别紧张，我说的开光
- m( {! ] b: C/ V- r) X9 ^是做可行性分析
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可行性分析，就是从项目立项开始4 Y3 C; d1 ~2 r
对市场环境、项目选址、风险控制、能源方案、成本控制、投资规划、经营方案，运营成本、收益分析等作出系统的量化的数据分析和系统评判。% N) N u8 A7 M* a2 d
根据可行性分析的结果，决定项目的投资规模和节奏。3 d4 z& t9 O! u }
遗憾的是，大多数项目，这些功课都省了。
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壹- ~6 G$ `* D" G& e2 O
风险控制 a4 L R2 W* ^! g+ p
1、建筑产权有问题的，不能做；& N; e7 t5 a2 E1 H
2、一次消防没通过的，不能做；
+ A8 P" X8 N+ ]% W- `: O4 G7 c$ O1 P3、土地规划和建筑规划相悖的，不能做；' a2 N" j; r; a ?" p/ p6 v& Q
4、工业厂房、军产房、划拨地，不能做；
( y2 ~) x' r( q5、停车位不满足每百平米一个车位的，不能做；
- @) i% g/ F8 s6、消防强规不满足的，不能做；. k+ l( J* }( Q' N X
……
: L2 ]7 m6 ]" H3 ~ m很多客户在投资浴场时，连个免费咨询电话都舍不得打给我问一问，+ f) B' O1 \# B! g3 [2 \
直接一个猛子扎进去，结果建到半截才发现，这里根本不能做浴场。
5 b& P Z$ x2 X: J* g几百万甚至过千万的投资都打了水漂。( m- w% _8 a$ a$ Q
这样的例子，几乎在每个城市都有实例。4 |2 O% F, G# f2 L7 b5 c3 K
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可行性分析+ v, ^6 p2 ~* b: n# c9 t
1、比如在内蒙某轻度旅游城市，当地城市人口只有18万，却要投资15000m2浴场，能行吗？: R5 j+ `5 }7 @) }+ e3 N
这样的投资很常见，有的是因为公建配套，规划要求，这种情况无可厚非。
8 T5 |0 Y( B {5 C另一种情况仅仅是因为，我有钱你有房，郎有情来妾有意，那就投呗。5 F7 p, R0 C; B
我们简单算一笔账，18万人，年人均洗浴休闲专项消费100元(同比数据，各地差异很大)+ r5 t% z, Q4 Y( w0 }
市场的蛋糕只有18万*100元=1800万元*30%的=540万
( i; G% W( _+ W* E) R: H. G5 ]对于轻度旅游(我个人定义，旅游季不超过3个月，旅游客户已经平均加权到了人均消费的100元里)1 p6 k5 T z# [. Y# c8 ]! k7 L
如果投资15000m2，按2400元的综合投资成本计算，15000m2*2400=3600万投资/540万年收益=6.7年回收周期
: N! q: u0 D; [ W" \7 |$ A这样的投资项目经济收益很差。
5 e# h E8 a. Y& n9 d& M6 v然而，在内蒙和内地很多城市，这样盲目上马的项目并不少。在排除以下几种情况外，其余的就有点得不偿失了
) u1 \2 B1 o# \1 M1）开发商有条件拿地，政府要求配建此类公建项目；
) s6 Y0 a: g0 k8 S2）自有房产，多年荒废，为了盘活资产；
# h: t: u8 I7 E: g3）做产业规划，而非项目规划，项目不赚钱，但为土地升值可以弥补；) m7 \, U; C/ x1 A
4）为楼盘造势，虽然项目不赚钱，但因为有温泉配套，房子能多卖钱；$ ^" C, s3 ?; e+ C7 }
5）资源优势，地下有温泉或某项资源不要钱；
7 W8 k- v( w% b) l! v( i$ I这几年大上特上的温泉度假项目，或者轻度假、泛旅游温泉项目，大多是基于这样或那样的原因做的投资。+ I2 c' J6 e2 z2 A
然而，开业后自己连生活都不能自理，其结果自然苦不堪言。
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叁/ N, Z# m- p* [
经营方案7 W1 \4 x& i4 i
我一直强调做经营要学山大王4 }" m' D, _3 H' V3 ]3 [
一定要占山为王，起码在某一个行业或某一领域吃独食，不能吃独食也要做王者。
& _# X6 M- l* e" r4 t遗憾的是，大多数的浴场，就是一个抄袭版的大号浴场。$ H0 D$ k9 {, R( t
我考察过不少轻旅游，微度假，泛休闲的浴场
p; A3 r. }' M" S% H/ }完全一个模子，一个样。
5 A: n0 c4 Z/ U2 G9 |* Y6 D我大老远的来你这里，就为了多花钱找罪受。
/ q0 V3 m7 K" N/ I& \6 g难道我的钱是西北风刮来的$ o5 }9 A" l9 q) O7 |' P
没有核心竞争力的浴场，不开也罢。7 ]7 I/ d, g8 G! ]# K5 r7 g
现在的客户都已成精，靠糊弄可走不通。) S- @0 p! M6 x# r) {; f# u8 G+ @1 b
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肆
9 f: ?3 x4 i% a+ d2 A花点钱，给你的浴场开个光6 \/ E! j, g7 {/ B! _
# {7 h4 k3 _, @0 ?$ r1 ]每个项目都盈利。
" D g9 \( ]: c5 _3 M& P5 m这是我们公司的solgan，标语口号
3 i/ c$ y4 B& E" u r( R# a5 S) i这既是我们设计的信仰，更是力量。
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) ~: I% i/ ~' Z正因为此，我们每年要枪毙掉近十个项目。
0 M& {% m/ w# N2 r* y) A8 t以沈阳68号汤屋的客户为例，我今年就为他PASS掉了两个投资立项。" }' g& l7 ^& `( e$ Y, a, @2 c
为此，很多客户不理解。
; P2 _, U! Y1 u1 o3 m你说你张培哲，上门考察就要5000元，做分析要10000元起步9 ^) z% b- y) t; |7 t v
最终项目却做不成。凭啥
" c0 r3 r0 @" ]# R我解释给他们听，我说我去医院看医生，做了各种体检，体检完了，医生说你没病，不用开药了。
# [5 {$ U5 \( o w8 v难道这体检费要退掉吗。
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我的客户说的更直接。( C" k3 A* K/ O0 J# y
张哥% A' B8 m2 A- n6 W) p N
花这点钱，即便项目做不成，也值得。
8 ^% W+ [) ~, N3 f; @8 V就当给我的浴场，开了个光~
6 l7 K9 `6 L2 v0 R! G/ I9 {9 M, a' B亲，您的浴场要开光吗？6 B- |) B9 O" C
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