共包括五部分
# e, K, i, Z" f1、固定资产投资概算
' v& b% }8 k& y9 W. l8 Q/ w2、项目筹办经费# e7 D4 S1 C5 {; t% L
3、运营成本分析! Q8 d8 x* F: X( Z
4、经济收益评估
3 p3 O* d3 f2 B- Q9 I$ t g5、投资收益分析4 V" z0 W1 Y1 ]- O
/ K7 m$ K0 Z' x% k! ^
1
7 m' m" P7 Z* h8 n( d8 E固定资产投资概算 - ^! N2 V$ @% [# ]+ ~
: {7 E/ D& e* k$ ?% J- u$ Y7 D9 s4 d' e
, B. F- {+ H& j, l7 h/ M( M
- 1、设备配套- W% r5 f: D" V$ \ l# m
- 1.1、空调系统 180元/m2. W4 p% i7 A+ V; D5 Z
- 1.2、二次消防100元/m2
8 N2 P8 |; P D - 1.3、新排风60元/m27 a* b3 v/ k* _2 r* N
- 1.4、洗浴设备及安装60元/m2 d# X6 p; x3 g( d; U4 I
- 1.5、锅炉水箱及安装55元/m23 {# R: Z/ s4 p; y) J: i& Q. x
- 1.6、厨房配套设备5元/m2
, a0 i; g. W' L - 1.7、桑拿房及设备16元/m2
' t; F& T% U* A2 R7 Z - 1.8、汗蒸幕及设备60元/m20 s* r2 A' q: V& ?+ n
- 1.9、影视设备4元/m21 y% \1 t/ C; T0 s; R! F/ v9 S( o5 P
- ( N7 U- s+ W3 D" M
- 小计540元/m2! n) |# I- r2 y2 K8 j
- / v' M% T/ t5 A" I0 {7 b1 _2 w* H/ n
- 2、隐蔽工程! b8 p: Y9 N* x3 g* c& t( O
- 2.1、水路改造60元/m2# x3 H' E2 E) l' U
- 2.2、电路改造80元/m2
/ Z" |5 S# ~% L7 j, Z+ b - 2.3、安防监控15元/m22 K+ V# J0 I& L7 C* @
- 2.4、收费系统及设备10元/m2
7 g+ x) W9 H# s: \, X9 E" r O - 2.5、防水工程16元/m23 X6 ~) d$ R0 [$ A# {( B7 U
- 9 l2 q+ T4 m+ _% s) H/ p. R
- 小计181元/m2
: i0 } k/ X$ N, I% z9 W9 D' a - 9 e, @3 R9 W1 A, z E% w) g/ a
- 3、二次结构
; ]/ T+ m# u5 y - 3.1、拆除及垃圾5元/m29 l7 X# C7 [7 v
- 3.2、二次结构120元/m2
4 B* n6 h9 a5 w( O+ R% G& \. z - 3.3、浴池加固25元/m2; V4 o4 Y, p; }
-
2 @6 s3 `2 ^! t6 T; q4 c6 l" D - 小计：150元/m2" O% f: h* @3 s
-
% v, ]! h6 [9 L% V3 q - 4、家具家私6 O' p7 Y* ^$ O( m
- 4.1、更衣柜及锁具 40元/m2
& m1 k1 s! T6 o1 z: T - 4.2、足疗家具6元/m2
* i0 t" [0 S7 l- x" |* E - 4.3、客房家具80元/m2
0 W7 t k! P ]7 \, p4 I! z* \ - 4.4、定制家具5元/m29 r- q1 P+ o6 V6 z& y
- 4.5、厨房家具5元/m2. ] r. n! \( X& }$ K2 N4 V$ K
- 4.6、办公家具2元/m2
4 c) p# n% @1 \: [$ n5 z; p -
. q; g7 `; ?$ E" P; N - 小计138元/m23 N& u$ a$ a9 ]% v9 }- L
-
' H) Y/ _7 D+ i. f9 K( B - 5、装饰主材/ [$ I$ _# X2 Z, D5 }
- 5.1、石材瓷砖100元/m2
2 \) ?' d3 t3 y - 5.2、洁具20元/m2; B! t4 q" B" [% n {7 I+ p. Z Z
