对不起，这个店开业就亏

朋友准备做一个大店的店总，踌躇满志，多次诚邀请我去给他的项目把把关。听完投资方热情洋溢的介绍，现场走了一圈，审视了一番布局。
甲方董事长想听听我的观感
0 H. S' m. M+ N思索再三，我还是说了实话
0 p! i. a5 B! S( U- S4 m. `5 J“很抱歉，这个店开业就亏”
时至今日，我已经不记的当时的尴尬，
只是甲方董事长连饭都没请我，就把我打发了。
……
无语，但心安。
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  P: {, P4 r4 l1 P壹
成本
4 E& ^9 a/ c4 ]5 }2 H2 S0 w1 P% ^对于超过10000m2项目，鲜有人算运营成本。
/ p' b  T* x& P- N* F* G, P) ^房租，即便自己的，按2元/m2/天。
; h4 N" ]! Q9 \( [0 I人工成本，2元/m2/天
1 ~4 \6 y/ o, N6 H! w  W水电能耗，1元/m2/天
' t2 m7 h" k" }( i8 B日耗品，0.5元/m2/天
小计，5.5万元。
如果门票按55元计，每天需要1000人才能维持成本。
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贰
! f3 o- u5 _6 ]3 ]服务
洗浴项目不是按大小个儿收费的。
你规模增大一倍，门票并不能增加，
里面的服务内容也并不会因为规模增大了，足疗就从100涨到200了。
关键还是靠服务的多样性和产品的丰富性赚钱。
但是我见很多的浴场，就是一个大号的澡堂子。
4 a2 e% ?0 u/ ^. j, Q, O$ v服务空心化非常严重。
& e% E* p2 j( x0 ]* [, u. i就以上面提到的浴场，拿了4000m2一整层做了十几种汤池，
- K  o  C7 u. S* R: u$ @; B4 \我问甲方，这层的赢利点在哪儿
甲方无言以对。
更可怕的是，很多浴场的规划只是在传统的浴场基础上放大。
或者简单的叠加。不是规模大吗，
哪就增加房间数量。
! C. Z( ~% G7 j  b3 U或者原来40m2的泡池，改成100m2
4 f; f5 u, n& {2 J( ~9 M好好的项目就这样被设计师糟蹋了
' N9 Z4 ^" I. w$ R我自己总结了110多种设计陷阱，
. H  W) F' a! s! r& |# Y只可惜，我不能分享给大家。
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叁
经营
/ h0 F  Z+ X6 s1 C) S" f6 j; g对于所有的浴场，难题有三个
1 ]/ q) G& \3 k1、如何吸引更多人来
; W! O1 R% N" X; y+ B7 W# g' u" q& M2、如何让客人乐意花钱
3、如何节能增效
但是遗憾的是，我们今天所建的浴场，大多一个模子。
$ a. R5 w( }# [' `同样的蒙古包，同样的凉亭，同样的窑洞，同样的……
家家一个样，天天一个样
洗浴消费不是刚需，这样的浴场来一次就不新鲜了。
想想看，你要花多少心思，才能多吸引一个人进来消费。
" i: {, C, T3 l7 C肆
主题
2 ?: l* u! l5 f+ L4 t4 u9 S0 T
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正是因为服务空心化、降低拓客成本，拉动消费等原因。
' v( @% |6 r9 K8 H我们才做了主题浴场
% v$ q# [1 a5 n( P8 b比如武侠主题乐园
& o9 ~0 O7 h" Q  `5 J比如唐朝生活馆
+ v& N& R5 w8 t, F7 b比如健康公社
: p. I" q$ R) Q4 X8 `0 W4 r; h我们的目的，一是要独树一帜的主题定位，降低营销成本，吸引更多客流
二是消费场景的营造，增加消费动力。
三是场景互动，客人之间互动，客人与服务互动等多维互动方式，增强客户体验。
具体详见我的武侠主题乐园和唐朝生活馆的介绍。
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伍
* q; s: c3 w. E2 Y" h产业
对于大浴场，如果想不亏钱。
一是经营上下功夫。
二是权益开发。就是把股权、经营权卖掉，或着市场众筹资金进来。通过股权、经营权溢价赚钱。
三是产业经营。
1 d6 \% y: j) T: x7 E9 p# K: p0 F6 T羊毛出在猪身上，牛买单。
好比郭鹤年在山东曲阜开香格里拉酒店，怎么算都亏钱。
2 Q3 A# s4 d8 Q0 t! X但土地赚钱，另外，因为和曲阜孔子文化的合作开发。又可以从文化开发上赚钱。
不管哪种方案，浴场，尤其是上万平的浴场。
- R) }0 E4 s8 ~' k一定要做好可行性分析，再做装修设计。