盈利焦虑，不懂不开洗浴

从一线反馈的数据，洗浴行业都面临着盈利焦虑。

壹
' q+ l3 v2 f$ H+ `见回复

说到底，洗浴属于重资产投资。
7 K7 S9 R2 q* R4 H2 b6 Q5 d4 M投机心理要不得。
投资之前，有笔账要算清楚。

壹
! r- o; f: `; f市场
剖析某地的洗浴投资市场，可以用几个指标来确定
+ a. ]' d2 F; y/ G行业总规模
产业结构
4 _0 r8 h6 q$ z/ q" b; ~5 g发展速度
' E, n( K  y$ v" [  t7 W% y消费密度
1、行业总规模
如果当地规模以上洗浴(1000m2以上)洗浴总规模低于0.1m2/人，
基本属于空白市场。
+ M4 Y# x/ D/ h( r2、产业结构
. M9 l+ B# E; l* ?, Y5 d虽然都是开洗浴，但定位不同，经营模式不同，竞争也不在一个跑道上。
就好比餐饮行业，开快餐的和开私房菜的各有各的生存之道。
剖析一个城市的洗浴行业结构，要结合当地的洗浴文化和消费结构综合分析。
比如深圳的洗浴和沈阳的洗浴完全两个概念。
3、发展速度
% J3 I1 V! X$ X& c主要是客户端的发展速度，比如年人均洗浴综合消费水平
另外就是服务端也就是浴场端发展速度，每年新增多少平米
4、消费密度
% q9 G/ c2 }% X2 A  V! K我个人主张，一个浴场的有效消费半径是浴场规模/1000m2+1km
基本上80%的客户都在这个范围内。当然也有例外。
5 e% N' C3 X& q* w比如1000m2浴场，有效消费半径是1+1=2km
2000m2浴场，有效消费半径是2+1=3km
; Y2 l( K- b6 d+ d: X' x2 ?这个数值要乘以当地的人口密度
比如3000m2的浴场，有效消费面积
+ a( t/ i0 T1 x4 \2 g4 k9 f" ]3 P  C" a3.14*4km*4km=50.24km2*1000人/km2=5万人，
如果人均年洗浴综合消费200元，总消费潜能1000万。
按35%的净利润，年收益最高350万。
$ b9 d* ~# }7 W! V! \$ M- f* h上述只是评估方法，实际要比这复杂得多。

贰
$ S2 j5 X! s2 Z2 l" @投资
1、投资规划
我们目前设计的项目综合投资大多在2000~2500元/m2之间
这个费用不包括租金，员工工资，不包括布草费用。
$ F0 w" S# K$ N" s  s9 x其他基本都已经包括。
很多投资者对此投资规划仍不满意，希望降低更多。
说实话，我已经尽力了。
虽然我更明白轻投资，重运营的道理。
1 R7 L( x% B1 u9 u2 f( L% T但强妇难为无米之炊。
5 D% t* x. }; G那些投资规划超过3000元/m2甚至4000元/m2的项目，
9 r/ `( U. B( q1 ^) q. h我更为他们担心，因为投入倍增，收入不能倍增。
% s3 C8 i9 V; k2 e. Z项目一但开始运营，就会感受到巨大的资金压力。
% A+ Q4 I; u, N" q* P如果是自有资金尚好，如果是借贷资金，压力就无法言喻了。
2、投资回报
如果我们的投资是2190元，如果两年回本，不算财务成本，转让费等。
- M; m3 `/ P( z% U* ~! H每天每平米的净收益要达到3元才可以。
! p" i& c6 w# l. o0 b365*2年*3元/m2/天=2190元
而每天每平米三块钱的净收益，容易做到吗
下面详细分析。
; `% b- \3 U0 [$ h) k
叁
$ @& I; e  @+ l; V% V& y成本
; O0 F9 T/ z( N& O0 f2 V7 k" S( E* _运营一个洗浴项目，几大成本
8 J' M5 U+ Z8 W' M: w1、租金，1.0元/m2
) Y- q0 k* t, l/ Y/ J$ i: O需要补充一点，租金可以按辐射半径内的人口密度计算
比如5000m2项目，半径6公里之内，人口密度如果是2000人/km2
7 u7 ]3 p2 A4 S1 u2 R2 O那么租金在2000人/km2/1000=2元/m2/天
- ?- ]! t: `/ j如果人口密度是2500人/km2，同理租金在2.5元比较适宜。
2、人力成本
3 `& [& E( c+ S  R1 ^, i上海等一线城市2.5元~3.0元/m2/天
南京沈阳等城市2.0~2.5元/m2/天
三四线城市1.5~2.0元/m2/天
: c  T; M% G9 U. Z' J* z/ E县城等在1.2~1.5元/m2/天
当然了，项目的规模，楼层，规划，以及排班方案都是影响人力成本的重要因素。
以上的数据只是行业整体数据，不包括外包团队的工资。
# R2 b) e- v$ M3 C, U4 E8 l- K; S: B只包括公司的直接人力成本，包括了显性和隐性人力成本。
3、能源损耗
水电暖通等损耗，
以华北地区1.2元/m2/天
+ i% i1 h# A8 C: y- q, C& _$ z华中地区1.0元/m2/天
计算
4、日耗品
% V/ D1 O8 t5 Q5 c5 G0 Z毛巾二次洗涤
+ V1 T8 [$ U1 G+ M) Y9 {) k6 k洗发膏
抽纸等
' Z) ?4 p. |# ?1 u按0.4元/m2计算
) ?9 H2 H7 a+ c" ^( F. E那么一个三四线城市的运营成本是
1.5元租金+1.5元工资+1.0元能耗+0.3元日耗=4.4元/m2/天
, y4 X2 a& v+ _! b' m以5000m2三四线城市浴场，每天刚性成本就得22000元。
! |, @; N( g& i( {8 c$ ?6 O! c9 ~1 L如果每张门票59元，大概需要400张门票才能收支平衡。

