【收费】洗浴项目投资规划、收益分析、筹建投资、运营成本、可行性分析

显示全部楼层 · 2017-5-10 11:56:40

共包括五部分
1、固定资产投资概算
2、项目筹办经费
3、运营成本分析
4、经济收益评估
5、投资收益分析

1

固定资产投资概算

1、设备配套
, U7 N- \1 \' t4 ]8 \2 Y
1.1、空调系统 180元/m24 X! n+ u4 @7 V0 x% K* l# Q" s
1.2、二次消防100元/m2
1.3、新排风60元/m2+ j) y" E3 M/ o/ F9 x# {- E
1.4、洗浴设备及安装60元/m2. G; e5 k5 v3 }) b; M! D9 L" ]
1.5、锅炉水箱及安装55元/m22 p- b9 Y2 F$ z% {
1.6、厨房配套设备5元/m2
+ R3 p- c: x$ e
1.7、桑拿房及设备16元/m2
: t+ ~- ~. A, V8 |. P9 A6 u
1.8、汗蒸幕及设备60元/m2) T% a7 D) T9 |* Z! K: v
1.9、影视设备4元/m21 `4 q. {8 v. ^' D8 O
. h0 r1 O+ [$ q
小计540元/m24 ~2 p2 {- k# h. r5 _( H& A
# O& v( L: B9 X9 h* f0 o1 A
2、隐蔽工程
' k5 d: S9 p# N$ a% D7 r
2.1、水路改造60元/m2
) U9 n: L$ k7 P' w
2.2、电路改造80元/m26 P8 N! M( N2 O- o
2.3、安防监控15元/m2
/ J. Z* m" W9 J
2.4、收费系统及设备10元/m2
5 w3 G! Z+ h. O9 d
2.5、防水工程16元/m25 r, v' [' f8 Z& m
: v2 h$ ? F$ n, h
小计181元/m2% G0 a9 G4 `$ V$ S; q4 M
- V6 M! _# F" ~6 H3 L
3、二次结构
. u L: w# D5 n# L
3.1、拆除及垃圾5元/m21 n7 {4 ]% {! L( x4 R; H$ M X/ Q
3.2、二次结构120元/m2
; v" Q% }+ T) R
3.3、浴池加固25元/m2$ E. B" S R4 \3 t$ s
( k9 r7 e0 ~8 K
小计：150元/m2: ?7 y/ r8 _- U# _2 ~4 R) ~
1 ^' p% M) |4 g' H) W5 T+ @
4、家具家私( [" V& ?3 p6 f5 p
4.1、更衣柜及锁具 40元/m29 u5 J& }( W- r% P- r3 s) n0 j) C
4.2、足疗家具6元/m2( G$ b. _- }+ i3 D' t1 e& i
4.3、客房家具80元/m2
: ?4 A% H [% @
4.4、定制家具5元/m2
" x6 \. q( `( m, F5 o: r4 ]% K2 D3 Y
4.5、厨房家具5元/m24 Q0 `* B+ s0 T2 z) m
4.6、办公家具2元/m2' [, |8 [8 K6 p* w2 h
7 g1 w+ v( K- F4 w
小计138元/m2
! H' X- M* q' V1 z$ h2 P1 J
8 }. e! t2 F4 Y5 O( _
5、装饰主材
0 q3 D- ]/ o6 r1 o& p! a1 Y
5.1、石材瓷砖100元/m2! m/ u5 Z0 X! j0 C0 z
5.2、洁具20元/m2
2 e0 v" b) @3 w: u; J+ \: u
5.3、灯具5元/m2
2 _5 u/ x; B; ~" u6 L3 m% U( {
5.4、电工电料4元/m29 a. s$ o/ e$ H
& i9 H0 S" H- |4 t
小计：129元/m2$ Z; ]# \9 q6 e* g
" g, _- e; j1 _4 M) v% G; _1 z( `
6、形象工程; M. g( ~0 J* f. ?
6.1、外门头 60元/m2
8 x6 C$ ]; X7 F( Q4 c
6.2、导视系统 15元/m2. j: f" A y s( o* a
) H. _( X+ d: ?; R/ E
小计：75元/m2+ x# Q5 J, {" {) }. p5 ?" j
: {$ J. B5 p" F5 i+ {/ U
7、装修装饰
6 x6 x/ }1 f' |! x" Q
7.1、室内装饰620元/m2* i" Q! Z1 x* D
7.2、室外工程20元/m28 s% h7 j. N* ?; |6 _$ c) K' y
7.3、室内环境软装80元/m2' p) H4 _) D; n7 Q3 b$ K$ n: ^. W
7.3、玻璃幕墙改造0元
/ ~1 B) ^! Y9 [" _8 z
小计：720元
% j6 N) q; C: @4 q% _
5 d3 n* R+ O! v4 Z5 A
固定资产投资合计1933元/m24 P' d( b+ }0 ?
9 E% p. S* V! I* {8 }
【项目规模】
) p* r" u1 d* l" R8 m: c
经营面积：7500m22 o) p4 _% n% [: f0 k
固定资产投资累计1933*7500=14497500元" P6 b: A7 N7 ? l; l
约1450万。