- 5.3、灯具5元/m2* y+ H/ o, E6 i
- 5.4、电工电料4元/m2
8 i- R! x; d* ? - 2 ]6 I* z U5 `, E8 ?" e. _% d
- 小计：129元/m21 |7 J7 G. ?& z/ E
-
* z% C+ o% w. `$ p' _% d - 6、形象工程7 b% W6 w$ q3 t) g0 Q! x9 z" y
- 6.1、外门头 60元/m24 T5 g! S+ G) }1 r: v( o+ T# h6 S) Y
- 6.2、导视系统 15元/m2 E* b1 `7 N+ T
- ) }4 V7 m& K% W. k
- 小计：75元/m28 e; o4 [7 |, |. [% S
- % a* l8 w/ ]: ~- K
- 7、装修装饰
' l9 ?$ V/ X& J/ \" O$ s - 7.1、室内装饰620元/m2/ u2 [5 W) e& P4 x
- 7.2、室外工程20元/m2
3 }0 ^7 e/ S G- {; U$ G$ V$ ` - 7.3、室内环境软装80元/m2
: y, H% a7 y! J4 F7 L - 7.3、玻璃幕墙改造0元
4 ~# z1 I- Q5 B1 q! L- w% O - 小计：720元
( F" b; I. Z. Q3 p' e - 2 e/ R% E% o1 |6 X f4 o" J% b+ {
- 固定资产投资合计1933元/m2, e( E5 B" N+ s8 y$ |/ K( m
-
+ [9 O! [) P" G; c+ p - 【项目规模】
) E9 F6 r' \9 g - 经营面积：7500m25 |: E+ j# I: a' O
- 固定资产投资累计1933*7500=14497500元3 n9 |& i: T; V
- 约1450万。
7 b* l7 `0 R- Q9 |' z- Q
2 项目筹办经费 - 一、日用品
* o8 |, C! @; f - 1、浴服：20万7 o% }% g1 H$ e$ R: |( _
- 2、毛巾浴巾：20万
0 n4 I) J+ S& t1 k; b - 3、日化：5万7 ?# j% Y N- Q* }( I
- 4、日用：5万: H) S& X: |' n9 |9 N- ^8 ^# {
- 5、其他2万
& w H& E1 L! U5 ]! e - 小计：52万, ^: L) |, N( u% s! h
- 二、团队建设5 n* a; f% K7 v( D/ k8 t0 k
- 1、员工招聘：2万) Y( @0 F: r- U/ I m8 D9 Y2 P
- 2、员工培训：2万8 F: Y3 y7 B( ]; s* X- x
- 3、员工宿舍租赁：6万: g2 o- G( U" E/ @$ s) o
- 4、开业前员工工资、食宿：30万
4 E& V R& J; Z0 h. L& X4 f - 5、第三方培训：0
0 s' L3 A \& b0 P; P - 小计：40万7 H6 H4 t" a6 R* e% n) U
- 三、营销8 y6 j$ X/ j; S# M
- 1、营销工具网站、微博、公众微信等1万. i. [4 O% i8 D; r5 t" R
- 2、广告投放3万
. E6 F; Z. ]5 p - 3、第三方渠道建设1万
) z% V9 R* M& D - 4、不可预计1万
# N Q( b6 x* `6 y, C - 小计：6万0 C {- E# Q: w8 R- Z6 z
- 四、其他
- G2 }$ M' V& T! G( j7 n - 1、花卉租摆1万$ m5 p S6 T3 z% O7 W) m, I/ I
- 2、临时人工1万
/ E6 \7 Z' S4 d+ ` - 小计2万- }* m F H# k
- 总计费用:100万) |0 l7 h% v, ?6 r/ Z# ?
+ o& @% Y5 w* r0 Q, G2 @, V
3 运营成本分析 - 以7500m2计算，每天接待1000人计算(计划值，其中400名是固化的会员，无论是否来，都列入平均值)
6 x) T$ {' K1 g& \8 C
6 `8 y0 V9 p9 t" U% B7 D% ~( j- 1、能源成本. V4 n7 v% |9 O2 E0 ?
