扶贫先扶智，洗澡先洗脑，创业先创新

壹 | 问计
今年有四五个20000平以上的项目咨询，建筑形式都是裙楼+塔楼
' j4 K0 R% X5 R4 C6 [投资者的业态规划也都整齐划一
9 |( U* u: z8 z0 }洗浴+喜宴+酒店
深入剖析项目的经营规划，投资理念，发现很多问题，
6 P# z* W; [/ K" |" b) B不吐不快
) s# q% K+ u) o2 l2 f
贰 | 规划
+ P) R7 S+ w: [9 J( l2 Q我没有贬低任何人的意思，和气生财吗
但是有些项目的规划的确是流水线产品
% Q; Y. i( {) l9 O( c3 e0 B, X! L也又可能是投资方没给足设计费，或者直接找个设计师接私单。
说白了，钱给的憋屈，活儿就难出彩。
; z8 {& J: n' S1 h7 @我对比了这几个项目，几乎一个模子出来的。
3 ~1 }# R4 H: `# s+ Z8 ?1 B有些建院甚至做好了专业项目设计，外行看热闹，内行看门道
看上去规划蛮热闹的，可你真的仔细分析这规划，就会吓一跳。
, ^7 v0 o6 b% k1 M) m* T这不是糟蹋项目吗，这样做项目就毁了。
" D, ?, G( v' q0 c0 [再比如上述项目，柱间距12米，按梁高度为柱间距的1/8~1/14常规计，柱子为1500~850高。
: M; h( s: m. a2 t' g这房间就废了。
另外每间房的平均用地面积为55m2，赶得上五星级酒店了。
" ?3 ]5 z3 i$ z, A' J, u
叁 | 风控
很多投资人不做项目的风控，风险控股不做，可行性报告更懒得做，再加上自己本身就外行。
( L. {+ Y3 \6 N; |7 h# h对项目的经营规划要么道听途说，要么照猫画虎。
" k: K4 l" n9 w7 B9 U+ h以上面所说的洗浴+喜宴+酒店为例，就是照猫画虎。
! H9 ]" m. u& J9 G2 r这样的经营业态，做起来省心，遇到个不操心的设计公司，更是你怎么说我怎么做。
嘁哩喀喳，施工完了，一开业就傻眼了，我辛辛苦苦投资这么多，怎么不赚钱呢。

肆 | 可行性
5 r2 m2 L9 k* w, R3 n4 K- v4 o如下图所示，这是塔楼的酒店规划，大多如此。
1 S# p3 O( M' R& N3 E$ |, V9 {) B
1 t0 _* L! e7 Z; |9 w7 O" J
/ l  p! f* k+ ]$ k5 ^4 T1 U
我们简单做一下经济可行性分析
# _- d) ^1 }* x# N4 g1、每层面积880m2，共15间房，其中1间为套间，我们按16间计收入。
2、每间房的平均面积为880/16=55m2
, ?3 N' \( I( _0 f) {; s3、项目日租金1.4元/m2，每间房的日租金成本为55*1.4=77元
4、每间房平均投资12万(汉庭水平，亚朵大概16-18万每间，如家也得10-12万，尚客优差不多10万多)
) b+ f. D7 R3 |- R3 y财务成本为年利息6%，12万*6%/12个月=600元/月/30天=20元，每间房每天的财务成本20元。
5、人力综合成本，按每位员工综合能效12间房计，3600元/综合月工资不算高，3600元/30天/12间=10元/间/天
3 g1 A  Z6 }: f( \6、能耗，没有统一标准，水，电，暖通等综合成本按6元/间/天计
7、日耗品，毛巾、浴巾、地巾、面巾、纸巾、洗发膏、肥皂、牙具、纸巾、矿泉水、床上用品洗涤，每间房按10元/天计
8、OTA营销成本，每间房按10元/天计，每间房20元，按一半为OTA来源
以上只是简单的概算，没有做深入调研，只为了说明可行性。
! y& p3 |! j. P8 x' h7 _以上综合成本为
  T7 F9 `4 }' K/ j' A& M2 A77元租金+20元利息+10元工资+6元水电+10元日耗+10元营销=133元
1 e1 |! `& d' N8 Q; U' B也就是说每间房每天的刚性成本最低需要133元。
我们的房价卖多少，出租率多少才能保本呢。

7 R$ y3 Q2 L" [伍 | 品控
; U3 ]: j1 Z# Q2 K6 H# J: Y! M成就一个项目，需要很多人的努力，毁掉一个项目，只需要一个糟糕的设计。
其源头，就在于错误的投资理念。这几年见过很多洗浴的规划设计，投资几千万做了个高级澡堂子。
硬件富丽堂皇，可服务功能还停留在十几年前，市场在变，他还在刻舟求剑。
这正是我说的洗澡先洗脑，现在的洗浴中心，功能需求早已升级为综合平台，就像平板手机升级为智能手机一样。
只有发现市场供需问题，解决市场需求矛盾，创新性解决浴场功能规划，规避洗浴市场结构性过剩风险，才有立足之地。
不懂经营的设计都是耍流氓。正所谓扶贫先扶智，如果投资理念错了，方向错了，再努力也不过是南辕北辙。
如果你不够专业，还是请了专业设计，就像为自己家孩子请个老师。教一教，带一带，让孩子(投资项目)健康快乐成长，尽早成才。
何乐而不为呢。
千言万语就一句话，学费有时候还是要交的，要么交给学校，要么交给市场。
选择权在自己。

8 {: W( m( t" ~, u1 m

" P1 ?. _) E0 R6 r