浴场投资失败的教训总结21条

总有一些浴场因为这样或那样的原因投资失败。
要么输在起跑线上，还没开业就注定了失败，
) b6 N1 k0 t+ U9 f% z+ N要么输在管理上，回头客越来越少；
6 H$ t) T0 y6 \& j4 u要么……
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) ?7 h# C! G' G( ?/ S9 B今天我们把这些教训和经验总结出来，前车之鉴，希望对您的投资有所帮助，能助您少走些弯路
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虽然说洗浴行业相对于房地产、能源、矿产等受政策左右相对较少。
4 i8 a+ Y$ D6 |* O* D  J我说的是绿色洗浴，非绿色的不在我们探讨之列。
但任何行业都有他自身的政策范畴，不要违背政策，更不要漠视，不然你的跟头会跌得很惨。

1）产权
无产权的临建房、扩建房、村民自建房等都不能开洗浴。
3 N2 m. o0 D) r即便是有人说他可以手眼通天，如何如何拍胸脯，没问题。也不要租赁。
5 J# ?3 v4 _+ ?" c最典型的例子，河北省会石家庄，裕华路和体育大街交叉口东南角原来的洗浴项目，具体名称我忘记了，任凭你再大的能耐，不是一样被拆迁掉了。
不要和政府对抗，不要忤逆政策，这是真理。
% S* j3 h- X. Y( b7 p5 j/ o当然了，有人说，在我们这里管理宽松，我想多扩建一点，也就百八平米，行不行呀。
这个要看具体情况了。

2）使用性质
- f2 c- _  F/ K! G& D: a土地使用性质，有的人用废弃的厂房做洗浴，可以吗。
. H- v/ y5 S7 w- t5 c. I$ E( x严格来说是不可以的，你改变了土地使用性质，工业地不能商用。

建筑使用性质
比如建筑使用性质是办公用，文教用，军队用等，那么就不能用作洗浴。
当然具体情况具体分析，比如军产房也可以商用。
青岛的浅深就是用的军产房

3）消防
6 s" h; y+ ?* A( y7 I/ U2 E消防手续不全的，或者消防有问题的，不用说不能用
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- }: T3 T* t3 c" }( m$ P, v4）环境评估
最典型的就是楼上如果是住户，楼下商铺的，千万不能用。
以为办理营业执照需要先审批环境评估，而环保局为了怕楼上告状，会让楼上所有的住户签字同意才给你批准文件
4 S: g8 E( |- G7 D" ~1 _! i" t【培哲忠告】
1、项目选址前，请专业人事帮你参谋，比如张培哲，呵呵呵~~~
2、如果不清楚，到各局主管部门咨询；
3、多看看我们网站上的介绍文章，比如选址www.peizhe.com/xiyu/xuanzhi
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浴场筹建之初，作为发起人和股东之间想象的很美好，对光明前途非常憧憬，但对隐患准备不足，对风险也把握不够。
" s/ f: y# w2 R. h" y7 i! [0 p% F1）资金问题
往往几个股东之间出资仅凭口头协议，对出资额，出资时间，出资方式都没有明确约定。
1 i0 ^+ b0 @" w$ _最终造成出资不到位，为此发生分歧。
. E- k& F- P7 C' {: a# D( L7 v还有的就是有些股东本身就没有这个实力，其他股东只是看重了他的某一方面的能力，比如有管理经验呀，有政府人脉呀，等等。
当然也有比较恶劣的情况
我们做过一个项目，股东A,B,C三个人，C以前是做娱乐场所管理的，可能有点人脉和运营经验。但是没钱，他的想法是想借A的钱入股，可A刚开始答应的挺好，最后自己的资金遇到了问题，合作不欢而散。
还有个例子是，三个股东只有400多万，可后来实际操作中发现要投入700万才能开业，没办法，只要重新引资入股。结果项目停滞了5个多月才开始。

2）人品问题
几个股东仅凭直觉一起合作，对彼此的人品都没有了解。
; }. E8 n+ X, C8 a合作过程中发现有人的人品有很大的瑕疵，无法容忍，导致项目搁置或散伙。

7 D& k; w8 Z" n0 \3）理念分歧
0 l- `8 F  Y4 c5 a7 r- |股东对浴场的经营理念等存在严重分歧，比如对投资额，经营定位等没有达成一致意见。
或者在筹建过程中发生理念分歧，项目筹建失败。

4）亲人干扰
如果几人合作，最好的办法是不要家人介入。
经常有人在股东耳边吹点枕边风，或者因为亲人或家属徇私舞弊，导致其他股东不满。
浙江有个浴场，四位股东各自投资了1000万，委托一位的亲戚筹建管理，结果没两个月，这个亲戚就用贪污的钱买了辆奔驰S350，最后项目资金缺口200多万，四个人都一分钱不愿意再出了。甚至为此拳脚相向。

5）权责不明
+ o, M# d, K9 d  Y本来几个人一起做事，凭着个人义气和爱好。
但如果工作没有分工，全责没有明确，很容易造成乱指挥，瞎指挥的局面。
4 u1 b) L; d6 X0 F& \6 Y6）股东撤资
4 `% k- \* b" ?! P! z( T本来约好了每人投资比例，但中间有股东撤资，去做其他项目。
% \2 I6 a+ y; @9 c- M/ ?0 h这种情况也不在少数。
; m6 G! g, i/ C2 |8 F  T【培哲建议】
1、明确出资比例，时间，违约责任；
2、明确各自权责,明确决策机制；
- b/ Z+ l" v& j( v; V6 ^- I" m5 e; }& {3、避免亲友参与，最好亲自参与筹建；
4、做好资金规划，备足备用金；
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