共包括五部分7 @2 k2 k' V) a. A4 p0 `
1、固定资产投资概算
& P+ }! j3 {. w" h5 Q) |2、项目筹办经费
! I) {: `4 _4 Y" l# W$ I0 p3、运营成本分析
9 V8 X' A( ^, o4、经济收益评估' K) E# k4 Y9 S& y; n
5、投资收益分析/ X* G- ^! Z1 s/ H9 ?5 g _
& p( P% e8 {* y$ ?. B
1 3 K$ e, v) f7 x- O; B; ^6 ]9 h3 @1 l
固定资产投资概算 1 r4 Q% V* \+ w: h* d
4 C% U! O3 ]; t' M
1 Q/ x+ _) u* u: K4 h- 1、设备配套
* I' k. S, O) u" C* T - 1.1、空调系统 180元/m2( e* a: Z5 Y2 |8 [
- 1.2、二次消防100元/m2
8 ], [+ a3 D& g2 N, v& l ^7 f/ U - 1.3、新排风60元/m2
' I8 p$ p* g; N: m - 1.4、洗浴设备及安装60元/m2
% M5 U9 b3 N: y; G/ l/ `3 X; Q - 1.5、锅炉水箱及安装55元/m2
, ^; m5 T+ S; T+ K - 1.6、厨房配套设备5元/m2
" l- Y& n4 s3 o; e5 c& `6 ?. M - 1.7、桑拿房及设备16元/m2
, ?- B6 b5 a& |% s0 e - 1.8、汗蒸幕及设备60元/m2( ^* `& g/ i0 S- C. [1 c" O
- 1.9、影视设备4元/m29 }* n/ D! n& Q
-
8 c0 k# U0 T3 L" t- R3 { - 小计540元/m2( B# B$ `3 J% s9 c& K7 Q' D: L
- . L& @9 N& v6 r
- 2、隐蔽工程
! i. J' I) C4 z - 2.1、水路改造60元/m2+ C( ^9 Y$ u1 T
- 2.2、电路改造80元/m2* u" @4 S! w; \9 l9 j3 [
- 2.3、安防监控15元/m2' A8 C [1 e( H" \* d, Q' r
- 2.4、收费系统及设备10元/m2+ c: @4 G5 H7 u; j7 R! u+ b9 F
- 2.5、防水工程16元/m2
+ K+ R" u+ S& X" j& A- A: b -
' [- d1 i" Z+ i5 E" h( c - 小计181元/m2
6 j7 x" }, k: `2 b6 k, q -
: K+ `4 Z6 ~, \8 h# q5 A - 3、二次结构' Y d- |) E `% \% W
- 3.1、拆除及垃圾5元/m2
7 K& |, V2 {3 H6 a - 3.2、二次结构120元/m2$ ]( O+ C- Z9 u) N7 N4 ^; I3 F9 y
- 3.3、浴池加固25元/m2* K ?2 y0 f* \$ W
- 4 i+ ~) [6 r4 m& O5 t
- 小计：150元/m2
$ Z4 o0 ~7 m1 T: p: L2 x- M -
! u) v9 a9 y4 _) B; n - 4、家具家私. B4 ~! l( [ J
- 4.1、更衣柜及锁具 40元/m2) I1 D$ z7 V1 Z. ]* Z( ]5 A3 x
- 4.2、足疗家具6元/m2 O" t5 E8 C6 X9 k* E
- 4.3、客房家具80元/m2
8 @9 [% ~3 E }" t$ |( U - 4.4、定制家具5元/m23 D( i) a9 v- I2 t) t0 U
- 4.5、厨房家具5元/m2
* w5 ?* c5 Q2 ]* ?. E2 _% j - 4.6、办公家具2元/m2
2 D( Z' s7 G1 z8 v% _3 j, J6 B5 | -
7 H# ^7 e0 a) u6 T- c" z' K5 U - 小计138元/m2; `9 q9 v0 b% K
- . \, D+ `1 `: e
- 5、装饰主材
P$ r7 l! m( z9 s$ ?: s e - 5.1、石材瓷砖100元/m2
0 B! a" f# u8 S7 n& E$ N - 5.2、洁具20元/m2
6 a2 i _% ?1 B% u# L6 T - 5.3、灯具5元/m2/ q, k2 h! r% g5 ~& L
- 5.4、电工电料4元/m2
8 u2 W) k! Z& A: @6 K9 l4 R -
) m% h0 I/ F) B" A5 @ - 小计：129元/m2
