你的浴场，有没有开过光？

别紧张，我说的开光
是做可行性分析

可行性分析，就是从项目立项开始
对市场环境、项目选址、风险控制、能源方案、成本控制、投资规划、经营方案，运营成本、收益分析等作出系统的量化的数据分析和系统评判。
根据可行性分析的结果，决定项目的投资规模和节奏。
遗憾的是，大多数项目，这些功课都省了。

4 m. v4 }2 n: W# G壹
/ t+ Z) `- H# R  a: |: H( s风险控制
1、建筑产权有问题的，不能做；
2、一次消防没通过的，不能做；
3、土地规划和建筑规划相悖的，不能做；
4、工业厂房、军产房、划拨地，不能做；
5、停车位不满足每百平米一个车位的，不能做；
9 V4 Z  U: l4 u2 [6、消防强规不满足的，不能做；
% J* \4 I0 c9 ]……
很多客户在投资浴场时，连个免费咨询电话都舍不得打给我问一问，
直接一个猛子扎进去，结果建到半截才发现，这里根本不能做浴场。
* U5 b" T- ^- R& K! f+ p几百万甚至过千万的投资都打了水漂。
0 w: ?2 c' \- e" |/ }+ _这样的例子，几乎在每个城市都有实例。

贰
0 U5 c4 W  {9 d" ]% [8 V$ `, G5 B% y可行性分析
1、比如在内蒙某轻度旅游城市，当地城市人口只有18万，却要投资15000m2浴场，能行吗？
' I& J! h! ], u+ y- j2 N% E1 V这样的投资很常见，有的是因为公建配套，规划要求，这种情况无可厚非。
另一种情况仅仅是因为，我有钱你有房，郎有情来妾有意，那就投呗。
我们简单算一笔账，18万人，年人均洗浴休闲专项消费100元(同比数据，各地差异很大)
* j5 J5 N7 V4 _. b) C1 E+ _市场的蛋糕只有18万*100元=1800万元*30%的=540万
对于轻度旅游(我个人定义，旅游季不超过3个月，旅游客户已经平均加权到了人均消费的100元里)
如果投资15000m2，按2400元的综合投资成本计算，15000m2*2400=3600万投资/540万年收益=6.7年回收周期
# \5 J1 Z5 s2 ^$ k' h4 \0 ^, a这样的投资项目经济收益很差。
9 W( f8 ?' Y1 I! D: C' _) i然而，在内蒙和内地很多城市，这样盲目上马的项目并不少。在排除以下几种情况外，其余的就有点得不偿失了
1）开发商有条件拿地，政府要求配建此类公建项目；
2）自有房产，多年荒废，为了盘活资产；
3）做产业规划，而非项目规划，项目不赚钱，但为土地升值可以弥补；
7 N. f0 c5 Z- u4）为楼盘造势，虽然项目不赚钱，但因为有温泉配套，房子能多卖钱；
' {4 {0 D% \3 V) f9 r4 D( x& u( a- o5）资源优势，地下有温泉或某项资源不要钱；
, _; e1 K9 g: Y这几年大上特上的温泉度假项目，或者轻度假、泛旅游温泉项目，大多是基于这样或那样的原因做的投资。
. V3 V4 N( c5 d1 t1 b然而，开业后自己连生活都不能自理，其结果自然苦不堪言。

! A0 ]" r; ~8 n7 s: k% h叁
$ R! x, ?) Z8 K1 F& \6 T3 H经营方案
我一直强调做经营要学山大王
5 x8 z2 h) B& Y7 ]* W% F一定要占山为王，起码在某一个行业或某一领域吃独食，不能吃独食也要做王者。
遗憾的是，大多数的浴场，就是一个抄袭版的大号浴场。
我考察过不少轻旅游，微度假，泛休闲的浴场
完全一个模子，一个样。
我大老远的来你这里，就为了多花钱找罪受。
难道我的钱是西北风刮来的
没有核心竞争力的浴场，不开也罢。
" o3 f3 o; z2 v; s现在的客户都已成精，靠糊弄可走不通。

7 ^3 N9 @1 B) `) a' y0 C2 ?肆
花点钱，给你的浴场开个光
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每个项目都盈利。
  a& u5 e8 P6 l# D这是我们公司的solgan，标语口号
这既是我们设计的信仰，更是力量。

4 U* W# `. Z$ I2 h# s3 y正因为此，我们每年要枪毙掉近十个项目。
  b- E' D1 t4 t& P3 e. d以沈阳68号汤屋的客户为例，我今年就为他PASS掉了两个投资立项。
为此，很多客户不理解。
. z& m1 q# K& [  l% W你说你张培哲，上门考察就要5000元，做分析要10000元起步
最终项目却做不成。凭啥
: M4 \( F. `0 u2 A$ k我解释给他们听，我说我去医院看医生，做了各种体检，体检完了，医生说你没病，不用开药了。
$ B( R$ Z) t$ W" b& J0 u难道这体检费要退掉吗。

我的客户说的更直接。
张哥
花这点钱，即便项目做不成，也值得。
就当给我的浴场，开了个光~
& }3 {' F6 t) {: o' \, o) I  {亲，您的浴场要开光吗？
: t3 w3 f( u3 ?1 }

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