别紧张，我说的开光$ O ]7 n! }- E3 z
是做可行性分析: _) Y5 D3 O t/ @& I" B& Y5 R
. [8 X9 O! X% |4 [! U/ E可行性分析，就是从项目立项开始3 a" e& q3 X. D6 Y3 b
对市场环境、项目选址、风险控制、能源方案、成本控制、投资规划、经营方案，运营成本、收益分析等作出系统的量化的数据分析和系统评判。# H- ]; l/ U* k) x
根据可行性分析的结果，决定项目的投资规模和节奏。3 t5 e: f1 k v! A
遗憾的是，大多数项目，这些功课都省了。% `2 w- P9 I2 `
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; B4 W2 Z8 _4 A7 D c风险控制% ?( Y1 X `+ O* P! ~
1、建筑产权有问题的，不能做；9 |- E6 u: S% E3 i0 t4 P
2、一次消防没通过的，不能做； c& _' E) `8 i
3、土地规划和建筑规划相悖的，不能做；
6 l M: @# O% P# ?1 `* f4、工业厂房、军产房、划拨地，不能做；
& \: s" F6 I) |$ d5、停车位不满足每百平米一个车位的，不能做；
7 L7 { ^" K9 a w) E9 ?1 z3 t6、消防强规不满足的，不能做；
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很多客户在投资浴场时，连个免费咨询电话都舍不得打给我问一问，% ?9 A# B& G* x6 y1 r4 ?
直接一个猛子扎进去，结果建到半截才发现，这里根本不能做浴场。
P4 b$ v. x1 L c0 }几百万甚至过千万的投资都打了水漂。3 k) ]3 \ B) s4 A: _' `4 O( P
这样的例子，几乎在每个城市都有实例。
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可行性分析
! E2 Z- _' v0 Y( g+ ?' T1、比如在内蒙某轻度旅游城市，当地城市人口只有18万，却要投资15000m2浴场，能行吗？. A) t: W3 L* u7 Q' T
这样的投资很常见，有的是因为公建配套，规划要求，这种情况无可厚非。7 B/ b" J! t/ A! p
另一种情况仅仅是因为，我有钱你有房，郎有情来妾有意，那就投呗。
$ G4 S1 K F0 ?( {; s9 F1 J+ v我们简单算一笔账，18万人，年人均洗浴休闲专项消费100元(同比数据，各地差异很大)
( ?1 U7 Q* ]3 Q* y0 ~市场的蛋糕只有18万*100元=1800万元*30%的=540万7 m' S( M7 X7 q5 N4 }2 _3 ]8 q
对于轻度旅游(我个人定义，旅游季不超过3个月，旅游客户已经平均加权到了人均消费的100元里)0 A# T5 a. T, E6 I+ [9 a
如果投资15000m2，按2400元的综合投资成本计算，15000m2*2400=3600万投资/540万年收益=6.7年回收周期) _8 t4 V5 Y, d
这样的投资项目经济收益很差。( S1 Q% t: A" P% h9 X/ b
然而，在内蒙和内地很多城市，这样盲目上马的项目并不少。在排除以下几种情况外，其余的就有点得不偿失了* c6 J ]' e% E
1）开发商有条件拿地，政府要求配建此类公建项目；
' X2 b, J! X+ D; C3 I- }9 ~2）自有房产，多年荒废，为了盘活资产；
: v# `, @; W% L, ~3）做产业规划，而非项目规划，项目不赚钱，但为土地升值可以弥补；) c2 N3 [4 i( y( m6 F0 v
4）为楼盘造势，虽然项目不赚钱，但因为有温泉配套，房子能多卖钱；9 i+ r6 x/ ~" Y* C
5）资源优势，地下有温泉或某项资源不要钱；: H" s" }( |+ T$ ?3 d9 k
这几年大上特上的温泉度假项目，或者轻度假、泛旅游温泉项目，大多是基于这样或那样的原因做的投资。6 X( S' i2 r6 \5 z8 J# e
然而，开业后自己连生活都不能自理，其结果自然苦不堪言。
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, m# `$ a1 I, J0 z' L, ^* K经营方案
3 r3 |& @3 a6 j9 b1 M. U7 g我一直强调做经营要学山大王 _: {+ {! u, ?- C! m9 f
一定要占山为王，起码在某一个行业或某一领域吃独食，不能吃独食也要做王者。& n0 f0 T: [2 [7 O
遗憾的是，大多数的浴场，就是一个抄袭版的大号浴场。
4 d+ v0 y+ |2 ~, ^7 ]( u9 K我考察过不少轻旅游，微度假，泛休闲的浴场# P+ i2 B/ Q: B* Y3 E6 y
完全一个模子，一个样。
" ^, m+ w8 ?3 a! I& g" o- G我大老远的来你这里，就为了多花钱找罪受。
* Y1 ~3 S0 M. _难道我的钱是西北风刮来的5 _) N4 P. u3 B: `3 d6 K
没有核心竞争力的浴场，不开也罢。
' i: X! J# Y; C现在的客户都已成精，靠糊弄可走不通。+ ~0 i% }/ @* l) z
/ J' a) G+ z+ o+ m$ k% {
肆
' w- S7 H) }6 D6 _花点钱，给你的浴场开个光- N* A. p# l0 O' L
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每个项目都盈利。
" v( M2 A7 A! x. o c这是我们公司的solgan，标语口号- `" ]- R8 ?3 T, m
这既是我们设计的信仰，更是力量。& ]8 U/ @# ]* ]: O" f4 O8 e
; v1 Z6 z) M: a9 Y正因为此，我们每年要枪毙掉近十个项目。
, m4 y; v# Q0 N" f# f6 B以沈阳68号汤屋的客户为例，我今年就为他PASS掉了两个投资立项。
7 a6 i' J g/ J4 W为此，很多客户不理解。' K1 _8 R7 E. l
你说你张培哲，上门考察就要5000元，做分析要10000元起步, a8 i6 J% s" C: v, y& e
最终项目却做不成。凭啥. I4 _0 i/ j% {% _- N; S* r
我解释给他们听，我说我去医院看医生，做了各种体检，体检完了，医生说你没病，不用开药了。 i @* S6 s$ r4 e
难道这体检费要退掉吗。
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* m9 O7 s3 M2 w; ]- H我的客户说的更直接。
, C( }7 u# N) p张哥
$ ?3 }8 m2 z% q# M4 |6 N花这点钱，即便项目做不成，也值得。
* E1 O4 M3 e+ n# T5 w5 O" `就当给我的浴场，开了个光~
' _3 Y1 U, i" D# [) R) T亲，您的浴场要开光吗？
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