浴场投资失败的教训总结21条

总有一些浴场因为这样或那样的原因投资失败。
要么输在起跑线上，还没开业就注定了失败，
: z7 A0 {4 v7 P% U2 z要么输在管理上，回头客越来越少；
5 D4 J- V6 {4 r' l要么……

今天我们把这些教训和经验总结出来，前车之鉴，希望对您的投资有所帮助，能助您少走些弯路
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虽然说洗浴行业相对于房地产、能源、矿产等受政策左右相对较少。
$ Y, W+ |% B: e; K# k. o9 d% o% w我说的是绿色洗浴，非绿色的不在我们探讨之列。
' a& k& J! P  C3 w! {" q5 g但任何行业都有他自身的政策范畴，不要违背政策，更不要漠视，不然你的跟头会跌得很惨。

' [9 r8 X+ b0 d! ^/ l' U/ J/ H1）产权
0 J. F& n7 V3 _无产权的临建房、扩建房、村民自建房等都不能开洗浴。
( `5 s5 L# S# k4 F" X即便是有人说他可以手眼通天，如何如何拍胸脯，没问题。也不要租赁。
最典型的例子，河北省会石家庄，裕华路和体育大街交叉口东南角原来的洗浴项目，具体名称我忘记了，任凭你再大的能耐，不是一样被拆迁掉了。
2 W! ~) U4 J7 c2 ^: ~1 ]' Y不要和政府对抗，不要忤逆政策，这是真理。
! V' o1 c. V# c) _: `' d当然了，有人说，在我们这里管理宽松，我想多扩建一点，也就百八平米，行不行呀。
这个要看具体情况了。
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2）使用性质
土地使用性质，有的人用废弃的厂房做洗浴，可以吗。
严格来说是不可以的，你改变了土地使用性质，工业地不能商用。
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0 W8 A, A8 E: n3 z% B建筑使用性质
2 M8 B% ^5 H: e+ F* @& I3 Z比如建筑使用性质是办公用，文教用，军队用等，那么就不能用作洗浴。
: O3 i1 K* B. b8 O+ ~( C* V, |7 a; M当然具体情况具体分析，比如军产房也可以商用。
$ s; `1 g. l* X. j4 s8 t青岛的浅深就是用的军产房

- e, V' q3 R, v) E3 o- E3）消防
消防手续不全的，或者消防有问题的，不用说不能用
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4）环境评估
最典型的就是楼上如果是住户，楼下商铺的，千万不能用。
8 i5 Q/ q7 B% n: I  U: E以为办理营业执照需要先审批环境评估，而环保局为了怕楼上告状，会让楼上所有的住户签字同意才给你批准文件
【培哲忠告】
, o) r$ U4 J# V# e( ^8 L+ f4 b1、项目选址前，请专业人事帮你参谋，比如张培哲，呵呵呵~~~
% e  A  f4 s6 T2、如果不清楚，到各局主管部门咨询；
" M; w, o, W5 m; }5 X) y6 X. m4 F3、多看看我们网站上的介绍文章，比如选址www.peizhe.com/xiyu/xuanzhi

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浴场筹建之初，作为发起人和股东之间想象的很美好，对光明前途非常憧憬，但对隐患准备不足，对风险也把握不够。
1）资金问题
往往几个股东之间出资仅凭口头协议，对出资额，出资时间，出资方式都没有明确约定。
最终造成出资不到位，为此发生分歧。
还有的就是有些股东本身就没有这个实力，其他股东只是看重了他的某一方面的能力，比如有管理经验呀，有政府人脉呀，等等。
9 E: V  u" ?5 K$ M' M/ h8 e; \9 E! q当然也有比较恶劣的情况
我们做过一个项目，股东A,B,C三个人，C以前是做娱乐场所管理的，可能有点人脉和运营经验。但是没钱，他的想法是想借A的钱入股，可A刚开始答应的挺好，最后自己的资金遇到了问题，合作不欢而散。
# T. O) }5 S  p9 ~还有个例子是，三个股东只有400多万，可后来实际操作中发现要投入700万才能开业，没办法，只要重新引资入股。结果项目停滞了5个多月才开始。
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6 {+ h$ [  G0 n1 H# x2）人品问题
# w! a7 a3 E6 g( ?& s' U几个股东仅凭直觉一起合作，对彼此的人品都没有了解。
合作过程中发现有人的人品有很大的瑕疵，无法容忍，导致项目搁置或散伙。
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; [1 P- G! K, z( c, r( L3）理念分歧
/ `3 a7 [( o# j# T4 w, N  c股东对浴场的经营理念等存在严重分歧，比如对投资额，经营定位等没有达成一致意见。
或者在筹建过程中发生理念分歧，项目筹建失败。
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4）亲人干扰
+ A0 L( z) v# Q1 j, w4 |& Y如果几人合作，最好的办法是不要家人介入。
* z: ~! F9 P3 u+ X/ p( T, [经常有人在股东耳边吹点枕边风，或者因为亲人或家属徇私舞弊，导致其他股东不满。
浙江有个浴场，四位股东各自投资了1000万，委托一位的亲戚筹建管理，结果没两个月，这个亲戚就用贪污的钱买了辆奔驰S350，最后项目资金缺口200多万，四个人都一分钱不愿意再出了。甚至为此拳脚相向。
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' j4 d; w+ @: ~/ ?! M8 O8 c5）权责不明
本来几个人一起做事，凭着个人义气和爱好。
但如果工作没有分工，全责没有明确，很容易造成乱指挥，瞎指挥的局面。
6）股东撤资
5 `) b( N7 \2 B# ?% y' w7 e, G本来约好了每人投资比例，但中间有股东撤资，去做其他项目。
这种情况也不在少数。
【培哲建议】
4 S* f$ v% h1 w! p7 j1、明确出资比例，时间，违约责任；
2、明确各自权责,明确决策机制；
3、避免亲友参与，最好亲自参与筹建；
4、做好资金规划，备足备用金；


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