壹 | 问计) q" }" l) V! i4 @4 b* D( M- F
今年有四五个20000平以上的项目咨询，建筑形式都是裙楼+塔楼
% X9 N. }* g( X6 K- p投资者的业态规划也都整齐划一3 A: n" ^9 G: ]! M! M* Q$ O( a8 Z
洗浴+喜宴+酒店7 c7 H+ ^8 ?$ @; S" X
深入剖析项目的经营规划，投资理念，发现很多问题，+ [* f/ [3 h# u' I* b7 ^3 D
不吐不快
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$ z6 P, z4 y3 H贰 | 规划
d* l2 S2 y' }; n( L, b; W我没有贬低任何人的意思，和气生财吗
0 S: C) {- |5 e8 ` V* t' m但是有些项目的规划的确是流水线产品7 K7 ?" w4 y% }) w/ I" G
也又可能是投资方没给足设计费，或者直接找个设计师接私单。
) S+ n5 R7 i, g- c8 G5 H说白了，钱给的憋屈，活儿就难出彩。- n: N; B7 u! c! B" T
我对比了这几个项目，几乎一个模子出来的。4 B& U7 X, j, u
有些建院甚至做好了专业项目设计，外行看热闹，内行看门道; W7 C8 x1 b$ ?9 F# f% J L
看上去规划蛮热闹的，可你真的仔细分析这规划，就会吓一跳。
* [( h" ?) v0 w) _5 F5 o这不是糟蹋项目吗，这样做项目就毁了。
0 S7 i. T- [' c# c6 Q @" B再比如上述项目，柱间距12米，按梁高度为柱间距的1/8~1/14常规计，柱子为1500~850高。, b4 b2 S+ [) e. d5 |% P) U
这房间就废了。( N& M! f j& a# F# }
另外每间房的平均用地面积为55m2，赶得上五星级酒店了。2 I' {5 E3 r; m% l7 H
- W3 a4 [& p! Q" W3 M- G3 H' ^叁 | 风控
" }* _ U9 |+ ?+ z2 H很多投资人不做项目的风控，风险控股不做，可行性报告更懒得做，再加上自己本身就外行。% |0 L) Q9 z$ C2 d& O$ P
对项目的经营规划要么道听途说，要么照猫画虎。& f$ o9 K1 T( g8 R4 J
以上面所说的洗浴+喜宴+酒店为例，就是照猫画虎。
/ W% m# F+ \4 }这样的经营业态，做起来省心，遇到个不操心的设计公司，更是你怎么说我怎么做。, ^; _4 ^1 Q2 r+ [# O% z3 s6 d
嘁哩喀喳，施工完了，一开业就傻眼了，我辛辛苦苦投资这么多，怎么不赚钱呢。
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2 O1 ?! l0 B- ~4 O1 J, v肆 | 可行性- _' {5 z* W/ B4 q% w" K* q
如下图所示，这是塔楼的酒店规划，大多如此。
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我们简单做一下经济可行性分析' W9 w( c( |, n9 A
1、每层面积880m2，共15间房，其中1间为套间，我们按16间计收入。$ O" l! q1 O" N
2、每间房的平均面积为880/16=55m2
: Z1 N% E$ `& L6 i- g$ S1 _3、项目日租金1.4元/m2，每间房的日租金成本为55*1.4=77元
- p" t& d. u' f4、每间房平均投资12万(汉庭水平，亚朵大概16-18万每间，如家也得10-12万，尚客优差不多10万多)
8 |9 I T4 c% S \财务成本为年利息6%，12万*6%/12个月=600元/月/30天=20元，每间房每天的财务成本20元。& h2 S3 }) E) _, _& b2 d4 t
5、人力综合成本，按每位员工综合能效12间房计，3600元/综合月工资不算高，3600元/30天/12间=10元/间/天& r3 d% L3 Z$ ?/ o7 |8 N
6、能耗，没有统一标准，水，电，暖通等综合成本按6元/间/天计7 Z. ]$ a7 {" T+ B( u! G
7、日耗品，毛巾、浴巾、地巾、面巾、纸巾、洗发膏、肥皂、牙具、纸巾、矿泉水、床上用品洗涤，每间房按10元/天计9 C& X" G0 Z3 U) h+ S9 M# h0 B/ d
8、OTA营销成本，每间房按10元/天计，每间房20元，按一半为OTA来源
/ w- T$ D/ P. w" _2 s以上只是简单的概算，没有做深入调研，只为了说明可行性。2 r. A% S1 a. A. X, \5 p+ \- v4 I
以上综合成本为
: F7 T3 h1 ?9 C: p1 v9 K2 D2 ]% k2 k77元租金+20元利息+10元工资+6元水电+10元日耗+10元营销=133元
: j- @# M" m* e0 |3 ^: C也就是说每间房每天的刚性成本最低需要133元。; A# r. P/ q# D j
我们的房价卖多少，出租率多少才能保本呢。
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0 w& W8 ^( J L伍 | 品控1 D) R* _( [7 P9 j! V, g
成就一个项目，需要很多人的努力，毁掉一个项目，只需要一个糟糕的设计。2 p K8 ~$ h. }# T2 n' D
其源头，就在于错误的投资理念。这几年见过很多洗浴的规划设计，投资几千万做了个高级澡堂子。8 U- H! J! u) t
硬件富丽堂皇，可服务功能还停留在十几年前，市场在变，他还在刻舟求剑。0 {# g4 d* |% r
这正是我说的洗澡先洗脑，现在的洗浴中心，功能需求早已升级为综合平台，就像平板手机升级为智能手机一样。
4 Y6 _ O/ a0 o+ z- F3 W4 L& V2 Y只有发现市场供需问题，解决市场需求矛盾，创新性解决浴场功能规划，规避洗浴市场结构性过剩风险，才有立足之地。
$ H* B/ @/ I5 |+ Q" j不懂经营的设计都是耍流氓。正所谓扶贫先扶智，如果投资理念错了，方向错了，再努力也不过是南辕北辙。
7 Y" E; \( p0 G, x4 j$ s如果你不够专业，还是请了专业设计，就像为自己家孩子请个老师。教一教，带一带，让孩子(投资项目)健康快乐成长，尽早成才。
. O {" E7 L2 F! m u2 @) _何乐而不为呢。
3 {$ z9 Q2 v, V4 q千言万语就一句话，学费有时候还是要交的，要么交给学校，要么交给市场。8 O( |. y% M$ ?% V1 \
选择权在自己。7 l, x- y4 s( o+ C' O
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