- 1.1、水费# O, [1 ^) N% o% X! p. N" |
- 总用水量：1000人*0.12吨/人=120吨5 g b' Q& o' N1 F: ?( I n
- 其中热水：80吨，冷水40吨: z! l9 `$ g8 U) F/ }4 d
- 热水加热成本（10℃-42℃，天然气）
/ g! ^3 S7 w0 m- v; J5 m - 80吨*13.5元/吨=1080元+ t! J/ G% V: r5 W( u, b/ n
- 120吨水*4元/吨=480元(实际水费远比这个高，采用买水等方案)
@# I) Q: ^: ^ - 综合用水成本为1560元
7 u1 v2 m, ^! P9 Q7 A- X& z - 1.2、电费7 l" e3 f' D4 B; Z8 p
- 1.2.1、制冷高峰季
) E2 U' u. U4 ^$ h - 60w/m2*7500m2*6小时*40%用电区域的比例*1元/kwh=1080元8 J+ F7 e: H# I7 b) v
- 无制冷季
( y0 ~/ E# ?( f$ t9 x! a/ y' _ - 0
' Z4 U/ E$ E9 i6 V1 L - 全年综合平均( G' s# [6 U$ v$ E3 N1 g$ f+ v
- 1080*30%=324元; X) u# Y1 Y- A ~
- 1.2.2、照明电; A/ z, X- L# X9 a
- 10w/m2*7500m2*6小时*0.3照明区域比例*1元/kwh=27元. j+ h$ j5 H& X8 E
- 1.2.3、设备电, `4 ^3 a8 I, B2 ^( ^( z
- 12kw*10h*1元/kwh=120元5 q, ?, U! o) w& m, b5 W: E
- 1.2.4、厨房电8 C2 y" G5 N. R( J- g% C8 d T
- 15.0元
9 A" K# _3 _8 w/ a4 Y% R$ f - 1.2.5、办公电
6 x n+ g6 b4 E, r( q* F! F2 L - 12.0元
- d" S9 P/ t% V; H" H5 H - 1.2.6、汗蒸幕用电
4 {: b3 w3 |2 {% q! e6 w - 200w/m2*100m2*8小时*1元/kwh=160.0元( f/ b E3 E7 u2 } ~
- 用电综合成本658元/天
, I: m0 m0 W' P- ]1 u9 l - 1.3、采暖成（室内恒温、地面在夏季也要加温）
, ?3 C6 [4 y' q9 p+ K7 M5 y P, I6 f( l3 @ - 无论采用何种采暖方式，加热成本大致相同。! l9 Z, \9 C, u V
- 以市政供暖为例，4个月供暖季节，40元/m2，而我们需要有供暖6个月(实际为10个月，夏季供暖只为了地面不凉)1 K9 B) Z# q4 a' Y4 S/ O
- 40元/4*6*7500m2/365天=1232.8元
; k) [- g( P& r) c( U3 t5 |5 A! x9 c. ~ - 综上所述：1200名客人综合能源成本为1232.8+658+1560=3450.8元
9 t0 z8 L4 L/ ^, X - 2、人工成本
( y ~$ I, _( x. R$ h6 W- C; X - 以典型新休闲浴场管理组织架构8 f: d5 t: C9 Z% O8 D# ?: ~
- 两班倒，共需要120人，每人每天人力成本100元，3 @5 g' T5 `% w3 L0 R/ U
- 则需要12000元
1 T" V6 r4 E, C& B1 w3 ~ - 3、运营成本, c1 x& z0 G. n3 n! T
- 3.1、运营成本主要为低值日耗
( t9 s, V- l; T& ?& b! V5 N - 洗发膏洗发水、布草二次洗涤、
, W3 Y6 w1 A+ o2 X5 I8 i - 暂以4元为例，每天成本为4000元) A( y! X! o7 f" F: w1 I' J
- 4、物管成本
& f* q3 K% g8 f6 J y0 W - 主要是指物业管理费，假如每月0.6元，每天0.02元/m2
3 [9 k" \" W; r: o0 ] - 物管成本为150元/天
3 z; r I" f4 b! w; O - 5、营销成本
, E: ^6 O: [$ v) { B - 可忽略为0+ o/ o. o" k5 H( I6 a
- 6、房租成本4 H4 w0 k# j# ~
- 1.2元/m2/天/ ?& z, b1 [% C. E5 P
- 每天房租成本为9000元
9 E$ S) ?; V3 n/ z y - 综合成本为* g; Q7 r6 b9 b; b. S: G3 c0 ^
- 房租9000+物管150+运营4000+能耗3450.8+人工12000
% A( H; r) O$ ^8 `( G" v* X' v - =28600.8元
4 经济收益分析 5 投资收益分析
; m! x/ d2 B, e
1 K: i, M5 m- t# k* A
. f9 ~0 Y5 A" \& B. W- ^
( q6 ^/ P2 ~; {7 L* C8 X3 P2 l
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