要退掉吗。
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我的客户说的更直接。
$ u+ F5 p- S( e1 m- a0 G张哥
花这点钱，即便项目做不成，也值得。
8 W) N; g0 \( O( I, K8 t就当给我的浴场，开了个光~
: O8 O  c2 d' @6 G2 i( Q亲，您的浴场要开光吗？

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