洗浴投资的10条门规

壹
% I5 a1 k2 G# |: E5 N不与趋势为敌
洗浴行业的稳健发展
离不开政策、经济、市场、人才、资本等发展环境和条件，
; ], U( @6 _8 o/ X4 }洞悉趋势，把握契机，
才是成功投资的前提。
( I! a& W5 p# w. x: J1、政策环境
涉黄等违法成本越来越高，公款奢侈消费基本消失认清形势，改变思路，迅速转型，寻找新的商机。
6 I  n$ |3 r, _2 N. s2 c( ]2 q2、经济发展
中产消费是最大市场，家庭消费是顶梁柱。但这些都离不开经济的全面发展。
3、产业革新
, V- F% M8 {5 U9 g/ X9 h产品拓展、管理创新、服务升级是大势所趋
9 ~9 |* [( z( w) c; w% ]8 `4、市场需求
% c7 m0 H' i9 ~压力、兴趣、交际、儿女、教育、差旅成为浴场消费的源动力。
5、资本驱动
; F. {1 a& J* I. ~低风险，稳定现金流，等优点吸引了资本角逐洗浴行业投资。

贰
1 |% k$ O% H2 r! l4 L拥抱市场红利
3 T! N8 E. }- \8 _: G这一轮的洗浴行业发展契机，最大的红利是消费人口增长。
原来只满足5%有钱人的洗浴会所，转型为满足80%中产休闲生活消费的室内公园。
; g: @2 L  U( Z/ ^# d消费人群爆增16倍，想不火都难。
正因为如此，我们在项目的定位时，首先应考虑大客户的消费诉求。
而不是削尖了脑袋非要做高端客户的生意。
2 `1 a- W! V' N" a: M他有钱没钱，和你真的没啥关系。
9 o9 `2 z3 b$ i# O% P马云够有钱的吧，会到你的店里消费吗
2 _+ J/ s: ~- f2 G4 w* W5 ?: v还是实事求是，想想谁最可能到你的店里消费吧。
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叁
0 T3 u% `; o4 e( v0 D4 e1 @, E2 [/ r产业升级
/ J* m2 q# m. g5 j! E门票、餐饮、按摩，传统的经营模式早已不能满足今天的客户需要。
) z+ O, g; R9 Y) v6 Y4 i我们不能再拿十几年前的摩托罗拉BP机面对今天的消费者。
* ?1 C& T# B' k  P6 K; d0 J产业升级、服务更新迭代，产业结构调整，
! B# j) k- C+ c1 N2 m这些你必须要懂。

