洗浴投资的10条门规

壹
3 R0 d% T$ P% x5 a9 ?不与趋势为敌
洗浴行业的稳健发展
6 z! d: U/ G1 H9 l# j( H  g离不开政策、经济、市场、人才、资本等发展环境和条件，
( t, R" s$ N* w* [洞悉趋势，把握契机，
才是成功投资的前提。
1 [& k) G. u: b. \" D" a1、政策环境
4 K# ^; }6 b/ ]9 a" w涉黄等违法成本越来越高，公款奢侈消费基本消失认清形势，改变思路，迅速转型，寻找新的商机。
2、经济发展
- L! W& ^3 O: b: |中产消费是最大市场，家庭消费是顶梁柱。但这些都离不开经济的全面发展。
3、产业革新
产品拓展、管理创新、服务升级是大势所趋
+ x1 E3 W; M8 c. G0 W( z4 |; q4 y4、市场需求
压力、兴趣、交际、儿女、教育、差旅成为浴场消费的源动力。
5、资本驱动
低风险，稳定现金流，等优点吸引了资本角逐洗浴行业投资。
- C+ t1 @" b3 Z5 m; {
, H/ w; L; d0 y, j# O贰
拥抱市场红利
这一轮的洗浴行业发展契机，最大的红利是消费人口增长。
原来只满足5%有钱人的洗浴会所，转型为满足80%中产休闲生活消费的室内公园。
消费人群爆增16倍，想不火都难。
, |( U6 _5 E4 ^正因为如此，我们在项目的定位时，首先应考虑大客户的消费诉求。
而不是削尖了脑袋非要做高端客户的生意。
+ h# Y3 a" K) Q  }$ f/ J' V他有钱没钱，和你真的没啥关系。
马云够有钱的吧，会到你的店里消费吗
* S+ v( R+ F0 B# Y' C还是实事求是，想想谁最可能到你的店里消费吧。

! P+ Q& K9 E8 v$ v. A, @9 {' t
) B: e) \8 P! }4 F叁
产业升级
! |! F9 H& f3 v; b9 V! P7 y门票、餐饮、按摩，传统的经营模式早已不能满足今天的客户需要。
( w) o; C5 o  V我们不能再拿十几年前的摩托罗拉BP机面对今天的消费者。
0 m5 |) \/ I9 @" Z& {6 z) o产业升级、服务更新迭代，产业结构调整，
这些你必须要懂。

" x( D9 ~3 q, X& A# O# `! n肆
5 t: L* A2 |. g# r6 a% t选址是福利
7 a" E* P; g% V) s浴场的选址不见得都要市中心。
# X; P6 e' H7 ?* j9 r# }& J要么人口聚集地，要么价格洼地，要么发展潜力。
- j& d; z, f9 }( q: Y" W总得占住一条。
因为租金是最大的刚性成本，一旦开始，回不了头。
不像人力、能源都有弹性。
培哲设计顾问，提供项目选址分析和投资顾问服务
9 _2 k( P+ X6 {, {+ s2 a有意可致电159.21654321垂询。
' f' K+ @9 x0 G2 T4 a( ?- B2 o
伍
7 z- d1 d* w& t" t( @' _客群分析
/ e: r/ z. N$ z8 k" R对于规模浴场，这一点比做什么装修风格更重要。
举个简单的例子，某二线城市万达CBD商圈，周边三公里内有职业白领超十万。
本可以走文艺范儿、小资款，知性、休闲秀的主基调
做成类星巴克或田园风格，即便你做成民族风情都不跑偏
守着这么好的资源，却非要定位成高端店。
- J" U# I4 S5 v9 N2 W做成中式轻奢风格。结果呢，期望的高端客户不来，白领客户没兴趣。
多花了一千多万，捧着金饭碗，生意惨淡。
  G  H& `( n' k* |" t9 J) D# \1 d& ]
项目要接地气，首先要做客群分析，要赚谁的钱，放弃谁的生意。
4 P7 S; f$ r. J: }0 I其次是消费文化，包括消费习惯，产品认知，消费体验等要做透。
. ~2 ^- H) l9 \1 U9 k. f  S& z; i
. w6 R' y9 M$ a8 x& B( S陆
4 Z9 N7 l( Z. Z) e, T设计是发动机

