朋友准备做一个大店的店总，踌躇满志，多次诚邀请我去给他的项目把把关。听完投资方热情洋溢的介绍，现场走了一圈，审视了一番布局。( L6 N3 h3 ^: T/ i, i) S
甲方董事长想听听我的观感
- W8 [" P% i/ m思索再三，我还是说了实话
4 N3 u/ j, O! f2 R; ~% O“很抱歉，这个店开业就亏”; e: g8 v" u( _
时至今日，我已经不记的当时的尴尬，; I1 N0 M; |9 l2 A9 k/ D
只是甲方董事长连饭都没请我，就把我打发了。5 r b+ C$ T9 D u# o! Q; a/ j
……- ?" b2 g. ]8 x3 j7 W
无语，但心安。
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壹
) l% W0 @ \5 a8 K9 a; N成本
7 T' X" q, I# T4 q/ _对于超过10000m2项目，鲜有人算运营成本。
) N$ q% s- w* @- t9 l# n/ d$ a房租，即便自己的，按2元/m2/天。
3 t( p# x( ?6 P( f6 P人工成本，2元/m2/天
. `! i4 y" H$ e( {' u3 h2 a2 D0 U水电能耗，1元/m2/天
, f* d! p4 k& [; a* g. a日耗品，0.5元/m2/天
. M9 w, p* K1 r! u e# X小计，5.5万元。0 o& e/ _$ D: r$ m& d U
如果门票按55元计，每天需要1000人才能维持成本。( I* r( D+ b' |1 f4 b
. S* M! Y9 I! C; T6 o, R% ~5 F贰 H7 O, e" m& ]) ^" @/ o6 ` [
服务
/ C9 g" H5 ^: W/ p0 b' j洗浴项目不是按大小个儿收费的。
! j: E6 n' g X$ C4 E你规模增大一倍，门票并不能增加，
! w5 q) _5 J5 y里面的服务内容也并不会因为规模增大了，足疗就从100涨到200了。0 X9 c+ j2 ~2 G2 t
关键还是靠服务的多样性和产品的丰富性赚钱。, o: k( g6 p, z! Q' i. ]3 |$ ]
但是我见很多的浴场，就是一个大号的澡堂子。
. n1 s& H% G! S服务空心化非常严重。
3 `6 G2 f* P3 s1 I就以上面提到的浴场，拿了4000m2一整层做了十几种汤池，/ g. M1 }2 H. f3 { v, ] v
我问甲方，这层的赢利点在哪儿
6 R. a" q+ b. q' F8 G p甲方无言以对。
' o3 S! u+ {! k5 k9 c. x更可怕的是，很多浴场的规划只是在传统的浴场基础上放大。! A( \* J% f! Q2 p3 W
或者简单的叠加。不是规模大吗，4 w h: [( B( X; m* g; Z
哪就增加房间数量。9 [; r: a! k; c
或者原来40m2的泡池，改成100m2
3 B& f2 m! r+ K' W2 r0 I好好的项目就这样被设计师糟蹋了
9 ]0 Z: k) `/ `3 C% |& G/ \我自己总结了110多种设计陷阱，% q9 D& T- z1 t- R7 h
只可惜，我不能分享给大家。
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叁
, X# }7 A7 i& ~8 j经营/ f7 r3 L& K5 y2 X0 _+ s
对于所有的浴场，难题有三个) S0 L; \) k$ L N4 Q
1、如何吸引更多人来
; a7 S7 e/ C' p6 a6 s* c+ D: ~5 T& @2、如何让客人乐意花钱9 D7 k$ e, C n! n+ m8 ]
3、如何节能增效
7 ?" D( L# z7 l% L7 p但是遗憾的是，我们今天所建的浴场，大多一个模子。
% }- y1 \1 U3 K `8 [/ K; v同样的蒙古包，同样的凉亭，同样的窑洞，同样的……
/ f5 v* U P+ H% l& K% k7 h2 e3 ^家家一个样，天天一个样( M5 N0 P7 }3 G/ |6 g3 {
洗浴消费不是刚需，这样的浴场来一次就不新鲜了。
' \/ o4 z1 r9 Q6 ?想想看，你要花多少心思，才能多吸引一个人进来消费。0 M" D, Q4 O& o& B$ k
肆
! k' i4 z$ Z& m5 D( R主题: v' C$ i3 a) P/ n" y3 t8 o) K
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1 k' e$ A1 }+ g {! y正是因为服务空心化、降低拓客成本，拉动消费等原因。
5 E9 q% W# _6 f4 q) t我们才做了主题浴场$ c( k, g3 n+ w2 B" ]' K1 I0 c
比如武侠主题乐园0 U5 g0 \8 q& F0 q- D$ `, g
比如唐朝生活馆
: `, D0 N5 F0 U比如健康公社
# v& D' X( g0 Q8 m4 R- u9 w, o; Y6 u& k我们的目的，一是要独树一帜的主题定位，降低营销成本，吸引更多客流+ B# T# \. Q H1 v f
二是消费场景的营造，增加消费动力。
9 N5 X6 ^+ I# v* N) p% _三是场景互动，客人之间互动，客人与服务互动等多维互动方式，增强客户体验。
% Q9 m+ Y5 O3 U2 q8 X2 w& F! l具体详见我的武侠主题乐园和唐朝生活馆的介绍。
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产业
' j8 v& M+ f& K( ~6 D' o8 k+ h对于大浴场，如果想不亏钱。
, f+ s6 s- E7 i! d5 Y) ~一是经营上下功夫。
+ E) {& f/ S. E% d二是权益开发。就是把股权、经营权卖掉，或着市场众筹资金进来。通过股权、经营权溢价赚钱。6 J+ o2 n, n. u6 }7 r
三是产业经营。( V7 m/ t* f. G5 N) a& {
羊毛出在猪身上，牛买单。
. @7 V' o6 f; R( S+ c0 [0 V好比郭鹤年在山东曲阜开香格里拉酒店，怎么算都亏钱。0 D/ @& ]7 L2 q# [" W
但土地赚钱，另外，因为和曲阜孔子文化的合作开发。又可以从文化开发上赚钱。
, K7 c9 w7 C* {! J& ?9 b不管哪种方案，浴场，尤其是上万平的浴场。) T& }: J% V+ j& [% G+ q
一定要做好可行性分析，再做装修设计。
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