5 H7 k% d2 g: }肆
选址是福利
( M. I) I% k  B浴场的选址不见得都要市中心。
# J$ Y) d) L# S. I要么人口聚集地，要么价格洼地，要么发展潜力。
6 D8 c3 F; C, E" |& Z总得占住一条。
因为租金是最大的刚性成本，一旦开始，回不了头。
. y/ o$ e3 t' y: w7 u6 F. r& M不像人力、能源都有弹性。
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客群分析
对于规模浴场，这一点比做什么装修风格更重要。
举个简单的例子，某二线城市万达CBD商圈，周边三公里内有职业白领超十万。
2 T3 |' D6 w# B8 g本可以走文艺范儿、小资款，知性、休闲秀的主基调
8 D3 [5 u0 C5 ~8 u8 l做成类星巴克或田园风格，即便你做成民族风情都不跑偏
) G& m% r4 f% m% w) M/ i守着这么好的资源，却非要定位成高端店。
做成中式轻奢风格。结果呢，期望的高端客户不来，白领客户没兴趣。
多花了一千多万，捧着金饭碗，生意惨淡。
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项目要接地气，首先要做客群分析，要赚谁的钱，放弃谁的生意。
其次是消费文化，包括消费习惯，产品认知，消费体验等要做透。
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设计是发动机
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1、设计不是包袱，反而是经营的发动机，开业后的运营全靠设计规划和经营筹划。
2、项目的设计不单单是装修设计，更要包括经营筹划和消费体验。
6 i3 d' s% p4 e: j6 d9 E  ~3、重设计，轻投资。这是大势所趋。
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柒
消费升级是源动力
这几年一直提消费升级。对此我不排斥，但也要辩证分析。
我总觉得，现阶段消费升级是伪命题。
5 J( K6 @, V) _/ ~$ P5 Z# q# x. j一方面我们的主要客户是中产阶层
8 F) F/ V& }9 W# f, K" P中产阶层的消费潜能早已被购房吞噬殆尽，
即便有剩余，也被教育、医疗薅了羊毛。
所剩的那点消费潜能，分配到浴场消费已经不多。
所谓消费升级，最大的升级表现形式就产品的多样性和创新性。
. U( B: G3 M8 X  u! Y通过产品的增加吸引消费，
3 \9 s9 t! E7 L3 l  l通过创新性的产品拉动消费。
& G$ ?8 J. J; K# L% Q) _4 j当然了，这些年我一直在孜孜不断的做消费升级
武侠主题乐园
- t" r" s: t' w: ]# K唐朝生活馆
等都是消费我公司研发的落地产品。
捌
消费大数据
) o0 Q9 U; B; j  I9 Q8 H7 K不完全数据综合分析
1、35岁以下年轻人占总消费人群的70%，经济发达城市比例更高；
2、周一到周五男士是消费主力；节假日女人和孩子是绝对主力；
3、沐浴消费比重越轻，生意越兴隆；
9 [, _5 O% ?, p: A# q- j2 l) @! V6 u4、女性客户比例50%强，经济越发达城市比例越高；
" B9 n( R0 @: N% U5、门票消费仍然占消费结构的30%强；
6、北方搓澡消费比重甚至超过了按摩和足疗；
; o7 d: v& U7 Z7、茶饮消费能占到10%以上，爆款的米露单品单店单天超15000元；
8、大额会员充值积极性越来越小，小额单充很受欢迎；
9、OTA消费占门票消费的4成以上，不可小觑；
5 A6 ^8 \* O( A/ d) ^1 d10、小浴场在于便捷性，大浴场在于营造消费场景。
6 ?2 v. t/ S% t5 V/ d( t  w11、没有产品创新做支撑，现在浴场走不远，走不长。
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. d% G# X2 _' C要么第一，要么唯一
能不能投资，看的是供需关系。
如果当地就你一家，在县城也没关系。
" L5 a9 P! V2 q2 J) Z如果满大街都是浴场，你就是在上海，在纽约，
不赚钱也没有意义。
要么第一，要么唯一
把握市场先机，才能生生不息。
6 G1 p1 z- M# R. s3 O9 |$ P6 Z9 V最常见的问题，
0 |9 p* X4 I  e8 }. z! P/ `1、穿新衣走老路。
: W6 U6 t& U- O4 j. _9 W新开的浴场，却还在照搬以前的老路。
这样的案例屡见不鲜。
5 Y1 B0 @8 A- T' ]  H0 F$ G" u2、城市套路深
  s) G5 i4 n: g总觉得大城市人口多，机会多，钱多。
" i1 o- I/ H' |  f5 Z其实不然，大城市能不能做要看资源分配。
4 L! \7 E1 M. M- U- ^' K$ g比如沈阳，人口800万，浴场3000家。
还不如在县城，稳稳当当，没压力，没竞争
3 J8 F6 k; {( g& q0 H) W  L' t1 O日子要滋润的多。
% b; e+ q0 c7 p4 Y5 M, r9 X3、要学山大王
不要好高骛远，要扎根当地，开发现有资源，做当地市场的王者。
5 A7 Y$ t; o# s- A& ^很多城市里都有成功的案例，这里不再一一列举。
2 M1 {" E1 u3 x* i他们普遍并不是高大上，但却牢牢占据了当地的消费市场。
俨然当地市场的山大王。
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拾
1 B; a- R- G1 u& P0 l0 n* `7 l轻投资，重运营
2 F% {' i2 D; Q+ S: \, o多投入1000万，连个响声都听不见。
  e: C8 ^" l( `! \6 g但要赚回这1000万，可就难了去了。
  J1 R5 [: Y  i( U再者现在的洗浴消费模式本质上是快速消费模式。
如果不是自己的房子，那就尽可能少些投入，早产出，多收益。
把功夫下在产品开发和运营策划上，能够收到事半功倍的效果图。
何乐而不为呢。
当然了，这需要设计师和经营者的配合与紧密协作。
比如我设计的唐朝生活馆的运营模式，就对经营团队的运营能力，产品开发能力、管理水平提出了很高的要求。
这就好比：以前开电瓶车，能认识红绿灯，手脚灵便即可。
现在是专业赛道开赛车，对司机的要求自然要求高了很多。
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