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2

项目筹办经费

一、日用品
* ^( t' r9 S' ]: h
1、浴服：20万
" H# X3 M/ p% O) f. x
2、毛巾浴巾：20万 x1 p8 m5 ]; J7 `8 ~
3、日化：5万) i* Q8 D( E5 c( T/ A5 w
4、日用：5万4 W: ?. ~0 Y$ D6 o4 C6 L: V3 I
5、其他2万 F* l3 Y6 }* E0 \3 v( w5 }* [
小计：52万3 |7 c) a, R1 V4 E% L; V
二、团队建设; t- O4 r8 S; ^5 v. } _; A3 O7 k
1、员工招聘：2万
- |! V. l: r% {) f* R* g/ [% B
2、员工培训：2万4 g6 H# O' A" ?+ q* Q
3、员工宿舍租赁：6万
' E1 N5 a) C' S; |
4、开业前员工工资、食宿：30万
# _1 l6 M5 n; c6 ]+ z: h- D6 s
5、第三方培训：06 T" k; n" d9 s& B3 @1 L
小计：40万; V0 n9 Q# G/ B* \* m6 u$ d/ j2 ]: N
三、营销' I9 `* }) X2 b# ?
1、营销工具网站、微博、公众微信等1万
) H2 F7 r! x, Y5 E; f
2、广告投放3万' O% k" M% w$ M; `
3、第三方渠道建设1万
" ~/ J1 c7 S% H7 z6 Y
4、不可预计1万- u7 V- W' E2 u3 z
小计：6万! R% y4 r) V, y8 a" d6 a
四、其他
# G$ u& z8 V1 ]) m
1、花卉租摆1万
* i3 a/ q- o% f% W, l8 A/ D, _
2、临时人工1万" v) P* M3 J" N. }
小计2万5 h: m4 e6 o5 W* u( j, ^
总计费用:100万) r5 F$ p& J4 w6 w" H
2 C7 s# w. `' z# l0 A9 x( F