* L" o/ X2 I8 f2 u+ L1 e - ) M# q8 Y1 ]2 ^9 d
- 6、形象工程1 t; |! y+ u9 A' v2 E
- 6.1、外门头 60元/m2
+ y% ]' P- b0 u0 j0 F$ | - 6.2、导视系统 15元/m2! F. A! Q% \0 o1 ?5 ^6 |
- 5 o$ X, \$ i. {7 W M9 F \% d
- 小计：75元/m2
6 i. k: G7 m. M% ]) ?) \+ l - 1 m+ m" V: @/ n: I+ f
- 7、装修装饰# g' ]6 Z4 P: L [" h# p- N+ I
- 7.1、室内装饰620元/m25 K, r5 N1 G* W4 `4 O4 b' S1 a# D
- 7.2、室外工程20元/m2
- N! L6 w: U6 @- u/ n9 E - 7.3、室内环境软装80元/m2
# H! A- `7 G' ~ - 7.3、玻璃幕墙改造0元) ~4 O* F0 `, H& L
- 小计：720元
: o. ~, s0 l& ~ - 4 w. z( V0 K C2 c9 g* t9 |
- 固定资产投资合计1933元/m2: c2 K3 `+ ~) F+ s
- 0 W- E. j/ \( e: }5 I6 x, `& X, N
- 【项目规模】0 t0 B. ^) u. J
- 经营面积：7500m2% `% b, U8 o7 e
- 固定资产投资累计1933*7500=14497500元 J* c5 y; ]4 |0 W% ]
- 约1450万。
! r4 e* B! r4 ]% w' s
2 项目筹办经费 - 一、日用品
w+ b6 {+ |0 @. {& |! _# N' s - 1、浴服：20万% A5 |( }# n% `( E% f: D, k; P
- 2、毛巾浴巾：20万
+ @) r6 k+ {2 t2 P6 [8 | - 3、日化：5万# G& r$ D1 l8 s: l' I
- 4、日用：5万
. e- J4 v% n& b. L/ G" n - 5、其他2万! ^2 I( [' R' x1 w, D
- 小计：52万3 i2 g# |8 Y1 H/ u6 ?' E
- 二、团队建设: S+ O* I& W4 X' Y9 ~8 `- n
- 1、员工招聘：2万
% x* @' L8 q" c p& G - 2、员工培训：2万: y! Q( c" l0 o& b5 R. u
- 3、员工宿舍租赁：6万8 H, |4 y, J4 m
- 4、开业前员工工资、食宿：30万$ d2 C7 l! d7 L! i( a# n. k
- 5、第三方培训：0
7 _/ E2 p1 H) o; W/ H9 z* I: u - 小计：40万
1 b4 l& D% V) m6 A6 y2 H% h - 三、营销
& N$ P7 @; C# d$ t, q7 v( q' L9 y0 N+ f - 1、营销工具网站、微博、公众微信等1万
8 u) p$ p* G1 m" I& |8 A - 2、广告投放3万 O. V, A" O, }% I- ]0 n
- 3、第三方渠道建设1万9 @( }& z" E3 A! [
- 4、不可预计1万
7 F# G* Z$ Y4 w - 小计：6万
, i# H1 P* u; u0 k# g# o - 四、其他, B( o: w& F3 Y- A- _' Z
- 1、花卉租摆1万2 k+ w/ t: Z. B% {+ E
- 2、临时人工1万- e- C/ U9 H% K$ P- t& \/ B
- 小计2万
2 N; ]$ K, z Y - 总计费用:100万7 ^$ `* l |" X* R% a3 z
- R: k: c S" W# W6 i% n
3 运营成本分析 - 以7500m2计算，每天接待1000人计算(计划值，其中400名是固化的会员，无论是否来，都列入平均值)4 ]& y! U: G( N' T& N
4 w, k# J# s! z- 1、能源成本& U& H& {5 G' Q0 d
- 1.1、水费: b6 S: m3 {" x' F0 l9 U0 }
- 总用水量：1000人*0.12吨/人=120吨; G, I; f1 }. l/ H
- 其中热水：80吨，冷水40吨1 S8 K6 B* [% N% z# C6 }
- 热水加热成本（10℃-42℃，天然气）
$ n8 W8 S% g! S5 J1 x" a7 O - 80吨*13.5元/吨=1080元: M5 \$ Z4 ]9 {# q1 k, ^6 I4 u4 A
- 120吨水*4元/吨=480元(实际水费远比这个高，采用买水等方案)
