盈利焦虑，不懂不开洗浴

从一线反馈的数据，洗浴行业都面临着盈利焦虑。
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壹
- i8 @- Z( ]3 [+ K见回复

说到底，洗浴属于重资产投资。
5 W! n8 d$ h  u5 R+ P$ K. `投机心理要不得。
: V. n; T5 L, U3 K/ q* _$ s投资之前，有笔账要算清楚。
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) H# k. M5 C& \% R8 V壹
5 X: H% [7 m' s5 P市场
剖析某地的洗浴投资市场，可以用几个指标来确定
: e# t* c0 h7 p& r, s  l9 K行业总规模
产业结构
发展速度
/ u; Z1 H4 F6 h8 q' u1 f消费密度
1、行业总规模
' x4 ]# o, t% w# \; [) j3 z7 E如果当地规模以上洗浴(1000m2以上)洗浴总规模低于0.1m2/人，
基本属于空白市场。
2、产业结构
. I9 e8 Z1 {& ^1 O4 C: X. J虽然都是开洗浴，但定位不同，经营模式不同，竞争也不在一个跑道上。
就好比餐饮行业，开快餐的和开私房菜的各有各的生存之道。
剖析一个城市的洗浴行业结构，要结合当地的洗浴文化和消费结构综合分析。
9 P; }9 \" ~  S* \- [& f  p比如深圳的洗浴和沈阳的洗浴完全两个概念。
7 G2 F; O. p0 l9 s3、发展速度
- a9 s+ o7 `; }3 j7 B6 y主要是客户端的发展速度，比如年人均洗浴综合消费水平
6 L; I, E4 U. T另外就是服务端也就是浴场端发展速度，每年新增多少平米
" r! Q, `$ l8 i+ s8 E( r4、消费密度
我个人主张，一个浴场的有效消费半径是浴场规模/1000m2+1km
: v$ w5 ~, W' N基本上80%的客户都在这个范围内。当然也有例外。
比如1000m2浴场，有效消费半径是1+1=2km
- ?4 I! \3 b2 Q; Z* o' L3 ~) q. C2000m2浴场，有效消费半径是2+1=3km
& O# P; w: X2 G2 G3 H$ d" ]这个数值要乘以当地的人口密度
比如3000m2的浴场，有效消费面积
" A! T1 ~3 O% @  G7 m3.14*4km*4km=50.24km2*1000人/km2=5万人，
如果人均年洗浴综合消费200元，总消费潜能1000万。
按35%的净利润，年收益最高350万。
上述只是评估方法，实际要比这复杂得多。

贰
投资
" ?; T2 e9 b, }1、投资规划
我们目前设计的项目综合投资大多在2000~2500元/m2之间
这个费用不包括租金，员工工资，不包括布草费用。
& v7 ]) M9 [0 k* q2 @7 A8 K其他基本都已经包括。
% h. ~" W" s0 m很多投资者对此投资规划仍不满意，希望降低更多。
( `4 ?$ K% k/ l0 \/ y说实话，我已经尽力了。
虽然我更明白轻投资，重运营的道理。
但强妇难为无米之炊。
$ _& W, h6 N6 \那些投资规划超过3000元/m2甚至4000元/m2的项目，
- |0 ]4 n7 [. ~* h我更为他们担心，因为投入倍增，收入不能倍增。
* N: B' h9 j. z. R0 L0 x项目一但开始运营，就会感受到巨大的资金压力。
. I1 Y  P+ W5 b1 b如果是自有资金尚好，如果是借贷资金，压力就无法言喻了。
2、投资回报
如果我们的投资是2190元，如果两年回本，不算财务成本，转让费等。
每天每平米的净收益要达到3元才可以。
365*2年*3元/m2/天=2190元
而每天每平米三块钱的净收益，容易做到吗
下面详细分析。
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成本
) `  q: M+ T3 x8 X& W运营一个洗浴项目，几大成本
1、租金，1.0元/m2
) J9 l, H6 i% O. g$ Q8 p" U+ P: B需要补充一点，租金可以按辐射半径内的人口密度计算
比如5000m2项目，半径6公里之内，人口密度如果是2000人/km2
那么租金在2000人/km2/1000=2元/m2/天
如果人口密度是2500人/km2，同理租金在2.5元比较适宜。
2、人力成本
  T( D/ A5 Q0 z( f6 p3 H" w8 N上海等一线城市2.5元~3.0元/m2/天
) D' d. b# N) x$ Q南京沈阳等城市2.0~2.5元/m2/天
3 ?, R. P2 p* F  j三四线城市1.5~2.0元/m2/天
9 h3 F4 X1 x1 W县城等在1.2~1.5元/m2/天
当然了，项目的规模，楼层，规划，以及排班方案都是影响人力成本的重要因素。
以上的数据只是行业整体数据，不包括外包团队的工资。
只包括公司的直接人力成本，包括了显性和隐性人力成本。
3、能源损耗
水电暖通等损耗，
以华北地区1.2元/m2/天
: z! J& ^8 ?7 T+ _5 k华中地区1.0元/m2/天
: y* g3 O4 e5 Z" h6 t9 [7 `计算
& i9 \1 G2 D9 h4、日耗品
  s7 H' g  ^- C* R: }/ f( c/ V毛巾二次洗涤
' ]- t( ~5 h) U: P洗发膏
; o& L# _7 v  G抽纸等
& u( w, c2 r+ K! P8 H; G按0.4元/m2计算
那么一个三四线城市的运营成本是
1.5元租金+1.5元工资+1.0元能耗+0.3元日耗=4.4元/m2/天
以5000m2三四线城市浴场，每天刚性成本就得22000元。
如果每张门票59元，大概需要400张门票才能收支平衡。

