洗浴投资的10条门规

壹
. P- d6 A* J7 g不与趋势为敌
: j3 W/ G+ [( W洗浴行业的稳健发展
- u1 c( z  u+ r% {" J离不开政策、经济、市场、人才、资本等发展环境和条件，
洞悉趋势，把握契机，
5 o; G5 }# b. J才是成功投资的前提。
1、政策环境
8 r$ C/ j3 p% r9 w; s涉黄等违法成本越来越高，公款奢侈消费基本消失认清形势，改变思路，迅速转型，寻找新的商机。
, V2 p4 B, i; T- T% j5 r: o. P2、经济发展
1 D" S( ^: A/ R1 a% S% _中产消费是最大市场，家庭消费是顶梁柱。但这些都离不开经济的全面发展。
3、产业革新
产品拓展、管理创新、服务升级是大势所趋
4、市场需求
压力、兴趣、交际、儿女、教育、差旅成为浴场消费的源动力。
! g! W( v5 C% P: q& r5、资本驱动
低风险，稳定现金流，等优点吸引了资本角逐洗浴行业投资。

贰
拥抱市场红利
* k4 w& M$ Q7 t" M4 f3 V7 Q; v6 S' I这一轮的洗浴行业发展契机，最大的红利是消费人口增长。
原来只满足5%有钱人的洗浴会所，转型为满足80%中产休闲生活消费的室内公园。
消费人群爆增16倍，想不火都难。
! G4 j+ z* T" y. Q0 M正因为如此，我们在项目的定位时，首先应考虑大客户的消费诉求。
' P) I9 \# _* f6 a9 k( a% d而不是削尖了脑袋非要做高端客户的生意。
  n- P; y: }2 {, \7 Y/ T1 o( D他有钱没钱，和你真的没啥关系。
! @( K$ b6 i3 ]- P6 e7 ]4 Y马云够有钱的吧，会到你的店里消费吗
" ~# F. D# g3 E1 ?5 H! W  O( S) Q6 W还是实事求是，想想谁最可能到你的店里消费吧。
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3 s" G, _$ w3 v/ M% K' n叁
( V; j& I, G6 h" c9 v4 `产业升级
门票、餐饮、按摩，传统的经营模式早已不能满足今天的客户需要。
我们不能再拿十几年前的摩托罗拉BP机面对今天的消费者。
产业升级、服务更新迭代，产业结构调整，
这些你必须要懂。
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, W2 ~6 u2 ~/ X: m/ z2 Q) B9 X% j( H肆
选址是福利
浴场的选址不见得都要市中心。
要么人口聚集地，要么价格洼地，要么发展潜力。
总得占住一条。
8 Y" E5 J# n- h: H% t因为租金是最大的刚性成本，一旦开始，回不了头。
% L$ i5 D/ X+ ?% E6 G2 m; X" p不像人力、能源都有弹性。
, O7 q* z9 s+ \' [4 w培哲设计顾问，提供项目选址分析和投资顾问服务
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伍
$ ~- g9 N7 C" Z  Y8 @  J$ G7 W7 q客群分析
3 z% G; c+ _) Z( R* O% m对于规模浴场，这一点比做什么装修风格更重要。
举个简单的例子，某二线城市万达CBD商圈，周边三公里内有职业白领超十万。
0 y$ R8 a9 T7 e( W1 p本可以走文艺范儿、小资款，知性、休闲秀的主基调
" h; L1 K1 h+ D* T* t% W做成类星巴克或田园风格，即便你做成民族风情都不跑偏
! ]3 a% ^5 `% Y/ O守着这么好的资源，却非要定位成高端店。
  m  ]( ~2 O( @: ~5 n8 O做成中式轻奢风格。结果呢，期望的高端客户不来，白领客户没兴趣。
4 p0 A, o+ x) E% N! E多花了一千多万，捧着金饭碗，生意惨淡。

项目要接地气，首先要做客群分析，要赚谁的钱，放弃谁的生意。
其次是消费文化，包括消费习惯，产品认知，消费体验等要做透。
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$ ]. G9 g& A" z* s/ P3 ^! Q* p陆
设计是发动机

" I. S# e8 q. s1、设计不是包袱，反而是经营的发动机，开业后的运营全靠设计规划和经营筹划。
2、项目的设计不单单是装修设计，更要包括经营筹划和消费体验。
3、重设计，轻投资。这是大势所趋。