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3

运营成本分析

以7500m2计算，每天接待1000人计算(计划值，其中400名是固化的会员，无论是否来，都列入平均值)
7 q. O7 c4 }$ i5 f
4 @- O0 T B) T4 E
1、能源成本 `* z8 T, ]6 c {) |
1.1、水费8 l' N5 r) c$ ?1 y/ o% [, d5 X
总用水量：1000人*0.12吨/人=120吨# h! l" i& x- M, v
其中热水：80吨，冷水40吨
2 \6 f) }/ w( k6 C' e2 ?9 Z. x
热水加热成本（10℃-42℃，天然气）3 I. {% ~7 e& i% P/ a( T8 u6 X
80吨*13.5元/吨=1080元2 f" d0 y% S/ z' h4 \! C
120吨水*4元/吨=480元(实际水费远比这个高，采用买水等方案)
/ j( u! e" f( y5 `. ^- V
综合用水成本为1560元
+ b7 v* t" U5 l2 I& G% _6 l2 c
1.2、电费4 ^$ K4 m9 I8 l* c, r8 i
1.2.1、制冷高峰季
+ Y1 o: J& Y5 y; i& V! r/ K6 W: N* Y
60w/m2*7500m2*6小时*40%用电区域的比例*1元/kwh=1080元
1 C- W2 x- V5 H5 P
无制冷季
: i7 \# p( t1 o- }* m: J& S
0' ~. _$ z" D4 ~& [* i @; y# g) d
全年综合平均
G. @. [2 {: i j) m7 P
1080*30%=324元
2 z% g# ^7 g4 s
1.2.2、照明电# `) S+ N2 ~% v8 l0 X# e
10w/m2*7500m2*6小时*0.3照明区域比例*1元/kwh=27元9 o) \3 d9 M# K8 B
1.2.3、设备电
d, D- T) u% r& f4 o
12kw*10h*1元/kwh=120元2 d8 \) k6 x; `! {
1.2.4、厨房电 m; I- y- k/ F, Q
15.0元$ q$ r! Y2 |8 f4 v* V' s3 k
1.2.5、办公电' z4 _3 d# R1 L* E% N
12.0元
7 ^8 B7 x/ \+ |+ d9 r
1.2.6、汗蒸幕用电3 w9 f' j: A0 T/ ]
200w/m2*100m2*8小时*1元/kwh=160.0元
t: L8 k" v0 i& d) ~+ }2 Q
用电综合成本658元/天
. V" E2 e9 d0 f/ ^/ y( t& }3 `
1.3、采暖成（室内恒温、地面在夏季也要加温）$ z r% p N5 ~: V% ] b
无论采用何种采暖方式，加热成本大致相同。0 I E0 B2 I9 b3 M% n4 j8 [% y
以市政供暖为例，4个月供暖季节，40元/m2，而我们需要有供暖6个月(实际为10个月，夏季供暖只为了地面不凉)$ y' G9 E1 w) C) \: f' u: ]( ]
40元/4*6*7500m2/365天=1232.8元
. M3 |& l' A! S9 S% k4 s6 c2 Z
综上所述：1200名客人综合能源成本为1232.8+658+1560=3450.8元
8 T) O' B3 F# x" |5 o0 h
2、人工成本% c9 O# l+ j" H
以典型新休闲浴场管理组织架构
& g% @; T8 j0 W! r" Y% H6 c
两班倒，共需要120人，每人每天人力成本100元，
1 R2 h7 c/ M& p7 g
则需要12000元
" d& d# f# W' M; l
3、运营成本- Y3 C( p; d( Z0 y
3.1、运营成本主要为低值日耗
3 W- y& ?+ i2 M/ Z* z) a
洗发膏洗发水、布草二次洗涤、
. K7 V$ I4 W6 N6 p: p8 @
暂以4元为例，每天成本为4000元( k @. L' Q) \2 P* Q
4、物管成本0 q! O5 m8 ^4 X# g
主要是指物业管理费，假如每月0.6元，每天0.02元/m2" G5 [' V( d7 b- j5 \0 b4 z
物管成本为150元/天5 a/ m8 a- N9 i% K
5、营销成本4 J! B- {* J& v+ K" h6 R
可忽略为0
2 }4 q, S0 j: Z f' [/ T' N. Z
6、房租成本8 C/ y/ V/ m+ f3 s! t+ ?
1.2元/m2/天
. q3 I; U4 {, a% w0 z0 Q
每天房租成本为9000元+ p* C$ ` [0 h5 b& E& d
综合成本为
: O$ S$ N& U% A) o( p
房租9000+物管150+运营4000+能耗3450.8+人工12000' v) Z) c: ^6 u* V) E
=28600.8元

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经济收益分析

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投资收益分析

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