7 c) P. a$ W% y; V4 i2 Y) p1 m肆
! q* m* V% l9 T' W运营
1、汗蒸
$ ~! W' s& S! b/ x# m- R我在2016年就发文指出，汗蒸是为经营挖的坑。
为什么这么说，就是因为汗蒸的成本高居不下，却一直没有有效的盈利模式。
简单直观的说，维持汗蒸的温度，一平米一个小时要1块钱（能源方式不同，差别很大）
如果100平米的汗蒸，一小时就要损耗100元，一天就要损耗1000元（10个小时）
2、戏水
1 f0 \' K' }% b) W1 J* ~按常规计算方法，室内泳池戏水池的水温每小时下降一度。
一吨水维持水温，如果用燃气锅炉，每小时需要0.8元成本。
如果我们有200吨的游泳池，100吨的戏水池。
) b% \5 G* e% ?那么每小时的成本就是240元。
6 \/ N7 a6 D' p. r+ A, B想一想有多么可怕。
这个数据并不准确，需要根据能源方案综合计算。但能搞居高不下是不争的事实。
9 a% \( b0 S) U. \3、人工
: [! k! b+ d, k) A- z我对浴场的人力规划，比如排班方案和岗位编制基本是按这个基数考量的
0 S2 Y, D( [- A4 R1）每名员工的服务能效是20-30人
每名员工每天8小时*60分钟=480分钟/20-30人=24-16分钟服务配比。
0 b* E7 J8 t0 b也就是半自助式的汗蒸，给每个顾客的服务配比最低是16分钟，最高24分钟。
如果按员工工资150元/天计算，每位客人的综合服务成本是150元/20~30人=5-7.5元/顾客
/ h+ S3 X+ a- X7 [2）每名厨师的服务能效是40-50人
. ~- B' u" @* b9 ]8 D3 _+ _2 h或者控制在每位用餐顾客的服务成本3~5元。
% c# `* A6 f3 ^$ P7 T' W. Q
伍
+ x2 u7 H1 L, |; M$ `收益
1、消费结构
仔细观察浴场的消费结构，基本上门票占30~40%
5 u6 P/ C. q. J这是很不乐观的，因为这属于资源型消费。说俗点就是吃老本。
服务型消费，或者说二次消费，所占的比例很低。
- m( |0 j; b* l! q* K5 u; |这和浴场的运营能力有关。
2、客单消费
留意全国各地的浴场消费数据，尤其是美团上的数据
就会发现，基本上人均消费100元，是个坎儿。
/ t8 @) r% k3 [$ [3、服务内容
除了门票，餐饮，按摩，想想看你的浴场还有什么拿得出手的消费项目。
服务空心化是很多浴场的经营症结所在。
4、顾客体验
" z* e' v9 B1 p千篇一律的装修，大同小异的服务。
直接导致客户的体验不好。
影响了客户的再消费欲望。


6 z) H7 J- Q  b9 W( L  U7 @( g% y! V
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