丹东宽甸主题酒店业态规划建议

宽甸市场调研信息
1、辖区人口45万，GDP221亿
2、短暂旅游季
3、产业结构现状
矿业和服务业为主
服务业产业链不完整。
  x3 _: |: G- w3 Z* R' Y  h4、业态现状
. z' `5 |* q' lA、洗浴项目没有
B、健身房没有，游泳馆没有
C、婚宴未有统计数据
7 F# t3 E! P) Y& Y# TD、KTV未有统计数据
E、足疗未有统计数据，已有数据仅限修脚和盲人按摩
F、网吧、网咖，棋牌室没有统计信息
+ G/ p  V- S' ^7 @+ hG、城市会客功能缺失，只统计有创客咖啡、金古石运茶馆
& E8 v3 @& z3 P% j3 Q* r% ^# w* pH、酒店连锁品牌仅限万豪、汉庭、尚客优、速8、海友
I、酒店行业节假日旺季，漫长淡季。
# z1 n) J7 _" n4 a5 f) lJ、酒店价格两级分化严重。

宽甸项目规划建议
4 h7 ~! X- t( V( ~壹
* g) d9 C2 {" y( n4 O业态规划
8 O+ T- C: C: C& U" O1、酒店
8 l, H4 i8 f! w+ N( ?$ `1.1、酒店规划面积适当降低占比。
流动人口少，当地消费占比高。
' J6 ~) V# }3 S  k0 C0 h从连锁酒店品牌的入住数量可以判断出。
1.2、酒店应突出特色经营
没有品牌植入，难以做成高端品牌。
! c6 Y0 ^( V0 w- G+ t8 V( \  l商务和快捷酒店品牌占市场主导，应避实就虚。
1.3、突出酒店的复合功能
' j2 _. G) i' R+ W8 Y挖掘酒店的附加价值和功能应用。尤其是人口流动量小的都市酒店。
9 r' B0 d3 @; I2 p2、沐浴
8 D3 ~% f% [0 [5 {5 m2.1、沐浴作为常态消费可以增加酒店的人气
2.2、沐浴的完成服务链可以解决碎片化服务的难题
2.3、规模控制在4000m2即可
3、喜事汇
3.1、运营需要专业团队，除餐饮服务外，还有婚礼策划服务才是核心竞争力
3.2、可以招商或合作方式进行。
) n3 V4 c3 K: ]3 ?: w/ X' Y; y3.3、由于使用时效仅占1/3，这并不是最好的业态选择，只能作为备选。
4、健康城
! b. U( Y9 ^4 A/ S" @4.1、主要服务游泳、戏水，健身，等
4.2、建议设为独立模块，开发合作经营
4.3、作为酒店和洗浴项目的福利项目
5、城市会客厅
. k$ ?2 E: U! ?' R1 N5 n5.1、综合社交、会客，轻商务功能，面积不要大，有200-300平即可。
5.2、开放空间，作为城市会客功能，综合茶楼、咖啡厅，音乐餐厅等多功能于一体
5.3、很多主题酒店都在公共区域功能开发上做足了文章，酒店不是用来睡觉的。
: N+ \! w0 Z. b! @  y8 G6、儿童城
* v" z* B7 O' Y; {7 [# f# m6.1、可行性有待考证。
! P+ i: a+ n$ T* h2 v0 o6.2、解决亲子、儿童娱乐，儿童用品，等消费需求。
& F) \8 S9 B: Z/ ?) D7、院线
/ V) H+ U* ]+ R1 U  Q- u* }7.1、小于150位的院线更受市场欢迎
7.2、大影院模式需要专业运营团队，对运营要求很高，只能作为备选
8、主题餐厅
8.1、特色餐厅可以作为酒店和沐浴服务的有益补充。
8.2、商务餐厅和快餐厅模式不可行。
8.3、这个餐厅如果没有特色还不如不开。9、其他项目
8 o* X1 O2 c1 X# ?( O4 D所有的项目，目的只有两个
% a9 Q* ~  V, P- B/ G' g9 a要么增加人气，要么增加收益。

贰
  W3 O: _; A' q经营模式
要运营20000m2的商业。
5 _' e, y( M/ b& m9 b) G. n复合业态是组合形式。
2 n! e* m; {& Y. w5 u  e- P9 L经营管理上宜采取下述方法：
模块化运营、开放式合作、统一管理、经营独立，资源共享

  O+ B2 g9 w& D6 Q( }; Y' x叁
经营定位
1、高频消费和低频消费兼顾。常态消费（洗浴、餐饮）+临时消费（差旅、喜宴）+场景消费（婚宴、喜宴、寿宴）
9 Z/ B1 X' y7 f+ @) h$ H8 M4 |2、业务覆盖最有消费张力人群。客群消费（家庭、儿童、差旅、兴趣、交际）
4、满足城市改善性消费需求，打造城市会客厅和家庭后花园。
5、规避单一碎片化产品服务，营造吃喝玩乐住商全位一体消费驿站。
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