朋友准备做一个大店的店总，踌躇满志，多次诚邀请我去给他的项目把把关。听完投资方热情洋溢的介绍，现场走了一圈，审视了一番布局。8 j) e O! f# b2 G5 ~, u+ C2 U
甲方董事长想听听我的观感2 b/ m; V: q8 T
思索再三，我还是说了实话8 x! M: I2 Z/ ^) u0 ^
“很抱歉，这个店开业就亏”
; U: N6 k) f5 N5 M. O H时至今日，我已经不记的当时的尴尬， l4 C7 U5 B; S( b. E: b
只是甲方董事长连饭都没请我，就把我打发了。* T: M" e( ?% ?# B7 a. |
……) [' }# L/ F4 [7 v
无语，但心安。
% n' E- E! L4 F
! n" ]5 j7 v) p, k! b壹- k* N, I+ R2 P) {$ J( _' P
成本
j8 X0 H0 U5 o: J Q对于超过10000m2项目，鲜有人算运营成本。
/ g4 W5 c+ @" Y. U' ]+ W房租，即便自己的，按2元/m2/天。3 O8 ]+ G, F/ d- {' ^
人工成本，2元/m2/天0 O/ N5 V W5 n9 I3 N' F6 o( |; I- S2 q
水电能耗，1元/m2/天
; E7 X$ k9 ~. w" R) p& ~( `日耗品，0.5元/m2/天
' |7 ?# V2 }3 Q7 x+ i0 H小计，5.5万元。
! @: h: ^. D6 I3 u: r2 H如果门票按55元计，每天需要1000人才能维持成本。# ]$ J) t! O; @3 Q9 a# {
# ~% c- x5 z( D6 [/ F! k
贰; Z% q, W) ? P" ^* e
服务5 V# |+ J& c5 T8 X; m
洗浴项目不是按大小个儿收费的。4 x( J, _! [0 A
你规模增大一倍，门票并不能增加，
$ M: q4 M3 I) R6 M) a3 h" k里面的服务内容也并不会因为规模增大了，足疗就从100涨到200了。
/ M% T- S3 @. D$ c0 W" H关键还是靠服务的多样性和产品的丰富性赚钱。/ _$ O- [# V: X( T/ j. q) L% P
但是我见很多的浴场，就是一个大号的澡堂子。
5 J- [% p1 b5 }' G; j' a服务空心化非常严重。, }2 U1 u2 X( y$ h# L
就以上面提到的浴场，拿了4000m2一整层做了十几种汤池，! s ]* r9 W3 B, |
我问甲方，这层的赢利点在哪儿1 h6 Z6 I! X e% o7 T! ~) k
甲方无言以对。
) i6 ?3 i. A4 i7 K5 O6 O更可怕的是，很多浴场的规划只是在传统的浴场基础上放大。# J" b- g" o" l; t9 y0 ^6 [1 \
或者简单的叠加。不是规模大吗，1 a% C$ L0 t% v
哪就增加房间数量。2 x* w( u! _9 i- B
或者原来40m2的泡池，改成100m2
9 r+ q8 n2 _6 ]) p好好的项目就这样被设计师糟蹋了) P0 Z3 q! O; p7 B* {! o, c/ P
我自己总结了110多种设计陷阱，$ V( Z1 A! N. A6 g6 o
只可惜，我不能分享给大家。
- E1 c/ v& T6 i+ p$ B
( q; Z5 B% E V5 k0 }" _; j叁7 i7 y7 K/ q1 ^6 s
经营
( w- t4 a8 G( T K% X+ g# K对于所有的浴场，难题有三个8 k m5 i o" p+ Q. w9 B2 A
1、如何吸引更多人来# R7 A9 g% u0 Z" Q
2、如何让客人乐意花钱
) e8 F, s) E* x6 X0 U2 w1 V- e3、如何节能增效
6 v( X* O! y) E3 `- R- c/ P但是遗憾的是，我们今天所建的浴场，大多一个模子。
# q0 z5 ~; M' _3 P7 _同样的蒙古包，同样的凉亭，同样的窑洞，同样的……1 G9 Z+ |$ `6 \- n6 G: m
家家一个样，天天一个样
% A; S. N8 p+ y* @/ _2 S洗浴消费不是刚需，这样的浴场来一次就不新鲜了。! B0 K6 H/ Y+ m9 K+ {0 M+ {% _
想想看，你要花多少心思，才能多吸引一个人进来消费。
) ~: P, A0 U1 i! m/ R肆7 ?2 A. P |4 ^0 x- b5 K+ `! L
主题" c! ?# S! [' z( @
0 }3 X* D5 b; J. b
$ f) j! Z" a& W5 j6 b R% k, D% m. I正是因为服务空心化、降低拓客成本，拉动消费等原因。) Q( ^1 F, n$ @' p
我们才做了主题浴场- e7 h4 J7 x8 m7 C4 s/ J
比如武侠主题乐园, A6 v0 j7 t5 w1 P
比如唐朝生活馆* G& W8 s5 K \
比如健康公社
0 R. K# V( G+ {! O我们的目的，一是要独树一帜的主题定位，降低营销成本，吸引更多客流
* o% _. Y9 ^4 R, z, ` g$ S2 T; ~( b二是消费场景的营造，增加消费动力。) r3 Z: V( a) a* ]( n2 {
三是场景互动，客人之间互动，客人与服务互动等多维互动方式，增强客户体验。
! L0 W0 `: W- D- B具体详见我的武侠主题乐园和唐朝生活馆的介绍。
& Y- A7 ~+ u9 q9 {9 X7 f) f% ^
伍( q4 `" c7 L( k2 N p6 o
产业
% ?% T! s/ h4 z* R对于大浴场，如果想不亏钱。
+ y; J0 d- Y+ a! M B$ k; n. ?( Z一是经营上下功夫。
% t: S% q U2 Z二是权益开发。就是把股权、经营权卖掉，或着市场众筹资金进来。通过股权、经营权溢价赚钱。
0 J% v9 ?0 d" k6 o, h2 A) r2 q; n! g三是产业经营。
" b* j3 r. V; r7 D! U羊毛出在猪身上，牛买单。0 S* L$ Q! S0 w% W% U
好比郭鹤年在山东曲阜开香格里拉酒店，怎么算都亏钱。6 ~7 [ ?- K9 k' h
但土地赚钱，另外，因为和曲阜孔子文化的合作开发。又可以从文化开发上赚钱。
' |% z6 `: [5 t! C: Z1 |不管哪种方案，浴场，尤其是上万平的浴场。
! Z) b0 {( _3 L% }. [3 @5 Y一定要做好可行性分析，再做装修设计。: }3 T& i, ~6 {( w
9 a# ^7 S1 z' \+ k, d7 V
9 G/ d! \9 D1 I5 j x |