0 q; G7 t$ a/ j# ^; s5 G. y" h5 @肆
) p0 E" J& b) M- {4 \6 m运营
9 b8 j1 o* ^- f( r4 [6 N% T1、汗蒸
我在2016年就发文指出，汗蒸是为经营挖的坑。
为什么这么说，就是因为汗蒸的成本高居不下，却一直没有有效的盈利模式。
+ n& l4 K* B$ h  Y: }' O  a简单直观的说，维持汗蒸的温度，一平米一个小时要1块钱（能源方式不同，差别很大）
3 `& y8 ?( p) `+ [: P$ x0 Z如果100平米的汗蒸，一小时就要损耗100元，一天就要损耗1000元（10个小时）
2、戏水
* q- K5 c( Z0 W6 t0 [$ r4 p( r8 A按常规计算方法，室内泳池戏水池的水温每小时下降一度。
一吨水维持水温，如果用燃气锅炉，每小时需要0.8元成本。
如果我们有200吨的游泳池，100吨的戏水池。
那么每小时的成本就是240元。
想一想有多么可怕。
这个数据并不准确，需要根据能源方案综合计算。但能搞居高不下是不争的事实。
9 e" n& F6 B4 Y3、人工
$ C8 l8 G; C& W: j3 a7 s我对浴场的人力规划，比如排班方案和岗位编制基本是按这个基数考量的
4 V5 ~8 f3 [- g. w, ?1 O& [1）每名员工的服务能效是20-30人
" k4 A, l, n3 m/ l+ c! j每名员工每天8小时*60分钟=480分钟/20-30人=24-16分钟服务配比。
也就是半自助式的汗蒸，给每个顾客的服务配比最低是16分钟，最高24分钟。
如果按员工工资150元/天计算，每位客人的综合服务成本是150元/20~30人=5-7.5元/顾客
2）每名厨师的服务能效是40-50人
. c1 A( L' H; g/ [或者控制在每位用餐顾客的服务成本3~5元。
  ]2 e: S. a5 h! k9 S+ n+ {. W
伍
收益
/ x/ j( M7 J3 x/ h2 D* k1、消费结构
  y4 k5 x" @. a& b1 M仔细观察浴场的消费结构，基本上门票占30~40%
+ y+ @3 e0 J* T& l9 a这是很不乐观的，因为这属于资源型消费。说俗点就是吃老本。
0 G0 I! k, }: U" N' q. P0 x服务型消费，或者说二次消费，所占的比例很低。
6 Y# ^* N: y6 q7 z7 F0 X这和浴场的运营能力有关。
" Y- ~4 e! s% ~% ^5 ~; _2、客单消费
留意全国各地的浴场消费数据，尤其是美团上的数据
6 Y% E9 u1 }) O7 {1 t  G1 ]: Y3 ^0 v" ~就会发现，基本上人均消费100元，是个坎儿。
. E: p( d- O9 J0 f0 ~3、服务内容
1 Y  e1 H& n8 s) m5 q, _  ^除了门票，餐饮，按摩，想想看你的浴场还有什么拿得出手的消费项目。
( `( w: Q. M7 }3 ?服务空心化是很多浴场的经营症结所在。
4、顾客体验
& b5 n3 m+ ^2 n# z2 z& g: d千篇一律的装修，大同小异的服务。
) _0 l5 g! b, q# Y直接导致客户的体验不好。
2 u; g& a* `& z# q9 w" n影响了客户的再消费欲望。
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