说到底，洗浴属于重资产投资。
& z+ w; h8 D$ b) X8 o; v投机心理要不得。% K7 E! L6 V z+ r7 w4 g( {4 o+ z
投资之前，有笔账要算清楚。) \9 O: n8 E. [3 u r- L
$ `4 K$ i- `2 v- L壹; e1 h8 N/ _: K6 t0 v* }; Z& C6 |
市场
' O0 n: f2 \1 }. y7 N剖析某地的洗浴投资市场，可以用几个指标来确定! r* j* L% |( T% U
行业总规模
% P) q( Y9 w) p8 @: B8 w产业结构
3 E9 y: b9 H) i发展速度
' J% H* V* R! P1 U* `/ G( |消费密度5 ?. {. ]% f+ p
1、行业总规模, a5 F0 b: s# X/ C" Y
如果当地规模以上洗浴(1000m2以上)洗浴总规模低于0.1m2/人，( u; T' I% J; j$ y- ~
基本属于空白市场。
% ]0 y3 N. F( v/ u3 S2、产业结构
( S0 M# ~7 b# h+ V虽然都是开洗浴，但定位不同，经营模式不同，竞争也不在一个跑道上。# v2 l& F, }. k- k9 o, g0 w% f! Y
就好比餐饮行业，开快餐的和开私房菜的各有各的生存之道。
" |8 s# W- v; T" |% l) g4 h剖析一个城市的洗浴行业结构，要结合当地的洗浴文化和消费结构综合分析。
0 D: m+ i$ L" p3 b. V: p8 Z比如深圳的洗浴和沈阳的洗浴完全两个概念。
1 V+ H) E K/ x1 t* ^1 I7 L: W: P! K5 G3、发展速度2 V' S& R+ ^0 l8 G: V. Y l/ W9 A
主要是客户端的发展速度，比如年人均洗浴综合消费水平0 y; \2 Y& V8 ]% \( n; B% p
另外就是服务端也就是浴场端发展速度，每年新增多少平米1 Q4 u# i Y, M1 O. V- r. q1 a9 ]9 M
4、消费密度
/ U: _) x8 y2 q' q我个人主张，一个浴场的有效消费半径是浴场规模/1000m2+1km) P/ S, c. Z9 A/ C+ }
基本上80%的客户都在这个范围内。当然也有例外。9 T: e& c7 Z% n! {; Z: c4 B+ E
比如1000m2浴场，有效消费半径是1+1=2km, a) P5 |, w3 z6 E) m) k2 ~3 k2 |
2000m2浴场，有效消费半径是2+1=3km
0 X* E' f0 F/ F2 M0 n% b) z- y6 V这个数值要乘以当地的人口密度
K3 L; v( K* O% r! {5 ?8 B比如3000m2的浴场，有效消费面积' M+ O k! l5 H: m/ V5 z V" J
3.14*4km*4km=50.24km2*1000人/km2=5万人，& U4 K. i1 f$ p5 ]
如果人均年洗浴综合消费200元，总消费潜能1000万。' i6 g2 O& d6 m
按35%的净利润，年收益最高350万。7 O3 X$ \1 W0 o
上述只是评估方法，实际要比这复杂得多。5 V! d" t* Q* T! K( v' z" k
* e7 \/ W( P! n& b9 j0 J% t
贰6 e7 y3 r2 a& e1 e
投资
- e( `1 ^$ ?' g3 d" V1、投资规划, J2 }- y; z- [+ C
我们目前设计的项目综合投资大多在2000~2500元/m2之间
& g. K* S6 O3 P+ |! |) L; o这个费用不包括租金，员工工资，不包括布草费用。
( O: f6 x* Z1 y8 W( v其他基本都已经包括。
- m6 A! v2 @( P4 G8 f+ H很多投资者对此投资规划仍不满意，希望降低更多。& x# V% `# {% M, a4 J/ [7 C
说实话，我已经尽力了。' Y" M& o( b* U
虽然我更明白轻投资，重运营的道理。
* A& m# _ m& [8 [5 f8 e. I但强妇难为无米之炊。& Q# i F" m' K$ V9 R, L
