宽甸市场调研信息$ \/ ^0 g$ \* _3 f3 P7 W9 O" h7 b
1、辖区人口45万，GDP221亿
2 W9 D E1 g. Z9 o" B0 `2、短暂旅游季* D6 s) v; x% D8 E7 ?2 b9 z3 x$ c
3、产业结构现状' J6 K2 y Y& P$ V: S
矿业和服务业为主
" a) k. ^4 g0 q, C. X服务业产业链不完整。3 V: N: t3 q3 p x5 x4 Z+ \
4、业态现状- i- p6 h0 J0 ?* A% `! z: O
A、洗浴项目没有
# j7 z( B g" a+ g' _* KB、健身房没有，游泳馆没有; H6 } A' r$ e) R
C、婚宴未有统计数据# o' w/ W6 n" ^, C
D、KTV未有统计数据9 \+ L# T% @2 k6 C! l
E、足疗未有统计数据，已有数据仅限修脚和盲人按摩
5 e; J# o# y" q- DF、网吧、网咖，棋牌室没有统计信息, A, u3 U+ q; N& ]/ L2 U/ \& a
G、城市会客功能缺失，只统计有创客咖啡、金古石运茶馆
0 ^; p Y' m. Y0 A9 cH、酒店连锁品牌仅限万豪、汉庭、尚客优、速8、海友
. j4 T2 I% s- X% U0 E3 l4 U: ^ mI、酒店行业节假日旺季，漫长淡季。3 v* y) K2 l3 F- K3 W' O2 E
J、酒店价格两级分化严重。
s% O) M' E3 N- V" P M& f
7 t8 {1 U6 N. I. Q- L6 z宽甸项目规划建议
, s5 Y3 f7 h3 w; B0 r* L壹
* {3 V* W/ l' u* p& t! u; e业态规划6 Q/ i, Z- s& p: N4 d9 A- V
1、酒店$ d4 C" O3 n( D$ ^6 K/ a
1.1、酒店规划面积适当降低占比。" G' C1 ?6 l2 o9 j. g1 n% F2 V
流动人口少，当地消费占比高。
9 H3 C( C4 w7 b% h从连锁酒店品牌的入住数量可以判断出。
% h0 J* i/ ^: a2 i$ v8 x2 ]1 s1.2、酒店应突出特色经营4 L* q% D* F1 T
没有品牌植入，难以做成高端品牌。
X' {# ?9 O) G M) d商务和快捷酒店品牌占市场主导，应避实就虚。- Q7 c8 |4 Q3 \
1.3、突出酒店的复合功能
5 f, b. B s8 Y; i# ?. {8 Z |. R挖掘酒店的附加价值和功能应用。尤其是人口流动量小的都市酒店。
! ~) x( h8 C, \# m7 }% b2、沐浴
% P9 T& ^' z* C. r2.1、沐浴作为常态消费可以增加酒店的人气" E$ O6 \% q, D0 t
2.2、沐浴的完成服务链可以解决碎片化服务的难题: u! f# A0 w: c) P1 U
2.3、规模控制在4000m2即可* T# D1 K- w# q- u
3、喜事汇
4 Y5 y( `) E0 H# B u& f3.1、运营需要专业团队，除餐饮服务外，还有婚礼策划服务才是核心竞争力* V5 N% K) U. ^% x( L) |
3.2、可以招商或合作方式进行。, r, }0 x2 }& T# m, s
3.3、由于使用时效仅占1/3，这并不是最好的业态选择，只能作为备选。
1 F( D, ^9 H9 V& k( `4、健康城; p/ k1 }% I D+ |$ \+ I. j, C4 _$ c
4.1、主要服务游泳、戏水，健身，等
' x L/ Y- {4 J* g, e. o4.2、建议设为独立模块，开发合作经营
1 ^( q# ~' F3 w+ J9 g4.3、作为酒店和洗浴项目的福利项目 Y3 u- k+ |" B5 L7 V2 c% c
5、城市会客厅
& s4 c* V3 z, f4 A5.1、综合社交、会客，轻商务功能，面积不要大，有200-300平即可。8 N2 f7 @8 Z+ L6 {& Z
5.2、开放空间，作为城市会客功能，综合茶楼、咖啡厅，音乐餐厅等多功能于一体; l, i6 R; v) }: R2 r
5.3、很多主题酒店都在公共区域功能开发上做足了文章，酒店不是用来睡觉的。
5 F$ F" V. n5 z" e8 \' F( c; j6、儿童城
) ?0 ^2 G& n/ g; ~/ M$ _6.1、可行性有待考证。
: N& m5 S1 x' ^3 ^+ y& z6.2、解决亲子、儿童娱乐，儿童用品，等消费需求。
3 C+ R" ^! z" y$ }) L4 R/ t" u0 i7、院线5 H( M2 d" J/ ?" W8 c
7.1、小于150位的院线更受市场欢迎# \5 L: H( e# a# B/ N- E
7.2、大影院模式需要专业运营团队，对运营要求很高，只能作为备选8 n* N. \* i5 v2 w
8、主题餐厅
9 S) Q1 [1 Z F8.1、特色餐厅可以作为酒店和沐浴服务的有益补充。5 c5 U$ v8 {% K8 C
8.2、商务餐厅和快餐厅模式不可行。
+ w6 |1 D) o* O. N' i8.3、这个餐厅如果没有特色还不如不开。9、其他项目
" S+ o6 ]. ~' n所有的项目，目的只有两个
! {7 B& D$ j% A: F2 e3 g要么增加人气，要么增加收益。
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% g, U% y8 ?" P! }! R贰
! z4 @( I: @3 R3 C& |2 h; L. v经营模式2 U# |7 f; g. ~3 u- `: ~' m
要运营20000m2的商业。
( B0 ]1 K" t; X0 y9 v复合业态是组合形式。' B) D) F, B1 b; J9 y; |; D
经营管理上宜采取下述方法：5 `: w& B+ m# i: k( H# m6 ]
模块化运营、开放式合作、统一管理、经营独立，资源共享7 Y0 j5 ~7 d* w/ d4 d( q* }. B
( W* K- Q* ~& m) y8 V2 T+ ]3 T叁
, {4 H# E/ u: u/ [' T# u经营定位
4 o& q, g5 K. q- h% {* d1、高频消费和低频消费兼顾。常态消费（洗浴、餐饮）+临时消费（差旅、喜宴）+场景消费（婚宴、喜宴、寿宴）
# E! X) g% c& `: G; f& o2、业务覆盖最有消费张力人群。客群消费（家庭、儿童、差旅、兴趣、交际）
1 u, r' b9 b H3 [, b4、满足城市改善性消费需求，打造城市会客厅和家庭后花园。6 N* v4 M* P) O5 z2 k0 L8 c' h
5、规避单一碎片化产品服务，营造吃喝玩乐住商全位一体消费驿站。+ j, H t9 G( s1 L" L4 K3 Z5 X5 }
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