盈利焦虑，不懂不开洗浴

从一线反馈的数据，洗浴行业都面临着盈利焦虑。

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' u& j& b4 c8 J) |$ f! V& l见回复

说到底，洗浴属于重资产投资。
投机心理要不得。
9 i& L' b$ z* e2 l投资之前，有笔账要算清楚。

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市场
8 U  S3 u' \" o3 M$ @  a) s剖析某地的洗浴投资市场，可以用几个指标来确定
* i1 D. C! e# h: `" n! b行业总规模
3 l* n2 O1 B, r6 B5 y产业结构
* q7 g2 r* x" F+ O, I- Z! z# V8 @发展速度
消费密度
1、行业总规模
如果当地规模以上洗浴(1000m2以上)洗浴总规模低于0.1m2/人，
3 q9 i8 E! ^' k; x, Q) t; G  {基本属于空白市场。
" H: ^5 a- E* i4 ?2、产业结构
虽然都是开洗浴，但定位不同，经营模式不同，竞争也不在一个跑道上。
$ E  y  A9 |9 k7 i/ W) a7 Y- m' U就好比餐饮行业，开快餐的和开私房菜的各有各的生存之道。
剖析一个城市的洗浴行业结构，要结合当地的洗浴文化和消费结构综合分析。
  N$ ?8 O- \5 S& f4 ~( a比如深圳的洗浴和沈阳的洗浴完全两个概念。
3、发展速度
主要是客户端的发展速度，比如年人均洗浴综合消费水平
1 W0 i2 E: D- |另外就是服务端也就是浴场端发展速度，每年新增多少平米
4、消费密度
8 `/ U5 ^# |" q% E" N我个人主张，一个浴场的有效消费半径是浴场规模/1000m2+1km
* X# Q: u+ \# i8 K! X2 D基本上80%的客户都在这个范围内。当然也有例外。
比如1000m2浴场，有效消费半径是1+1=2km
9 n9 Z8 O4 D8 M% J! C9 L2000m2浴场，有效消费半径是2+1=3km
这个数值要乘以当地的人口密度
比如3000m2的浴场，有效消费面积
2 C' }# ~6 t$ @/ F% {# p# f3.14*4km*4km=50.24km2*1000人/km2=5万人，
5 x  E. u& x5 @5 u如果人均年洗浴综合消费200元，总消费潜能1000万。
按35%的净利润，年收益最高350万。
上述只是评估方法，实际要比这复杂得多。
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贰
投资
/ c! D  c: \' U1、投资规划
我们目前设计的项目综合投资大多在2000~2500元/m2之间
这个费用不包括租金，员工工资，不包括布草费用。
其他基本都已经包括。
很多投资者对此投资规划仍不满意，希望降低更多。
说实话，我已经尽力了。
虽然我更明白轻投资，重运营的道理。
但强妇难为无米之炊。
5 |  o9 j; D1 O# T+ |# a5 I9 h那些投资规划超过3000元/m2甚至4000元/m2的项目，
* X" @5 P) D; W- x" e我更为他们担心，因为投入倍增，收入不能倍增。
项目一但开始运营，就会感受到巨大的资金压力。
如果是自有资金尚好，如果是借贷资金，压力就无法言喻了。
) P6 ~8 I" L4 {/ E) b& B* X2、投资回报
如果我们的投资是2190元，如果两年回本，不算财务成本，转让费等。
  t& F: c/ w: U* V& l% X每天每平米的净收益要达到3元才可以。
365*2年*3元/m2/天=2190元
" c1 w! L- y% }( Y而每天每平米三块钱的净收益，容易做到吗
下面详细分析。
3 c+ n8 s/ n3 c4 N: R( Q
+ \1 a% [* L5 `* D! m4 |叁
7 @) l) t) Z( x$ X6 ~- }: }成本
  \* i) I. I! F运营一个洗浴项目，几大成本
1、租金，1.0元/m2
需要补充一点，租金可以按辐射半径内的人口密度计算
比如5000m2项目，半径6公里之内，人口密度如果是2000人/km2
那么租金在2000人/km2/1000=2元/m2/天
如果人口密度是2500人/km2，同理租金在2.5元比较适宜。
* o0 S! {( U! w2、人力成本
( M) f9 A& m  C4 j* H上海等一线城市2.5元~3.0元/m2/天
: u. |/ Q" N' W; Q( p0 A南京沈阳等城市2.0~2.5元/m2/天
三四线城市1.5~2.0元/m2/天
0 v( V9 p# e' |! X$ o县城等在1.2~1.5元/m2/天
当然了，项目的规模，楼层，规划，以及排班方案都是影响人力成本的重要因素。
/ |) e4 {; K1 [  r2 B% `以上的数据只是行业整体数据，不包括外包团队的工资。
0 |/ m7 \6 c5 ^/ T7 D: U只包括公司的直接人力成本，包括了显性和隐性人力成本。
+ C5 M7 O0 b+ \" a- A3、能源损耗
  b: V) h: ^0 O- F: a水电暖通等损耗，
' p- N* s, n; e. a. H以华北地区1.2元/m2/天
华中地区1.0元/m2/天
计算
4、日耗品
毛巾二次洗涤
6 p/ e* z9 a) G5 U4 T+ I0 l/ R洗发膏
抽纸等
- y/ L" E$ _. T5 H8 |% t. o8 }按0.4元/m2计算
, n' J+ K; o, J& L% }& o0 h那么一个三四线城市的运营成本是
6 m  }1 T0 c, k' ~& {. J, B0 Z" R1.5元租金+1.5元工资+1.0元能耗+0.3元日耗=4.4元/m2/天
以5000m2三四线城市浴场，每天刚性成本就得22000元。
如果每张门票59元，大概需要400张门票才能收支平衡。