柒
4 x& B0 J! H% {0 i/ O4 K7 f( Y6 p& }消费升级是源动力
这几年一直提消费升级。对此我不排斥，但也要辩证分析。
我总觉得，现阶段消费升级是伪命题。
; O; z) G  [9 q1 v% \( ]( v* h一方面我们的主要客户是中产阶层
8 E# x. C2 m- T+ U8 m2 P/ d中产阶层的消费潜能早已被购房吞噬殆尽，
0 I5 O! U3 t" S3 P% u. ~1 {即便有剩余，也被教育、医疗薅了羊毛。
所剩的那点消费潜能，分配到浴场消费已经不多。
所谓消费升级，最大的升级表现形式就产品的多样性和创新性。
通过产品的增加吸引消费，
$ s. J1 g) r; M" m7 R4 ^- M/ ^通过创新性的产品拉动消费。
当然了，这些年我一直在孜孜不断的做消费升级
& F9 Y4 y9 F* B武侠主题乐园
1 a9 `/ }- s% a& [6 F$ q, f1 f唐朝生活馆
) p3 c* @& K# w# x: X( y/ V4 ]等都是消费我公司研发的落地产品。
  u, F. f& W( X  H/ y) I捌
消费大数据
不完全数据综合分析
0 {9 o  q8 }( H# Y  i& x" U1、35岁以下年轻人占总消费人群的70%，经济发达城市比例更高；
( p# k! S0 c; e( N2、周一到周五男士是消费主力；节假日女人和孩子是绝对主力；
3、沐浴消费比重越轻，生意越兴隆；
4、女性客户比例50%强，经济越发达城市比例越高；
5、门票消费仍然占消费结构的30%强；
6 g& B' [7 i# e, {6、北方搓澡消费比重甚至超过了按摩和足疗；
7、茶饮消费能占到10%以上，爆款的米露单品单店单天超15000元；
4 _* z( v; z0 N* E8、大额会员充值积极性越来越小，小额单充很受欢迎；
9 U+ U/ x* i/ {% I9、OTA消费占门票消费的4成以上，不可小觑；
10、小浴场在于便捷性，大浴场在于营造消费场景。
5 a7 P+ p3 p" F* E4 H: }9 @: f11、没有产品创新做支撑，现在浴场走不远，走不长。

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玖
3 Y8 ~. s0 r( C8 v0 s要么第一，要么唯一
能不能投资，看的是供需关系。
如果当地就你一家，在县城也没关系。
如果满大街都是浴场，你就是在上海，在纽约，
! D+ M0 W6 b+ M1 A( K3 S不赚钱也没有意义。
要么第一，要么唯一
把握市场先机，才能生生不息。
! `( c/ w" k" l/ @5 @8 n8 o8 C最常见的问题，
: a  S$ d2 l8 k8 M  X1、穿新衣走老路。
新开的浴场，却还在照搬以前的老路。
% K7 d6 ^1 M4 [这样的案例屡见不鲜。
2、城市套路深
总觉得大城市人口多，机会多，钱多。
) j5 \; T1 S, K3 x8 Q. R' o. J其实不然，大城市能不能做要看资源分配。
. O: T; S7 c1 E5 N比如沈阳，人口800万，浴场3000家。
1 k) N8 A' o4 T* d; P还不如在县城，稳稳当当，没压力，没竞争
日子要滋润的多。
3、要学山大王
不要好高骛远，要扎根当地，开发现有资源，做当地市场的王者。
( c6 F3 M; E2 ^8 {很多城市里都有成功的案例，这里不再一一列举。
他们普遍并不是高大上，但却牢牢占据了当地的消费市场。
# o" P" K9 e; c; Q俨然当地市场的山大王。
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轻投资，重运营
0 v2 B/ e7 t0 p多投入1000万，连个响声都听不见。
1 Y; I9 |$ G# \7 E) u% A$ I: v但要赚回这1000万，可就难了去了。
1 v; X: I  X1 X, U( O8 @2 H5 U( L4 P再者现在的洗浴消费模式本质上是快速消费模式。
如果不是自己的房子，那就尽可能少些投入，早产出，多收益。
4 M8 h. u* i* B' M7 J$ ^把功夫下在产品开发和运营策划上，能够收到事半功倍的效果图。
何乐而不为呢。
当然了，这需要设计师和经营者的配合与紧密协作。
( m$ K6 n8 N! Q) r5 ]5 G比如我设计的唐朝生活馆的运营模式，就对经营团队的运营能力，产品开发能力、管理水平提出了很高的要求。
这就好比：以前开电瓶车，能认识红绿灯，手脚灵便即可。
" R+ t( {  z  r$ C+ _9 R现在是专业赛道开赛车，对司机的要求自然要求高了很多。

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