/ C- ?7 n$ r7 Q; ~' g* Y# k3 j - 综合用水成本为1560元3 X* D! G+ V6 m" B. R$ l
- 1.2、电费 z3 ?! i9 q; h6 Z; z3 z
- 1.2.1、制冷高峰季
$ _ f7 E4 n& ~ - 60w/m2*7500m2*6小时*40%用电区域的比例*1元/kwh=1080元
& W# [8 d& _ Z2 {0 U - 无制冷季
9 J o6 |' R1 |4 h+ F5 ? - 0
7 |5 [9 q) ]" L$ q& O& B/ W' l( Q - 全年综合平均
2 _# \, H$ `& E* U; v - 1080*30%=324元3 O8 m, r" d' i0 u) b: I* H
- 1.2.2、照明电$ l( k( [; o$ I
- 10w/m2*7500m2*6小时*0.3照明区域比例*1元/kwh=27元
) C4 V/ G* T l) h+ z' {5 J( y8 O - 1.2.3、设备电
/ h# w" e+ ]; q - 12kw*10h*1元/kwh=120元
& K: f% J: U* T2 A- a - 1.2.4、厨房电7 V9 @* m$ @- V5 N, y
- 15.0元
2 t0 b0 z# v# p6 }* V2 J9 p' u" s0 I4 w - 1.2.5、办公电
3 R$ x0 [5 l \- l8 T8 \ - 12.0元: C% O; g& M9 P2 w0 A% q8 u
- 1.2.6、汗蒸幕用电
* S; |! \' A, P9 J# q - 200w/m2*100m2*8小时*1元/kwh=160.0元% J; u4 V- b* T. ]3 H" x4 Z
- 用电综合成本658元/天8 k3 f) J' Y% U9 a. h. {* C0 ]
- 1.3、采暖成（室内恒温、地面在夏季也要加温）
0 z: ^0 L/ E7 n' `% D - 无论采用何种采暖方式，加热成本大致相同。& `$ V& ?0 F( x9 Y; O6 c
- 以市政供暖为例，4个月供暖季节，40元/m2，而我们需要有供暖6个月(实际为10个月，夏季供暖只为了地面不凉)9 a9 Z* O' z' r% f
- 40元/4*6*7500m2/365天=1232.8元
& {5 D% b) F, M) | - 综上所述：1200名客人综合能源成本为1232.8+658+1560=3450.8元 O" H: b$ Z; [1 F0 \
- 2、人工成本3 o8 N o. ]0 \( ?1 r+ k
- 以典型新休闲浴场管理组织架构4 _5 u$ v \" k$ s& k. y7 g8 `
- 两班倒，共需要120人，每人每天人力成本100元，
$ z" R; l0 h6 b2 ?1 U' P - 则需要12000元$ S! o8 _( i' p9 e9 v6 d* m& a# |
- 3、运营成本5 S: ]. d) j9 Y# q. v
- 3.1、运营成本主要为低值日耗
& f* @% {. r0 X7 V - 洗发膏洗发水、布草二次洗涤、
g& \( O8 r5 m4 x! y! \ - 暂以4元为例，每天成本为4000元' `7 }( \7 f# C
- 4、物管成本
; `5 c+ m! O! z$ H7 C. y$ s - 主要是指物业管理费，假如每月0.6元，每天0.02元/m2
" {4 z0 ]2 H. X: H" x& t& X: F1 h2 ^" S - 物管成本为150元/天
5 b' S( Z* j1 h - 5、营销成本5 x& Q# U7 l7 P5 f" g' Z! @ M% @
- 可忽略为0: R# A" r- m. r- p
- 6、房租成本, |& d* o7 L( \$ G- b
- 1.2元/m2/天9 d4 P5 q+ U: n, W
- 每天房租成本为9000元# N [5 I: e1 X0 x
- 综合成本为
$ |/ B) L3 a! s( |* q) h3 S - 房租9000+物管150+运营4000+能耗3450.8+人工120006 P; d0 P, V6 I0 o% W- G% @7 l
- =28600.8元
4 经济收益分析 5 投资收益分析 # ^" ]- [9 ]6 `# y$ @
/ F/ `+ v* k8 I& t
' g4 S3 G, D& @0 @# a$ D) E3 u
9 x; O/ a D+ n0 I) m+ ?% I
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