壹 | 问计
1 b4 I7 ^5 f1 ?) [8 g今年有四五个20000平以上的项目咨询，建筑形式都是裙楼+塔楼, s3 E0 o5 _+ W7 {- j
投资者的业态规划也都整齐划一+ W$ S% i3 R& H5 V0 T/ c2 q4 ]: @6 E
洗浴+喜宴+酒店1 {2 R: p `8 u+ S
深入剖析项目的经营规划，投资理念，发现很多问题，
# T- v4 K. a3 o不吐不快
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贰 | 规划' v8 g* l4 _4 ~$ |+ @2 r5 m! X
我没有贬低任何人的意思，和气生财吗( q0 A9 x4 x9 g: ? E9 {1 p
但是有些项目的规划的确是流水线产品( z: L/ q+ x- U7 f' X, B# Y; \* ]
也又可能是投资方没给足设计费，或者直接找个设计师接私单。0 K! k6 K- y \+ |- z3 V( |
说白了，钱给的憋屈，活儿就难出彩。
8 x7 b- S6 m+ l' s0 R, }我对比了这几个项目，几乎一个模子出来的。
0 w0 E/ q( z& E D/ H$ b有些建院甚至做好了专业项目设计，外行看热闹，内行看门道
) T! h0 Q' f4 t6 o$ c& X看上去规划蛮热闹的，可你真的仔细分析这规划，就会吓一跳。( v! F0 k( T5 \2 S8 a# q1 {
这不是糟蹋项目吗，这样做项目就毁了。
: c$ K) R" t+ r再比如上述项目，柱间距12米，按梁高度为柱间距的1/8~1/14常规计，柱子为1500~850高。! n4 U. Z$ K; J
这房间就废了。
( y( Q3 U. E I+ e; e" T/ V* ]另外每间房的平均用地面积为55m2，赶得上五星级酒店了。
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叁 | 风控5 j0 }8 y( f1 b/ }9 W% `
很多投资人不做项目的风控，风险控股不做，可行性报告更懒得做，再加上自己本身就外行。
" h0 P& C9 F9 c3 R7 z2 H3 _5 E对项目的经营规划要么道听途说，要么照猫画虎。- k4 ?; }" Q' A- U+ l1 t( i4 L- h
以上面所说的洗浴+喜宴+酒店为例，就是照猫画虎。+ O$ y# D8 F6 c. n3 u" R
这样的经营业态，做起来省心，遇到个不操心的设计公司，更是你怎么说我怎么做。, X7 K+ D% [. w- D$ W
嘁哩喀喳，施工完了，一开业就傻眼了，我辛辛苦苦投资这么多，怎么不赚钱呢。
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4 r3 P: K$ g9 d" i" S$ C肆 | 可行性
6 ?( r! _3 u& Y: X8 k; m8 J如下图所示，这是塔楼的酒店规划，大多如此。
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我们简单做一下经济可行性分析
/ T& q, Z+ Q1 ]8 p- W1、每层面积880m2，共15间房，其中1间为套间，我们按16间计收入。
. [% a; e* u# L' }$ X9 A9 Y2、每间房的平均面积为880/16=55m2& o4 P2 t/ g/ p9 @& X) _" b
3、项目日租金1.4元/m2，每间房的日租金成本为55*1.4=77元
; b9 e( h+ _$ `# ^4、每间房平均投资12万(汉庭水平，亚朵大概16-18万每间，如家也得10-12万，尚客优差不多10万多)
& W V4 u% `8 C) j8 l. C3 o财务成本为年利息6%，12万*6%/12个月=600元/月/30天=20元，每间房每天的财务成本20元。
f3 h! X7 q9 t, z5、人力综合成本，按每位员工综合能效12间房计，3600元/综合月工资不算高，3600元/30天/12间=10元/间/天
; U0 x1 [; c) Y3 G+ K6、能耗，没有统一标准，水，电，暖通等综合成本按6元/间/天计
: @' i: a0 h) ?( O7、日耗品，毛巾、浴巾、地巾、面巾、纸巾、洗发膏、肥皂、牙具、纸巾、矿泉水、床上用品洗涤，每间房按10元/天计7 I9 Z8 c5 b% Q4 Y; R, `
8、OTA营销成本，每间房按10元/天计，每间房20元，按一半为OTA来源
v- i; Y( [4 Q( u8 }: E+ C以上只是简单的概算，没有做深入调研，只为了说明可行性。2 s G) e' |2 s) l4 J
以上综合成本为
?7 i4 |2 g g& H: q" i# t$ m- i77元租金+20元利息+10元工资+6元水电+10元日耗+10元营销=133元
( V7 N% S. s0 h R; m' y也就是说每间房每天的刚性成本最低需要133元。
% p5 K, y& m8 ~4 ]) Z6 G我们的房价卖多少，出租率多少才能保本呢。
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伍 | 品控
9 q5 c6 m6 a: U- r成就一个项目，需要很多人的努力，毁掉一个项目，只需要一个糟糕的设计。$ D& L' M5 z+ O( A1 L6 y0 }
其源头，就在于错误的投资理念。这几年见过很多洗浴的规划设计，投资几千万做了个高级澡堂子。
6 @5 N3 o8 u+ g9 [& G硬件富丽堂皇，可服务功能还停留在十几年前，市场在变，他还在刻舟求剑。9 S9 O* N: h3 X9 M1 M$ z
这正是我说的洗澡先洗脑，现在的洗浴中心，功能需求早已升级为综合平台，就像平板手机升级为智能手机一样。
( B) M9 e j5 A' e只有发现市场供需问题，解决市场需求矛盾，创新性解决浴场功能规划，规避洗浴市场结构性过剩风险，才有立足之地。
; v( O2 U, i$ _# R! }不懂经营的设计都是耍流氓。正所谓扶贫先扶智，如果投资理念错了，方向错了，再努力也不过是南辕北辙。6 S. i4 v# t1 d8 d+ P" f. O
如果你不够专业，还是请了专业设计，就像为自己家孩子请个老师。教一教，带一带，让孩子(投资项目)健康快乐成长，尽早成才。
9 W3 Y/ z/ |! X$ Q* M0 ^何乐而不为呢。" u8 F9 n O8 v; @
千言万语就一句话，学费有时候还是要交的，要么交给学校，要么交给市场。
9 c% |4 ^$ }5 D5 o7 w选择权在自己。5 S7 J5 h# y8 m- q
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