浴场投资失败的教训总结21条

总有一些浴场因为这样或那样的原因投资失败。
% V5 a9 y; N( e9 X$ b' e要么输在起跑线上，还没开业就注定了失败，
要么输在管理上，回头客越来越少；
* ^! ?$ X9 y( L2 ]$ K要么……

今天我们把这些教训和经验总结出来，前车之鉴，希望对您的投资有所帮助，能助您少走些弯路

虽然说洗浴行业相对于房地产、能源、矿产等受政策左右相对较少。
; Q7 _. e; A% j2 {我说的是绿色洗浴，非绿色的不在我们探讨之列。
/ P  G7 P0 @2 H) Y. I9 M5 ~9 e但任何行业都有他自身的政策范畴，不要违背政策，更不要漠视，不然你的跟头会跌得很惨。
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" x* V" d1 r2 R0 |6 A" K/ q1）产权
6 M8 M0 t6 M7 p无产权的临建房、扩建房、村民自建房等都不能开洗浴。
4 O! Q/ }1 s* ]  d1 e5 l" |即便是有人说他可以手眼通天，如何如何拍胸脯，没问题。也不要租赁。
最典型的例子，河北省会石家庄，裕华路和体育大街交叉口东南角原来的洗浴项目，具体名称我忘记了，任凭你再大的能耐，不是一样被拆迁掉了。
不要和政府对抗，不要忤逆政策，这是真理。
. O$ r" R$ I/ u, h" H' ^- ^当然了，有人说，在我们这里管理宽松，我想多扩建一点，也就百八平米，行不行呀。
这个要看具体情况了。
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2）使用性质
土地使用性质，有的人用废弃的厂房做洗浴，可以吗。
严格来说是不可以的，你改变了土地使用性质，工业地不能商用。

; A/ D$ G0 X1 g7 \建筑使用性质
! d: [. a3 g' a0 o" v9 D比如建筑使用性质是办公用，文教用，军队用等，那么就不能用作洗浴。
当然具体情况具体分析，比如军产房也可以商用。
青岛的浅深就是用的军产房

1 y0 e6 ~) `. g2 G3）消防
2 _' H+ P  A; m0 ~; G6 B) K消防手续不全的，或者消防有问题的，不用说不能用
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0 Q0 Q8 ]( G# H, j" w! C$ i/ Z: m4）环境评估
5 n# ~. g  i9 |) `, |* q最典型的就是楼上如果是住户，楼下商铺的，千万不能用。
以为办理营业执照需要先审批环境评估，而环保局为了怕楼上告状，会让楼上所有的住户签字同意才给你批准文件
4 X9 n" S* V9 e4 n) Z* S* t【培哲忠告】
- i' l- G( M% W8 `/ M1、项目选址前，请专业人事帮你参谋，比如张培哲，呵呵呵~~~
3 V4 c% R; i5 o; P8 S8 B" s# O( {8 C2、如果不清楚，到各局主管部门咨询；
3、多看看我们网站上的介绍文章，比如选址www.peizhe.com/xiyu/xuanzhi
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浴场筹建之初，作为发起人和股东之间想象的很美好，对光明前途非常憧憬，但对隐患准备不足，对风险也把握不够。
2 z+ ~+ r4 w+ ]" r1）资金问题
往往几个股东之间出资仅凭口头协议，对出资额，出资时间，出资方式都没有明确约定。
/ `# h7 s! ^' I, j6 M最终造成出资不到位，为此发生分歧。
还有的就是有些股东本身就没有这个实力，其他股东只是看重了他的某一方面的能力，比如有管理经验呀，有政府人脉呀，等等。
- ]6 s6 V. F: _: j+ \3 ]$ f: K当然也有比较恶劣的情况
我们做过一个项目，股东A,B,C三个人，C以前是做娱乐场所管理的，可能有点人脉和运营经验。但是没钱，他的想法是想借A的钱入股，可A刚开始答应的挺好，最后自己的资金遇到了问题，合作不欢而散。
还有个例子是，三个股东只有400多万，可后来实际操作中发现要投入700万才能开业，没办法，只要重新引资入股。结果项目停滞了5个多月才开始。

: h/ K# Y- p, X4 q" o. |2）人品问题
, R3 E/ F1 D' W几个股东仅凭直觉一起合作，对彼此的人品都没有了解。
: S: p' i4 }1 S$ W$ X合作过程中发现有人的人品有很大的瑕疵，无法容忍，导致项目搁置或散伙。
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# J& F1 }& I: n( ^  G3）理念分歧
4 |6 }: R! ~4 B& @+ P" F. C股东对浴场的经营理念等存在严重分歧，比如对投资额，经营定位等没有达成一致意见。
或者在筹建过程中发生理念分歧，项目筹建失败。

! n, ^' S6 |6 g" [1 C: \. n- Q4）亲人干扰
* m, ~7 f! t7 s( P7 M0 f' ?如果几人合作，最好的办法是不要家人介入。
& @& \, n( ^5 M+ Z  h' }  l1 {经常有人在股东耳边吹点枕边风，或者因为亲人或家属徇私舞弊，导致其他股东不满。
5 |7 R. u7 ]" D; A$ b0 w" l浙江有个浴场，四位股东各自投资了1000万，委托一位的亲戚筹建管理，结果没两个月，这个亲戚就用贪污的钱买了辆奔驰S350，最后项目资金缺口200多万，四个人都一分钱不愿意再出了。甚至为此拳脚相向。
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  A; K3 j; Q6 Y# ]5）权责不明
- c) Q# a" y" S) W3 _本来几个人一起做事，凭着个人义气和爱好。
但如果工作没有分工，全责没有明确，很容易造成乱指挥，瞎指挥的局面。
" e. a) p5 a  s1 [9 V) N2 T6）股东撤资
本来约好了每人投资比例，但中间有股东撤资，去做其他项目。
' r  v9 U6 x4 D8 _" s; Y4 C这种情况也不在少数。
【培哲建议】
1、明确出资比例，时间，违约责任；
# O$ b) w1 X$ F: c8 D) P6 y2、明确各自权责,明确决策机制；
0 O% x4 L; f  I0 n7 Z- Q3、避免亲友参与，最好亲自参与筹建；
) C" z3 }1 p/ o& o' I9 n+ z4、做好资金规划，备足备用金；
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