体量、能量和流量？谁能把握洗浴的大方向

深耕十年，公司官网注册会员62万，算上旗下网站会员共计152万；
微信公众订阅号：培哲；粉丝4200位，精作三年；
8 s9 P3 ]0 |& t- {; _聚焦洗浴15年，服务项目237个；
" A0 f. a! ^3 h; ]1 y# I$ u即便如此，依然边过河边找石头。
譬如，2021年洗浴行业趋向，什么项目更赚钱？我们也在斟酌：
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体量
这两年，洗浴行业告别了野蛮式增长，难得一见大规模、大体量的洗浴投资了。
8 \2 o# f% H& }前些年那种高大上的投资理念不见了，投资策略更趋谨慎和理性。
2 l  U6 c* e4 w# o3 A时代变了，不这样不行。试想一万平米的新项目，投资2500-3000万不算高，这几年我们设计的项目综合总投资大多在2000-2500元，也有不少设计师是3500元/m2的综合投资起步。
! S6 u3 o3 B6 ^5 U) W投资多少暂且不论，先考虑经营成本，以三四线城市为例：
1）房租1.5元/m2/天，各地差别较大，取平均值吧。
: L, m' Z$ T& `* M, y; U2) 人力成本1.5-2.5元/m2/天
3）能耗1元/m2/天
4）日用日耗品5元-8元/客次，折合0.4元/m2/天

每天的刚性成本支出就44000元。
如果门票价格定在59，需要745张门票才能保本。如果按行业平均30%计算，人均消费120元计算，人均利润36元，需要1222人才能盈亏平衡。而1222人X120客单消费146700元营业额。
# [8 P# E! n/ ?& ^5 c不妨调研一下当地的消费市场，要达到这个水平难不难。
( `8 _: }3 v  O6 \& Y' Y因此，投资的风控，也就是风险控制很有必要，大型项目要做项目建议书或可行性报告，这是科学论证，理性投资的前提。
就我这几年的经验来看，规模体量越大，经营往往越难。
! m: U% @; M0 ~. X# |3 {# v2 z; T  g8 e这样说并不是说大规模的不能投资了，而是要有自己的经营特色和能力才可以投。
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02
% x: O, {, ]. G3 ?3 T* l能量
洗浴项目的投资分析要有量化指标。
比如坪效，每平米每年能产生多少营业额。
目前三四线城市，中部数据大概在3000左右，也就是1万平米，年营业额3000万。
第二个数据是能效，也就是每位员工能创造多少营业额。
8 a  b: O5 ^  c$ H8 J: x从骨子里说，洗浴行业依然属于劳动密集型行业，人均GDP很低。一般的年人均GDP也就在30万左右。
  F: D& D. u9 m5 k: G项目的投资规划，应该以盈利能力为目的，以提高能效、坪效为手段。
! r/ v6 T0 b& h9 {这和经营能力有关，更和项目的软实力开发息息相关。
% R" _/ U0 N/ Q# x) B: Q什么是软实力，就是项目的赚钱能力。
现在很多投资者在硬装修上精益求精，在软实力上粗制滥造。
+ C! P# e) l, C' B$ g, W1 e总觉得洗浴这行能靠天吃饭，租个房子，装修一下，就能把客人忽悠过来大把大把送钱。
十五年前的洗浴市场或许可以，现在不行了。
! _3 N" V9 L6 i. g0 |洗浴的经营开发，或者说软实力开发是项比较系统的工程。考验的是团队的综合能力，这就好比会开出租车是一项本领，开出租比别人赚的多更是一项本领。
管理是管理，经营是经营，两者缺一不可，遗憾的是不少投资人，甚至管理团队把两者混淆了。

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流量
服务经济是客流经济。
9 g) X( E5 L" @/ J' q3 Q" m拓客是第一难题。
遗憾的是传统的洗浴在客人眼里越来越乏味，越来越没吸引力。没有流量没有客源，一切都是奢谈。
也正因为此，我们策划了《三国浴乐园》和《唐朝生活馆》经营模式，我们始终明白几点
1）洗浴经营内容上是服务行业，形式上是娱乐行业
2）文化是最不花钱的广告宣传，传统文化更是自带万千粉丝
, \* j4 K$ D1 [2 {+ J# W: D3）服务生态是最大的经营秘密。传统洗浴碎片化的产品和服务早已和市场需求脱节，满足不了顾客。
0 i" c/ A2 i. `& ~3 E; S4）历史是经济，文化是生意，传统文化是无本生意，关键看你会不会开发。
$ L: ^) |/ y: G2 H) K5）传统按摩足疗是劳动密集型行业，成本接近50%；文化或文旅几乎零成本。
6）简单、高效、普惠，是服务行业成功的基因。