【收费】洗浴项目投资规划、收益分析、筹建投资、运营成本、可行性分析

共包括五部分
( B" P! C5 h. }7 e1、固定资产投资概算
2、项目筹办经费
( e. O5 {2 Z1 J( |: L3、运营成本分析
4、经济收益评估
5、投资收益分析
8 _2 \. [4 N$ l5 I9 ^2 A

1

固定资产投资概算

3 h# W/ `% x8 H8 q

& R6 R8 p  A/ H( @7 Z, i. }

1. 1、设备配套
   . K/ l6 A3 w, _1 y2 W: o& o8 G
2. 1.1、空调系统 180元/m2
   
3. 1.2、二次消防100元/m2
   
4. 1.3、新排风60元/m2
   
5. 1.4、洗浴设备及安装60元/m2
   
6. 1.5、锅炉水箱及安装55元/m2
   , g$ E" ^: x( a' i6 ?0 S9 d6 F) T
7. 1.6、厨房配套设备5元/m2
   
8. 1.7、桑拿房及设备16元/m2
   
9. 1.8、汗蒸幕及设备60元/m2
   3 m3 j) q( ~) V% [, T* I
10. 1.9、影视设备4元/m2
    
11. 
    * d5 \7 p: D# e) F5 u' B
12. 小计540元/m2
    - p% Q) s9 ?* S7 U
13. 
    ; t& @* E& {  H9 W5 ~6 M- N; s" {
14. 2、隐蔽工程
    
15. 2.1、水路改造60元/m2
    6 d7 ~8 L/ N* |) h1 S: F. R
16. 2.2、电路改造80元/m2
    ' Z% |$ [) d: }& x" ?, d
17. 2.3、安防监控15元/m2
    
18. 2.4、收费系统及设备10元/m2
    % q) P) \) c3 I- P: H# o
19. 2.5、防水工程16元/m2
    ( F5 D" S- o3 _$ w$ E0 C2 N
20. 
    
21. 小计181元/m2
    4 n; \4 o4 [" D. Z0 S  l
22. 
    
23. 3、二次结构
    " K# \9 [) y5 N: f! K
24. 3.1、拆除及垃圾5元/m2
    2 |8 q! }  u) \( |6 @9 _; }
25. 3.2、二次结构120元/m2
    6 U  _  T  @* z: I
26. 3.3、浴池加固25元/m2
    ! Z1 ]" q1 b; e6 a) j& j% h% z2 U
27. 
    
28. 小计：150元/m2
    ) V3 B: Z, T" d3 I- \
29. 
    
30. 4、家具家私
    4 T+ S4 _: e* i' n) L
31. 4.1、更衣柜及锁具 40元/m2
    
32. 4.2、足疗家具6元/m2
    & a5 g* _. t5 B( |
33. 4.3、客房家具80元/m2
    
34. 4.4、定制家具5元/m2
    
35. 4.5、厨房家具5元/m2
    5 O% C4 g+ H  l  Z+ J8 {, c
36. 4.6、办公家具2元/m2
    ; p2 G; b6 M8 f) b& J- H8 A) z
37. 
    
38. 小计138元/m2
    
39. 
    
40. 5、装饰主材
    0 l8 }6 b0 }2 M7 Y
41. 5.1、石材瓷砖100元/m2
    , {9 `7 p) X4 x
42. 5.2、洁具20元/m2
    
43. 5.3、灯具5元/m2
    
44. 5.4、电工电料4元/m2
    
45. 
    : Y1 I* Y1 @" p: K
46. 小计：129元/m2
    . _$ J; l# }5 p
47. 
    
48. 6、形象工程
    
49. 6.1、外门头 60元/m2
    ) _/ Y( V) Y5 M+ ^
50. 6.2、导视系统 15元/m2
    $ T$ Q" s7 v& W$ K- P8 a9 o, D
51. 
    / b& n- S# E5 `4 s# k4 e0 ^
52. 小计：75元/m2
    
53. 
    
54. 7、装修装饰
    ( q9 G. Z  e: ~6 U$ e" E# B
55. 7.1、室内装饰620元/m2
    
56. 7.2、室外工程20元/m2
    - F5 W8 d& [: y+ s3 J
57. 7.3、室内环境软装80元/m2
    . Q# u  z5 Q7 b0 K
58. 7.3、玻璃幕墙改造0元
      O5 y& a4 i. M3 Z3 Y
59. 小计：720元
      f$ q9 [5 v& V; p; Y4 O
60. 
    
61. 固定资产投资合计1933元/m2
    1 U" v5 B' o1 ^% [3 c8 O! ?
62. 
    ! r' y4 x4 F  A7 k  p9 x. h& V; ?
63. 【项目规模】
    
64. 经营面积：7500m2
    9 T$ f6 N: S. q% y9 L/ i9 O( ^
65. 固定资产投资累计1933*7500=14497500元
    ; j$ r- j% o- `% |7 F
66. 约1450万。

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, m2 \1 d/ Z  X7 S

# v' {6 t) M8 {) S9 V

2

项目筹办经费

1. 一、日用品
   # O" d3 v2 b4 K3 U
2. 1、浴服：20万
   
3. 2、毛巾浴巾：20万
   8 ^& O( ]1 ]5 b/ d6 _/ Q3 B( v0 C  A
4. 3、日化：5万
   
5. 4、日用：5万
   9 o1 y8 b5 l; ?) a$ @7 ^( y
6. 5、其他2万
   ) e- X% q  t, J( G
7. 小计：52万
   ' Q; g( s6 T$ K! ~# q' E
8. 二、团队建设
   