) o9 ^6 }2 P3 m) m* q' {: w7 q1、设计不是包袱，反而是经营的发动机，开业后的运营全靠设计规划和经营筹划。
2、项目的设计不单单是装修设计，更要包括经营筹划和消费体验。
3、重设计，轻投资。这是大势所趋。
2 t1 m* I1 H0 F- K6 p
柒
消费升级是源动力
! y' `' r! j5 y. F; {  [# X8 ?9 a这几年一直提消费升级。对此我不排斥，但也要辩证分析。
我总觉得，现阶段消费升级是伪命题。
一方面我们的主要客户是中产阶层
中产阶层的消费潜能早已被购房吞噬殆尽，
  X% X2 }& F2 U  f: W5 g' e( {即便有剩余，也被教育、医疗薅了羊毛。
4 }* z; F: M" o7 [6 o; [, U9 o7 ]所剩的那点消费潜能，分配到浴场消费已经不多。
' a) X6 R; }1 K$ x$ X  h* m5 ?* u所谓消费升级，最大的升级表现形式就产品的多样性和创新性。
通过产品的增加吸引消费，
1 |! w+ A- H# ~% F. l& U- B, B# d通过创新性的产品拉动消费。
3 e% l# g. ?" r' p. \* P; g3 i当然了，这些年我一直在孜孜不断的做消费升级
武侠主题乐园
* S. Q; G9 }2 W: @/ F" E+ [: t* X' r唐朝生活馆
等都是消费我公司研发的落地产品。
捌
6 D0 q% u$ J4 H. [( _3 d消费大数据
7 C: i3 q' p. E$ f3 Q不完全数据综合分析
1、35岁以下年轻人占总消费人群的70%，经济发达城市比例更高；
2、周一到周五男士是消费主力；节假日女人和孩子是绝对主力；
3、沐浴消费比重越轻，生意越兴隆；
4、女性客户比例50%强，经济越发达城市比例越高；
5 ?4 A8 W4 ~, i4 j6 k1 L& p* S6 B5、门票消费仍然占消费结构的30%强；
! ~7 D0 R& ]2 `6、北方搓澡消费比重甚至超过了按摩和足疗；
' E+ [+ j4 s2 Z2 Y1 P5 I7、茶饮消费能占到10%以上，爆款的米露单品单店单天超15000元；
8、大额会员充值积极性越来越小，小额单充很受欢迎；
2 P/ \0 P# O& c/ ^& s7 P9、OTA消费占门票消费的4成以上，不可小觑；
10、小浴场在于便捷性，大浴场在于营造消费场景。
3 C: r1 J( W2 z; C) o11、没有产品创新做支撑，现在浴场走不远，走不长。


玖
2 d, e; M9 n. ?2 S1 @& L* e$ f要么第一，要么唯一
能不能投资，看的是供需关系。
" V- E3 `; W9 Y5 }! t6 Y& }如果当地就你一家，在县城也没关系。
* a; C" ?: P7 f" ?如果满大街都是浴场，你就是在上海，在纽约，
不赚钱也没有意义。
要么第一，要么唯一
把握市场先机，才能生生不息。
( F# j( _& u/ u! W% o) z* T最常见的问题，
- {, I) \3 a* T2 N. u7 O1、穿新衣走老路。
3 t2 z: b8 V( l1 h. b* s8 M新开的浴场，却还在照搬以前的老路。
+ z- W( ^0 y3 D. p这样的案例屡见不鲜。
2、城市套路深
1 Z8 g' j+ k& r4 l9 \# X总觉得大城市人口多，机会多，钱多。
8 ?4 K7 F$ @2 o$ C其实不然，大城市能不能做要看资源分配。
比如沈阳，人口800万，浴场3000家。
还不如在县城，稳稳当当，没压力，没竞争
日子要滋润的多。
3、要学山大王
- W) c' F& L* Z4 c, ?  W4 _! i: d不要好高骛远，要扎根当地，开发现有资源，做当地市场的王者。
0 [0 B8 O' ~3 Q5 ]" B, S3 \很多城市里都有成功的案例，这里不再一一列举。
- D, Q, O" @7 U. Y5 w他们普遍并不是高大上，但却牢牢占据了当地的消费市场。
, P+ Z% r* {1 }2 c$ [俨然当地市场的山大王。

/ ^- Q' u- A1 r. h' q  C  Z拾
轻投资，重运营
多投入1000万，连个响声都听不见。
: h1 Y, L, n3 p8 P; ?+ s但要赚回这1000万，可就难了去了。
) L  `/ \! ?; w7 r再者现在的洗浴消费模式本质上是快速消费模式。
如果不是自己的房子，那就尽可能少些投入，早产出，多收益。
7 t3 r9 p7 B6 }2 [# H把功夫下在产品开发和运营策划上，能够收到事半功倍的效果图。
5 R: G& l7 c8 u# {( \- W何乐而不为呢。
当然了，这需要设计师和经营者的配合与紧密协作。
! ~1 @4 j5 k0 q" J4 l比如我设计的唐朝生活馆的运营模式，就对经营团队的运营能力，产品开发能力、管理水平提出了很高的要求。
这就好比：以前开电瓶车，能认识红绿灯，手脚灵便即可。
5 t1 O7 ~& I, Q( [. U现在是专业赛道开赛车，对司机的要求自然要求高了很多。

插播广告。
! z2 J) X2 x) \2 x5 _. b7 X4 b$ {培哲设计顾问
6 X/ y) `, r6 R2 I& V3 L" L1 Pwww.peizhe.com
% E0 D9 Q$ d" S洗浴温泉全程服务商
$ U: R% ~5 n! v* J% f9 d$ w
6 y$ [& M- J; p+ @' X6 }/ n

7 h/ k4 [, ^: {) D, D6 o
0 w$ J- `) V: p0 u/ x0 y
' r+ {6 }* g; Y' t9 m
* p2 A0 T+ b! p* m2 j" z
! C6 U% s9 z$ M/ D: G/ r( n' V