那些投资规划超过3000元/m2甚至4000元/m2的项目，
$ ]0 K1 g* d: I7 J" T1 C& m2 n( ]: s我更为他们担心，因为投入倍增，收入不能倍增。
3 V4 W) L7 p# ^6 {4 X3 i* [项目一但开始运营，就会感受到巨大的资金压力。
: F" F9 e; F; B0 M. Q) c, I如果是自有资金尚好，如果是借贷资金，压力就无法言喻了。
7 r4 O9 k2 {5 c8 g1 i2、投资回报- C& W- K# N: P2 j0 S
如果我们的投资是2190元，如果两年回本，不算财务成本，转让费等。# }% f/ b, ]: O" K* Q
每天每平米的净收益要达到3元才可以。) L* i- X- }6 E# n/ u4 f! Z7 G4 v
365*2年*3元/m2/天=2190元
9 U( ^$ |/ R6 P而每天每平米三块钱的净收益，容易做到吗0 d$ |, Q7 x( L5 s. u. w$ Y
下面详细分析。/ H3 o9 ~ ]- o' T) P, e1 T
9 Q# ?; u/ N, V" |叁
$ w @ f8 G/ n: b7 K& C* ~- Z$ k成本5 p1 B5 D1 v+ i* q1 h5 ^
运营一个洗浴项目，几大成本
( E. _; E1 x1 p) V1、租金，1.0元/m2
. k; D w+ b) L1 y- F# r" S% r需要补充一点，租金可以按辐射半径内的人口密度计算) f5 d4 Y5 j6 g+ ~! x2 J
比如5000m2项目，半径6公里之内，人口密度如果是2000人/km2( L3 g: i/ y7 k U" O2 C+ s
那么租金在2000人/km2/1000=2元/m2/天) y2 g$ }5 L9 ^2 `
如果人口密度是2500人/km2，同理租金在2.5元比较适宜。 O! s: w; k- W1 u5 {7 [
2、人力成本5 T, }, H( Z, q2 L
上海等一线城市2.5元~3.0元/m2/天
: M8 i; C; m9 R南京沈阳等城市2.0~2.5元/m2/天
/ }* O/ J& m" ]三四线城市1.5~2.0元/m2/天: Y+ u) q! H# B
县城等在1.2~1.5元/m2/天* i+ t3 ~7 x, g8 ]7 ] h% I. e7 E5 x" C
当然了，项目的规模，楼层，规划，以及排班方案都是影响人力成本的重要因素。; K6 o8 e! j1 v2 Z. S1 m
以上的数据只是行业整体数据，不包括外包团队的工资。
1 G7 Q' g. j( p% z% q2 o只包括公司的直接人力成本，包括了显性和隐性人力成本。
/ ?+ d+ ^7 ]& ^2 Y) q3、能源损耗
7 i+ [, U! p: K9 G/ W+ T4 N! J: K水电暖通等损耗，0 [$ |' B- g* \0 L' V2 Y8 ~ G
以华北地区1.2元/m2/天; ~' S0 x' Y o
华中地区1.0元/m2/天
5 r$ ^' e7 [+ _$ H0 `计算# F9 ^8 o2 M( Z6 [: `2 g, _
4、日耗品* E6 g: |$ n1 d
毛巾二次洗涤
% ^/ @ f8 U! G( W洗发膏
# ~9 j4 D% k3 z+ m5 `2 a4 y/ j& g抽纸等
9 H8 s' x6 f9 a" i按0.4元/m2计算
. g' ?/ m4 [3 T1 S/ G4 r4 d) ~那么一个三四线城市的运营成本是2 }: B! y- X8 C( Q/ X; V( a$ t5 s2 @
1.5元租金+1.5元工资+1.0元能耗+0.3元日耗=4.4元/m2/天: D$ ~8 e: Q, C" M# n( I
以5000m2三四线城市浴场，每天刚性成本就得22000元。
. y+ |, c0 m- ~; }如果每张门票59元，大概需要400张门票才能收支平衡。( A* t; l3 \) U6 Z4 I, C$ e. E: T3 Y
( E. l4 N& Z; I3 X
肆
$ N E2 w9 A- Q0 Q; g) _: ~运营