9. 1、员工招聘：2万
   # z) E) J; a; i; ]7 V
10. 2、员工培训：2万
    
11. 3、员工宿舍租赁：6万
    7 l5 S# y% D7 |4 {/ A5 C$ _) p' e
12. 4、开业前员工工资、食宿：30万
    # G) X+ y& L' Z' I+ L
13. 5、第三方培训：0
    / u3 _, s# a# J; \! H  h
14. 小计：40万
    $ O2 P+ L7 `# v8 O% X- Z
15. 三、营销
    
16. 1、营销工具网站、微博、公众微信等1万
    9 l( \! b4 V  U; h
17. 2、广告投放3万
    ' y+ J6 }* `' Y( C; ^
18. 3、第三方渠道建设1万
    
19. 4、不可预计1万
    ) i- S" U7 c/ B3 K+ }3 ^* ?6 I
20. 小计：6万
    " `1 R$ _/ _0 f# ?/ x* p) a) Z& I
21. 四、其他
    
22. 1、花卉租摆1万
    1 s; J0 b2 V- l' }: m. i6 ]5 s$ r
23. 2、临时人工1万
    
24. 小计2万
    1 t: `' s8 u7 F: A5 p  a4 K2 N% X
25. 总计费用:100万
    
26. 
    

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3

运营成本分析

1. 以7500m2计算，每天接待1000人计算(计划值，其中400名是固化的会员，无论是否来，都列入平均值)
   
2. 
   
3. 1、能源成本
   
4. 1.1、水费
   # X  J8 |5 q. C8 Z
5. 总用水量：1000人*0.12吨/人=120吨
   
6. 其中热水：80吨，冷水40吨
   ; o/ }4 _  _/ l3 ^* p! ]  N( a( q1 B
7. 热水加热成本（10℃-42℃，天然气）
   
8. 80吨*13.5元/吨=1080元
   
9. 120吨水*4元/吨=480元(实际水费远比这个高，采用买水等方案)
   ' z, U5 [$ Z7 {" E+ I6 j
10. 综合用水成本为1560元
    5 E; e% F5 O' _4 `7 F( ~
11. 1.2、电费
    - |* T) V* t0 s1 Q7 H
12. 1.2.1、制冷高峰季
    
13. 60w/m2*7500m2*6小时*40%用电区域的比例*1元/kwh=1080元
    1 f6 }# ^8 a: Q; Y9 H! ~
14. 无制冷季
    
15. 0
    
16. 全年综合平均
    - c6 `8 ~( k" y) H6 a
17. 1080*30%=324元
    5 P3 ^' q. U' _0 N- ^, Q9 q3 @+ J
18. 1.2.2、照明电
    
19. 10w/m2*7500m2*6小时*0.3照明区域比例*1元/kwh=27元
    1 j% D6 o, e: B: S2 e, K  H. z
20. 1.2.3、设备电
    " l- r# C1 N" o* s; o- p0 l- U7 G( |
21. 12kw*10h*1元/kwh=120元
    ) k6 w9 v4 H- D0 G$ v
22. 1.2.4、厨房电
    1 J+ m# O* {9 x' Y4 `7 i+ g* K
23. 15.0元
    
24. 1.2.5、办公电
    
25. 12.0元
    
26. 1.2.6、汗蒸幕用电
    
27. 200w/m2*100m2*8小时*1元/kwh=160.0元
    
28. 用电综合成本658元/天
    $ g% j. k6 t  \8 b0 t
29. 1.3、采暖成（室内恒温、地面在夏季也要加温）
    
30. 无论采用何种采暖方式，加热成本大致相同。
    4 R" H# j9 G% `2 T
31. 以市政供暖为例，4个月供暖季节，40元/m2，而我们需要有供暖6个月(实际为10个月，夏季供暖只为了地面不凉)
    
32. 40元/4*6*7500m2/365天=1232.8元
    ) j9 x& b5 Y/ r6 N
33. 综上所述：1200名客人综合能源成本为1232.8+658+1560=3450.8元
    
34. 2、人工成本
    ' e  F! A3 H. d4 \
35. 以典型新休闲浴场管理组织架构
    & d. h2 ?- [6 V: y" j* o3 j' i
36. 两班倒，共需要120人，每人每天人力成本100元，
    % g6 J, \% r1 j; }
37. 则需要12000元
    ; t) x1 P- r, V4 I! w
38. 3、运营成本
    ' p6 W9 z9 T3 ~. l) C- x
39. 3.1、运营成本主要为低值日耗
    
40. 洗发膏洗发水、布草二次洗涤、
    3 h' H0 j, h: ?
41. 暂以4元为例，每天成本为4000元
    ' Q$ H) Y- u& a( E4 o$ W% d4 o
42. 4、物管成本
    
43. 主要是指物业管理费，假如每月0.6元，每天0.02元/m2
    6 ~' j8 c( q/ C" c
44. 物管成本为150元/天
    
45. 5、营销成本
    : V, u+ n& c( S8 \/ @# O
46. 可忽略为0
    7 p+ M2 ]4 w1 {
47. 6、房租成本
    : m8 q- i! f7 ~  f
48. 1.2元/m2/天
    
49. 每天房租成本为9000元
    
50. 综合成本为
    
51. 房租9000+物管150+运营4000+能耗3450.8+人工12000
    
52. =28600.8元

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经济收益分析

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投资收益分析

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