* X2 b! }# X4 ^1 l4 a肆
运营
1、汗蒸
! I4 O9 o# C. J; F/ j$ O* H我在2016年就发文指出，汗蒸是为经营挖的坑。
0 W7 K: c- U- B% H* d& O6 g- Z" K为什么这么说，就是因为汗蒸的成本高居不下，却一直没有有效的盈利模式。
简单直观的说，维持汗蒸的温度，一平米一个小时要1块钱（能源方式不同，差别很大）
如果100平米的汗蒸，一小时就要损耗100元，一天就要损耗1000元（10个小时）
) p$ M& B; _( C7 X& s2、戏水
$ s* O, P: o* N按常规计算方法，室内泳池戏水池的水温每小时下降一度。
* u" U7 \1 r+ t" K0 y3 N! p" `% a一吨水维持水温，如果用燃气锅炉，每小时需要0.8元成本。
如果我们有200吨的游泳池，100吨的戏水池。
那么每小时的成本就是240元。
想一想有多么可怕。
这个数据并不准确，需要根据能源方案综合计算。但能搞居高不下是不争的事实。
& P& `" m4 x& ^- x3、人工
1 O$ y/ W: ?: B我对浴场的人力规划，比如排班方案和岗位编制基本是按这个基数考量的
1）每名员工的服务能效是20-30人
* D6 I  z/ Z1 C2 @  v8 E每名员工每天8小时*60分钟=480分钟/20-30人=24-16分钟服务配比。
+ i% H6 L. j2 h* o0 Q' @% J也就是半自助式的汗蒸，给每个顾客的服务配比最低是16分钟，最高24分钟。
1 L+ K. S1 h3 ?如果按员工工资150元/天计算，每位客人的综合服务成本是150元/20~30人=5-7.5元/顾客
* L! a& t, \1 R" Q2）每名厨师的服务能效是40-50人
9 m) {* ^  H" v$ \或者控制在每位用餐顾客的服务成本3~5元。
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/ N' ^; A; Y' I9 J/ b; s伍
收益
. U5 _! w% r9 ]% I2 l7 f5 }+ c1、消费结构
仔细观察浴场的消费结构，基本上门票占30~40%
这是很不乐观的，因为这属于资源型消费。说俗点就是吃老本。
服务型消费，或者说二次消费，所占的比例很低。
这和浴场的运营能力有关。
+ X. B- H' v( e! U5 o2、客单消费
留意全国各地的浴场消费数据，尤其是美团上的数据
就会发现，基本上人均消费100元，是个坎儿。
3、服务内容
除了门票，餐饮，按摩，想想看你的浴场还有什么拿得出手的消费项目。
  v: j, q4 D2 a* B服务空心化是很多浴场的经营症结所在。
0 h7 u& b! h3 m, c2 ?2 d4、顾客体验
千篇一律的装修，大同小异的服务。
: \. n4 w- R- O9 z9 ?  o+ I1 g6 h: k直接导致客户的体验不好。
! H" {( B2 [+ F( T: c% F影响了客户的再消费欲望。

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