) @ q2 a* u4 q+ A! t1、汗蒸2 q. T m5 D$ W
我在2016年就发文指出，汗蒸是为经营挖的坑。
* x# b; t: z9 q& ]; ^ {" I. p+ k" x为什么这么说，就是因为汗蒸的成本高居不下，却一直没有有效的盈利模式。
2 \) d' z& D0 r' G. p# d简单直观的说，维持汗蒸的温度，一平米一个小时要1块钱（能源方式不同，差别很大）
( @- r: A3 H. p3 ^0 U7 v* ]% Y如果100平米的汗蒸，一小时就要损耗100元，一天就要损耗1000元（10个小时）
8 G% q" I: G3 L! E- o) G2、戏水
6 l: C/ w% d6 k' Y% H4 o按常规计算方法，室内泳池戏水池的水温每小时下降一度。
0 @) B7 o, O) f$ F# e9 n9 a一吨水维持水温，如果用燃气锅炉，每小时需要0.8元成本。
]* k# @# r# E) f( J1 S如果我们有200吨的游泳池，100吨的戏水池。8 r8 Y. y% }; i" M
那么每小时的成本就是240元。7 N1 l: o: d, G
想一想有多么可怕。- [; b4 D9 r+ a
这个数据并不准确，需要根据能源方案综合计算。但能搞居高不下是不争的事实。* W2 k+ \7 W" K
3、人工+ w9 _/ _9 D6 V; G% G) v1 O
我对浴场的人力规划，比如排班方案和岗位编制基本是按这个基数考量的% {- M& ?0 A4 A( N5 Q! S5 W: k
1）每名员工的服务能效是20-30人& p* e( o8 q8 @: }0 g
每名员工每天8小时*60分钟=480分钟/20-30人=24-16分钟服务配比。& Z2 j3 O/ s7 z; Q. s( D; G% Y& k, S
也就是半自助式的汗蒸，给每个顾客的服务配比最低是16分钟，最高24分钟。! e5 f6 T* A, p- M' l. ` o$ t
如果按员工工资150元/天计算，每位客人的综合服务成本是150元/20~30人=5-7.5元/顾客
1 a! p# Q6 O: [2）每名厨师的服务能效是40-50人( x; p: V' j, ^( }" u) |
或者控制在每位用餐顾客的服务成本3~5元。
$ Y1 d/ a2 q' O& _' ~
$ P4 R: |: ^: a伍
6 ?3 W% |& r2 i9 a& l( I收益
3 P# W/ H7 _$ |# t/ P! h8 w1、消费结构" z5 f0 [9 s N1 e" p2 c. R% w
仔细观察浴场的消费结构，基本上门票占30~40%
* H: [- J \, t1 \6 f这是很不乐观的，因为这属于资源型消费。说俗点就是吃老本。) I* H2 y3 @5 g8 V
服务型消费，或者说二次消费，所占的比例很低。% W6 Y$ m$ T/ O) k; y! H
这和浴场的运营能力有关。
/ n1 o4 g2 [6 T5 }+ f( ^2、客单消费9 ] x1 a. d$ g. R
留意全国各地的浴场消费数据，尤其是美团上的数据
5 S5 }& l& m- R; U" e) a: i% I就会发现，基本上人均消费100元，是个坎儿。
3 o j9 z- q& B0 [3、服务内容; b$ \4 C2 O" p0 O8 m
除了门票，餐饮，按摩，想想看你的浴场还有什么拿得出手的消费项目。; _; z6 Y6 Z. X
服务空心化是很多浴场的经营症结所在。
1 R& y S4 o/ C# _1 a4、顾客体验" v" U' X: t* x
千篇一律的装修，大同小异的服务。) x7 i. [) e+ s4 G% U( G
直接导致客户的体验不好。% T" Y6 S* K) a0 R# i* g
影响了客户的再消费欲望。
/ ^9 u% ~& B8 Q1 a+ Q( L: ?+ R* t9 Q$ G: r
9 G& L% X& c# j' T3 I" e! o6 X' K d6 T+ r- w0 I
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